0012147-87.2026.8.16.0014

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA 10ª VARA CÍVEL DE LONDRINA - PROJUDI Av. Duque de Caxias, 689 - 6º and - Caiçaras - Londrina/PR - CEP: 86.015-902 - Fone: 3029-3384 - E-mail: lon-10vj-e@tjpr.jus.br Autos nº. 0012147-87.2026.8.16.0014 Processo: 0012147-87.2026.8.16.0014 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$1.792.057,20 Autor(s): EMPRESA CINEMATOGRÁFICA ARAÚJO LTDA representado(a) por MARCOS SILVA DE ARAUJO Réu(s): Consórcio Empreendedor Catuaí Shopping Center Londrina 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação Renovatória de Contrato de Locação, processo nº 0012147-87.2026.8.16.0014, ajuizada por Empresa Cinematográfica Araujo Ltda. em face de Consórcio Empreendedor Catuaí Shopping Center Londrina, tendo por objeto a renovação compulsória do contrato de locação do espaço comercial correspondente às lojas SCL000FA a SCL000FG, situadas nas dependências do Shopping Catuaí Londrina e destinadas à operação de salas de cinema. Na petição inicial de mov. 1.30, a parte autora alegou que celebrou o contrato de locação em 01/09/2016, posteriormente objeto de sucessivos aditivos, e que explora o ramo cinematográfico no local há mais de três anos. Sustentou que a crise enfrentada pelo setor após a pandemia de COVID-19 ocasionou desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva, tornando o aluguel mínimo vigente, segundo afirmou, abusivo diante da nova realidade de mercado. Com fundamento nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, requereu a renovação da avença pelo prazo de cinco anos, de 01/09/2026 a 01/09/2031, mediante a fixação do aluguel em 15% sobre a receita bruta de bilheteria e em 12% sobre a receita da bomboniere, bem como a redução da Contribuição Mensal Mínima (CMM) para R$ 100.000,00, quantia que, conforme propôs, deverá englobar o aluguel mínimo mensal (AMM), o fundo de promoção (FPP) e os encargos comuns. Pleiteou, ainda, a manutenção do custo de ocupação vigente até a decisão final e, caso indeferida a renovação, a condenação da parte ré ao pagamento de perdas e danos e lucros cessantes. Atribuiu à causa o valor de R$ 1.792.057,20 e requereu a produção de provas documental, testemunhal e, especialmente, pericial, esta destinada à fixação do valor locativo. Citada, a parte ré apresentou contestação no mov. 32.1, na qual manifestou desinteresse na realização de audiência de conciliação e arguiu, preliminarmente, carência de ação por ausência de requisito essencial previsto no artigo 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91, ao fundamento de que a autora estaria inadimplente quanto aos encargos locatícios vencidos em março de 2026. Impugnou o valor locativo proposto na inicial, sustentando que a pretensão de pagamento de R$ 100.000,00 em formato de “pacote” seria inferior ao valor aceito pela própria locatária em aditivo celebrado em 2021 e insuficiente para cobrir os custos operacionais da área de 4.168,91 m². No mérito, defendeu a estabilidade do aluguel mínimo puro e a impossibilidade de supressão de obrigações contratuais, a exemplo do 13º aluguel devido em dezembro e dos picos de FPP. Em contraposição à proposta formulada pela autora, apresentou contraproposta de fixação do AMM em R$ 112.213,28, com a manutenção da cobrança separada dos demais encargos e do fundo de promoção, em conformidade com as normas gerais do shopping. Requereu a produção de perícia técnica por engenheiro civil, mediante a utilização do método comparativo direto. Em réplica, no mov. 37.1, a parte autora rebateu a preliminar de carência de ação, argumentando que a inadimplência invocada pela ré decorreria de fato superveniente ao ajuizamento da demanda, ocorrido em fevereiro de 2026, e informou a quitação integral da competência de março de 2026, requerendo a juntada do respectivo comprovante para operar a purga da mora. Quanto ao mérito, reiterou que ostenta a condição de “loja âncora” do empreendimento, circunstância que, em sua compreensão, justificaria uma precificação diferenciada, subsidiada pelo fluxo de pessoas gerado pela atividade cinematográfica, e rechaçou a contraproposta da ré por considerá-la financeiramente inviável. Em relação à prova técnica requerida pela parte adversa, defendeu que a perícia não deveria limitar-se à apuração do valor do metro quadrado, mas adotar o método da renda, a fim de mensurar a “taxa de esforço” suportável pelo setor. Na especificação de provas de mov. 43.1, a parte autora indicou como ponto controvertido o valor locatício e requereu a realização de perícia multidisciplinar, nas áreas de engenharia e contabilidade, pelo método da renda, com a finalidade de apurar o valor da locação segundo a capacidade econômica da operação. Requereu também a exibição, pela ré, das memórias de cálculo e dos contratos de outras lojas âncoras, o depoimento pessoal do representante legal do Shopping e, subsidiariamente, a produção de prova testemunhal, além da inversão do ônus da prova. Em 10/06/2026, foi realizada audiência de conciliação, que restou infrutífera em razão da ausência da parte autora, conforme mov. 45.1. No mov. 46.1, a autora justificou o não comparecimento sob a alegação de que a própria ré já havia manifestado expressamente desinteresse na composição amigável. Ao especificar as provas no mov. 47.1, a parte ré requereu a condenação da autora ao pagamento de multa de 2% por ato atentatório à dignidade da justiça, em razão de sua ausência na audiência, e reiterou a preliminar de carência de ação, sustentando que o pagamento tardio informado na réplica representaria confissão da inadimplência crônica. Quanto à instrução, ratificou o pedido de realização de perícia de engenharia pelo método comparativo direto de mercado, destinada à apuração do valor locativo, e impugnou tanto a perícia contábil requerida pela autora quanto a exibição de documentos de terceiros, aos quais atribuiu caráter sigiloso. No mov. 50.1, o Juízo determinou que a parte autora esclarecesse as datas de vencimento e de pagamento referentes aos comprovantes juntados com a réplica. Em atendimento, no mov. 55.1, a autora informou que o documento de mov. 37.2 corresponde à quitação da parcela com vencimento em 10/03/2026, realizada por meio de boleto reemitido, e que o documento de mov. 37.3 se refere à parcela com vencimento em 10/04/2026. Os autos encontram-se conclusos para decisão de saneamento e organização do processo. Decido. 2. DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO - CARÊNCIA DA AÇÃO A requerida sustenta que a autora não teria preenchido o requisito estabelecido pelo art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/1991, porquanto se encontraria inadimplente quanto à parcela locatícia vencida em março de 2026, circunstância que, segundo defende, impediria a renovação compulsória da locação. A alegação não comporta acolhimento. O art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com a prova do exato cumprimento do contrato em curso. Tal exigência busca assegurar que o direito à renovação seja exercido pelo locatário que tenha observado regularmente as obrigações assumidas durante a relação contratual, afastando a tutela renovatória nas hipóteses de inadimplemento relevante ou de infração contratual grave. A norma, contudo, não autoriza que toda e qualquer mora pontual, especialmente quando posteriormente regularizada com o pagamento integral da obrigação e dos encargos incidentes, seja elevada à condição de impedimento absoluto à renovação. A análise deve considerar a gravidade do descumprimento, sua eventual reiteração, a existência de prejuízo ao locador e, sobretudo, a finalidade econômica e social da ação renovatória. No caso concreto, a requerida apresentou planilha na qual apontou a existência de débito no montante de R$ 150.435,95, com vencimento original em 10/03/2026, composto por aluguel, encargos comuns, encargos específicos e contribuição para o fundo de promoção (mov. 32.8). Em impugnação à contestação, a autora juntou comprovantes destinados a demonstrar a quitação das obrigações locatícias discutidas (movs. 37.2 e 37.3). Diante da necessidade de esclarecer a correspondência entre os pagamentos realizados e os títulos apontados pela requerida, este Juízo determinou que a autora informasse, de maneira individualizada, as respectivas datas de vencimento e pagamento (mov. 50.1). Em cumprimento à determinação judicial, a autora esclareceu que a obrigação originalmente vencida em 10/03/2026 foi objeto de reemissão pela própria requerida, mediante novo boleto com vencimento em 17/04/2026, no qual foram incluídos os encargos moratórios decorrentes do atraso, sobrevindo sua integral quitação. Esclareceu, ainda, que o pagamento realizado em 10/04/2026 se referia à obrigação locatícia subsequente, quitada na respectiva data de vencimento (mov. 55.1). A ré, devidamente intimada da petição (ev. 56), não se manifestou, presumindo concordância tácita quanto a questão. Desse modo, ainda que se reconheça a ocorrência de mora pontual quanto à obrigação originalmente vencida em 10/03/2026, a documentação apresentada demonstra que o débito foi integralmente regularizado, inclusive com o pagamento dos encargos moratórios exigidos pela locadora. Não subsiste, portanto, inadimplemento atual, tampouco prejuízo patrimonial remanescente à requerida. A interpretação do art. 71 da Lei nº 8.245/1991 deve ser realizada de maneira sistemática e teleológica, considerando a finalidade da ação renovatória, instituída para proteger o fundo de comércio desenvolvido pelo locatário no imóvel durante o exercício prolongado de sua atividade empresarial. Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.698.814/SP, assentou que os requisitos previstos no art. 71 da Lei do Inquilinato não devem ser interpretados de maneira meramente literal ou excessivamente formalista. Naquele caso, admitiu-se o prosseguimento da ação renovatória apesar de a quitação integral das obrigações tributárias ter ocorrido no curso do processo, pois o parcelamento havia sido formalizado anteriormente ao ajuizamento, inexistia prejuízo ao locador e não estava configurada falta contratual grave. O referido julgamento recebeu a seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL . AÇÃO RENOVATÓRIA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO INCISO III DO ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8245/91) . POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA COM A DEMONSTRAÇÃO NA PETIÇÃO INICIAL DO PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS PELO LOCATÁRIO. 1. Controvérsia em torno da suficiência de certidão de parcelamento fiscal para demonstrar a quitação tributária exigida pelo inciso III do art. 71 da Lei de Locações (LL) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial . 2. O tribunal de origem, interpretando de forma literal o disposto no inciso III do art. 71 da LL, entendeu não ser suficiente o parcelamento fiscal. 3 . A ação renovatória de locação empresarial, tendo por escopo a proteção do fundo de comércio, reconhece ao locatário o direito de renovar seu contrato de locação de imóvel não residencial quando atendidas as exigências legais do art. 51 e seguintes da Lei de Locações. 4. A interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III do art . 71 da LL conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória de locação comercial. 5.Ausência de prejuízo ao locador e inocorrência de falta grave a cláusula constante do contrato de locação, devendo ser priorizada a tutela do fundo de comércio. 6 . Retorno dos autos ao tribunal de origem para aprofundamento das demais questões atinentes à ação renovatória, especialmente a adequação do valor ofertado a título de aluguel em face do preço de mercado. 7. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ - REsp: 1698814 SP 2016/0244061-0, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/06/2018) Extrai-se do precedente que a principal finalidade da ação renovatória é a tutela do fundo de comércio constituído pelo empresário locatário ao longo do período em que permanece instalado no imóvel, mediante investimentos na atividade, formação de clientela, publicidade do estabelecimento e valorização do próprio ponto comercial. Por essa razão, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o cumprimento dos requisitos estabelecidos no art. 71 da Lei nº 8.245/1991 não pode ser aferido mediante formalismo dissociado da realidade contratual. Deve-se verificar se a obrigação foi efetivamente satisfeita, se o comportamento do locatário caracteriza falta grave e se houve prejuízo concreto ao locador. No mesmo sentido, a Corte Superior já havia decidido que a ausência de apresentação, juntamente com a petição inicial, da prova de quitação dos impostos incidentes sobre o imóvel não conduz, automaticamente, à extinção da ação renovatória: AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PETIÇÃO INICIAL . REQUISITOS. