0012239-14.2012.8.13.0346

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Vara Única da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 0012239-14.2012.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL (1683) ASSUNTO: [Retificação de Área de Imóvel] AUTOR: EDIER DIAS DOS SANTOS CPF: 081.597.506-68 RÉU: JOSE MARCELO MARQUES CPF: 254.342.846-15 e outros VISTOS ETC. EDIER DIAS DOS SANTOS, já qualificado aos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL em face de JOSÉ MARCELO MARQUES e outros dezenove confrontantes, perante o Cartório de Registro de Imóveis de Jaboticatubas/MG. O autor sustenta a existência de erro material no registro da matrícula nº 10.650, resultante da unificação das matrículas nº 4.318 e nº 9.219. Alega que o Cartório de Registro de Imóveis, ao proceder à unificação, deixou de retificar previamente a área da matrícula nº 9.219, o que gerou metragem total inferior à área real do imóvel. Em vez dos 103,50 hectares efetivamente existentes, a matrícula unificada consignou área de 69,0966 hectares, correspondente apenas à área já retificada da matrícula nº 4.318 somada à área original — e desatualizada — da matrícula nº 9.219. A ação foi distribuída em 10 de julho de 2012 (ID 8870018027). Os confrontantes foram regularmente citados. O processo foi saneado em 17 de novembro de 2021, com decisão que fixou os pontos controvertidos e determinou a produção de prova pericial (ID 8239773063, págs. 7/8). Após sucessivas nomeações de peritos que não lograram êxito, foi nomeado o Engenheiro Agrimensor Cláudio Márcio Enoque, CREA/MG 188819/D (ID 10154835256). O perito apresentou proposta de honorários no valor de R$ 19.000,00 (ID 10158244506). O autor apresentou contraproposta de R$ 15.000,00, parcelados em três vezes de R$ 5.000,00 (ID 10165038297), aceita pelo perito (ID 10166441758). A perícia foi realizada em 15 de agosto de 2024, com a presença das partes e de seus assistentes técnicos (ID 10247990411). O laudo pericial foi apresentado em 4 de setembro de 2024 (ID 10300597110), com os respectivos anexos (IDs 10300597900, 10300611872, 10300584105 e 10300614169). Em síntese, o perito concluiu que houve erro do Cartório de Registro de Imóveis ao realizar a retificação de área e a unificação das matrículas nº 4.318 e nº 9.219 para gerar a matrícula nº 10.650. Apurou que a área real da matrícula nº 4.318 é de 34,40949 hectares e a área real da matrícula nº 9.219 é de 69,0966 hectares, totalizando 103,50609 hectares. Sugeriu o cancelamento da matrícula nº 10.650 e a retificação individual de cada uma das matrículas de origem (ID 10300597110, págs. 7/8). Intimadas, as partes manifestaram-se sobre o laudo. O autor concordou integralmente com as conclusões periciais (ID 10333682547). Os réus, por sua vez, também manifestaram concordância expressa, afirmando que "a perícia está correta, visto que reflete a realidade fática do local periciado" e que "não há necessidade de impugnar ou pedir esclarecimentos ao I. Expert" (ID 10333767516). O autor recolheu integralmente os honorários periciais, comprovando o depósito da primeira parcela (ID 10194902259) e das segunda e terceira parcelas (ID 10333657707 e ID 10333701934). O alvará para pagamento ao perito foi expedido (ID 10488258560). Instado a manifestar-se sobre o interesse na produção de prova testemunhal e depoimento pessoal dos requeridos, o autor requereu a desistência dessas provas, postulando o julgamento antecipado da lide (ID 10465313136). As partes apresentaram alegações finais (IDs 10486374307 e 10487065029). Nelas, ambas pugnaram pela procedência do pedido. Os réus, em seus memoriais, reiteraram ainda o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, formulado originalmente nas petições de IDs 8239773058 e 8239773059. É o relatório. Decido. Os réus requereram a concessão dos benefícios da justiça gratuita, alegando hipossuficiência econômica para arcar com os ônus processuais sem prejuízo da própria subsistência. O art. 98 do Código de Processo Civil estabelece que a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade de justiça. O § 2º do mesmo artigo dispõe que a alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade. No