0011887-51.2015.8.13.0346

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Vara Única da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 0011887-51.2015.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: ELENI ESCOLASTICA CARDOSO DE SOUZA CPF: 093.756.038-30 e outros RÉU: RESERVA REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. CPF: 09.347.083/0001-64 VISTOS ETC. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, ajuizada por ELENI ESCOLÁSTICA CARDOSO DE SOUZA e LEANDRO ANDRADE ARTEN em face de RESERVA REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. Os autores alegam, em síntese, que adquiriram da ré, mediante contrato particular de promessa de compra e venda, o lote de terreno situado na quadra 29, lote 01, com área de 1.089,80 m², localizado no Condomínio Tênis, integrante do empreendimento Reserva Real, no Município de Jaboticatubas/MG. Aduzem que a ré, por meio de ampla divulgação publicitária, prometeu um empreendimento de alto luxo, na modalidade home resort, com infraestrutura completa: campo de golfe com 18 buracos, quadras de tênis, hípica, pista de pouso, piscinas, academia, SPA, área de lazer completa, entre outros equipamentos. Sustentam que o contrato previa a entrega das obras de infraestrutura até 30 de junho de 2014, com cláusula de tolerância de 120 dias, encerrando-se o prazo final em 31 de outubro de 2014, e que a ré não concluiu as obras prometidas. Afirmam que, passados quase três anos da data estipulada, com a paralisação total das obras e esgotadas as tentativas de negociação amigável, notificaram a ré para rescindir o contrato, sem obter retorno. Pleiteiam, assim, a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, a devolução integral e em dobro dos valores pagos (R$295.023,84), com fundamento na cláusula 6.9 do contrato, a restituição da comissão de corretagem e indenização por danos morais. A ré, devidamente citada, apresentou contestação. Alegou que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, tendo entregue a infraestrutura básica do loteamento no prazo estipulado. Sustentou que jamais se obrigou a entregar a totalidade da infraestrutura de lazer simultaneamente à entrega dos lotes. Afirmou, ainda, que a licença de instalação expedida pela SEMAD concedia prazo até 30 de agosto de 2016 para conclusão do empreendimento. Houve réplica. A parte autora requereu o aditamento da petição inicial para inclusão de segundo contrato (lote 02, quadra 29). O pedido foi indeferido pelo juízo, ante a discordância expressa da ré (ID 10155527922). Em fase de especificação de provas, as partes requereram prova oral. A ré requereu também prova emprestada de laudo pericial produzido nos autos nº 5036416-74.2017.8.13.0024, em trâmite na 1ª Vara Cível de Belo Horizonte/MG. A parte autora discordou da prova emprestada, tendo o juízo indeferido o pedido (ID 10285786357). Foi realizada audiência de instrução e julgamento em 13 de março de 2020, com a oitiva de testemunha dos autores, tendo o julgamento sido convertido em diligência. Posteriormente, em 7 de fevereiro de 2025, foi realizada nova audiência de instrução e julgamento (ID 10387837286), oportunidade em que foram colhidos os depoimentos pessoais dos autores, Eleni Escolástica Cardoso de Souza e Leandro Andrade Arten. Frustrada a conciliação, foi declarada encerrada a instrução, com vista às partes para alegações finais. A parte autora apresentou memoriais (ID 10403766066), reiterando os termos da inicial e impugnando a contestação. A ré apresentou alegações finais (ID 10418663238), sustentando o cumprimento das obrigações contratuais e a inexistência de danos morais. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. A questão do aditamento da petição inicial para inclusão do segundo contrato (lote 02, quadra 29) já foi decidida pelo juízo em despacho de ID 10155527922, que indeferiu o pedido em razão da discordância expressa da ré. À época, vigorava o CPC/73, cujo art. 264 vedava a modificação do pedido após a citação sem o consentimento do réu. Não havendo insurgência recursal específica contra esse indeferimento, a matéria está preclusa. O objeto desta ação limita-se, portanto, ao contrato referente ao lote 01, quadra 29, do Condomínio Tênis. A relação jurídica entre as partes é de consumo. Os autores são destinatários finais do produto imobiliário ofertado pela ré, que atua habitualmente no mercado de incorporação e loteamento, enquadrando-se no conceito de fornecedora do art. 3º do CDC. Incide, portanto, o Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor (art. 14), a inversão do ônus da prova em favor do consumidor quando verossímil a alegação ou quando este for hipossuficiente (art. 6º, VIII), a vinculação do fornecedor à oferta e à publicidade veiculada (art. 30) e a nulidade de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV). O art. 30 do CDC estabelece que toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. No caso em exame, os autores demonstraram que adquiriram o lote com base em ampla divulgação publicitária que prometia um empreendimento de alto luxo. A ré comercializou o Condomínio Tênis como um home resort dotado de campo de golfe profissional