0013626-85.2017.8.19.0002

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS (COM PEDIDO DE LIMINAR) proposta por EXINVEST DO BRASIL EXPORTAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA em face de FABIANO MARTINS RIBEIRO. Alega, em síntese, que celebrara com o réu contrato particular de promessa de compra e venda em 17/02/2009, referente ao imóvel localizado na Rua Ilka Brasil n. 108, apartamento 504 do condomínio do Edifício Ana Júlia, Fonseca, Niterói - RJ. Aduz que o réu é inadimplente desde 17/08/2010 em relação ao pagamento do valor acordado contratualmente e que deixara de pagar 28 parcelas. Sustenta que não obteve êxito na resolução amigável da celeuma por intermédio da Ação de Interpelação Judicial de n. 0049071-09.2013.8.19.0002. Requer, ao final: (i) a concessão de tutela antecipada inaudita altera parte, e, posteriormente, sua convolação em definitivo com a expedição do mandado para a reintegração na posse do imóvel situado na Rua Ilka Brasil no 108, apartamento 504 do condomínio do Edifício Ana Júlia, Fonseca, Niterói - RJ; (ii) a declaração de rescisão do contrato; (iii) que o réu seja declarado responsável por todos os encargos incidentes no imóvel no período que o ocupou, a serem apurados em sede de liquidação de sentença; (iv) a condenação da parte ré em perdas e danos, em razão da impossibilidade da autora fruir, gozar ou dispor do bem, devendo considerar como base para o arbitramento o início da inadimplência do réu, a ser apurado em sede de liquidação de sentença. Com a inicial vieram os documentos de fls.17/227. O réu apresentou contestação com reconvenção às fls.260/269, instruídas com os documentos de fls. 270/282. Inicialmente, alega que a autora não demonstra a titularidade da propriedade. Preliminarmente, argui inépcia da inicial. Prejudicialmente, argui a prescrição quinquenal e prescrição do direito a cobrança de juros. No mérito, sustenta que a autora deveria observar o índice aplicado ao IGP-M anual, e que, após um ano de contrato, os reajustes foram feitos de forma mensal. Aduz que a negociação entre as partes envolveu 02 imóveis (401 e 504) e que quitou completamente a unidade n. 401. Assevera, ainda, o excesso do valor cobrado, tendo em vista que a autora teria utilizado o IGP-M de maneira mensal, assim, apresenta como devido o valor de R$ 22.178,74 (vinte e dois mil, cento e setenta a oito reais e setenta e quatro centavos). Em reconvenção, requer que a reconvinda seja condenada a apresentar os documentos comprobatórios dos imóveis 401 e 504 do Edifício Ana Júlia, ambos situados à Rua Ilka Brasil n. 108, Niterói, RJ. Caso não seja apresentado, requer a condenação ao pagamento de perdas e danos ao réu, em dobro. Réplica e contestação à reconvenção às fls.292/312. Inicialmente, apresenta impugnação ao pedido de gratuidade de justiça. No mérito, alega que atendeu por diversas vezes a solicitação do reconvinte e que a interrupção do pagamento sob a alegação de insegurança não se justifica até o presente momento. Aduz, ainda, que o pedido de condenação a apresentar os documentos comprobatórios do imóvel situado à Rua Ilka Brasil, n° 108, apto 401, Niterói - RJ, é baseado em contrato diverso, não devendo prosperar. Ao final, pugna pela extinção sem resolução do mérito da reconvenção. Alternativamente, pugna pela improcedência da reconvenção. Gratuidade de justiça indeferida às fls.314. O réu-reconvinte opôs embargos de declaração às fls.320/350. Despacho de fls. 381 designando audiência especial para o dia 16/10/2019. Assentada às fls. 391/394. Sentença às fls. 414/418, com concessão de tutela antecipada, que foi cassada pelo v. Acórdão de fls. 538/543 para que houvesse a produção de prova pericial a definir o quantum debeatur discutido na lide. Laudo pericial à fls. 797/811. Decisão que reafirma a concessão da tutela antecipada às fls. 829. Esclarecimentos do expert às fls. 836/841. Encerramento da fase instrutória às fls. 850. É O RELATÓRIO. DECIDO. O feito encontra-se suficientemente instruído para julgamento, especialmente após a produção da prova pericial determinada pelo Tribunal, não havendo necessidade de outras provas. DA PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL A preliminar não merece acolhimento. A petição inicial identifica de forma suficiente a relação contratual estabelecida entre as partes, o inadimplemento atribuído ao réu, o imóvel objeto da promessa de compra e venda e as consequências jurídicas pretendidas, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. Ademais, a autora trouxe aos autos documentação referente ao imóvel situado na Rua Ilka Brasil nº 108, apartamento 504, Edifício Ana Júlia, conforme fls. 307/312. Não se verifica, portanto, qualquer das hipóteses previstas no art. 330, § 1º, do Código de Processo Civil. REJEITO, assim, a preliminar de inépcia da petição inicial. DA PRESCRIÇÃO Também não procede a prejudicial de prescrição. A pretensão deduzida decorre de inadimplemento contratual e abrange a resolução de promessa de compra e venda, a consequente reintegração da promitente vendedora na posse do imóvel e os efeitos patrimoniais derivados do desfazimento do negócio. Segundo orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a pretensão de resolução contratual por inadimplemento, quando inexistente prazo específico, submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. No caso concreto, a prova