caso, os réus são pessoas físicas residentes em zona rural do município de Jaboticatubas, tendo declarado expressamente sua condição de hipossuficiência (ID 8239773058, fl. 23, e ID 8239773059, fl. 1). Não houve impugnação do autor quanto a esse pedido. A concordância do autor com a situação econômica alegada pelos réus, somada à presunção legal de veracidade, autoriza o deferimento. Diante disso, DEFIRO a gratuidade de justiça aos requeridos. O art. 212 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), com redação dada pela Lei nº 10.931/2004, dispõe: Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) O art. 213, inciso II, da mesma lei, por sua vez, prevê a retificação a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica, bem assim pelos confrontantes. No caso em exame, o autor optou legitimamente pela via judicial, diante da complexidade da retificação — que envolve não apenas a correção de metragem, mas o desfazimento de unificação equivocada de matrículas e a subsequente retificação individualizada. A presença de múltiplos confrontantes e a magnitude da diferença de área (aproximadamente 34 hectares de divergência) também justificam a escolha da via judicial, mais adequada à segurança jurídica da operação registral pretendida. Quanto a este ponto, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconhece que o procedimento de retificação de registro imobiliário se presta à correção de erros comprovados, sempre que o registro se mostrar omisso, impreciso ou não exprimir a verdade: APELAÇÃO CÍVEL - RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL - COMPRA E VENDA DE LOTES - EDIFICAÇÃO DE MORADIA VERTICAL MULTIFAMILIAR - UNIFICAÇÃO DAS MATRÍCULAS - CONSTRUÇÃO EM LOTE DIVERSO - ERRO COMPROVADO - INEXATIDÃO NO REGISTRO - ANUÊNCIA DO PROPRIETÁRIO DOS LOTES - REQUISITO LEGAL - CUMPRIMENTO - RETIFICAÇÃO DA MATRÍCULA. - Os registros públicos visam a "autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos" (Lei nº 6.015/73, art. 1º), portanto, a regra é a imutabilidade do registro, devendo haver prova efetiva do erro para justificar a alteração. - O art. 212 da Lei dos Registros Públicos contempla as hipóteses ensejadoras da retificação para os casos em que o registro for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade. - A retificação do registro imobiliário destina-se à correção de erro comprovados. - A anuência do proprietário de imóveis contíguos admite a unificação da matrícula. - Se houver anuência dos confrontantes, o oficial de registro fará a correção na via administrativa, entretanto, havendo impugnação dos confrontantes, a retificação será judicial. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.122211-2/001, Relator(a): Des.(a) Renato Dresch , 4ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/02/2022, publicação da súmula em 04/02/2022) A prova pericial produzida nos autos revelou, de modo inequívoco, que houve erro do Cartório de Registro de Imóveis de Jaboticatubas ao proceder à retificação de área e à unificação das matrículas nº 4.318 e nº 9.219, que resultou na matrícula nº 10.650. O laudo pericial (ID 10300597110) esclarece que: O autor é proprietário de dois imóveis: um de matrícula nº 4.318 e outro de matrícula nº 9.219, ambos localizados no distrito de São José da Serra, neste município. Foi realizada retificação de área e remembramento dessas matrículas, gerando a matrícula nº 10.650. Ocorre que apenas a área da matrícula nº 4.318 foi previamente retificada, enquanto a matrícula nº 9.219 permaneceu com sua área original e desatualizada, de modo que a unificação resultou em área inferior à real (ID 10300597110, págs. 6/7). Após levantamento topográfico com equipamento GPS/RTK e processamento dos dados em programas específicos de engenharia, o perito constatou que a área real da matrícula nº 4.318 é de 34,40949 hectares e a área real da matrícula nº 9.219 é de 69,0966 hectares. As áreas apuradas estão corretas e em conformidade com as plantas e memoriais descritivos que instruem os autos (ID 10300597110, pág. 7). O perito concluiu expressamente que "houve um erro do cartório de registro de imóveis de Jaboticatubas ao