de 18 buracos, quadras de tênis, hípica, pista de pouso (fly-in), piscinas, academia, SPA, up-town com centro comercial, entre outros equipamentos de lazer. Tais informações, veiculadas em material publicitário e corroboradas pelo memorial descritivo do empreendimento, são suficientemente precisas e integraram o contrato, nos termos do art. 30 do CDC. A ré não pode, portanto, pretender limitar sua obrigação apenas à infraestrutura básica de loteamento (projeto urbanístico, drenagem, abastecimento de água, esgotamento sanitário, vias públicas e iluminação), como sustentou na contestação. A promessa de um empreendimento de alto luxo com equipamentos de lazer sofisticados foi o fator determinante para a aquisição, e a ré responde pelo cumprimento integral do que foi ofertado. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem decidido que se configura propaganda enganosa e descumprimento contratual a não entrega da infraestrutura prometida em empreendimentos imobiliários, sendo cabível a rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora: APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - IMPUGNAÇÃO AOS BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA - REJEIÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - PROPAGANDA ENGANOSA - CONFIGURAÇÃO - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO - CDC - APLICAÇÃO - DANOS MORAIS - POSSIBILIDADE. A simples afirmativa de hipossuficiência para arcar com as despesas judiciais é o bastante para ser admitida, isto porque, milita em favor desta assertiva da pessoa física, a presunção iuris tantum de veracidade. Evidenciada relação de consumo, aplicam-se as disposições do CDC. Quando o fornecedor viola o princípio da boa-fé e da confiança, diante de um comportamento contraditório, resta evidenciada sua responsabilidade em cumprir com o que fora veiculado ao consumidor. No compromisso de compra e venda, o promitente vendedor assume a obrigação de entregar a infraestrutura do loteamento na data aprazada e na forma pactuada, sem os quais é possível a rescisão do contrato. O dano moral se configura nos casos de descumprimento de prazo para entrega de imóvel, bem como nos casos em que o consumidor for induzido a erro. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.535640-7/001, Relator(a): Des.(a) Antônio Bispo , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/05/2025, publicação da súmula em 21/05/2025) O contrato previa prazo de entrega das obras de infraestrutura até 30 de junho de 2014, com cláusula de tolerância de 120 dias, findo em 31 de outubro de 2014. A ré, em sua contestação, alegou que dispunha de prazo até 30 de agosto de 2016 para conclusão do empreendimento, conforme licença de instalação da SEMAD. Esse argumento, no entanto, apenas confirma que a ré reconhecia que as obras não estavam concluídas no prazo contratual. E, mesmo considerado o prazo que a própria ré apontou (30/08/2016), o fato é que, até a presente data, mais de uma década depois do prazo contratual original, as obras de infraestrutura de lazer prometidas jamais foram concluídas. O empreendimento permaneceu paralisado, conforme demonstrado pela prova oral colhida nos autos. Na audiência de instrução e julgamento realizada em 7 de fevereiro de 2025 (ID 10387837286), os autores prestaram depoimento pessoal, confirmando que adquiriram o lote atraídos pela promessa de um empreendimento de alto luxo com toda a infraestrutura de lazer, que jamais foi entregue. Confirmaram, ainda, que as tentativas de contato com a ré para obter informações sobre o andamento das obras restaram infrutíferas. Na audiência anterior, realizada em 13 de março de 2020, a testemunha Luiz Carlos Medeiros Junior, também adquirente de lote no mesmo complexo, confirmou que foram prometidas a entrega completa de todo o empreendimento — quadras de tênis, pista de aeronave, área de lazer completa, hotel, escola, supermercado, base interna de polícia, piscina, área de festas — e que nenhuma dessas áreas foi construída, apenas o asfaltamento, que posteriormente se deteriorou. A ré, por sua vez, não produziu prova capaz de demonstrar o cumprimento integral de suas obrigações. A prova emprestada que pretendia utilizar (laudo pericial dos autos nº 5036416-74.2017.8.13.0024) foi rejeitada pelo juízo, com a concordância da parte autora. A prova documental apresentada pela ré limita-se a demonstrar a execução de infraestrutura básica de loteamento, que não corresponde ao que foi prometido e ofertado aos consumidores. O conjunto probatório demonstra, portanto, que a ré inadimpliu de forma grave e irreversível a obrigação de entregar o empreendimento com a infraestrutura prometida. O atraso, que já perdura por mais de uma década desde o prazo contratual, configura inadimplemento contratual absoluto, apto a ensejar a rescisão por culpa exclusiva da fornecedora. A teoria do adimplemento substancial não socorre a ré. Embora a ré tenha executado obras de infraestrutura básica (projeto urbanístico, drenagem, abastecimento de água, esgotamento, vias públicas), o inadimplemento das obrigações relativas às áreas de lazer e equipamentos de uso comum comprometeu a finalidade essencial