0012354-78.2021.8.19.0014

Indexs. 330 e 340, defiro a expedição de mandado de pagamento dos honorários periciais, com as cautelas de estilo. Sentença abaixo. Relatório Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por Isabela Cristina Tinoco Martins da Cruz em face de Construtora Realiza Ltda. Narra a parte autora que adquiriu, em abril de 2017, a unidade habitacional, casa 155, Quadra K, Lote 24, no empreendimento Residencial Novo Horizonte, vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, Faixa 1,5, pelo valor de R$ 115.000,00, financiado pela Caixa Econômica Federal. Afirma que o contrato previa a entrega do imóvel em 15 meses após a assinatura do financiamento, admitida prorrogação de 180 dias, tendo o financiamento sido assinado em 25/05/2017 e a entrega acontecido em 24/08/2019. Aduz, ainda, que a construtora omitiu informação relevante durante a comercialização do empreendimento, que foi comercializado como bairro planejado e diferenciado. A inicial veio instruída com os documentos de indexs. 20/133. A parte ré apresentou contestação no index. 143/161, que veio acompanhada dos documentos de indexs. 162/191, na qual sustenta, preliminarmente, a ausência de provas mínimas dos fatos alegados pela autora. No mérito, alega que não houve propaganda enganosa, afirmando que a construção de unidades habitacionais vinculadas à Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida não configurou alteração do projeto nem omissão de informação relevante, tratando-se de empreendimento amplamente divulgado e vinculado a programas habitacionais executados pelo Município. Sustenta que o imóvel da autora foi construído e entregue em conformidade com o projeto aprovado, memorial descritivo e demais documentos contratuais, observadas as normas técnicas aplicáveis e as exigências dos órgãos públicos competentes. Afirma, ainda, que não houve atraso na entrega da unidade, uma vez que, considerado o prazo contratual de 24 meses acrescido da cláusula de tolerância de 180 dias, o imóvel foi entregue dentro do prazo previsto. Impugna o laudo particular apresentado pela autora para comprovação da alegada desvalorização do imóvel, sustenta a inexistência de danos materiais, lucros cessantes e danos morais, bem como a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Ao final, requer a extinção do processo sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos, com a condenação da autora ao pagamento das verbas sucumbenciais. Réplica no index. 196/200. Decisão de saneamento de index. 226/227. Laudo pericial no index. 318/329, com manifestação somente da parte ré, no id. 334/338. É o relatório, passo a decidir, atento ao que determina o art. 93, inc. IX da CRFB. Fundamentos Compulsando os autos, verifico que foram atendidas as condições de admissibilidade da demanda e observados, em sua tramitação, os requisitos de validade do procedimento e dos atos processuais praticados, individualmente considerados. O feito se encontra em ordem, não há vícios a sanar, nem nulidades a serem declaradas de ofício. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inc. I do CPC, eis que não há necessidade de produção de outras provas, além das constantes dos autos. Muito embora a decisão de saneamento tenha deferido a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal da parte autora e oitiva de testemunhas, entendo que, no caso em exame, tal providência se revela desnecessária. Com efeito, a controvérsia central dos autos diz respeito à verificação de eventual desvalorização do imóvel e à existência de vícios construtivos, bem como à análise de possível desconformidade entre o imóvel entregue e o projeto aprovado. Tais questões possuem natureza eminentemente técnica, demandando conhecimento especializado, sendo, portanto, insuscetíveis de adequada elucidação por meio de prova oral. Registre-se que, a prova oral, por sua própria natureza, destina-se à comprovação de fatos dependentes de percepção subjetiva ou circunstâncias fáticas acessíveis ao conhecimento direto das partes e testemunhas. Contudo, no presente caso, a solução da lide exige a avaliação técnica de aspectos construtivos, estruturais e de mercado imobiliário, matérias que extrapolam o conhecimento comum. Assim, a prova pericial se revela suficiente e adequada para a formação do convencimento do juízo, permitindo análise objetiva e fundamentada acerca dos pontos controvertidos. Desse modo, embora respeitado o entendimento anteriormente adotado, adoto posicionamento diverso, no sentido de que a instrução probatória deve se limitar à prova pericial, por ser esta necessária e suficiente ao deslinde da controvérsia, dispensando-se, portanto, a produção de prova oral. Passo ao exame do mérito. O pedido deve ser julgado improcedente. Trata-se de ação indenizatória proposta por adquirente de unidade habitacional do Residencial Novo Horizonte, na