pericial identificou como vencimento da última prestação contratual a data de 17/11/2012, enquanto a presente ação foi ajuizada em 07/04/2017. Assim, entre o vencimento da última parcela e o ajuizamento da demanda transcorreram menos de cinco anos, período muito inferior ao prazo prescricional de dez anos aplicável à hipótese. Torna-se, por conseguinte, desnecessário examinar eventual efeito interruptivo decorrente da interpelação judicial anteriormente ajuizada, uma vez que a pretensão não estaria prescrita mesmo sem a consideração de qualquer causa interruptiva. REJEITO, portanto, a prejudicial de prescrição. DO MÉRITO A relação contratual encontra-se devidamente comprovada pelo instrumento particular de promessa de compra e venda juntado aos autos, cujo objeto é o apartamento 504 do Edifício Ana Júlia. Também não há controvérsia relevante quanto à existência do inadimplemento. A autora sustenta que o réu deixou de pagar 28 prestações, enquanto a própria defesa reconhece a existência de saldo devedor, embora questione a forma de cálculo e os índices de atualização aplicados. A alegação de que o inadimplemento teria decorrido de insegurança acerca da titularidade do imóvel não justifica a interrupção unilateral e prolongada dos pagamentos. A documentação de fls. 307/312 demonstra a situação registral do imóvel e o réu não produziu prova capaz de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, II, do CPC. Configurado, portanto, inadimplemento substancial e prolongado imputável ao promitente comprador, mostra-se legítima a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil. Não se mostra razoável impor à autora a manutenção indefinida de relação contratual que deixou de ser cumprida pelo réu por longo período. A resolução do contrato implica, como consequência natural, o retorno das partes, tanto quanto possível, ao status quo ante. De um lado, deve o imóvel retornar à posse da promitente vendedora. De outro, deve ser reconhecido ao promitente comprador o direito à restituição das quantias efetivamente pagas, sem prejuízo da compensação com os créditos da vendedora decorrentes da ocupação do bem e das demais obrigações de sua responsabilidade. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, rescindido o contrato de promessa de compra e venda, devem as partes ser restituídas à situação anterior, compreendendo, de um lado, a devolução das prestações pagas e, de outro, a restituição do imóvel acompanhada da compensação pela sua utilização. Nesse contexto, impõe-se a rescisão contratual e a consequente reintegração da autora na posse do imóvel, confirmando-se a tutela anteriormente deferida às fls. 829. DA INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL Também é devida indenização pela utilização do bem. O réu permaneceu na posse do imóvel por longo período sem cumprir integralmente a contraprestação contratualmente ajustada. A resolução do negócio não pode conduzir ao enriquecimento sem causa de qualquer das partes. Por isso, assim como o comprador faz jus à restituição das parcelas efetivamente pagas, a vendedora tem direito à compensação pela fruição do imóvel durante o período em que o promitente comprador, já em situação de inadimplemento formalmente questionada, permaneceu em sua posse. No caso concreto, o contrato não estabelece taxa específica de fruição ou qualquer critério indenizatório para a hipótese de resolução. Assim, mostra-se adequado adotar como termo inicial da indenização a constituição em mora do réu por meio da Interpelação Judicial nº 0049071-09.2013.8.19.0002, momento em que se tornou inequívoca a oposição da autora à continuidade da situação de inadimplemento. A indenização será devida, portanto, desde a constituição em mora promovida naquela interpelação até a efetiva restituição da posse à autora. O valor mensal deverá corresponder ao valor locativo de mercado do imóvel no respectivo período, a ser apurado em liquidação de sentença. DOS ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL Diversamente da indenização pela fruição, os encargos incidentes sobre o imóvel constituem obrigação autônoma. A perícia apurou o montante histórico de R$ 4.895,25, correspondente às obrigações de natureza propter rem atribuíveis ao período de responsabilidade do réu. Não tendo a conclusão pericial sido infirmada por prova técnica de igual consistência, deve o demandado responder por esse valor. DAS PARCELAS PAGAS E DA COMPENSAÇÃO A resolução do contrato por culpa do comprador não autoriza que a vendedora retome o imóvel e conserve, simultaneamente, as prestações já recebidas, ressalvada eventual retenção expressamente prevista e juridicamente admissível, o que não se verifica no caso. A perícia apurou que o réu pagou a quantia histórica de R$ 8.400,00. Esse montante deve ser reconhecido em favor do demandado como consequência do retorno ao status quo ante, com atualização a partir dos respectivos desembolsos. Fica, contudo, autorizada sua compensação com os créditos reconhecidos em favor da autora, notadamente os encargos incidentes sobre o imóvel e a indenização pela fruição. A compensação deverá ocorrer após a liquidação da indenização pela ocupação, alcançando as obrigações líquidas, exigíveis e reciprocamente existentes. DOS CONSECTÁRIOS Os consectários devem observar a natureza própria de cada obrigação. A quantia de R$ 4.895,25, relativa aos encargos incidentes sobre o imóvel, deverá ser corrigida monetariamente a partir dos respectivos vencimentos ou desembolsos considerados pela perícia. A indenização pela fruição do imóvel deverá ser atualizada a partir do vencimento de cada prestação mensal arbitrada em liquidação. O crédito de R$ 8.400,00 reconhecido em favor do réu deverá ser atualizado a partir dos respectivos pagamentos. Os juros moratórios, por decorrerem de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. A atualização das obrigações deverá observar, conforme o período de incidência, a disciplina legal vigente do art. 406 do Código Civil, vedada a cumulação de índices destinados à mesma finalidade. DA RECONVENÇÃO Em reconvenção, o réu pretende que a autora seja condenada a apresentar documentos comprobatórios da titularidade dos apartamentos 401 e 504 do Edifício Ana Júlia e, subsidiariamente, ao pagamento de perdas e danos em dobro. Os pedidos não merecem acolhimento. A propriedade de bem imóvel constitui informação pública constante do respectivo Registro de Imóveis, sendo comprovada mediante certidão da matrícula. Trata-se de documento que pode ser obtido diretamente por qualquer interessado perante a serventia extrajudicial competente, mediante requerimento e pagamento dos emolumentos correspondentes. Não se verifica, portanto, fundamento jurídico para impor à reconvinda obrigação de apresentar documento cuja obtenção estava igualmente ao alcance do próprio reconvinte. Não se trata de documento de posse exclusiva da autora, tampouco foi demonstrada qualquer recusa ou impossibilidade de obtenção da correspondente certidão junto ao Registro de Imóveis. Quanto ao apartamento 504, ademais, a autora trouxe aos autos a documentação pertinente às fls. 307/312. Em relação ao apartamento 401, há ainda fundamento adicional para a rejeição da pretensão, pois se trata de unidade relacionada a negócio jurídico distinto daquele discutido na presente ação. Ainda que o réu sustente que as negociações envolvendo os dois imóveis guardavam alguma relação entre si, tal circunstância não transfere à autora o dever de produzir, nestes autos, documentação registral que o próprio interessado poderia obter diretamente perante a serventia competente. Tampouco há fundamento para a condenação da reconvinda em perdas e danos. Não foi demonstrado qualquer ato ilícito, prejuízo indenizável ou previsão legal que autorize, menos ainda, a pretendida condenação em dobro. A reconvenção é, portanto, integralmente improcedente. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial e a prejudicial de prescrição e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PRINCIPAIS, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: I - DECLARAR RESCINDIDO o contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes relativamente ao imóvel situado na Rua Ilka Brasil nº 108, apartamento 504, Edifício Ana Júlia, Fonseca, Niterói/RJ, em razão do inadimplemento imputável ao réu; II - CONFIRMAR A TUTELA DE URGÊNCIA de fls. 829 e tornar definitiva a REINTEGRAÇÃO DA AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL, expedindo-se, se ainda necessário, o competente mandado; III - CONDENAR O RÉU ao pagamento à autora da quantia histórica de R$ 4.895,25, correspondente aos encargos de natureza propter rem apurados pela perícia e de sua responsabilidade, acrescida de atualização monetária pelo IPCA a partir dos respectivos vencimentos ou desembolsos considerados no laudo e juros de mora pela SELIC (abatida a atualização que a compõe) a partir da citação; IV - CONDENAR O RÉU ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, correspondente ao seu valor locativo de mercado, desde a sua constituição em mora por meio da Interpelação Judicial nº 0049071-09.2013.8.19.0002 até a efetiva restituição da posse à autora, em montante a ser apurado em liquidação de sentença; V - RECONHECER, como consequência da resolução contratual e do retorno das partes ao status quo ante, o direito do réu à restituição da quantia histórica de R$ 8.400,00, correspondente às parcelas comprovadamente pagas, conforme apurado pela perícia, devidamente atualizadas pelo IPCA a partir dos respectivos desembolsos; VI - AUTORIZAR A COMPENSAÇÃO do crédito reconhecido em favor do réu no item V com os créditos reconhecidos em favor da autora nos itens III e IV, até o limite em que coexistentes, apurando-se eventual saldo remanescente após a liquidação. Os consectários legais deverão observar a natureza e o termo inicial próprios de cada verba, bem como a disciplina legal vigente em cada período, vedada a incidência cumulativa de índices destinados à mesma finalidade. Tendo a autora decaído de parcela mínima de sua pretensão principal, condeno o réu ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o proveito econômico obtido pela autora, a ser apurado após a liquidação, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do CPC. Quanto à reconvenção, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. Condeno o réu-reconvinte ao pagamento das despesas processuais relativas à reconvenção e dos honorários advocatícios em favor do patrono da autora-reconvinda, que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção, na forma do art. 85, §§ 1º e 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, prossiga-se, se necessário, em liquidação e cumprimento de sentença, observadas as determinações acima.