do contrato. Os autores adquiriram o lote não apenas como um terreno vazio, mas como parte de um home resort de alto luxo. A ausência de toda a infraestrutura de lazer prometida frustrou a legítima expectativa dos consumidores e esvaziou a própria causa do negócio. Não se pode considerar que houve adimplemento substancial quando o descumprimento atinge exatamente aquilo que conferia valor e atratividade ao empreendimento. Reconhecido o inadimplemento da ré, a rescisão contratual é medida que se impõe. O art. 475 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pedir a resolução do contrato, com indenização por perdas e danos. No mesmo sentido, o art. 35, III, do CDC faculta ao consumidor rescindir o contrato, com direito à restituição da quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos. A Súmula 543 do STJ é categórica quanto à forma de restituição: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral quando a culpa é exclusiva do promitente vendedor. Sendo a culpa exclusiva da ré, a devolução deve abranger a totalidade dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em casos análogos envolvendo a mesma ré e o mesmo empreendimento, tem decidido pela rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO DEMASIADO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - DANO MORAL CONFIGURADO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA - CRITÉRIOS PARA FIXAÇÃO. I. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais entre adquirente final de lote urbano e loteadora que atua de forma habitual no mercado, sendo inaplicável o regime da Lei nº 9.514/97 quando ausente a constituição formal da alienação fiduciária, com registro de cédula de crédito imobiliário e constituição de mora do devedor. II. O inadimplemento substancial da vendedora, consistente na não entrega da infraestrutura do loteamento no prazo contratual, mesmo após prorrogações, configura descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora. III. Constatado o descumprimento contratual por parte da vendedora, referente ao atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, impõe-se a rescisão do contrato, com a restituição integral das parcelas pagas. IV. O atraso demasiado e injustificável na entrega do imóvel configura dano moral. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.176504-4/001, Relator(a): Des.(a) Nicolau Lupianhes Neto , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/06/2026, publicação da súmula em 12/06/2026) Os autores requerem a devolução em dobro dos valores pagos, com fundamento na cláusula 6.9 do contrato, que, segundo alegam, prevê tal penalidade em caso de inadimplemento da vendedora. A cláusula penal contratual deve ser interpretada conforme os princípios do CDC, que veda cláusulas abusivas e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV). A previsão contratual de devolução em dobro, quando inserida em contrato de adesão e estabelecida em favor do consumidor em caso de inadimplemento do fornecedor, deve ser examinada à luz da reciprocidade e da proporcionalidade. No caso em exame, o contrato foi firmado em 2012, antes da Lei 13.786/2018, sendo inaplicável o regime de retenção ali previsto (Tema 1.002 do STJ). Aplicam-se as regras gerais do CDC e do Código Civil. A cláusula penal, quando prevista de forma recíproca, deve beneficiar igualmente o consumidor. Contudo, a devolução em dobro pleiteada pelos autores, sem a demonstração de que a ré efetivamente reteve indevidamente os valores de forma a justificar a sanção prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, não comporta acolhimento nessa extensão. A cláusula 6.9 deve ser interpretada como cláusula penal compensatória, e não como sanção por cobrança indevida. Entretanto, a multa contratual moratória, quando prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, deve ser aplicada reciprocamente em favor do consumidor, conforme a tese firmada pelo STJ no Tema 971. Assim, fixa-se a multa contratual em favor dos autores no percentual de 10% sobre o valor a ser restituído, a título de cláusula penal compensatória pelo inadimplemento da ré. Os autores requerem a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Nos termos do Tema 938 do STJ, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão. Não havendo nos autos elementos que demonstrem vício na contratação da corretagem ou ausência de informação adequada aos consumidores sobre o valor da comissão, o pedido de restituição desse valor deve ser rejeitado. A comissão de corretagem foi paga a terceiro que intermediou o negócio, sem que se evidencie qualquer irregularidade na sua cobrança. O pedido de indenização por danos morais merece acolhimento. O descumprimento contratual, por si só, não configura dano moral. Entretanto, quando as circunstâncias do caso concreto revelam que o inadimplemento ultrapassou a esfera meramente patrimonial, atingindo atributos da personalidade do consumidor, a reparação extrapatrimonial se justifica. No caso em exame, os autores foram vítimas de propaganda enganosa. Adquiriram um lote acreditando que integrariam um empreendimento de alto luxo, com infraestrutura de lazer sofisticada, e se depararam com um empreendimento abandonado, com obras paralisadas, sem qualquer perspectiva de conclusão. A frustração da legítima expectativa foi agravada pelo descaso da ré, que não respondeu às tentativas de contato dos autores, privando-os de informações sobre o andamento das obras. O quadro se agrava diante do notório histórico do empreendimento Reserva Real, que foi objeto de investigações e ampla cobertura jornalística, revelando um padrão de conduta que vitimou centenas de consumidores. O atraso que já perdura por mais de uma década, sem que a ré tenha oferecido qualquer solução concreta aos autores, configura sofrimento que extrapola o mero dissabor do cotidiano. Os autores investiram recursos significativos (R$295.023,84) em um projeto de vida que jamais se concretizou, permanecendo privados tanto do imóvel quanto do capital investido por anos a fio. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em casos semelhantes envolvendo o mesmo empreendimento, tem reconhecido a configuração de danos morais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - LOTEAMENTO - ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DAS FORNECEDORAS - DANOS MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO - PARALISAÇÃO PROLONGADA DO EMPREENDIMENTO - AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO ADEQUADA AO ADQUIRENTE - FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DE UTILIZAÇÃO DO BEM - DANO MORAL CONFIGURADO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - O atraso prolongado e injustificado na conclusão das obras de infraestrutura de loteamento, especialmente quando reconhecida a culpa das fornecedoras pela resolução contratual e evidenciada a frustração da legítima expectativa do consumidor de usufruir o bem adquirido, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. - Reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade solidária das empresas integrantes da cadeia de fornecimento, devem ambas responder pela reparação extrapatrimonial decorrente da falha na prestação do serviço. - A indenização por danos morais deve ser fixada em quantia suficiente para compensar o abalo suportado, sem ensejar enriquecimento sem causa, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.191648-0/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/05/2026, publicação da súmula em 21/05/2026) Observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a gravidade do inadimplemento, o longo período de frustração (mais de uma década), a evidente disparidade de forças entre as partes e o caráter punitivo-pedagógico da indenização, fixa-se o dano moral em R$05.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, totalizando R$10.000,00. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) declarar rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda referente ao lote 01, quadra 29, do Condomínio Tênis, por culpa exclusiva da ré, com a consequente desconstituição do vínculo contratual entre as partes; b) condenar a ré a restituir aos autores, de forma integral e em parcela única, o valor de R$295.023,84 (duzentos e noventa e cinco mil, vinte e três reais e oitenta e quatro centavos), acrescido de correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC) desde cada desembolso e de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405 do CC), observando-se que, a partir de 30 de agosto de 2024, os juros de mora passam a ser calculados pela taxa SELIC, deduzido o IPCA (art. 406 do CC, na redação da Lei 14.905/2024), vedada a cumulação com correção monetária no período de incidência da SELIC, nos termos do Tema 1.368 do STJ; c) condenar a ré ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total a ser restituído, a título de cláusula penal compensatória, com fundamento no Tema 971 do STJ; d) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de totalizando R$10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA desde a data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405 do CC), observando-se, a partir de 30 de agosto de 2024, a incidência da taxa SELIC, deduzido o IPCA, na forma do art. 406 do CC (Lei 14.905/2024); e) julgar improcedentes os pedidos de devolução em dobro dos valores pagos e de restituição da comissão de corretagem. Em consequência da sucumbência recíproca, mas considerando que a ré decaiu da parte substancial dos pedidos, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Em contrapartida, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ré, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor correspondente aos pedidos rejeitados (devolução em dobro e comissão de corretagem), ficando a exigibilidade suspensa em relação aos autores que eventualmente sejam beneficiários da justiça gratuita, observado o art. 98, §3º, do CPC. Após o trânsito em julgado, expeça-se alvará para levantamento dos valores depositados nos autos em favor dos autores, procedendo-se à intimação da ré para complementar eventual saldo remanescente, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa de 10% (art. 523, §1º, do CPC). Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Jaboticatubas, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito