0011361-69.2019.8.13.0241

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Esmeraldas / 1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da comarca de Esmeraldas Praça Getúlio Vargas, 60, Esmeraldas - MG - CEP: 35740-000 PROCESSO Nº: 0011361-69.2019.8.13.0241 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: MARIA DA CONCEICAO DAS VIRGENS CPF: 128.133.718-82 RÉU: IMOBILIARIA CAMPO LAR LTDA CPF: 21.109.822/0001-85 e outros SENTENÇA I- RELATÓRIO MARIA DA CONCEIÇÃO DAS VIRGENS ajuizou a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Indenização por Perdas e Danos e Tutela Provisória em face de IMOBILIÁRIA CAMPO LAR LTDA., NOVO RUMO COMÉRCIO LTDA. - ME e BANDIMÓVEIS LTDA. - ME, todos qualificados nos autos. Aduz a autora, em síntese, que, em julho de 2012, celebrou com as primeiras rés proposta/contrato de promessa de compra e venda para aquisição do lote nº 12, da quadra nº 02, no loteamento denominado Parque do Sabiá, situado no Município de Esmeraldas/MG, pelo valor total de R$ 48.400,00 (quarenta e oito mil e quatrocentos reais), pago mediante sinal de R$ 4.000,00 e o saldo em 120 parcelas mensais de R$ 370,00. Relata que a posse do lote lhe foi entregue com demarcação física realizada por topógrafo contratado pelas vendedoras, oportunidade em que iniciou a construção de sua residência. Ocorre que, em fevereiro de 2013, foi abordada por terceiro (Sr. Antônio Gonçalves Viana e sua esposa Carmelita), os quais alegaram propriedade sobre a mesma área. Após contatos com a imobiliária, verificou-se que por erro das vendedoras o lote do terceiro (lote 14) fora mostrado como se fosse o lote 12. Diante do impasse, o terceiro demoliu voluntariamente a construção da autora, fato que ensejou o ajuizamento da Ação de Reintegração de Posse nº 0002405-28.2013.8.13.0241, na qual as partes transigiram mediante o pagamento de indenização pelos invasores. Afirma que, ao tentar reconstruir sua moradia no mesmo local indicado pelas rés, foi novamente surpreendida por reclamação de vizinho (Sr. Jenner / proprietários Mateus e Mílvia), sob a alegação de que a construção estaria invadindo parte do lote 11. Salienta que procurou os representantes das rés para solução do problema, contudo o diretor da empresa agiu com ríspida recusa e remarcou os piquetes sobre a própria parede da edificação. Sustenta a ocorrência de alteração unilateral do contrato, irregularidades na metragem e aplicação de reajustes das parcelas pelo salário mínimo em desconformidade com o índice contratual pactuado (IGP-M + 1%). Com base nisso, requereu a concessão de tutela provisória para a suspensão das parcelas e abstenção de cobranças; e, ao final: a) os benefícios da gratuidade de justiça; b) a declaração de resolução do contrato por culpa exclusiva das rés; c) a restituição integral e imediata das parcelas pagas, devidamente atualizadas; d) a restituição em dobro das quantias cobradas a maior em decorrência de reajustes divergentes do contratado; e) a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais/benfeitorias no importe de R$ 30.000,00; f) a condenação ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato; g) a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no montante equivalente a 60 salários mínimos. Com a inicial vieram procuração e documentos. Pela decisão proferida no ID. 571245030 deferiram-se os benefícios da gratuidade de justiça à autora e concedeu-se parcialmente a tutela de urgência para declarar rescindido o contrato de compra e venda e determinar a restituição do percentual de 75% das parcelas pagas, suspendendo-se as cobranças vincendas. A ré Bandimóveis Ltda. - ME apresentou contestação arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, sob o fundamento de que não participou do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a autora e as demais rés. Suscitou prejudicial de mérito de prescrição trienal da pretensão indenizatória (art. 206, § 3º, V, do CC). No mérito, alegou ausência de conduta ilícita ou nexo de causalidade a si imputável e requereu a improcedência total dos pedidos. As réus Imobiliária Campo Lar Ltda. e Novo Rumo Comércio Ltda. - ME apresentaram contestação e reconvenção. Arguiram preliminares de incorreção do valor da causa, ilegitimidade passiva da corré Bandimóveis Ltda. e impugnação ao benefício da gratuidade de justiça. Em prejudicial de mérito, invocaram a prescrição trienal dos pleitos indenizatórios. No mérito da ação principal, sustentaram que a entrega da posse ocorreu regularmente; que o evento de demolição da primeira construção decorreu de fato exclusivo de terceiro (Sr. Antônio Viana), o qual já indenizou integralmente a autora em acordo judicial anterior, configurando bis in idem a cobrança pretendida; que a variação de metragem apontada é favorável à autora (venda ad corpus / art. 500, § 1º, do CC); que a construção no lote 11 decorreu de conduta exclusiva da autora ou de terceiros; e que não há prova dos pagamentos nem dos alegados danos. Em sede de reconvenção, as rés/reconvintes requereram a condenação da autora ao pagamento de taxa de fruição do imóvel no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato desde a imissão na posse, além da incidência da multa contratual de 10%, autorizando-se a compensação de valores. A autora apresentou impugnação às contestações e contestação à reconvenção, rebatendo as preliminares e prejudiciais, defendendo a aplicação do prazo prescricional decenal (art. 205 do CC) para ações resolutórias contratuais, a legitimidade da corré Bandimóveis pela cadeia de fornecimento/teoria da aparência, e a improcedência da reconvenção diante da culpa exclusiva das réus e da impossibilidade de cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado utilmente por falha das vendedoras. Instadas as partes a delimitarem as questões controvertidas e especificarem provas, manifestaram-se pugnando pelo julgamento da lide ou juntando documentos complementares. II- FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria vertida nos autos encontra-se suficientemente esclarecida pela prova documental produzida, sendo desnecessária a dilação probatória em audiência. Da Incorreção do Valor da Causa As réus Imobiliária Campo Lar Ltda. e Novo Rumo Comércio Ltda. sustentam que o valor da causa deveria corresponder estritamente ao valor do contrato (R$ 48.400,00). Sem razão. Tratando-se de demanda que cumula pedidos de resolução contratual, restituição de quantias pagas e indenizações por danos materiais e morais, o valor da causa deve refletir o proveito econômico pretendido, observando-se a regra da cumulação de pedidos insculpida no artigo 292, incisos II e VI, do CPC. O montante atribuído à causa (R$ 100.000,00) mostra-se compatível com a soma dos proveitos econômicos buscados pela autora na exordial. Rejeito a preliminar. Da Ilegitimidade Passiva da Ré Bandimóveis Ltda. - ME A ré Bandimóveis argui sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que seu nome não consta formalmente como vendedora no instrumento contratual. Todavia, a prova documental encartada aos autos demonstra que a referida ré atua de forma conjunta e integrada com as demais vendedoras, compartilhando sede, sócios e endereço, além de ostentar sua logomarca e intermediar o empreendimento imobiliário em questão. Integrando a cadeia de fornecimento do produto/serviço imobiliário, responde solidariamente perante o consumidor por eventuais vícios ou descumprimentos contratuais, com fulcro nos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, atrelado à Teoria da Aparência. Rejeito a preliminar. Da Impugnação à Gratuidade de Justiça A autora comprovou nos autos ser pessoa idosa e beneficiária do Benefício de Prestação Continuada (BPC/LOAS) junto ao INSS, auferindo renda mensal de um salário mínimo. O extrato oficial do benefício reafirma a condição de vulnerabilidade e hipossuficiência financeira, não tendo as réus colacionado qualquer elemento apto a desconstituir tal prova. Mantém-se o benefício deferido. Rejeito a impugnação. Da Prejudicial de Mérito: Prescrição As réus suscitam a prescrição trienal da pretensão indenizatória, com amparo no artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil. Ocorre que a causa de pedir versa precipuamente sobre o inadimplemento de obrigações decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ostentando a ação natureza resolutória cumulada com perdas e danos. Consoante entendimento pacificado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça (EREsp 1280825/RJ e AgInt no REsp 1829948/SP), a pretensão de reparação civil fundada no inadimplemento contratual sujeita-se ao prazo prescricional geral decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. Considerando que o contrato foi firmado em 2012, os fatos controvertidos desdobraram-se nos anos subsequentes e a presente ação foi distribuída em 01/03/2019, não decorreu o lapso de dez anos. Rejeito a prejudicial de prescrição. Passo a análise do mérito. A relação jurídica estabelecida entre as partes é eminentemente de consumo, sujeitando-se às normas de ordem pública previstas na Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), na qual a autora figura como consumidora e as réus como fornecedoras do mercado imobiliário. Cinge-se a controvérsia a apurar a culpa pela resolução do contrato de promessa de compra e venda do Lote 12, Quadra 02, do Loteamento Parque do Sabiá, bem como o dever de restituição de valores e de pagamento das indenizações postuladas. Analisando detidamente o acervo probatório, verifica-se que a autora adquiriu o imóvel com a justa expectativa de exercitar a posse mansa, pacífica e devidamente delimitada. Contudo, restou comprovada a ocorrência de graves falhas na prestação dos serviços das vendedoras no tocante à demarcação e entrega escorreita do bem. Conforme demonstrado nos autos, a autora foi privada da fruição tranquila do lote adquirido em razão de sucessivas controvérsias de divisas com terceiros provocadas pela desídia das rés na marcação física do empreendimento. Nesse contexto, impõe-se ponderar adequadamente os eventos relatados: No tocante ao primeiro episódio — alusivo ao esbulho sofrido em fevereiro de 2013 praticado pelo Sr. Antônio Gonçalves Viana, que culminou na demolição da primeira construção da autora —, verifica-se que a autora ajuizou a Ação de Reintegração de Posse nº 0002405-28.2013.8.13.0241 contra o referido terceiro. Naqueles autos, as partes celebraram acordo homologado por sentença judicial, mediante o qual a autora recebeu a quantia de R$ 5.000,00, concedendo quitação ampla, geral e irrestrita quanto aos danos materiais e morais decorrentes daquela específica demolição. Assim, descabe renovar a cobrança de reparação por tais prejuízos em face das ora réus, sob pena de bis in idem e violação à coisa julgada atinente àquela composição. Contudo, no que tange aos desdobramentos posteriores, resta evidente o descumprimento das obrigações contratuais por parte das vendedoras. Ao tentar dar continuidade à edificação de sua moradia, a autora foi surpreendida com novas alegações de sobreposição de área em relação ao Lote 11. O preposto e a direção das imobiliárias rés, ao serem acionados para prestar o suporte técnico que lhes competia na qualidade de loteadoras, omitiram-se na entrega de documentação hábil e remarcaram fisicamente os piquetes de alinhamento sobre a própria parede da edificação erguida pela autora, gerando absoluta insegurança jurídica e inviabilizando a conclusão da obra. A fornecedora de loteamento tem a obrigação de entregar ao comprador o imóvel devidamente demarcado, alinhado e livre de impedimentos ou dúvidas quanto às suas reais divisas (Cláusulas 1ª e 11ª do contrato). A recalcitrância e a falha das vendedoras em garantir a posse pacífica e demarcada do bem caracterizam inadimplemento de obrigações essenciais do contrato. Patenteada a culpa exclusiva das vendedoras pela resolução da avença, incide na espécie a orientação consolidada pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Desse modo, declarada a resolução do contrato por culpa exclusiva das rés, a autora faz jus à devolução integral de todas as quantias efetivamente pagas a título de sinal e prestações mensais, em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a contar da citação. Por outro lado, quanto ao pedido de restituição em dobro fundamentado no artigo 42, parágrafo único, do CDC (sob a alegação de cobrança indevida por reajustes atrelados ao salário mínimo), entendo pelo seu indeferimento. A restituição dos valores pagos opera-se de forma integral e simples no âmbito do retorno ao status quo ante pela resolução do pacto, inexistindo comprovação de má-fé específica no tocante à cobrança das parcelas a autorizar a dobra legal. No que tange ao pedido de indenização por danos materiais/benfeitorias no valor de R$ 30.000,00, este não merece acolhimento. Conforme frisado, os prejuízos relativos à primeira edificação demolida foram quitados no bojo da ação possessória anterior. Quanto às alegadas despesas materiais com a segunda edificação inacabada, os recibos e notas colacionados são genéricos e desprovidos de laudo pericial técnico ou medição capaz de atestar a especificação do valor agregado ao lote, mormente quando decretada a restituição de todas as parcelas pagas do negócio. Lado outro, a Cláusula Nona do contrato celebrado estipula multa penal compensatória no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato para a parte que descumprir qualquer de suas cláusulas. Havendo descumprimento imputado exclusivamente às vendedoras, impõe-se a condenação solidária das réus ao pagamento da referida multa em favor da autora. No que concerne ao pedido de indenização por danos morais, igualmente não merece acolhimento. Embora tenha restado caracterizado o inadimplemento contratual das rés, tal circunstância, por si só, não enseja automaticamente o dever de indenizar por danos extrapatrimoniais. No caso concreto, os transtornos experimentados pela autora, consistentes na necessidade de resolução do contrato e nas dificuldades decorrentes da inadequada demarcação do imóvel, configuram dissabores inerentes ao inadimplemento contratual, os quais são suficientemente reparados pela resolução da avença, restituição integral das parcelas pagas e condenação ao pagamento da multa contratual. Ademais, os prejuízos extrapatrimoniais relacionados ao primeiro episódio de demolição da construção já foram objeto de composição judicial na Ação de Reintegração de Posse nº 0002405-28.2013.8.13.0241, na qual a autora conferiu quitação ampla, geral e irrestrita quanto aos danos materiais e morais decorrentes daquele fato específico. Não se verifica, portanto, prova de lesão autônoma aos direitos da personalidade imputável às rés, capaz de justificar nova condenação por danos morais, sob pena de caracterizar indevido bis in idem. Da Reconvenção As réus/reconvintes formularam pedido reconvencional buscando a condenação da autora/reconvinda ao pagamento de taxa de fruição no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato e incidência de multa de 10%. Em primeiro lugar, declarada a culpa exclusiva das vendedoras pela resolução do contrato, descabe impor qualquer multa ou penalidade à compradora inocente. Em segundo lugar, a cobrança de taxa de fruição exige a efetiva posse e utilização econômica do bem. Tratando-se de lote de terreno não edificado utilmente — visto que a parca edificação iniciada foi inviabilizada pelos próprios erros de demarcação imputáveis às vendedoras —, não há que se falar em indenização por fruição. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que é descabida a taxa de fruição sobre lote de terreno vago, especialmente quando o desfazimento da avença ocorre por culpa do promitente vendedor (AgInt no REsp 2060756/SP). Dessa forma, a improcedência da reconvenção é medida que se impõe. III- DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na ação principal por MARIA DA CONCEIÇÃO DAS VIRGENS em face de IMOBILIÁRIA CAMPO LAR LTDA., NOVO RUMO COMÉRCIO LTDA. - ME e BANDIMÓVEIS LTDA. - ME, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR as réus, solidariamente, a restituírem à autora a totalidade (100%) dos valores pagos a título de sinal e parcelas mensais, em parcela única, acrescidos de correção monetária segundo os índices da Tabela da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, incidentes a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da citação; b) CONDENAR as réus, solidariamente, ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) prevista na Cláusula Nona, calculada sobre o valor atualizado do contrato, com correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; Confirmo a tutela provisória anteriormente concedida e DECLARAR RESOLVIDO o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes pertinente ao Lote 12, Quadra 02, do Loteamento Parque do Sabiá, por culpa exclusiva das réus; Diante da sucumbência recíproca na ação principal, mas tendo a autora decaído de parte menor de seus pedidos, condeno as réus solidariamente ao pagamento de 80% das custas e despesas processuais, cabendo à autora os 20% restantes. Condeno as réus ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da autora, os quais arbitro em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, § 2º, do CPC). Condeno a autora ao pagamento de honorários aos patronos das réus, arbitrados em 10% sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes (danos materiais e repetição em dobro), suspensa contudo a sua exigibilidade em relação à autora por ser beneficiária da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, do CPC). Quanto a reconvenção: Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados em SEDE DE RECONVENÇÃO por IMOBILIÁRIA CAMPO LAR LTDA. e NOVO RUMO COMÉRCIO LTDA. - ME em face de MARIA DA CONCEIÇÃO DAS VIRGENS, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do CPC. Condeno as réus/reconvintes ao pagamento das custas processuais relativas à reconvenção e dos honorários advocatícios em favor do patrono da autora/reconvinda, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa reconvencional (art. 85, § 2º, do CPC). Aguarde-se o trânsito em julgado. Inerte as partes, arquivem-se os autos com baixa. Havendo interposição de recurso, e visando à melhoria da administração judiciária, deixo consignado desde logo que, independente de nova conclusão, havendo recurso de: 1) embargos de declaração, intime-se a parte contrária para impugná-los em 5 (cinco) dias, caso queira, nos termos o art. 1.023, §2º, do CPC/15. 2) Em sendo interposta apelação, intime(m)-se o(s) apelado(s) para contrarrazões, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1010, §1º, do CPC/15; 3) No caso de apelação adesiva, intime(m)-se o(s) apelante(s) para apresentar(em) contrarrazões, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1010, §2º, do CPC/15; 4) Suscitadas preliminares em contrarrazões, nos termos do art. 1009, §1º, intime(m)-se o(s) recorrente(s) para se manifestar(em), no prazo de 15 dias, consoante o §2º do mesmo artigo. 5) Após, remetam-se os autos ao TJMG, nos termos do art. 1010, §3º do CPC/15. Esmeraldas, data da assinatura eletrônica. FERNANDA CAMPOS DE LANA ALVES Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da comarca de Esmeraldas