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2 . De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de comprovação, com a inicial, da quitação dos impostos referentes ao imóvel objeto da renovatória (artigo 71, inciso III, da Lei nº 8.245/91) não acarreta, de imediato, a carência de ação. 3. Agravo regimental não provido . (STJ - AgRg no AREsp: 310672 PE 2013/0092590-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 06/02/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2014) A mesma orientação foi adotada no Recurso Especial nº 237.773/PR, no qual o Superior Tribunal de Justiça afastou a carência da ação quando a prova de quitação foi apresentada após a contestação, destacando que a exigência documental possui caráter formal e que a adoção de interpretação excessivamente rigorosa representaria verdadeiro “fetichismo exagerado”: RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. RENOVATÓRIA. NÃO JUNTADA COM A INICIAL A QUITAÇÃO DE IMPOSTOS, MAS EXIBIDA LOGO APÓS A CONTESTAÇÃO . INOCORRÊNCIA DE CARÊNCIA DE AÇÃO POR VIOLAÇÃO AO ART. 71, INC. III, DA LEI 8.245/91 . REQUISITO FORMAL QUE SE TEM POR CUMPRIDO SEM IMPORTAR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. CABÍVEL A PROVA POSTERIOR DO PAGAMENTO EFETUADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO, SOB PENA DE SE ATER A FETICHISMO EXAGERADO. Recurso não conhecido do locador. (STJ - REsp: 237773 PR 1999/0101868-4, Relator.: Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, Data de Julgamento: 16/03/2000, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 17/04/2000 p . 85) Embora os precedentes mencionados tenham examinado diretamente a exigência contida no art. 71, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, relativa à prova da quitação de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, os fundamentos neles estabelecidos são aplicáveis à análise do requisito previsto no inciso II do mesmo dispositivo legal. Com efeito, os julgados não se limitaram a solucionar uma controvérsia exclusivamente tributária, mas estabeleceram diretriz interpretativa acerca dos requisitos da ação renovatória: a observância do art. 71 deve ser examinada à luz da finalidade protetiva do instituto, da efetiva regularização das obrigações contratuais, da existência de prejuízo ao locador e da caracterização, ou não, de falta grave imputável ao locatário. A situação verificada nestes autos mostra-se, inclusive, menos gravosa do que aquela examinada no Recurso Especial nº 1.698.814/SP. Naquele precedente, o locatário ingressou em juízo enquanto ainda se encontrava submetido a parcelamento fiscal, sobrevindo a quitação integral apenas durante a tramitação processual. No presente caso, a controvérsia se restringe a uma obrigação locatícia pontual, cujo boleto foi reemitido pela própria requerida, acrescido dos encargos decorrentes da mora, e integralmente quitado pela autora (movs. 37.2 e 55.1). Também não há demonstração de inadimplemento reiterado, contumaz ou substancial das obrigações contratuais. Ao contrário, a documentação apresentada evidencia a continuidade da relação locatícia, o funcionamento regular do empreendimento e o pagamento dos encargos decorrentes do contrato ao longo dos anos (movs. 1.10 a 1.15 e 1.22 a 1.27). A mora isolada, posteriormente purgada mediante o pagamento integral da obrigação e dos respectivos encargos, não configura infração contratual grave suficiente para afastar o direito à renovação, sobretudo quando não comprovado prejuízo remanescente à locadora. A exigência do art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/1991 não pode assumir natureza de sanção automática, mediante a qual qualquer atraso, independentemente de sua extensão, gravidade ou posterior regularização, resulte na perda do direito à renovação e, consequentemente, do ponto empresarial constituído durante longa relação locatícia. Ademais, a regularização da obrigação não importou exoneração da locatária quanto aos efeitos da mora. Os encargos correspondentes foram incluídos no boleto reemitido pela requerida e suportados pela autora. Não se mostra razoável, portanto, que o mesmo atraso seja novamente utilizado, depois de integralmente reparado, como causa impeditiva do exame do pedido renovatório. Diante desse contexto, considerando que a obrigação indicada na contestação foi integralmente satisfeita, que não subsiste inadimplemento atual, que não foi demonstrada infração contratual grave ou reiterada e que inexiste prejuízo patrimonial remanescente à requerida, deve ser reconhecido o preenchimento do requisito previsto no art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/1991. Rejeito, portanto, a preliminar de carência da ação apresentada. 3. DO PEDIDO DE APLICAÇÃO DE MULTA PELA AUSÊNCIA À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO A parte ré requereu, no mov. 47.1, a aplicação à autora da multa de 2% prevista no art. 334, § 8º, do Código de Processo Civil, ao fundamento de que sua ausência à audiência realizada em 10/06/2026 configuraria ato atentatório à dignidade da justiça. A autora, por sua vez, justificou o não comparecimento no mov. 46.1, afirmando que a própria ré já havia manifestado expressamente, na contestação de mov. 32.1, desinteresse na composição amigável. Embora o art. 334, § 4º, inciso I, do Código de Processo Civil estabeleça que a audiência não será realizada quando ambas as partes manifestarem expressamente desinteresse na autocomposição, a sanção prevista no § 8º do mesmo dispositivo pressupõe ausência injustificada. A finalidade da multa é reprimir o comportamento que, sem justificativa plausível, frustre a tentativa de composição e implique desconsideração à atividade jurisdicional, não devendo ser aplicada automaticamente pela simples constatação do não comparecimento. No caso, antes da realização do ato, a própria requerida havia expressamente manifestado desinteresse na conciliação no mov. 32.1. A justificativa posteriormente apresentada pela autora no mov. 46.1 está diretamente relacionada a essa manifestação e evidencia que sua ausência decorreu da compreensão de que não havia perspectiva concreta de composição, e não do propósito de desprestigiar a atividade jurisdicional ou criar obstáculo ao andamento do processo. Ainda que fosse recomendável à autora comunicar previamente sua concordância com o cancelamento ou comparecer ao ato enquanto subsistente a designação, as circunstâncias concretas retiram do comportamento gravidade suficiente para caracterizá-lo como ato atentatório à dignidade da justiça. A orientação encontra respaldo no entendimento de que a ausência à audiência, quando amparada por justificativa plausível, não autoriza a imposição de sanção processual, especialmente quando não demonstrado comportamento intencionalmente malicioso ou temerário (TJPR, Agravo de Instrumento nº 0079754-96.2025.8.16.0000, Rel. Des. Luciane Bortoleto, 15ª Câmara Cível, j. 29/10/2025). Ementa: Direito processual civil. Agravo de instrumento. Multa por litigância de má-fé e ausência à audiência de conciliação. Recurso de Agravo de Instrumento provido, afastando a aplicação de multa por litigância de má-fé . I. Caso em exame1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que condenou o executado ao pagamento de multa por litigância de má-fé, em razão de sua ausência injustificada na audiência de conciliação. O executado alegou que havia solicitado o cancelamento da audiência, justificando que sua presença seria desnecessária, uma vez que a proposta de acordo já havia sido recusada pela parte exequente . A decisão recorrida impôs a multa com base no entendimento de que a ausência configurava ato atentatório à dignidade da justiça. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência do agravante à audiência de conciliação, justificada por motivos plausíveis, configura litigância de má-fé e se a multa imposta deve ser mantida ou afastada . III. Razões de decidir3. O agravante apresentou justificativa plausível para a ausência na audiência de conciliação, afastando a má-fé. 4 . A multa por litigância de má-fé não se aplica, pois não houve conduta intencionalmente maliciosa ou temerária do agravante. 5. A ausência injustificada à audiência de conciliação é considerada ato atentatório à dignidade da justiça, mas não configura litigância de má-fé.IV . Dispositivo e tese6. Recurso conhecido e provido para afastar a aplicação de multa por litigância de má-fé.Tese de julgamento: A ausência injustificada à audiência de conciliação, quando previamente justificada, não configura litigância de má-fé, devendo ser afastada a aplicação de multa._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts . 80, IV, e 334, § 8º.Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível 0005753-54.2014.8 .16.0024, Rel. Desembargador Roberto Antonio Massaro, 12ª Câmara Cível, j. 22 .08.2018; STJ, REsp 1824214/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j . 10.09.2019; STJ, AgInt no AREsp n. 1 .861.896/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j . 13.06.2022; TJPR, Apelação Cível 0000120-98.2018 .8.16.0193, Rel. Desembargador Albino Jacomel Guerios, 10ª Câmara Cível, j . 22.02.2023. (TJ-PR 00797549620258160000 Curitiba, Relator.: Luciane Bortoleto, Data de Julgamento: 29/10/2025, 15ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/10/2025) Por conseguinte, acolho a justificativa apresentada no mov. 46.1 e INDEFIRO o pedido de aplicação da multa prevista no art. 334, § 8º, do Código de Processo Civil, formulado pela requerida no mov. 47.1. 4. DO SANEAMENTO E DA ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO Resolvidas as questões processuais pendentes e inexistindo, conforme os elementos disponíveis, outros vícios que impeçam o regular prosseguimento, declaro o processo saneado. 4.1. DA DELIMITAÇÃO E PRODUÇÃO DAS PROVAS A controvérsia remanescente concentra-se na definição das condições econômicas da locação durante o período renovado. A autora pretende a manutenção de um modelo remuneratório híbrido, composto por percentuais incidentes sobre a receita bruta da bilheteria e da bomboniere, conjugados com uma Contribuição Mensal Mínima que englobe o aluguel mínimo mensal, os encargos comuns e o fundo de promoção. A ré, embora também proponha a fixação de um aluguel mínimo, sustenta que seu valor deve ser apurado pelo método comparativo direto de dados de mercado e que os demais encargos devem permanecer destacados, inclusive o aluguel em dobro no mês de dezembro e os picos de contribuição para o fundo de promoção. A divergência deve ser examinada à luz da estrutura econômica historicamente adotada pelas próprias partes. O contrato celebrado em 2016 estabeleceu aluguel percentual correspondente a 13% sobre a receita bruta da bilheteria e a 10% sobre a receita bruta da bomboniere, além de Aluguel Mensal Mínimo de R$ 77.776,03. Previu, ainda, a reunião do aluguel mínimo mensal, dos encargos comuns e das contribuições para o fundo de promoção em uma Contribuição Mensal Mínima, bem como o confronto periódico entre esta e a contribuição calculada sobre o faturamento, com pagamento da diferença eventualmente apurada (mov. 1.2). Posteriormente, o aditivo celebrado em 2021 estabeleceu a Contribuição Mensal Mínima em R$ 113.157,88, a partir de 01/10/2021, mantida a incidência dos reajustes contratualmente previstos (mov. 1.6). Verifica-se, portanto, que a remuneração da locação não foi historicamente estabelecida apenas com base no valor do metro quadrado, tampouco exclusivamente em função do faturamento da locatária. Adotou-se estrutura híbrida, formada por um valor mínimo de ocupação e por uma parcela variável vinculada ao desempenho da atividade exercida no imóvel. A controvérsia não se limita, assim, à atualização de determinado valor nominal, abrangendo a definição do valor mínimo, dos percentuais incidentes sobre o faturamento e da composição dos encargos que integrarão o custo de ocupação no período renovado. Nos litígios relativos à renovação de locações comerciais, a atuação jurisdicional deve buscar a adequação do aluguel às condições atuais do imóvel e do mercado, sem desconsiderar as particularidades do empreendimento e a estrutura remuneratória consolidada durante a relação contratual. A prova técnica assume especial relevância nesse contexto, pois cabe ao perito fornecer elementos objetivos para que o Juízo possa definir as condições econômicas da renovação, sem substituir a avaliação técnica por mera escolha abstrata entre as metodologias defendidas pelas partes. A jurisprudência admite a utilização do método da renda quando a forma de remuneração baseada no faturamento já foi empregada ao longo da relação contratual e as características específicas do imóvel inviabilizam a obtenção de elementos paradigmas suficientemente comparáveis. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Paraná decidiu que “o método de renda utilizado pelo perito judicial se revela o mais adequado a resolver a questão da fixação de alugueres, pois, além de ter sido utilizado pelas partes ao longo da relação contratual renovada, há características únicas de seu objeto e da situação do empreendimento comercial no qual está situado que impossibilitam a utilização do método comparativo de mercado” (TJPR, 18ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0028025-33.2018.8.16.0014, Rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira, j. 09/09/2020). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUPERVENIENTE. IMPERTINÊNCIA . A ULTERIOR ALTERAÇÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO É INCAPAZ DE ENSEJAR A SUCESSÃO DAS PARTES. OBSERVÂNCIA DA REGRA DA PERPETUATIO LEGITIMATIONIS. IMPOSIÇÃO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA PARA CITAÇÃO DE TERCEIRO . DESNECESSIDADE. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL E NULIDADE PROCESSUAL.MÉRITO. VALOR MÍNIMO DO ALUGUEL APURADO POR LAUDO PERICIAL JUDICIAL . UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA RENDA COM O DEVIDO ATENDIMENTO ÀS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AO SE FIXAR O PERCENTUAL APLICÁVEL SOBRE O MONTANTE DAS VENDAS LÍQUIDAS. CABIMENTO. MÉTODO JÁ UTILIZADO AO LONGO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE ADOÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO . INEXISTÊNCIA DE PARADIGMA PARA COMPARAÇÃO. FIXAÇÃO HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECUSAIS. ART. 85, § 11, DO CPC . - A alteração de titularidade do bem litigioso, em seu sentido lato, não altera a legitimidade das partes originárias do feito, visto que, em regra, se a parte é legitima no ajuizamento, continuará até a resolução da lide, em consonância ao princípio da “perpetuatio legitimationis” - Da mesma forma, não encontra amparo legal o pedido de anulação da sentença a fim de se intimar eventual terceiro interessado, já que se mostra prescindível, não se tratando, assim, de vício processual.- O método de renda utilizado pelo perito judicial se revela o mais adequado a resolver a questão da fixação de alugueres, pois, além de ter sido utilizado pelas partes ao longo da relação contratual renovada, há características únicas de seu objeto e da situação do empreendimento comercial no qual está situado que impossibilitam a utilização do método comparativo de mercado.- A negativa de provimento ao apelo, nos termos do artigo 85, § 11º do CPC, torna impositiva a majoração dos honorários advocatícios arbitrados no juízo de origem, a fim de ser remunerado o trabalho adicional do procurador realizado em grau recursal.Recurso não provido . (TJPR - 18ª C.Cível - 0028025-33.2018.8 .16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 09 .09.2020) (TJ-PR - APL: 00280253320188160014 PR 0028025-33.2018.8 .16.0014 (Acórdão), Relator.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, Data de Julgamento: 09/09/2020, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/09/2020) Também se reconhece que, nas locações comerciais em shopping center, a forma de remuneração originalmente convencionada deve ser considerada na renovação, ressalvada a comprovação de desequilíbrio econômico superveniente. A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, ao examinar contrato cuja remuneração era vinculada ao resultado da atividade comercial, determinou a manutenção do critério remuneratório previsto na avença original, assentando que a forma de remuneração deve seguir o modelo originalmente estipulado, salvo demonstração de desequilíbrio econômico decorrente de fato superveniente (TJPR, 18ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0007939-27.2017.8.16.0030, Rel. Des. Denise Kruger Pereira, j. 19/02/2025). EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO, DECLARANDO A RENOVAÇÃO CONTRATUAL PELO PRAZO DE DEZ ANOS, A PARTIR DE 31 .10.2017, MANTENDO-SE O CRITÉRIO REMUNERATÓRIO PREVISTO NA AVENÇA ORIGINAL; RECURSO ADESIVO DESPROVIDO, COM ÔNUS SUCUMBENCIAL FIXADO INTEGRALMENTE À PARTE REQUERIDA. I. CASO EM EXAME 1 . Apelação Cível visando a reforma de sentença que reduziu de ofício o prazo de renovação contratual de locação para cinco anos, estabeleceu o aluguel definitivo em valor fixo e não dispôs sobre a incidência de juros moratórios sobre a diferença entre os aluguéis provisórios e definitivos, sendo que a parte apelante pleiteava a renovação pelo prazo de dez anos e a manutenção do critério de remuneração originalmente pactuado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a sentença que fixou o prazo de renovação do contrato de locação em cinco anos, ao invés dos dez anos pleiteados, e estabeleceu o valor do aluguel em montante fixo, deve ser reformada para manter os termos originalmente acordados entre as partes . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A redução de ofício do prazo renovatório postulado e com o qual a parte adversa havia concordado acabou por surpreender a parte autora, impedindo-a de providenciar o manejo de nova ação renovatória considerando o período reduzido, uma vez que o termo final se daria em data anterior à data da sentença ora recorrida. 4 . Em locação comercial em shopping center a fixação do valor do aluguel deve respeitar a autonomia das partes, mantendo-se o critério de remuneração originalmente estipulado no contrato, que era baseado em percentual do lucro líquido. 5. Os juros moratórios sobre a diferença entre os aluguéis provisórios e definitivos devem incidir somente se não for realizado o pagamento em parcela única, conforme art. 73 da legislação de regência . 6. O ônus sucumbencial que deve ser suportado integralmente pela parte demandada, uma vez que a pretensão inicial da parte autora foi integralmente acolhida e houve pretensão resistida. IV. DISPOSITIVO E TESE 7 . Apelação provida para declarar a renovação contratual pelo prazo de dez anos, a partir de 31.10.2017, mantendo-se o critério remuneratório previsto na avença original; Recurso adesivo desprovido. Tese de julgamento: Em Ação Renovatórias de Locação, tendo havido concordância da parte adversa com a renovação da relação por dez anos, não é admissível a redução de ofício do prazo acordado, notadamente quando esse proceder causa prejuízo concreto à parte locatária . Tratando-se de locação comercial em shopping center, a forma de remuneração deve seguir o critério originalmente estipulado no contrato, salvo comprovação de desequilíbrio econômico superveniente decorrente de evento imprevisível. _________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 322, § 1º, 492, 529, 69, 73; Lei nº 8.245/1991, arts . 54, 51, e 73; CC/2002, arts. 317 e 479. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.990 .552, Rel. Min. Raul Araújo, Terceira Turma, j. 17 .05.2022; STJ, REsp nº 1.947.694/SP, Rel . Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.09 .2021; TJPR, Apelação Cível nº 0011295-98.2019.8.16 .0017, Rel. Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, 18ª Câmara Cível, j. 07.07 .2020; TJPR, Apelação Cível nº 0028025-33.2018.8.16 .0014, Rel. Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, 18ª Câmara Cível, j. 09.09 .2020; TJPR, Apelação Cível nº 0016108-02.2018.8.16 .0019, Rel. Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea, 18ª Câmara Cível, j. 26.07 .2023; TJPR, Apelação Cível nº 0027022-43.2018.8.16 .0014, Rel. Desembargador Espedito Reis do Amaral, 18ª Câmara Cível, j. 09.09 .2020; Súmula 254/STF. (TJ-PR 00079392720178160030 Foz do Iguaçu, Relator.: Denise Kruger Pereira, Data de Julgamento: 19/02/2025, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/02/2025) Em igual direção, há julgado que reconhece a possibilidade de revisão judicial de contrato atípico de locação de loja em shopping center, ainda que o valor da locação seja calculado com base em percentual relacionado ao desempenho econômico da locatária, atribuindo prevalência ao laudo técnico judicial quando elaborado de maneira fundamentada e em observância às particularidades do contrato (TJPR, 11ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0001637-74.2014.8.16.0001, Rel. Juíza Dilmari Helena Kessler, j. 05/06/2020). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA COMERCIAL. PARCIAL PROCEDÊNCIA . NOVO VALOR DE ALUGUEL ARBITRADO EM SENTENÇA. RECURSO DA LOCATÁRIA. 1) ALEGAÇÃO DE CARÊNCIA DE AÇÃO, PELA INOBSERVÂNCIA DO TRIÊNIO LEGAL, PREVISTO NO ART. 19, DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI 8 .245/91). INOCORRÊNCIA. ADITIVO CONTRATUAL FIRMADO ENTRE AS PARTES QUE NÃO ALTEROU O VALOR DO ALUGUEL E QUE, PORTANTO, NÃO INTERROMPEU O PRAZO PARA SE REQUERER JUDICIALMENTE A REVISIONAL DE ALUGUEL. PRECEDENTES DO STJ . 2) POSSIBILIDADE DE INGRESSAR EM JUÍZO COM AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL, MESMO QUE SE TRATE DE CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO – LOJA EM SHOPPING CENTER – E QUE O VALOR DA LOCAÇÃO SEJA CALCULADO COM BASE EM PERCENTUAL DO LUCRO LÍQUIDO AUFERIDO PELA LOCATÁRIA. PRECEDENTES. 3) INEXISTÊNCIA DE VÍCIO EXTRA PETITA. O ORDENAMENTO JURÍDICO PÁTRIO ADOTA A TEORIA DA SUBSTANCIAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR, SEGUNDO A QUAL BASTA QUE O AUTOR INDIQUE OS FATOS E OS FUNDAMENTOS JURÍDICOS DO SEU PEDIDO, E QUE SOMENTE OS FATOS VINCULAM O JUIZ, OS FUNDAMENTOS JURÍDICOS NÃO, DE MODO QUE É POSSÍVEL DAR PROVIMENTO EQUIVALENTE AO REQUERIDO NA EXORDIAL . 4) ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE FALHAS SUBSTANCIAIS NO LAUDO PERICIAL PRODUZIDO EM JUÍZO. PREVALÊCIA DA PROVA TÉCNICA PRODUZIDA. SENTENÇA ADEQUADAMENTE FUNDAMENTADA. MERA IRRESIGNAÇAO COM O RESULTADO DA PERÍCIA . A DECISÃO FUNDAMENTOU ADEQUADAMENTE AS RAZÕES PELAS QUAIS ACOLHEU O LAUDO PERICIAL ELABORADO PELA EXPERT. 5) HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA MAJORADOS, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. 6) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . (TJPR - 11ª C.Cível - 0001637-74.2014.8 .16.0001 - Curitiba - Rel.: Juíza Dilmari Helena Kessler - J. 05 .06.2020) (TJ-PR - APL: 00016377420148160001 PR 0001637-74.2014.8 .16.0001 (Acórdão), Relator.: Juíza Dilmari Helena Kessler, Data de Julgamento: 05/06/2020, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/06/2020) Por outro lado, o método comparativo direto de dados de mercado também é admitido quando existirem elementos paradigmas efetivamente semelhantes e tecnicamente idôneos. Há julgado no qual se reputou adequada a apuração da contribuição mínima mensal por esse método, diante da existência de comparação com imóvel situado ao lado daquele objeto da renovação e da observância das normas técnicas pertinentes (TJSP, Apelação Cível nº 1032260-67.2020.8.26.0114, Rel. Des. Morais Pucci, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 26/05/2023). Apelação Cível. Ação renovatória de locação. Loja em Shopping Center. Sentença de procedência . Apelo da autora locatária. Preliminar de cerceamento de defesa e de nulidade da sentença afastada. Laudo pericial que apurou o valor da "contribuição mínima mensal" pela locação, segundo o método comparativo, que se afigura adequado ao caso e espelha a realidade do mercado praticada, observando-se inclusive o comparativo ao lado do imóvel cuja locação se pretende renovar. Sentença bem respaldada em perícia elaborada por expert de confiança do Juízo . Não verificada a aduzida inobservância das normas técnicas, que foram especificamente mencionadas no corpo do laudo pericial. Apelação não provida. (TJ-SP - Apelação Cível: 1032260-67.2020 .8.26.0114 Campinas, Relator.: Morais Pucci, Data de Julgamento: 26/05/2023, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/05/2023) Os entendimentos não são inconciliáveis. A escolha da metodologia depende das características do imóvel, da estrutura da contratação e, principalmente, da existência ou não de dados de mercado efetivamente comparáveis. Em se tratando de espaço com área de 4.168,91 m², destinado especificamente à atividade cinematográfica e ocupado por operação reconhecida como loja âncora, a utilização do método comparativo pressupõe a identificação de paradigmas que apresentem efetiva similitude quanto à área, localização, finalidade, estrutura física e posição no empreendimento. Na ausência de elementos comparáveis suficientes, deverá ser examinada a aplicação do método da renda, considerado o modelo remuneratório historicamente praticado. Há, ainda, julgado que manteve, em ação renovatória de loja situada em shopping center, critério híbrido composto por percentual incidente sobre o faturamento bruto e estipulação de aluguel mínimo, atribuindo prevalência à perícia judicial diante da inexistência de prova técnica idônea capaz de infirmá-la (TJSP, Apelação Cível nº 1010890-15.2023.8.26.0506, Rel. Des. Carmen Lucia da Silva, 33ª Câmara de Direito Privado, j. 27/04/2026). APELAÇÃO. Ação renovatória de locação comercial em shopping center. Sentença de procedência do pedido. Apelo das rés . Preliminar de ilegitimidade ativa. Afastamento. Regularização do polo ativo determinada pelo juízo de origem, sem alteração da causa de pedir ou do pedido, e sem demonstração de prejuízo às rés. Aplicação dos princípios da instrumentalidade das formas e do aproveitamento dos atos processuais . Preliminar afastada. Alegação de cerceamento de defesa/direito de produzir prova. Não configuração. Perícia judicial regularmente realizada, com apresentação de laudo técnico fundamentado e sucessivas manifestações das partes . Desnecessidade de novos esclarecimentos pelo expert. Magistrado destinatário da prova. Mérito. Contrato atípico de locação em shopping center . Renovação contratual admitida. Divergência restrita ao valor do aluguel. Adoção de critério híbrido, consistente em percentual sobre o faturamento bruto, com estipulação de aluguel mínimo. Valor apontado em parecer técnico divergente em montante superior ao apurado em perícia . Ausência, no entanto, de prova técnica idônea a infirmar o laudo judicial. Prevalência das práticas de mercado e da autonomia privada mitigada. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO . (TJ-SP - Apelação Cível: 10108901520238260506 Ribeirão Preto, Relator.: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 27/04/2026, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2026) Esses elementos demonstram que a controvérsia possui duas dimensões técnicas complementares. A primeira corresponde à avaliação imobiliária do espaço e à definição do valor mínimo compatível com suas características e com as condições de mercado. A segunda diz respeito à análise contábil da estrutura remuneratória vinculada ao faturamento, incluindo as receitas da bilheteria e da bomboniere, a taxa de esforço decorrente das propostas apresentadas e a repercussão econômica dos encargos componentes do custo de ocupação. Mostra-se necessária, portanto, a realização de perícia complexa, mediante atuação conjunta de profissionais das áreas de engenharia de avaliação e contabilidade, nos termos do art. 475 do Código de Processo Civil. Para a produção da prova, fixo as seguintes questões de fato: a) o valor locativo real e atual do imóvel para o período da renovação; b) a influência da área, da localização, da destinação específica à atividade cinematográfica e da condição de loja âncora na definição desse valor; c) a existência de imóveis ou espaços comerciais efetivamente comparáveis ao objeto da locação; d) o valor da contribuição mínima mensal compatível com as condições atuais do imóvel e do mercado; e) os percentuais incidentes sobre o faturamento bruto da bilheteria e da bomboniere compatíveis com as condições atuais da locação; e f) a repercussão econômica dos encargos comuns, do fundo de promoção, do aluguel em dobro no mês de dezembro e dos picos de FPP sobre o custo de ocupação. Delimito as questões de direito: a) o direito da autora à renovação compulsória do contrato; b) os critérios juridicamente aplicáveis à fixação da remuneração durante o período renovado, considerada a estrutura híbrida historicamente convencionada; c) a composição da contribuição mínima mensal, especialmente quanto à inclusão do aluguel mínimo mensal, dos encargos comuns e do fundo de promoção; e d) a manutenção, no contrato renovado, do aluguel em dobro no mês de dezembro e dos picos de contribuição para o fundo de promoção. 4.1.1. Das provas: Tendo em vista a necessidade de instrução, DEFIRO a produção de provas pericial, documental e oral, por se mostrarem pertinentes e necessárias ao esclarecimento das questões controvertidas. A prova documental ficará limitada à juntada de documentos novos ou supervenientes, nas hipóteses previstas no art. 435 do Código de Processo Civil, assegurado o contraditório. A necessidade de designação de audiência de instrução e julgamento para a produção da prova oral requerida no mov. 43.1 será analisada após a apresentação dos laudos periciais, quando será possível aferir a existência de questões fáticas remanescentes que demandem esclarecimento por depoimento pessoal ou prova testemunhal. Considerando que a apuração do valor locativo envolve conhecimentos técnicos de áreas distintas e complementares, DEFIRO a realização de prova pericial complexa nas áreas de engenharia de avaliação e contabilidade, nos termos dos arts. 464 e 475 do Código de Processo Civil. 4.2. Para a realização da perícia de engenharia, NOMEIO o engenheiro civil DIEGO LIMA CHECHIN CAMACHO ARREBOLA, cadastrado no sistema CAJU do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. A perícia terá por objeto a apuração do valor locativo real e atual do imóvel, consideradas sua área, localização, características físicas e funcionais, destinação específica à atividade cinematográfica, condição de loja âncora e inserção no Shopping Catuaí Londrina. O perito engenheiro deverá examinar a aplicabilidade do método comparativo direto de dados de mercado e do método da renda, esclarecendo qual deles se mostra tecnicamente mais adequado ao caso concreto. Caso entenda aplicável o método comparativo, deverá identificar os elementos paradigmas utilizados, demonstrar sua efetiva similitude com o imóvel avaliado e explicitar os critérios de homogeneização adotados. Caso constate a inexistência ou insuficiência de elementos comparáveis, deverá esclarecer essa circunstância e examinar a aplicabilidade do método da renda. Poderá, ainda, indicar a necessidade de aplicação conjunta ou subsidiária de metodologias, desde que apresente justificativa técnica circunstanciada. 4.2.1. DOS QUESITOS DO JUÍZO Para a realização da perícia de engenharia de avaliação, o perito DIEGO LIMA CHECHIN CAMACHO ARREBOLA deverá responder aos seguintes quesitos: Quais são as características físicas, funcionais, locacionais e mercadológicas do imóvel objeto da locação que influenciam a apuração de seu valor locativo? A área de 4.168,91 m², a destinação específica do espaço à operação de salas de cinema e sua condição de loja âncora influenciam a apuração do valor locativo? Em caso positivo, esclareça de que maneira. Existem imóveis ou espaços comerciais efetivamente comparáveis ao bem avaliado, consideradas sua área, localização, destinação, estrutura física, atividade desenvolvida e inserção em shopping center? Em caso positivo, identifique os elementos paradigmas utilizados e esclareça os critérios de homogeneização empregados, demonstrando sua efetiva similitude com o imóvel objeto da locação. O método comparativo direto de dados de mercado mostra-se tecnicamente aplicável ao caso concreto? Justifique, indicando a quantidade, a qualidade e o grau de comparabilidade dos elementos disponíveis. O método da renda mostra-se tecnicamente aplicável ao caso concreto, consideradas as características específicas do imóvel e a estrutura remuneratória historicamente adotada pelas partes? Justifique. Qual metodologia se mostra tecnicamente mais adequada à apuração do valor locativo real e atual do imóvel? É recomendável a utilização conjunta, subsidiária ou complementar de mais de um método? Justifique de maneira circunstanciada. Qual é o valor locativo mensal mínimo do imóvel compatível com suas características e com as condições atuais do mercado? Os valores locativos mínimos propostos pelas partes mostram-se compatíveis com o valor real e atual da locação? Em caso negativo, esclareça as divergências técnicas constatadas. Há outros elementos técnicos relevantes à avaliação do imóvel e à apuração de seu valor locativo que não tenham sido contemplados nos quesitos anteriores? Em caso positivo, especifique-os. 4.3. Para a realização da perícia contábil, NOMEIO o contador LEÔNIDAS GIL BENETELO DE ALMEIDA, igualmente cadastrado no sistema CAJU do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. A perícia contábil terá por objeto o exame da estrutura remuneratória historicamente adotada, das receitas brutas da bilheteria e da bomboniere, da incidência dos percentuais contratuais, da taxa de esforço resultante das propostas apresentadas pelas partes e da repercussão econômica dos encargos comuns, do fundo de