0012510-28.2020.8.19.0038

Trata-se de ação proposta por CONDOMINIO DO EDIFICIO SAMIRA, por meio da sua representante JANAINA DE SOUSA MARMO PEREIRA em face de CASA NOVA RIO EIRELI. A parte autora narra que adquiriu unidade autônoma no Condomínio Samira, empreendimento de uso exclusivamente residencial, composto por 14 unidades, todas registradas com direito a uma vaga de garagem. Sustenta, contudo, que as vagas foram construídas em desacordo com o projeto aprovado e com as dimensões mínimas previstas na legislação, sendo excessivamente estreitas e com área de manobra insuficiente, o que inviabiliza o adequado estacionamento e a circulação dos veículos. Afirma que somente tomou conhecimento das supostas irregularidades após a elaboração de laudo técnico por profissional especializado, o qual concluiu que o projeto aprovado pela Prefeitura previa apenas 12 vagas de garagem. Segundo alega, a ré teria alterado o projeto para acomodar 14 vagas no mesmo espaço, reduzindo as dimensões das vagas e da área de manobra, em prejuízo dos condôminos. Requer a condenação da ré à adequação da garagem ao projeto originalmente aprovado, com a manutenção de apenas 12 vagas e a exclusão do direito de vaga das duas unidades ainda não comercializadas. Subsidiariamente, pleiteia que a ré seja compelida a adquirir área próxima ao empreendimento para a criação de duas vagas complementares, de modo a atender todas as 14 unidades. Emenda a inicial em fls. 115. Recebida a emenda a inicial em fls. 128. Certificado o regular recolhimento das custas em fls. 131. Juntada de cópia da planta aprovada na prefeitura em fls. 140. Deferida a tutela antecipada em fls. 159 para que a ré se abstenha de comercializar as unidades remanescentes de vaga de garagem. Manifestação da ré em fls. 174 requerendo a revogação da tutela concedida. Decisão em fls. 204, mantendo a decisão que deferiu a tutela. Contestação em fls. 206, a ré sustenta que o empreendimento foi regularmente aprovado e legalizado perante o Município de Mesquita, destacando que tanto os registros imobiliários quanto os habite-se preveem 14 unidades, cada qual com direito a uma vaga de garagem. Afirma que não promoveu qualquer alteração no projeto sem autorização do órgão competente, razão pela qual inexistiria irregularidade na construção. Alega não possuir conhecimento técnico para impugnar as conclusões do laudo apresentado pela parte autora, defendendo, contudo, que a obra observou as normas técnicas aplicáveis e requerendo, se necessária, a realização de perícia técnica. Sustenta, ainda, que eventual restrição ao uso das vagas das duas unidades remanescentes acarretaria tratamento desigual e prejuízo à comercialização dos imóveis, motivo pelo qual defende a busca de solução menos gravosa. Aduz que a convenção condominial já prevê regras para utilização das vagas. Requer a improcedência dos pedidos com a condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Agravo de instrumento interposto pela ré em fls. 212. Audiência de conciliação infrutífera em fls. 323. Réplica em fls. 336. Manifestação das partes em provas. Decisão saneadora em fls. 364, na qual foi determinada a realização de prova pericial. Indeferido o pedido de parcelamento dos honorários periciais em fls. 401. Petição do condomínio às fls. 418 informando o depósito dos honorários periciais. Decisão em fls. 422 indeferiu o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo condomínio. Requerimento da ré em fls. 440 para que seja designada nova audiência de conciliação. Manifestação da autora em fls. 443 concordando com a designação da audiência de conciliação. Audiência de conciliação realizada, sendo proferida a seguinte decisão: 1) suspendo o processo pelo prazo de 30 dias para a apresentação de proposta de acordo pelas partes; 2) oficie-se a 1 Vara Cível de Mesquita sobre a presente decisão, no âmbito do processo 0004725-09.2019.8.19.0213. Proposta de acordo apresentada em fls. 481. Manifestação do autor em fls. 486 informando não concordar com a proposta apresentada pelo réu. Laudo pericial apresentado em fls. 504. Manifestação da ré em fls. 531 informando concordância com o laudo pericial, dispondo que realizará as adequações na garagem. Pedido do perito para levantamento dos honorários periciais em fls. 538. Manifestação do condomínio acerca do laudo pericial em fls. 540. Expedido o mandado de pagamento em favor do perito em fls. 548. Determinada a remessa dos autos ao grupo de sentença (fls. 552). Decisão em fls. 557 determinando a devolução dos autos ao juízo de origem. Determinada a regularização da representação do condomínio em fls. 562. Manifestação do condomínio informando a regularização da representação, por meio da juntada da ata da assembleia que elegeu o atual síndico em fls. 583. É O RELATÓRIO. DECIDO. A controvérsia cinge-se à alegada inadequação das vagas de garagem do Condomínio Edifício Samira, sustentando a parte autora que as dimensões e a área de manobra não atendem aos padrões técnicos mínimos, circunstância que inviabilizaria a utilização regular e segura das vagas. Tratando-se de matéria eminentemente técnica, foi determinada a realização de prova pericial, cujo laudo encontra-se acostado às fls. 504. Da perícia extrai-se que o empreendimento possui 14 unidades autônomas, todas registradas com direito a uma vaga de garagem, sendo que o