qual se pretende a condenação da ré ao pagamento de danos materiais e morais, sob a alegação de atraso na entrega do imóvel, propaganda enganosa por suposta omissão de informações relevantes acerca do empreendimento, desvalorização do bem e prejuízos decorrentes da impossibilidade de sua fruição no período apontado na inicial, além da incidência das penalidades contratuais correlatas. A ré, por sua vez, sustenta, em síntese, a inexistência de qualquer inadimplemento contratual ou prática ilícita apta a ensejar sua responsabilização civil. Afirma que o imóvel foi entregue dentro do prazo contratualmente estabelecido, considerando o período de tolerância expressamente previsto no instrumento contratual, razão pela qual não há falar em mora contratual. Aduz, ainda, que não houve propaganda enganosa ou omissão de informação relevante, sustentando que a implantação de unidades habitacionais vinculadas à Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida era de conhecimento público e não implicou alteração do projeto aprovado ou das características da unidade adquirida pela autora. Sustenta, também, que o imóvel foi construído em conformidade com o memorial descritivo, o projeto aprovado pelos órgãos competentes e as normas técnicas aplicáveis, inexistindo vícios construtivos ou falhas na execução da obra. Por fim, argumenta que os alegados danos materiais, lucros cessantes, desvalorização do imóvel e danos morais não foram devidamente comprovados, requerendo a improcedência integral dos pedidos formulados na inicial. In casu, a relação jurídica em exame submete-se às disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Nessa perspectiva, o CDC assegura a todo consumidor o direito básico à informação completa e específica sobre os produtos e os serviços (art. 6º, III) e impõe a todo fornecedor o correspondente dever de prestá-las de forma acessível e esclarecedora (CDC, art. 36), em respeito ao princípio da transparência (CDC, art. 4º). Seguindo esses traços principiológicos, o CDC, ao dispor sobre o regime jurídico da publicidade nas relações de consumo, veda expressamente a publicidade enganosa ou abusiva. Confira-se, in verbis: Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. § 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança. § 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço . In casu, para se dirimir a controvérsia, foi determinada a realização de prova pericial. Em seu laudo, o perito judicial concluiu que o imóvel da autora não apresenta defeitos estruturais ou vícios construtivos relevantes, verificando que os materiais empregados estão em conformidade com o memorial descritivo e com o projeto arquitetônico aprovado. Constatou, apenas, a existência de infiltrações pontuais em determinados cômodos da residência, classificadas como problemas simples de manutenção, sem apontar nexo técnico entre tais ocorrências e eventual falha construtiva imputável à ré. O expert consignou, ainda, a existência de infraestrutura urbana e de serviços públicos na região do empreendimento, incluindo transporte público regular e estrutura comercial nos bairros circunvizinhos. Assentou, também, que as unidades habitacionais pertencentes à Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida, algumas das quais teriam sido objeto de invasão por terceiros, integram programa habitacional distinto daquele ao qual pertence a unidade adquirida pela autora, vinculada à Faixa 1,5. No tocante à alegada desvalorização do imóvel, o perito observou que fatores sociais e de localização podem influenciar a avaliação imobiliária, mas não realizou avaliação mercadológica capaz de quantificar ou comprovar tecnicamente eventual depreciação patrimonial da unidade da autora. De outro lado, os litigantes não produziram provas hábeis a desconstituir as conclusões desenvolvidas pelo perito, nem tampouco deduziram impugnação capaz de justificar o descarte dos elementos de informação constantes do laudo. As conclusões se apresentam coerentes com o acervo probatório reunido aos autos e se mostraram indispensáveis para dirimir a lide instaurada nos autos. Ressalte-se que a perícia oficial foi realizada por expert imparcial e de confiança do Juízo devendo, assim, ser considerado e respeitado o laudo realizado. Repise-se que, conforme apurado pela prova técnica produzida nos autos, o perito judicial concluiu que o imóvel da autora não apresenta defeitos estruturais nem vícios construtivos relevantes, encontrando-se em conformidade com o memorial descritivo e com o projeto arquitetônico aprovado. Constatou apenas a existência de infiltrações pontuais em determinados ambientes da residência, classificadas como problemas simples de manutenção, sem atribuir sua origem a falha construtiva ou defeito de execução imputável à ré. Consignou, ainda, que as unidades habitacionais vinculadas à Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida, inclusive aquelas que teriam sido objeto de invasão por terceiros, integram programa habitacional distinto daquele ao qual pertence o imóvel da autora, enquadrado na Faixa 1,5. No que tange às alegações de propaganda enganosa e desvalorização do imóvel, o laudo pericial limitou-se a registrar a existência de diferenças entre os empreendimentos destinados às Faixas 1 e 1,5, bem como a possibilidade de que fatores sociais e de localização influenciem a valoração imobiliária. Todavia, o expert não realizou avaliação mercadológica apta a quantificar ou comprovar efetiva depreciação patrimonial da unidade adquirida pela autora, tampouco concluiu pela ocorrência de omissão dolosa, publicidade enganosa ou qualquer outra conduta ilícita por parte da ré. Assim, as observações constantes do laudo, desacompanhadas de outros elementos probatórios consistentes, não se revelam suficientes para demonstrar a existência de propaganda enganosa ou de dano material indenizável. Logo, a parte autora não se desincumbiu de seu ônus probatório, tal como previsto no art. 373, inc. I, do CPC, em face da ausência de lastro probatório mínimo ao acolhimento do seu direito. Entende este juízo, que a alegada propaganda enganosa e desvalorização do imóvel, não restou comprovado que a ré tenha omitido, de forma dolosa, informação essencial capaz de induzir o consumidor em erro, nos termos do art. 37 do CDC. A mera coexistência de imóveis de diferentes padrões ou faixas de programas habitacionais em um mesmo residencial não configura, por si só, prática de propaganda enganosa, tampouco implica automática desvalorização do bem, eis que eventual desvalorização imobiliária não se presume, devendo ser demonstrada por meio de prova concreta e técnica, não sendo suficiente a percepção subjetiva do adquirente acerca da composição social do empreendimento. No caso concreto, conforme apurado pela prova pericial, não houve alteração substancial do imóvel adquirido, tampouco comprovação técnica de efetiva desvalorização decorrente dessa coexistência, sendo certo que a análise do valor de mercado depende de múltiplos fatores, não se restringindo à composição do entorno. Logo, conclui-se que, as diferenças entre as faixas de casas no residencial não possuem, por si só, relevância jurídica suficiente para caracterizar propaganda enganosa ou gerar direito à indenização, especialmente na ausência de comprovação objetiva de prejuízo. Registre-se, ainda, que a eventual desvalorização do imóvel não pode ser imputada à construtora quando decorre da invasão de unidades habitacionais, pois tal fato configura evento externo ao contrato, relacionado à segurança pública. A invasão de imóveis por terceiros caracteriza hipótese de fortuito externo, afastando a responsabilidade da construtora, uma vez que foge ao seu controle e atuação, sendo atribuição do Estado garantir a ordem pública e a segurança dos bens e dos cidadãos. Nesse contexto, a própria construtora também se mostra vítima da invasão, já que teve seu empreendimento irregularmente ocupado por terceiros, não podendo ser responsabilizada por consequências decorrentes dessa ocupação ilícita. Assim, eventual impacto negativo no valor dos imóveis não decorre de falha na execução do empreendimento, mas de fatores alheios à atividade da construtora, não havendo nexo causal que justifique sua responsabilização. Também não restaram comprovados os requisitos para condenação em lucros cessantes ou danos morais, inexistindo demonstração de prejuízo efetivo ou abalo que ultrapasse o mero aborrecimento cotidiano. Assim, ausente a comprovação de ato ilícito, dano e nexo causal, não se configuram os pressupostos da responsabilidade civil, impondo-se a rejeição dos pedidos. Dispositivo Por tais motivos, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, na forma do art. 487, inc. I, do CPC e julgo extinto o processo com resolução de mérito. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, ressaltando que, em razão da gratuidade de justiça deferida em favor da demandante, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC. Publique-se e intime-se, inclusive para os fins do art. 207, §1º, inc. I do CNCGJ, se necessário for. Havendo recurso de apelação contra o presente julgado, certifique-se nos autos quanto a tempestividade e preparo. Intime-se o apelado para apresentar contrarrazões na forma do art. 1.010, §1°, CPC/15. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação deste e, devidamente certificado nos autos, remetam-se os autos ao E. Tribunal de Justiça na forma do art. 1.010, §3°, CPC/15. Caso nas contrarrazões haja pedido de reforma de decisão que não pode ser objeto de agravo de instrumento, proceda-se na forma do art. 1.009, § 2° do CPC/15. Transitada em julgado e, nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquive-se.