0011038-56.2021.8.16.0194

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 15ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 4º andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: whats4132219515 - E-mail: ctba-15vj-s@tjpr.jus.br Autos nº. 0011038-56.2021.8.16.0194 Processo: 0011038-56.2021.8.16.0194 Classe Processual: Liquidação por Arbitramento Assunto Principal: Indenização por Dano Material Valor da Causa: R$1.000,00 Autor(s): MARIA APARECIDA RODRIGUES PLAÇA Réu(s): INCONS CURITIBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO SPE LTDA Vistos. Trata-se de liquidação de sentença por arbitramento na qual se busca a apuração do valor da indenização devida à autora em razão de diferença de metragem de 12,23 m² no imóvel adquirido, além da definição dos lucros cessantes por atraso na entrega da obra. No mov. 140.1, este Juízo acolheu parcialmente a impugnação ao laudo pericial para determinar que a diferença de metragem de 12,23 m² fosse calculada com base na área total do imóvel (conforme anunciado no encarte publicitário), e não na área privativa. A Sra. Perita manifestou-se no mov. 163.1, ratificando os cálculos anteriormente apresentados no mov. 111.1, no qual apurou o montante de R$ 91.661,47 correspondente à diferença de metragem proporcional sobre a área total do imóvel. Esclareceu que não se pode "separar" a área privativa da área total e que a avaliação imobiliária só utiliza como parâmetro a área útil (privativa). A parte ré (mov. 168.1) impugnou a manifestação da perita, alegando que a fração de 12,23 m² refere-se à vaga de garagem e que, portanto, possui valor de mercado inferior ao do apartamento, devendo ser calculada de forma autônoma. Em seguida, a Sra. Perita afirma que a pretensão do réu de avaliar a metragem faltante como "vaga de garagem" demandaria uma nova perícia, com metodologia e honorários distintos (mov. 174.1). A parte autora (mov. 167.1 e 180.1) manifestou-se defendendo a homologação dos cálculos apresentados pela perita judicial. Argumentou que a tentativa do réu de caracterizar a diferença de metragem como "vaga de garagem" configura inovação e tentativa de rediscutir o mérito da causa, o que é vedado pelo art. 509, § 4º, do Código de Processo Civil. Vieram os autos conclusos. Decido. 1. Apuração do valor econômico da diferença de metragem Os esclarecimentos prestados pela Sra. Perita no mov. 163.1 são insuficientes para atender a decisão de mov. 140.1, sendo necessário prosseguir com este incidente para apurar o valor da diferença de metragem. Relembre-se que o título executivo judicial condenou a ré a restituir à autora o valor cobrado a maior em razão da diferença de metragem de 12,23 m² verificada entre o imóvel anunciado e o entregue. Conforme já assentado na decisão de mov. 140.1, não desafiada por recurso, reconheceu-se a inviabilidade de apurar o valor econômico da metragem faltante com base na área privativa do imóvel. A referida decisão se pautou no fato de que a área privativa do imóvel entregue à autora (66m2) corresponde ao que constou no encarte publicitário, de modo que a diferença de metragem se verificou na área total do imóvel entregue. Nesse contexto, indenizar a autora como se a diferença de metragem tivesse ocorrido em área privativa lhe proporcionaria enriquecimento indevido. Com isso, faz-se necessária a realização de nova perícia. 2. Proposta de solução para apuração do valor devido quanto à diferença de metragem O fato de rejeitar a apuração com base no valor da área privativa, não implica em aceitar a pretensão da ré de isolar matematicamente a diferença de 12,23 m² para qualificá-la e avaliá-la exclusivamente como "vaga de garagem" (mov. 168.1 e 179.1), pois isso implicaria, em última análise, modificar o conteúdo da decisão transitada em julgado ou rediscutir a lide. Dito isso, considerando que a realização de nova perícia resultaria em inevitável dispêndio de recursos e de tempo, e que o trabalho pericial avaliou o imóvel no valor de mercado de R$ 494.657,14 (mov. 102.1), o que não foi impugnado, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 10 (dez) dias, informem se concordam com a apuração do valor da metragem faltante com base na divisão desse valor pela área total do imóvel entregue (122,28m2). Havendo aceitação pelas partes, o valor da indenização representará 12,23 vezes o valor do metro quadrado apurado com base no cálculo acima. 3. Caso as partes não aceitem o critério acima estipulado, será necessária a realização de nova perícia. Neste caso, desde logo homologo a proposta de honorários de mov. 184.1. No caso em análise, o valor de R$ 3.890,40 proposto pela perita mostra-se adequado, razoável e proporcional ao trabalho que será desenvolvido. A justificativa apresentada pela profissional é idônea: a avaliação envolve uma pesquisa de mercado específica e diferenciada visando a apuração do valor da área útil sem considerar a área privativa, demandando maior esforço técnico diante da menor oferta de amostras de mercado independentes. Além disso, o valor está alinhado com a tabela de honorários recomendada pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias do Paraná (IBAPE-PR) e respeita o salário mínimo profissional da categoria de Arquitetura e Urbanismo. Por fim, não há óbice ao parcelamento proposto. Os honorários serão arcados por ambas as partes na proporção estabelecida na fase de conhecimento, conforme já decidido no acórdão de mov. 56.1. 