projeto aprovado pelo Município de Mesquita também contempla 14 vagas. Dessa forma, não se confirmou a alegação inicial de que o projeto aprovado previa apenas 12 vagas ou de que teria havido alteração irregular do projeto pela construtora. Entretanto, o expert constatou que a garagem apresenta relevantes restrições operacionais e geométricas, decorrentes da existência de vagas com dimensões inferiores às recomendações técnicas, vagas presas, raio de giro reduzido, interferências estruturais e insuficiência da área destinada às manobras. Nesse sentido, embora o Código de Obras do Município não estabeleça dimensão mínima expressa para a área de manobra, a perícia esclareceu que a avaliação deve observar, além da legislação municipal, as normas técnicas da ABNT e os critérios de funcionalidade, segurança e ergonomia aplicáveis aos estacionamentos condominiais. Destaca-se abaixo as conclusões técnicas do laudo pericial: Diagnóstico e Parecer Técnico Final: Concluo, de forma técnica e imparcial, que a adequação do estacionamento para 13 vagas operacionais constitui a solução mais apropriada, segura e eficiente para o empreendimento, sendo compatível com as normas aplicáveis, com a legislação municipal e com o princípio de funcionalidade e segurança operacional das áreas comuns condominiais. Recomenda-se ao Juízo: 1. Determinar a execução do projeto de readequação aprovado tecnicamente nesta perícia, com demarcação definitiva de 13 vagas; 2. Determinar que a parte ré execute a obra proposta, incluindo sinalização e pintura, às suas expensas, no prazo a ser definido pelo Juízo; 3. Designar vistoria final (as -built) após a obra para verificação de conformidade final, com relatório fotográfico e certificação pericial. (...) A proposta apresentada pela parte ré - redução a 13 vagas mediante readequação interna e cessão de vaga adicional, incluo ainda a abertura do portão deslizante de correr para ambas as laterais - é tecnicamente viável, proporcional e adequada, atendendo: o Melhoria das rotas de circulação; o Ganho de área de manobra; o Atendimento funcional às necessidades coletivas; o Princípio de ergonomia veicular; o Jurisprudência técnica do IBAPE para espaços confinados. Assim, a solução técnica mais razoável, segura e funcional para garantir o pleno uso da garagem e respeitar a diretriz municipal de manobra interna é a readequação definitiva para 13 vagas, nos termos apresentados no croqui aprovado tecnicamente nesta perícia. (...) Conforme consignado no laudo, apesar de ser fisicamente possível a demarcação de 14 vagas, não é viável sua utilização simultânea de forma segura, fluida e funcional, circunstância que caracteriza restrição operacional severa, com potencial de gerar conflitos entre condôminos, dificuldades de circulação e risco de colisões. Diante desse cenário, o perito concluiu que a solução tecnicamente mais adequada consiste na readequação definitiva da garagem para 13 vagas operacionais, mediante redistribuição dos espaços internos, ampliação da área de manobra, adequação da circulação e abertura do portão deslizante para ambas as laterais, medida que compatibiliza a utilização da garagem com as normas técnicas aplicáveis, preservando a funcionalidade e a segurança do empreendimento. Assim, ficou demonstrada a necessidade de adequação da garagem para assegurar condições mínimas de utilização, impondo-se à parte ré a realização das obras indicadas no laudo pericial. Dessa forma, a pretensão autoral deve ser acolhida parcialmente, para determinar que a ré execute, às suas expensas, o projeto de readequação aprovado na perícia, com a implantação definitiva de 13 vagas operacionais, incluindo a redistribuição das vagas, adequação da área de manobra, sinalização horizontal e demais intervenções técnicas indicadas pelo perito, facultando-se, ao término da obra, a realização de vistoria de conformidade, conforme recomendado no laudo pericial. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a parte ré a promover, às suas expensas, a readequação da garagem do Condomínio Edifício Samira, mediante a execução do projeto técnico proposto na perícia judicial, com a implantação definitiva de 13 (treze) vagas operacionais, observando integralmente as especificações constantes do laudo pericial; b) DETERMINAR que a ré realize todas as intervenções necessárias à execução do referido projeto, incluindo a redistribuição e demarcação definitiva das vagas, adequação das áreas de circulação e manobra, sinalização horizontal, pintura e demais medidas técnicas indicadas pelo perito, bem como a adequação do portão deslizante para abertura em ambas as laterais, conforme previsto no laudo pericial, no prazo de 120 dias, contados do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), sem prejuízo da adoção de outras medidas cabíveis; Na medida em que é necessária a utilização de uma vaga de garagem, revoga-se em parte a tutela de urgência para que a ré possa comercializar apenas uma unidade, com vaga de garagem (indexador 159). A ré ainda não poderá comercializar a outra unidade até que comprove a doação da vaga de garagem da unidade 304 em favor do autor. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se, registre-se e intimem-se. Transitada em julgado, após certificado o recolhimento das custas de estilo, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.