0012960-74.2026.8.26.0002

Processo 0012960-74.2026.8.26.0002 (processo principal 1006899-59.2021.8.26.0002) - Cumprimento Provisório de Sentença - Locação de Imóvel - Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A - Mslb Morumbi Comércio de Artigos Em Geral Eireli-epp - Trata-se de segunda fase da ação de exigir contas em trâmite no incidente apenso sob nº 0012960-74.2026.8.26.0002, distribuído por dependência ao processo principal nº 1006899-59.2021.8.26.0002, proposta por MSLB Morumbi Comércio de Artigos em Geral EIRELI - EPP em face de Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A., objetivando a análise mercantil e a apuração de saldo decorrente de encargos da locação comercial da Loja de Uso Comercial nº 212-S do Shopping Center Morumbi (fls. 1/3 do apenso). O dever de prestação de contas foi consolidado por decisão proferida na primeira fase (fls. 211/215 dos autos principais), integrada em sede recursal pelo v. acórdão prolatado no Agravo de Instrumento nº 2248784-58.2021.8.26.0000, o qual decotou o intervalo de 05/01/2018 a 05/02/2019 em face de transação celebrada com eficácia de quitação irrevogável (fls. 272/288 dos autos principais). Em decorrência do v. acórdão proferido na Apelação Cível nº 1006899-59.2021.8.26.0002, que afastou a prejudicial de prescrição em reverência à coisa julgada material (fls. 569/572 dos autos principais), restou irremediavelmente delimitado o objeto da prestação de contas ao período de julho de 2016 a dezembro de 2017 (fl. 592 dos autos principais). Em cumprimento às determinações judiciais, a ré promoveu a distribuição do presente apenso e coligiu aos autos acervo documental composto por demonstrativos de rateio e comprovantes de pagamento de IPTU (fls. 4/99), demonstrativos mensais de encargos comuns (fls. 102/143), atas de assembleias gerais ordinárias e extraordinárias (fls. 144/167), demonstrações financeiras acompanhadas de relatórios de auditoria independente da KPMG e da Pemom (fls. 168/299), e planilhas com memórias de cálculo de IPTU, Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) e Encargos Comuns (fls. 300/305). Argumentou a ré a regularidade das contas, assentando que os gastos foram fiscalizados por auditoria e aprovados em assembleia soberana, postulando a homologação das contas com o consequente arquivamento do feito (fls. 1/3, 330/337). Instada a se manifestar (fl. 308), a autora apresentou impugnação técnica fundamentada (fls. 315/317), instruída com Parecer Técnico Contábil Complementar firmado por seu assistente técnico (fls. 318/324). Apontou, em síntese: (i) a inclusão indevida de documentos e comprovantes estranhos ao período homologado; (ii) a majoração injustificada da base de rateio do IPTU em confronto com os lançamentos da Prefeitura de São Paulo, bem como a inclusão de parcelamentos tributários pretéritos de terceiros (exercícios de 2009 e 2010); (iii) a ausência de notas fiscais, contratos e comprovantes bancários primários quanto aos encargos comuns; (iv) a falta de memória analítica da tabela de rateio do FPP e do coeficiente CRD; e (v) a ineficácia dos pareceres de auditoria para fins de prestação individualizada, pleiteando a rejeição das contas e a glosa das verbas não comprovadas (fls. 316, 322/324). A ré ofereceu manifestação refutando a impugnação (fls. 329/337), sustentando que a metodologia de rateio é aritmética e baseada no contrato, que a juntada física da totalidade de notas fiscais de um grande centro comercial é desproporcional e que franqueou acesso aos documentos originais para exame presencial, pugnando pelo reconhecimento da higidez das contas prestadas. É o relatório. Decido. O processo encontra-se em sua segunda fase procedimental, na forma preconizada pelos arts. 550, § 6º, e 551 do Código de Processo Civil. Superada em definitivo a etapa atinente ao acertamento do direito de exigir e do dever de prestar as contas, compete a este Juízo apreciar a regularidade material dos lançamentos e fixar a existência ou inexistência de saldo credor ou devedor (art. 552 do CPC). Inicialmente, cumpre assentar a plena eficácia preclusiva da coisa julgada material quanto às preliminares reiteradas pela ré, mormente no que concerne à alegação de ilegitimidade ativa ad causam e à tese de carência de ação pela suposta exigência de prestação de contas apenas perante assembleia geral. Tais matérias foram ampla e exaustivamente enfrentadas e rejeitadas na decisão saneadora da primeira fase (fls. 211/215 dos autos principais), ratificadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2248784-58.2021.8.26.0000 (fls. 272/288 dos autos principais) e consolidadas perante o Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, a relação locatícia entre o lojista e a administradora do centro comercial possui natureza obrigacional autônoma, conferindo ao inquilino o direito potestativo e subjetivo de fiscalizar e exigir a comprovação minuciosa dos encargos que lhe são repassados a título de condomínio e despesas acessórias, nos exatos termos dos arts. 22, incisos VI e IX, e 54, § 2º, da Lei nº 8.245/1991. Mostra-se processualmente defeso reabrir discussão a esse respeito na presente quadra, sob pena de frontal vulneração ao art. 502 do CPC. Passando ao exame da documentação acostada ao presente apenso e das contas apresentadas, constata-se que a ré atendeu em parte ao comando judicial ao carrear balancetes mensais de despesas operacionais (fls. 102/143), demonstrativos de pagamentos tributários (fls. 4/99), atas de assembleias gerais (fls. 144/167) e demonstrações contábeis auditadas (fls. 168/299). Não obstante o esforço expositivo, assiste razão parcial à impugnação apresentada pela autora (fls. 315/324). A prestação de contas em shopping center, conquanto submetida à complexidade própria das operações de grande porte, não se desonera da demonstração analítica e rastreável dos parâmetros fáticos que compõem o rateio individual cobrado do comerciante. No que tange ao IPTU, a planilha apresentada pela ré às fls. 300 aponta a utilização de uma base de cálculo global que, a princípio, diverge substantivamente dos valores nominais lançados nas notificações originais emitidas pela Prefeitura do Município de São Paulo para os exercícios de 2016 e 2017 (fls. 49, 80 dos autos em apenso). Ademais, constatou-se a inclusão de cobranças sob a rubrica "Dif. de IPTU 2009 2010" em decorrência de termo de acordo para parcelamento firmado perante o Município (fls. 4/6, 300), envolvendo débito fiscal pretérito registrado em nome de terceiro ("Vera Linhares Rosa"), sem que haja demonstração transparente de como esse passivo anterior ao início da vigência do contrato da autora (iniciado em julho/agosto de 2016) pode ser validamente imputado à sua fração locatícia. Quanto aos Encargos Comuns e ao Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), as demonstrações financeiras globais e as atas de assembleia constituem indícios de controle institucional, mas não substituem por si sós a comprovação analítica de que os gastos efetivamente realizados amoldam-se aos conceitos de despesas ordinárias de manutenção previstos em lei. O art. 54, § 1º, da Lei nº 8.245/1991 estabelece vedação categórica ao repasse de despesas com obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificação de projeto ou memorial descritivo da data do habite-se, bem como despesas extraordinárias do art. 22, parágrafo único, "a", "b" e "d", da Lei de Locações. A verificação acerca de se os expressivos valores alocados em obras civis, reformas, pintura, assessoria jurídica e taxa de administração (discriminados nos demonstrativos de fls. 102/143) possuem natureza estritamente conservatória ou configuram investimentos patrimoniais extraordinários vedados ao lojista demanda análise técnica contábil aprofundada, impassível de ser solucionada de forma segura unicamente com base em alegações abstratas ou na glosa indiscriminada. Por outro lado, a pretensão da autora de glosa sumária de todas as despesas desacompanhadas de notas fiscais físicas (fls. 316, 674/675) afigura-se inviável e contrária à boa-fé objetiva e ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. A presunção decorrente da apresentação inadequada de contas possui natureza relativa, não autorizando o Juízo a chancelar a isenção absoluta de despesas cuja fruição prática é incontroversa, tais como energia elétrica coletiva, água, segurança armada, brigada de emergência e limpeza do complexo. A prestação de contas em shopping center, ademais, comporta harmonização entre a instrumentalidade das formas e a viabilidade prática, sendo inviável a juntada física e indiscriminada de milhares de comprovantes contábeis de despesas comuns quando as contas da entidade são submetidas a auditoria e aprovação assemblear. Nesse prisma, as atas de assembleia e os pareceres de auditoria externa constituem indícios relevantes de higidez gerencial, mas não formam presunção absoluta de exatidão frente ao lojista individual, a quem é assegurado o direito de auditar a correlação entre a despesa global incorrida e a alíquota de rateio exigida de sua unidade. Diante do exposto e do confronto direto entre a planilha apresentada pela ré e o parecer técnico divergente acostado pela autora, a controvérsia não prescinde de conhecimento técnico contábil especializado, nos termos do artigo 464, caput, do Código de Processo Civil. Impõe-se, desse modo, a realização de prova pericial contábil, medida expressamente autorizada pelo art. 550, § 6º, do Código de Processo Civil. A perícia terá por objeto a conferência da exatidão dos lançamentos contábeis, o exame detalhado da base e dos critérios de rateio do IPTU, a aferição dos coeficientes aplicados aos Encargos Comuns (CRD) e ao Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), a verificação documental do destino e repercussão do superávit do exercício de 2016, bem como a apuração de eventual saldo credor ou devedor entre os litigantes no período delimitado de julho de 2016 a dezembro de 2017, a partir dos livros e documentos disponibilizados pela administradora. Nesse sentido, a jurisprudência da 13ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo orienta que a complexidade dos documentos e a existência de impugnação fundamentada impõem a realização de prova pericial técnica para viabilizar o correto julgamento da segunda fase: "Ação de exigir contas Segunda fase Prestação de contas objetivando avaliar o saldo de empréstimo consignado e se ocorreu descumprimento da ordem judicial proferida em processo que limitou os descontos de empréstimo consignado a 50% dos vencimentos líquidos do autor - Sentença rejeitou contas prestadas pelo Banco réu, acolhendo as contas do autor, declarando a existência de crédito favorável ao requerente Pretensão do Banco réu de realização de perícia contábil Cabimento Impugnação fundamentada apresentada pelo Banco a respeito dos cálculos realizados pelo autor - Esclarecimentos prestados pela contadoria judicial insuficientes para dirimir a controvérsia Complexidade dos cálculos e documentos a serem examinados em segunda fase impõe a realização de prova pericial contábil, de modo a viabilizar o julgamento das contas prestadas Inteligência do art. 550, §6º, do CPC Sentença anulada Recurso do réu provido, prejudicado o adesivo do autor." (TJSP; Apelação Cível 1003332-88.2017.8.26.0445; Relator (a): Francisco Giaquinto; Órgão Julgador: 13ª Câmara de Direito Privado; Foro de Pindamonhangaba - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/01/2023; Data de Registro: 10/01/2023) Quanto ao custeio dos honorários periciais, anota-se que o art. 95, caput, do CPC preceitua que as despesas dos atos determinados de ofício ou requeridos por ambas as partes serão rateadas entre os litigantes. Na hipótese dos autos, a necessidade da perícia decorre da própria complexidade intrínseca da apuração contábil e da divergência qualificada instaurada pelas partes, acima analisada. Ressalva-se que a responsabilidade definitiva pelo ônus financeiro da perícia integrará a disciplina das custas sucumbenciais ao final da fase cognitiva, à luz da sucumbência causal ou objetiva apurada no saldo devedor/credor resultante (art. 82, § 2º, do CPC). Declaro, assim, saneado o feito na presente segunda fase da ação de exigir contas e fixo como pontos controvertidos e objeto da prova pericial contábil: (i) a verificação da exatidão dos lançamentos contábeis das contas prestadas no período delimitado de julho de 2016 a dezembro de 2017; (ii) a formação da base e do critério de rateio do IPTU, apurando a legitimidade contábil da inclusão de parcelamentos tributários pretéritos dos anos de 2009 e 2010; (iii) a correção dos coeficientes de cálculo dos Encargos Comuns (CRD) e do Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), confrontando-os com as normas contratuais e com as vedações do art. 54, § 1º, da Lei nº 8.245/1991; (iv) a comprovação do destino e aproveitamento do superávit contábil de 2016 no exercício subsequente; e (v) a apuração da existência de eventual saldo credor ou devedor entre as partes. Determino a realização de prova pericial contábil, com fulcro no art. 550, § 6º, c/c art. 464, caput, do Código de Processo Civil, que deverá contemplar integralmente os pontos controvertidos acima discriminados; Nomeio perito judicial o Dr. Arles Denapoli, contador inscrito no CRC/SP, profissional de confiança do Juízo cadastrado no portal auxiliar, que deverá ser intimado por correio eletrônico institucional para apresentar estimativa de honorários e plano de trabalho no prazo de 5 (cinco) dias (art. 465, § 2º, do CPC); Determino o rateio do adiantamento dos honorários periciais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma das partes litigantes, com fundamento no art. 95, caput, do CPC, cabendo a imputação definitiva do ônus sucumbencial à sentença final de liquidação; Faculto às partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, a indicação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos (art. 465, § 1º, do CPC); Determino à ré, Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A., que assegure ao perito judicial e aos assistentes técnicos credenciados amplo e irrestrito acesso físico e digital à integralidade dos livros contábeis, notas fiscais, contratos e registros arquivados relativos ao MorumbiShopping pertinentes ao período delimitado (julho de 2016 a dezembro de 2017), nas dependências de sua administração, mediante agendamento prévio comunicado nos autos; Com a juntada da proposta de honorários periciais, digam as partes no prazo de 5 (cinco) dias (art. 465, § 3º, do CPC). Havendo concordância ou arbitrado o valor por este Juízo, deverão as partes comprovar o recolhimento das respectivas cotas-partes no prazo subsequente de 10 (dez) dias, viabilizando o início dos trabalhos periciais, fixando-se desde logo o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para entrega do laudo pericial contábil em cartório. Intimem-se. Cumpra-se. - ADV: WANDER DE PAULA ROCHA JUNIOR (OAB 107974/SP), SÉRGIO GERMANO NASCIMENTO (OAB 305211/SP), RENATA MARIA BAPTISTA CAVALCENTE (OAB 128686/RJ), INGRID MASCARENHAS GONTIJO NASCIMENTO (OAB 212736/MG), BRUNO SANDERS DO VALLE PINHEIRO (OAB 527419/SP)