realizar a retificação de área e a unificação das matrículas 4.318 e 9.219 gerando a matrícula 10.650. O certo seria somente retificar a área da matrícula 4.318 para 34,40949 hectares, e posteriormente retificar a área da matrícula 9.219 para 69,0966 hectares" (ID 10300597110, pág. 7). A prova pericial foi elaborada com observância das normas técnicas da ABNT (NBR 13.133 e NBR 13.752), do art. 473 do CPC e do Código de Ética do CONFEA. O laudo respondeu satisfatoriamente a todos os quesitos formulados pelas partes (ID 10300597110, págs. 7 a 13). Todos os dezenove confrontantes, devidamente citados e representados nos autos, manifestaram concordância expressa com o laudo pericial, reconhecendo que "a perícia está correta, visto que reflete a realidade fática do local periciado" (ID 10333767516). Essa anuência é juridicamente relevante por duas razões: elimina qualquer controvérsia quanto à extensão das divisas entre os imóveis contíguos e supre o requisito de concordância dos confrontantes previsto no art. 213, II, da Lei de Registros Públicos. Ademais, o perito afirmou expressamente que não houve alteração de limites entre as áreas, apenas alteração na metragem (ID 10300597110, pág. 9, resposta ao quesito nº 7 do autor). Isso significa que a retificação pretendida não interfere nas divisas já estabelecidas com os confrontantes, preservando-se integralmente a situação possessória consolidada. Diante da constatação do erro cartorário e considerando a orientação técnica do INCRA — segundo a qual, quando uma propriedade é cortada por estrada pública de domínio municipal, estadual ou federal, a área deve ser desmembrada e descontada do perímetro total —, o perito sugeriu o cancelamento da matrícula nº 10.650 e a retificação individual das matrículas de origem (ID 10300597110, pág. 8). A solução proposta harmoniza-se com o princípio da especialidade objetiva, que exige a perfeita identificação do imóvel no registro, e com o princípio da continuidade registral, que impõe o encadeamento lógico entre os atos de registro. Assim, acolho a sugestão técnica do perito, por ser a solução que melhor atende à regularidade do registro imobiliário e à segurança jurídica das partes. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil e nos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por Edier Dias dos Santos para: a) determinar o cancelamento da matrícula nº 10.650 do Cartório de Registro de Imóveis de Jaboticatubas/MG; b) determinar a retificação da área da matrícula nº 4.318 do mesmo Cartório para fazer constar a área real de 34,40949 ha (trinta e quatro hectares, quarenta ares e nove centiares e quarenta e nove miliares), conforme planta e memorial descritivo constantes dos Anexos I e III do laudo pericial (IDs 10300597900 e 10300584105); c) determinar a retificação da área da matrícula nº 9.219 do mesmo Cartório para fazer constar a área real de 69,0966 ha (sessenta e nove hectares, nove ares e sessenta e seis centiares), conforme planta e memorial descritivo constantes dos Anexos II e IV do laudo pericial (IDs 10300611872 e 10300614169); d) determinar que, após o cancelamento da matrícula nº 10.650 e as retificações das matrículas nº 4.318 e nº 9.219, as duas matrículas permaneçam distintas, cada qual com sua área retificada, facultando-se ao interessado requerer nova unificação perante o Oficial do Registro de Imóveis, desde que com as áreas previamente retificadas e observados os requisitos legais. Expeça-se mandado ao Cartório de Registro de Imóveis de Jaboticatubas/MG para cumprimento, servindo esta sentença como título hábil para os atos de cancelamento e retificação determinados, independentemente de nova anuência dos confrontantes, já manifestada nestes autos. Defiro a gratuidade de justiça aos requeridos, nos termos da fundamentação. Custas processuais pelo autor, considerando a natureza de jurisdição voluntária do procedimento. Sem condenação em honorários advocatícios, por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária em que não houve resistência à pretensão. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Jaboticatubas, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito