0011105-04.2017.8.19.0024

SENTENÇA CONJUNTA (Processos nº 0011105-04.2017.8.19.0024 e nº 0003206-42.2023.8.19.0024) RELATÓRIO - Processo nº 0011105-04.2017.8.19.0024 BANCO BRADESCO S.A. ajuizou ação renovatória de locação não residencial em face de FAESTAL INDUSTRIAL LTDA., pretendendo a renovação do contrato relativo ao imóvel onde funciona sua agência bancária, pelo período de 01/06/2018 a 01/06/2023, mediante aluguel mensal inicial de R$ 36.583,39, mantidas as demais condições contratuais. A ré não se opôs à renovação, mas apresentou contraproposta de aluguel no valor de R$ 60.000,00, requerendo, em caso de rejeição, a improcedência do pedido e a desocupação do imóvel. Produzida prova pericial, o perito judicial apurou, pelo método comparativo de mercado, o valor locativo mensal de R$ 46.656,49 para a data-base de 01/06/2018. O banco autor impugnou o laudo com fundamento em parecer de seu assistente técnico, questionando, em síntese, o grau de fundamentação e precisão, a identificação da área, o número de vagas, o coeficiente de equivalência atribuído ao estacionamento e a composição da amostra. O perito prestou esclarecimentos e manteve integralmente suas conclusões. RELATÓRIO - Processo nº 0003206-42.2023.8.19.0024 BANCO BRADESCO S.A. ajuizou nova ação renovatória em face de FAESTAL INDUSTRIAL LTDA., postulando a renovação da mesma relação locatícia por outro período de cinco anos, mediante aluguel mensal inicial de R$ 63.417,30, reajustado anualmente pelo IGP-M/FGV, com preservação das demais cláusulas contratuais. A ré suscitou a decadência, sustentando que a renovação objeto da primeira demanda se encerraria em 01/06/2023 e que a nova ação somente foi proposta em agosto daquele ano, após o transcurso do prazo previsto no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91. No mérito, afirmou não se opor à continuidade da locação, mas reputou insuficiente o valor ofertado, requerendo a improcedência e, não renovado o contrato, a fixação de prazo para desocupação do imóvel. Houve réplica. Intimadas para especificação de provas, ambas as partes informaram não possuir outras provas a produzir. RELATADOS AMBOS OS PROCESSOS, PASSO A DECIDIR CONJUNTAMENTE. Os processos comportam julgamento conjunto, pois envolvem as mesmas partes, o mesmo imóvel e períodos sucessivos da mesma relação locatícia, sendo recomendável a prolação de decisão única, a fim de preservar a coerência dos pronunciamentos judiciais e evitar soluções contraditórias. O processo mais recente também se encontra maduro para julgamento. As partes, expressamente intimadas, informaram não possuir novas provas a produzir, circunstância que autoriza o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. Além disso, a controvérsia estabelecida na segunda demanda é predominantemente jurídica e pode ser solucionada pelos documentos já juntados, especialmente porque a questão preliminar de decadência depende da verificação das datas de término do período renovando e de ajuizamento da demanda. No processo mais antigo, não há controvérsia relevante quanto ao preenchimento dos requisitos previstos nos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91. O contrato foi celebrado por escrito e por prazo determinado, a relação locatícia perdurou por mais de cinco anos, o banco explorou no imóvel o mesmo ramo empresarial por período superior ao mínimo legal e não foi demonstrado inadimplemento contratual capaz de impedir a renovação. A divergência restringe-se ao valor do aluguel do período compreendido entre 01/06/2018 e 01/06/2023. A prova pericial foi produzida por profissional de confiança do Juízo, mediante vistoria do imóvel e utilização do método comparativo direto de dados de mercado. O perito considerou as características físicas e locacionais do bem, sua área interna e externa, o estado de conservação e elementos amostrais situados nas proximidades, submetidos a tratamento por fatores de homogeneização. A impugnação formulada pelo banco autor, baseada no parecer de seu assistente técnico, não demonstra erro material ou metodológico suficiente para afastar as conclusões da perícia judicial. Nos esclarecimentos complementares, o perito informou que o trabalho alcançou grau II de fundamentação e grau III de precisão. Esclareceu, ainda, que