0011487-87.2022.8.19.0002

Trata-se de ação renovatória de locação comercial proposta por DROGARIAS PACHECO S/A em face de MARIA TERESA GOMES PRAZERES DE ALMEIDA EIRELI, objetivando a renovação compulsória de contrato de locação comercial do imóvel situado na Rua Tavares de Macedo, nº 95, Loja 107, Icaraí, Niterói/RJ, pelo prazo de 60 meses, compreendido entre 01/11/2022 a 31/10/2027, propondo o aluguel mensal de R$ 8.910,00, a alteração do índice de reajuste contratual para o IPCA/IBGE e a manutenção do seguro do imóvel no valor de R$ 650.000,00. Em sua exordial, a autora relata que o índice originalmente pactuado, qual seja, IGP-M/FGV sofreu elevação desproporcional nos últimos anos, o que comprometeu o equilíbrio do contrato, agravado pelos efeitos econômicos da pandemia de Covid-19, justificando a revisão das condições de locação e do valor do aluguel devido. Contestação apresentada de forma tempestiva (indexador 405), sem preliminares. No mérito, sustenta a improcedência da demanda, argumentando que a pandemia não afetou negativamente o setor farmacêutico, ramo da autora. Defende a inaplicabilidade da teoria da imprevisão, a preservação do pacta sunt servanda e a manutenção do indexador IGP-M. Ademais, impugna o valor do aluguel proposto, bem como o seguro do imóvel ofertado, reputando-o irrisório diante da valorização da região de Icaraí. Réplica no indexador 450. Instadas as partes a especificarem provas, a ré pugnou pelo julgamento antecipado da lide, sustentando que a controvérsia envolve matéria exclusivamente de direito. Por sua vez, a autora requereu a produção de prova pericial especializada de engenharia civil para arbitramento do valor locativo justo de mercado (indexador 475). É o relatório. Decido. Partes legítimas e devidamente representadas, estando presentes as condições da ação e os pressupostos de desenvolvimento regular do processo. Não havendo preliminares pendentes de julgamento, declaro saneado o feito. Isto posto, o cerne da controvérsia reside em verificar o preenchimento dos requisitos previstos na Lei nº 8.245/91 para a renovação compulsória do pacto locatício, a adequação do aluguel mínimo mensal, a possibilidade jurídica de substituição do indexador de reajuste contratual de IGP-M para IPCA e a idoneidade do valor de seguro de reconstrução oferecido pela locatária. Quanto à instrução probatória, para a elucidação dos fatos, DEFIRO a prova pericial de engenharia civil postulada pela autora, por ser a medida adequada para assegurar uma análise técnica imparcial sobre o justo valor locativo do imóvel no mercado atual. DEFIRO A PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL, por ser medida adequada para o deslinde da causa, conforme requerido pela parte autora. Para tanto, nomeio o perito do juízo Rogerio Marconi Salgado Fernandes, através do e-mail rogerio.marconi@rsquare.com.br, que deverá ser intimado através do sistema para dizer se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários em 05 (cinco) dias, a serem pagos pela requerente da prova, autora. O laudo pericial deverá observar os requisitos do artigo 473 do Código de Processo Civil e ser entregue em 30 dias. Faculto às partes a formulação de quesitos e a indicação de assistentes técnicos, no prazo de quinze dias (NCPC art. 465). De outro giro, fica, desde já, deferido eventual pedido de prova documental suplementar, que deverá vir acostada no mesmo prazo. Decorrido o prazo, com a juntada de novos documentos ou do laudo, dê-se vista à parte contrária e, após, voltem conclusos. Publique-se e intimem-se.