promoção, do aluguel em dobro no mês de dezembro e dos picos de FPP. 4.3.1. DOS QUESITOS DO JUÍZO Para a realização da perícia contábil, o perito LEÔNIDAS GIL BENETELO DE ALMEIDA deverá responder aos seguintes quesitos: Qual era a estrutura remuneratória prevista no contrato de locação e em seus aditivos, discriminando o aluguel percentual incidente sobre a receita bruta da bilheteria e da bomboniere, o Aluguel Mensal Mínimo (AMM), a Contribuição Mensal Mínima (CMM), os encargos comuns e as contribuições para o fundo de promoção? De que forma era realizado o confronto entre a Contribuição Mensal Mínima e a contribuição calculada sobre o faturamento, indicando a periodicidade da apuração e a forma de pagamento de eventual diferença? Qual foi a evolução, ao longo da relação contratual, dos valores do AMM e da CMM, observados os contratos, os aditivos e os critérios de reajuste pactuados? Quais foram as receitas brutas da operação desenvolvida no imóvel, discriminadas entre bilheteria e bomboniere, durante o período abrangido pela documentação disponibilizada para a perícia? Considerados os percentuais contratuais historicamente praticados, quais valores resultariam de sua incidência sobre as receitas brutas apuradas de bilheteria e bomboniere? Qual é a taxa de esforço da operação, entendida como a proporção entre o custo total de ocupação e a receita bruta auferida no imóvel, considerando separadamente: a) as condições contratuais vigentes; b) a proposta formulada pela autora; e c) a contraproposta apresentada pela ré? Qual é a composição do custo total de ocupação em cada uma das propostas, com discriminação do aluguel mínimo mensal, dos encargos comuns, do fundo de promoção, do aluguel em dobro no mês de dezembro e dos picos de FPP? Qual é a repercussão econômica anual do aluguel em dobro no mês de dezembro e dos picos de contribuição para o fundo de promoção sobre o custo total de ocupação? A inclusão do AMM, dos encargos comuns e do fundo de promoção em uma única Contribuição Mensal Mínima altera o custo econômico total da ocupação quando comparada à cobrança separada dessas rubricas? Em caso positivo, quantifique a diferença. Considerados os dados contábeis disponíveis, quais percentuais incidentes sobre a receita bruta da bilheteria e da bomboniere correspondem ao valor locativo mínimo apurado pela perícia de engenharia? Os valores e percentuais propostos por cada uma das partes preservam a estrutura remuneratória híbrida historicamente praticada? Demonstre os resultados de cada proposta e as respectivas diferenças, sem emitir conclusão jurídica sobre qual delas deve prevalecer. Existem elementos contábeis suficientes para subsidiar a aplicação do método da renda? Em caso positivo, apresente os dados e cálculos pertinentes; em caso negativo, indique precisamente os elementos faltantes. Há outros elementos contábeis relevantes para a apuração da contribuição mínima, dos percentuais sobre o faturamento ou do custo total de ocupação que não tenham sido contemplados nos quesitos anteriores? Em caso positivo, especifique-os. Os peritos deverão atuar de forma coordenada, compartilhando os dados necessários à avaliação, sem prejuízo da apresentação de laudos separados ou de laudo conjunto, conforme considerem tecnicamente mais adequado. A perícia contábil deverá fornecer os elementos econômicos necessários à eventual aplicação do método da renda, enquanto a perícia de engenharia deverá integrar esses dados à avaliação imobiliária e justificar a metodologia adotada. A indicação desses objetos não importa determinação antecipada de adoção exclusiva do método da renda ou do método comparativo direto de dados de mercado. A escolha da metodologia compete ao perito engenheiro, que deverá justificá-la à luz das normas técnicas aplicáveis, das características específicas do imóvel, da existência de elementos paradigmas e do modelo remuneratório historicamente praticado pelas partes. A conclusão técnica será submetida ao contraditório e posteriormente apreciada pelo Juízo em conjunto com os demais elementos dos autos. Tampouco compete aos peritos decidir se o modelo remuneratório anterior deverá ser juridicamente mantido, se os encargos acessórios são exigíveis ou qual das propostas formuladas pelas partes deve prevalecer. Tais questões permanecem reservadas ao Juízo, cabendo à prova técnica fornecer os dados necessários à decisão. 4.4. Considerando que a perícia de engenharia foi requerida por ambas as partes, os respectivos honorários deverão ser adiantados em igual proporção, nos termos do art. 95 do Código de Processo Civil. Como a perícia contábil foi requerida pela autora, caberá a ela adiantar os honorários correspondentes. 4.5. Intimem-se os peritos nomeados para que, no prazo de 5 (cinco) dias, informem se aceitam os encargos e, em caso positivo, apresentem propostas individualizadas de honorários, currículos com comprovação de especialização e contatos profissionais, nos termos do art. 465, § 2º, do Código de Processo Civil. 4.6. Apresentadas as propostas, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 5 (cinco) dias. 4.7. Após a manifestação das partes sobre as propostas de honorários, intimem-se os peritos para que se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias. Na sequência, retornem os autos conclusos para decisão. 4.8. No mais, as partes poderão, no prazo comum de 15 (quinze) dias, contado da intimação da nomeação, arguir eventual impedimento ou suspeição, indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos, conforme o art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil. 4.9. Caso os peritos considerem necessária a apresentação de documentos adicionais, deverão especificá-los individualmente e esclarecer sua relação com o objeto da perícia, cabendo ao Juízo deliberar sobre a exibição, especialmente quando se tratar de informações comerciais de terceiros. Após o depósito dos honorários e a disponibilização dos documentos necessários, os peritos deverão comunicar ao Juízo, com antecedência suficiente, a data, o horário e o local de início dos trabalhos, assegurando-se o acompanhamento pelos assistentes técnicos. O prazo para entrega dos laudos será de 30 (trinta) dias, contado da realização da diligência e do recebimento integral da documentação necessária. Eventual dilação de prazo será analisado futuramente, caso requerido e se necessário for. A necessidade de produção de prova oral e de designação de audiência de instrução e julgamento será examinada após a apresentação dos laudos periciais. INTIMEM-SE todas as partes para ciência, em quinze dias. Intimações dil. necessárias. Londrina, datado e assinado digitalmente. Gustavo Peccinini Netto Juiz de Direito