a área interna da agência corresponde a aproximadamente 344,53m² e que a aplicação do coeficiente de 0,90 à área externa resultou em 315,15m², totalizando área equivalente aproximada de 660m². Quanto ao coeficiente atribuído à área externa, explicou que o espaço, embora utilizado predominantemente como estacionamento, está situado no mesmo nível da agência e admite outras destinações, tendo sido considerado o padrão técnico indicado nos esclarecimentos. A simples afirmação do assistente técnico de que seria usual a adoção de coeficientes inferiores não evidencia, por si só, a inadequação concreta do critério empregado para o imóvel avaliado. O parecer do assistente técnico parte da premissa de que a área externa deveria ser valorada apenas segundo a sua utilização atual como estacionamento, atribuindo-lhe reduzido potencial econômico. O perito judicial, entretanto, esclareceu que o espaço não está permanentemente limitado a essa finalidade e pode receber outra utilização, razão pela qual não seria apropriado equipará-lo a vagas autônomas de garagem. Também não procede a crítica relativa ao número de elementos amostrais. O perito esclareceu que trabalhou com cinco elementos situados próximos ao imóvel, reputando a quantidade suficiente para o grau de fundamentação alcançado. A dificuldade de localização de imóveis absolutamente idênticos não invalida o método comparativo, cuja finalidade consiste justamente em homogeneizar as diferenças existentes entre o bem avaliando e os paradigmas disponíveis no mercado. O expert também esclareceu que os elementos utilizados se encontram próximos ao imóvel e que a Rua Paulo de Frontin constitui relevante referência comercial no Município de Itaguaí, não se verificando demonstração de que os imóveis pesquisados sejam impróprios para comparação. As alegações de valorização imobiliária decorrente do crescimento econômico do município igualmente não infirmam o resultado pericial. O perito ponderou que o mercado imobiliário é dinâmico e sujeito a oscilações decorrentes de crises econômicas e outros acontecimentos supervenientes, não sendo possível presumir valorização contínua com base exclusivamente na instalação pretérita de empreendimentos na região. O parecer do assistente técnico traduz interpretação divergente e favorável à parte que o contratou, mas não apresenta pesquisa mercadológica própria suficientemente desenvolvida, tampouco demonstra, mediante cálculos tecnicamente consistentes, que o valor apurado pelo perito judicial esteja dissociado da realidade locativa da região. O perito judicial respondeu às objeções formuladas, apresentou o memorial de cálculo da área equivalente, justificou os fatores empregados, esclareceu a composição da amostra e reafirmou que o laudo atende às exigências técnicas aplicáveis, mantendo integralmente suas conclusões. Não há, portanto, motivo para realização de nova perícia ou substituição do profissional, providências reservadas às hipóteses em que a matéria não esteja suficientemente esclarecida, nos termos do art. 480 do CPC. A mera discordância da parte com o resultado da prova não justifica a repetição do ato pericial. A prova pericial deve, assim, ser acolhida. O aluguel inicial da renovação referente ao período de 01/06/2018 a 01/06/2023 deve ser fixado em R$ 46.656,49, na data-base de 01/06/2018, incidindo, a partir daí, os reajustes anuais previstos no contrato. As diferenças entre os valores pagos no curso da relação e aqueles resultantes do aluguel ora fixado deverão ser apuradas em cumprimento de sentença, mediante simples cálculo aritmético, com compensação dos pagamentos comprovadamente realizados. Sobre eventuais diferenças incidirão correção monetária desde o vencimento de cada prestação e juros de mora legais a partir da citação. Diversa é a solução quanto ao processo nº 0003206-42.2023.8.19.0024. O ajuizamento de uma segunda ação renovatória enquanto ainda pendente o julgamento da demanda relativa ao período anterior é juridicamente possível. Essa circunstância, contudo, não afasta a necessidade de observância do prazo decadencial estabelecido pelo art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91. A renovação postulada no primeiro processo abrangia expressamente o período de 01/06/2018 a 01/06/2023. Consequentemente, a ação destinada à renovação do período subsequente deveria ter sido proposta entre um ano e seis meses antes do término desse quinquênio, isto é, no intervalo compreendido entre 01/06/2022 e 01/12/2022. A segunda demanda foi ajuizada somente em agosto de 2023, quando já encerrado o período cuja sucessão se pretendia assegurar. A pendência de julgamento da primeira ação não suspende nem interrompe o prazo decadencial da renovatória posterior. Embora a sentença proferida em ação renovatória possua natureza constitutiva, a renovação, quando reconhecida, abrange o período certo indicado no pedido, cujo termo final era previamente conhecido pelo locatário. A ausência de sentença na primeira ação não impedia o banco de ajuizar tempestivamente nova demanda. Ao contrário, a própria possibilidade de coexistência de ações renovatórias relativas a períodos sucessivos existe para permitir que o locatário preserve seu direito enquanto ainda estiver pendente a decisão da demanda anterior. O prazo do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91 é decadencial e deve ser observado de maneira estrita. A continuidade da ocupação do imóvel, a adimplência contratual e a intenção reiterada do locatário de preservar o ponto comercial não suprem a ausência de ajuizamento tempestivo. A ação renovatória constitui instrumento excepcional de restrição ao direito de propriedade e se subordina ao cumprimento rigoroso dos requisitos e prazos legalmente estabelecidos. A função social do contrato e a preservação da atividade empresarial não autorizam o afastamento de prazo decadencial expressamente previsto em lei. A ausência de novas provas a produzir, declarada por ambas as partes, reforça a possibilidade de imediato julgamento, inexistindo qualquer diligência probatória capaz de alterar as datas objetivamente demonstradas ou afastar a decadência consumada. Impõe-se, assim, o reconhecimento da decadência da pretensão renovatória formulada no processo nº 0003206-42.2023.8.19.0024, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC. Tendo a locadora formulado expressamente, na contestação, pedido de retomada do imóvel, deve ser determinada a desocupação no prazo de seis meses, contado do trânsito em julgado, conforme dispõe o art. 74 da Lei nº 8.245/91. Ante o exposto, no processo nº 0011105-04.2017.8.19.0024, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL E EXTINTO O PROCESSO, NA FORMA DO ART. 487, I, DO CPC, para: (1) declarar renovado o contrato de locação não residencial celebrado entre as partes pelo período de 01/06/2018 a 01/06/2023, mantidas as demais cláusulas e condições contratuais compatíveis com esta decisão; (2) fixar o aluguel mensal inicial da renovação em R$ 46.656,49, na data-base de 01/06/2018, sujeito aos reajustes anuais previstos no contrato; e (3) determinar que as diferenças eventualmente devidas sejam apuradas em cumprimento de sentença, mediante compensação dos valores comprovadamente pagos, acrescidas de correção monetária desde o vencimento de cada prestação e juros de mora legais a partir da citação. Considerando que ambas as partes sucumbiram em parcela relevante de suas pretensões quanto ao valor locativo, condeno-as ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% para cada uma, e de honorários advocatícios em favor do patrono da parte adversa, que fixo em 10% sobre o proveito econômico correspondente à diferença entre o aluguel defendido por cada litigante e aquele estabelecido nesta sentença, vedada a compensação. No processo nº 0003206-42.2023.8.19.0024, ACOLHO A PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA E EXTINGO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NA FORMA DO ART. 487, II, DO CPC, ficando rejeitada a pretensão autoral de renovação do contrato para o período posterior a 01/06/2023. Determino que o Banco Bradesco S.A. desocupe voluntariamente o imóvel no prazo de seis meses, contado do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do art. 74 da Lei nº 8.245/91, sob pena de expedição de mandado de despejo. Condeno o autor do processo nº 0003206-42.2023.8.19.0024 ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. Havendo custas pendentes, remetam-se à Central de Arquivamento. P.I.