0013369-48.2015.8.19.0061

1. Trata-se de ação de desapropriação por utilidade pública proposta pelo Estado do Rio de Janeiro em face de Mario Papadopoulos Sandy e Cristina Pinto Mansur Sandy, objetivando a transferência compulsória do domínio do imóvel descrito na petição inicial, mediante pagamento de justa e prévia indenização. 2. A desapropriação foi declarada por meio do Decreto Estadual nº 45.016/2014, que reconheceu a utilidade pública do imóvel situado na Rua Wilhelm Cristian Klemme, no Município de Teresópolis, com área aproximada de 4.255,00 m², destinado à implantação de pista de acesso viário ao Condomínio Ermitage. 3. Na petição inicial, o Estado afirmou que o valor estimado administrativamente para o bem foi fixado com base em avaliação realizada pela Assessoria de Perícias, Cálculos e Avaliações da Procuradoria-Geral do Estado, no montante de R$ 666.800,00 (seiscentos e sessenta e seis mil e oitocentos reais), valor que foi depositado judicialmente para fins de imissão provisória na posse, conforme comprovante juntado aos autos (índice 01). 4. Foi deferida a imissão provisória na posse após a comprovação do depósito judicial do valor ofertado (fl. 27 - índice 07). 5. Os réus apresentaram contestação (fls. 43-49 - índice 15) sustentando, em síntese, que o valor depositado não corresponde ao efetivo valor de mercado do imóvel, afirmando que a indenização deveria refletir o potencial econômico da área e a valorização imobiliária da região. Defenderam que a avaliação administrativa não considerou adequadamente o zoneamento urbano, a localização estratégica do imóvel e as características da área, pleiteando a fixação da indenização no valor de R$ 1.535.966,00 (um milhão quinhentos e trinta e cinco mil novecentos e sessenta e seis reais). 6. À fl. 89 (índice 34) foi deferida a expedição de mandado de pagamento em favor dos Réus. 7. Diante da controvérsia acerca do valor da indenização, foi determinada a realização de prova pericial para avaliação do imóvel, tendo sido nomeada perita judicial habilitada (fl. 117 - índice 58). 8. A perita apresentou laudo técnico circunstanciado (índices 206-242), acompanhado de documentos, no qual descreveu as características do imóvel, sua localização, parâmetros urbanísticos e o comportamento do mercado imobiliário da região, indicando o valor de mercado apurado mediante metodologia técnica de avaliação. 9. O autor apresentou impugnação ao laudo pericial (índices 302-306), fundado no parecer de índices 307-327, questionando, principalmente, o método de avaliação utilizado. Sustentou, em síntese, a inadequação do método comparativo adotado, a suposta insuficiência da amostra de imóveis utilizados como referência e a alegação de que os fatores de homogeneização aplicados não refletiriam adequadamente as condições do mercado imobiliário local. 10. Os Réus manifestaram-se sobre o laudo pericial (índices 331-338), requerendo a prestação de esclarecimentos pela perita judicial. 11. A perita judicial foi intimada a prestar esclarecimentos, oportunidade em que rebateu detalhadamente as impugnações apresentadas (índices 340-345), reafirmando a adequação da metodologia empregada e demonstrando a consistência técnica do resultado obtido. 12. Após os esclarecimentos periciais, as partes foram novamente intimadas a se manifestar, tendo apresentado suas considerações nos índices 493 e 505. O Ministério Público manifestou-se no índice 519. 13. É o relatório. Passo a decidir. 14. A desapropriação por utilidade pública encontra fundamento no art. 5º, XXIV, da Constituição da República, que condiciona a transferência compulsória da propriedade ao pagamento de justa e prévia indenização em dinheiro. 15. No âmbito judicial, a definição do valor da indenização depende, em regra, da produção de prova pericial técnica, uma vez que a avaliação imobiliária envolve conhecimentos especializados. Por essa razão, consolidou-se na jurisprudência o entendimento de que o laudo pericial judicial constitui o principal elemento probatório para fixação da indenização, devendo prevalecer quando elaborado de forma técnica, fundamentada e imparcial. 16. No caso dos autos, a perita judicial esclareceu que a avaliação do imóvel foi realizada em conformidade com as normas técnicas da ABNT NBR 14653, que disciplinam os procedimentos de avaliação de bens no Brasil e estabelecem critérios técnicos para a determinação do valor de mercado de imóveis. 17. Conforme consignado no laudo, foi adotado o método comparativo direto de dados de mercado, considerado o procedimento mais adequado para a avaliação de terrenos urbanos, uma vez que permite estimar o valor de mercado do bem por meio da comparação com imóveis de características semelhantes negociados na mesma região. 18. A perita descreveu que a avaliação foi realizada mediante vistoria técnica do imóvel, com análise de sua localização, dimensões, topografia, acesso viário, zoneamento urbano e potencial de utilização econômica. A partir dessa caracterização, procedeu-se à pesquisa de mercado para identificação de imóveis comparáveis, considerando transações imobiliárias e ofertas com características semelhantes ao imóvel avaliado. 19. Após a coleta dos dados, os elementos amostrais foram submetidos a tratamento técnico mediante aplicação de fatores de homogeneização, procedimento amplamente reconhecido na engenharia de avaliações, que permite ajustar diferenças entre os imóveis comparáveis e o imóvel objeto da avaliação. Foram considerados fatores relacionados à área, localização, topografia, posição e demais características urbanísticas capazes de influenciar o valor de mercado. 20. Em resposta à impugnação apresentada pelo autor, a perita defendeu as conclusões do laudo pericial e a adoção do método comparativo direto de dados de mercado, em conformidade com as normas técnicas de avaliação imobiliária, amplamente utilizado na engenharia de avaliações justamente por refletir o comportamento real do mercado imobiliário. 21. A perita destacou ainda que a amostra utilizada para a avaliação foi composta por imóveis localizados na mesma região ou em áreas com características urbanísticas semelhantes, de modo a representar adequadamente o mercado imobiliário local. Esclareceu que a avaliação imobiliária não exige identidade absoluta entre os imóveis comparados, sendo suficiente a comparabilidade técnica, posteriormente ajustada pelos fatores de homogeneização. 22. Quanto à alegação de insuficiência da amostra, a perita esclareceu que a seleção dos elementos comparativos observou critérios técnicos de representatividade e consistência estatística, sendo suficientes para a obtenção de resultado confiável. 23. A perita também explicou que os fatores de homogeneização utilizados constituem instrumentos técnicos destinados a neutralizar diferenças entre os imóveis comparáveis e o imóvel avaliado, sendo amplamente reconhecidos na literatura técnica da engenharia de avaliações e previstos nas normas da ABNT. 24. Por fim, ressaltou que o objetivo da avaliação não é estimar eventuais expectativas de valorização futura, mas sim identificar o valor de mercado do bem na data da avaliação, conforme exigido pela legislação expropriatória. 25. Verifica-se, portanto, que o laudo pericial apresentado nos autos foi elaborado de forma minuciosa, com observância das normas técnicas aplicáveis e mediante fundamentação clara acerca dos critérios utilizados. 26. Não foram apresentados elementos técnicos capazes de infirmar as conclusões da perita judicial, razão pela qual não há motivo para afastar o resultado da prova pericial produzida. 27. Impõe-se, portanto, acolher as conclusões do laudo pericial e fixar a indenização no valor nele apurado, por representar a estimativa técnica mais segura do valor de mercado do imóvel expropriado. 28. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido expropriatório, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para acolher as conclusões do laudo pericial e fixar a indenização devida pela desapropriação do imóvel objeto da presente ação em R$ 1.673.000,00 (um milhão seiscentos e setenta e três mil reais), em valores correspondentes a 26 de janeiro de 2024, data da avaliação judicial. 29. O valor da indenização deverá ser atualizado monetariamente desde 26 de janeiro de 2024 até o efetivo pagamento, observados os índices e regimes constitucionais aplicáveis às condenações impostas à Fazenda Pública em cada período, inclusive o disposto nas Emendas Constitucionais nº 113/2021 e nº 136/2025. 30. Do montante apurado deverá ser deduzido o valor da oferta inicial efetivamente depositado pelo expropriante, considerado na data em que realizado o depósito, de modo que os consectários posteriores incidam apenas sobre o saldo remanescente. 31. Não incidem juros compensatórios, diante da ausência de demonstração de perda de renda ou de lucros cessantes decorrentes da imissão provisória na posse, nos termos do art. 15-A, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941. 32. Considerando que os réus, ao apresentarem contestação, não formularam oposição expressa à validade do decreto expropriatório, mas apenas impugnaram o valor da oferta, DECLARO transferida ao ESTADO DO RIO DE JANEIRO a propriedade do imóvel objeto da desapropriação, nos termos do art. 34-A, § 4º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941. 33. A presente sentença servirá como título hábil para o registro da transferência da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, devendo ser expedido o respectivo mandado, com a descrição do imóvel e os demais elementos necessários ao ato registral. 34. Condeno o expropriante ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 5% sobre a diferença, devidamente corrigida monetariamente, entre o valor da indenização judicialmente fixada e o valor da oferta inicial, nos termos do art. 27, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941. 35. Deixo de condenar o Estado do Rio de Janeiro ao pagamento das custas judiciais e da taxa judiciária, diante das isenções previstas no art. 17, IX, da Lei Estadual nº 3.350/1999 e no art. 115 do Decreto-Lei Estadual nº 5/1975, sem prejuízo do reembolso das despesas processuais comprovadamente antecipadas pelos réus e do pagamento das despesas periciais, na forma do § 1º do art. 17 da Lei Estadual nº 3.350/1999. 36. Considerando que a indenização fixada é superior ao dobro da oferta inicial, submeto a presente sentença ao duplo grau obrigatório de jurisdição, nos termos do art. 28, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941. 37. Dê-se ciência ao Ministério Público. 38. Publique-se. Intimem-se.