4. Impugnação quanto à taxa média de rendimento da locação No mais, em relação ao valor dos alugueis (lucros cessantes apurados entre 01/07/2011 e 13/03/2013, no período de atraso na entrega da obra), a ré Incons impugnou o laudo pericial, pugnando pela adoção da taxa de remuneração mensal de 0,39% (mov. 168.2). No laudo pericial de mov. 111.1 a Sra. Perita alegou que há consenso que os valores locatícios de imóveis varia entre 0,5% a 0,8% do valor de venda do imóvel, baseando seu cálcula na média desses percentuais. A decisão de mov. 152.1 determinou que a Sra. Perita apresentasse amostras para confirmar a alegação de que a taxa de rentabilidade com a locação de imóveis residenciais se situa entre 0,5% a 0,8% ao mês. A Sra. Perita apresentou esclarecimentos no mov. 160.1. Pois bem. De fato, os esclarecimentos prestados pela Sra. Perita no mov. 160.1, baseados em matérias jornalísticas extraídas da internet, são insuficientes para rebater as alegações da ré quanto à taxa de rentabilidade de locação de imóveis residenciais. Nesse caso, considerando que a ré trouxe elementos concretos no sentido de que a taxa de rendimento mensal da locação representa na média 0,39% do valor de mercado do imóvel, homologo o percentual indicado pela ré. Sobre o tema, a fim de evitar repetições desnecessárias, reproduzo trecho da decisão de mov. 140.1, que adoto como razões de decidir: (...) 1.2. A ré também se insurge em relação à taxa de rentabilidade esperada com a locação do imóvel indicada pela Sra Perita. No laudo pericial de mov. 111.1, a Sra. Perita indica que, em condições normais, o valor locatício do imóvel corresponde a 0,5% a 0,8% do seu valor de venda, confira-se: “(...) No mercado imobiliário, há consenso de que os valores locatícios de imóveis giram hoje em torno de 0,5 a 0,8% do valor de venda desse imóvel. Considerando o valor atual do imóvel, teremos os seguintes patamares para locação: • Locação 0,5% = R$2.473,29; • Locação 0,8% = R$3.957,26; • Locação média = R$3.215,27. Para fins avaliativos, utilizaremos neste estudo o valor médio apontado acima”. De fato, em que pese não se questione o conhecimento de mercado da Sra. Perita, convém referir a falta de dados técnicos para amparar a afirmação constante no laudo técnico apresentado nos autos. Assim, merece acolhida a impugnação apresentada pelo réu, para o fim de considerar a taxa de rentabilidade de locação de imóveis residenciais indicada pelo índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – FIPE. De acordo com o documento apresentado no mov. 116.2, f. 12, a rentabilidade esperada com a locação de imóveis residenciais em abril de 2024 era de 0,39% ao mês, bastante inferior ao considerado pela Sra. Perita. Em consulta informal ao site da FIPE, tem-se as seguintes indicações sobre o índice FipeZap: “O Índice FipeZAP é o primeiro índice de preços de imóveis residenciais e comerciais com abrangência nacional. As variações dos preços são calculadas pela Fipe com base em informações de amostras de anúncios de imóveis para venda e locação veiculados nos portais Zap Imóveis, Viva Real e OLXBr. No caso dos índices de venda e locação residencial, os resultados acompanham os preços de apartamentos prontos em até 56 cidades, incluindo 22 capitais” (disponível em https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/, acessado em 28/04 /2025). Ainda, a jurisprudência tem aceito o índice FIPEZAP como referência, conforme julgado que segue: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. JULGAMENTO CONJUNTO COM AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. Acórdão que fundamentou suficientemente as razões que levaram ao não provimento do recurso. Constou do acórdão claramente todos os fundamentos que levaram ao acolhimento do critério utilizado pela perita judicial, e, em consequência no entendimento de que não há qualquer irregularidade na utilização do índice FIPEZAP que é amplamente utilizado no setor imobiliário, posto que tem base científica comprovada, de acordo com tabelas especializadas apresentadas pela perita às fls. 498 do laudo pericial, bem como constou satisfatoriamente fundamentada a rejeição do pedido alternativo de substituição do índice de reajuste do aluguel. Pretensão que não encontra amparo no art. 1.022 do CPC. Nítido caráter infringente. Discordância em relação a temas já decididos. Prequestionamento ficto. Possibilidade (art. 1.025 do CPC). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. (TJSP; Embargos de Declaração Cível 1116136-69.2014.8.26.0100; Relator (a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/06/2024; Data de Registro: 25/06/2024) Portanto, em se tratando de um índice elaborado por entidade com credibilidade em assuntos relativos a indicadores econômicos e financeiros, entendo que o índice FipeZap deve ser utilizado para fins de apuração dos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega da obra. (...) - MOV. 140.1 Desse modo, acolho a impugnação ao laudo pericial para determinar que os lucros cessantes devem ser apurados considerando a taxa de rentabilidade mensal no percentual de 0,39% do valor de mercado do imóvel. Intime-se a Sra. Perita para que readeque o cálculo da rentabilidade mensal que deixou de ser auferida com base no referido percentual. Os honorários periciais remanescentes serão liberados somente após a homologação do laudo pericial. 5. Intimem-se. 6. Diligências necessárias. Curitiba, datado eletronicamente. Liana de Oliveira Juíza de Direito