0010813-33.2021.8.16.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 25ª VARA EMPRESARIAL DE CURITIBA - ACERVO REMANESCENTE - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 13° Andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3221-9525 - E-mail: ctba-25vj-s@tjpr.jus.br Autos nº. 0010813-33.2021.8.16.0001 Processo: 0010813-33.2021.8.16.0001 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$380.000,00 Autor(s): JULYANNA ANDREA MERLIN MARCELO BORIN Réu(s): RODOLFO HENRIQUE BOSTELMANN Vistos. I. RELATÓRIO Autos nº 0003424-97.2021.8.16.0194 Rodolfo Henrique Bostelmann e Camila Presendo Passero ajuizaram ação de indenização cumulada com rescisão de contrato e retenção por benfeitorias em face de Julyanna Andrea Merlin, Marcelo Borin, Habitec Imóveis e Baggio Imóveis, alegando, em suma, que firmaram contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel, porém, após a imissão na posse, constataram graves vícios estruturais ocultos, como infiltrações, fissuras e problemas no sistema elétrico e no telhado, o que comprometeu a habitabilidade e impediu a liberação do financiamento bancário. Assim, pugnam pela rescisão do contrato por culpa dos réus, com devolução de R$ 100.000,00 pagos como entrada, indenização por danos materiais e morais R$ 10.000,00 danos morais de R$ 50.000,00 e o reconhecimento de tensão pelas benfeitorias realizadas. A decisão inicial de seq. 21 (autos 0003424-97) determinou a emenda à inicial para correção do valor da causa, o que foi cumprido e acolhido na seq. 26.1. Impugnação à contestação na seq. 60.1. ntimadas acerca das provas que pretendiam produzir, a parte autora requereu a produção de prova pericial e oral, e a parte ré Julyanna e Marcelo pugnaram pelo julgamento antecipado da lide na seq. 119. Em sede de decisão saneadora de seq. 100, foram afastadas as preliminares de ilegitimidade ativa e falta de interesse de agir, fixados os pontos controvertidos e determinada a produção de prova documental, pericial e oral. Laudo pericial técnico juntado na seq. 235. Alegações finais apresentadas na seq. 254 e 256. É o relatório. I.I. RELATÓRIO Autos nº 0010813-33.2021.8.16.0001 Julyanna Andrea Merlin e Marcelo Borin ajuizaram ação de resolução de contrato cumulada com reintegração de posse e indenização em face de Rodolfo Henrique Bostelmann, alegando, em suma, que o réu descumpriu o cronograma de pagamentos do saldo devedor do imóvel adquirido, estando inadimplente há meses. Assim pugnam pela rescisão contratual com reintegração de posse, condenação do réu ao pagamento de multa contratual, retenção de arras, ressarcimento da comissão de corretagem e pagamento de aluguéis pelo período de fruição indevida. A decisão inicial de seq. 47 (autos 0010813-33) declarou a incompetência do juízo da 2ª Vara Cível e determinou a reunião dos processos perante a 25ª Vara Cível por conexão. A parte ré foi citada e apresentou contestação na seq. 34, oportunidade em que preliminarmente arguiu a prevenção e a litispendência. No mérito, rebateu a tese contida na inicial, afirmando que a suspensão dos pagamentos decorreu da descoberta de vícios redibitórios ocultos que inviabilizaram a conclusão do negócio e o financiamento. Impugnação à contestação na seq. 38. Intimadas acerca das provas que pretendiam produzir, a parte autora requereu o julgamento antecipado na seq. 45, e a parte ré pugnou pela prova pericial e testemunhal na seq. 44. Em sede de decisão saneadora conjunta, as questões processuais foram resolvidas e a instrução unificada. Audiência de instrução e julgamento realizada na seq. 129. Alegações finais apresentadas nas seqs. 132 e 134. É o relatório. II. FUNDAMENTAÇÃO A lide versa sobre a responsabilidade pela rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, onde o comprador alega a existência de vícios ocultos graves e os vendedores sustentam o inadimplemento financeiro. Dada a similitude da matéria e a conexão fática, ambos os feitos serão decididos conjuntamente, fundamentando-se na comprovação técnica da qualidade do bem alienado. As preliminares de ilegitimidade ativa de Camila Presendo Passero e falta de interesse de agir já foram devidamente afastadas em sede de saneamento, uma vez que a convivente do comprador possui legitimidade para pleitear danos morais por fatos que atingiram o núcleo familiar, e a resistência das rés configura o binômio necessidade-utilidade do provimento jurisdicional. No tocante à ilegitimidade passiva das imobiliárias Habitec e Baggio Imóveis, estas devem ser mantidas no polo passivo em razão da incidência do Código de Defesa do Consumidor (Art. 7º, parágrafo único), que estabelece a responsabilidade solidária de todos os que participam da cadeia de fornecimento de serviços e intermediação imobiliária. No mérito, a controvérsia central reside na aplicação do Artigo 441 do Código Civil, que dispõe sobre os vícios redibitórios. A prova pericial produzida nos autos (seq. 235) é conclusiva e contundente ao atestar que o imóvel apresentava "Grau de Risco Crítico", com manifestações patológicas graves que incluem fissuras estruturais, infiltrações severas provenientes do telhado e calhas insuficientes, além de solo mal compactado. O laudo técnico evidenciou que tais problemas não eram de fácil constatação no ato da compra, caracterizando-se como vícios ocultos que diminuem o valor do bem e prejudicam sua utilização. A existência desses vícios justifica a exceção de contrato não cumprido por parte do comprador, nos termos do Artigo 476 do Código Civil, uma vez que o vendedor não entregou o imóvel em condições adequadas de habitabilidade e segurança. Consequentemente, o inadimplemento do saldo devedor pelo comprador é consequência direta da falha na prestação dos vendedores, que impossibilitou, inclusive, a liberação de financiamento bancário pela desvalorização e riscos do bem. Dessa forma, a rescisão contratual deve ser declarada por culpa exclusiva dos vendedores. Conforme o Artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato com a restituição integral das parcelas pagas, retornando as partes ao status quo ante. É devida, portanto, a devolução dos R$ 100.000,00 pagos como sinal, devidamente corrigidos. Quanto aos danos materiais, o autor comprovou despesas com reparos urgentes para mitigar os danos dos vícios, sendo devida a restituição no valor de R$ 10.000,00, conforme pleiteado e amparado por recibos. O direito de retenção por benfeitorias necessárias também encontra amparo no Artigo 1.219 do Código Civil, visto que as reformas visaram a preservação mínima do bem diante dos riscos críticos apontados pelo perito. Os danos morais são flagrantes. A frustração da expectativa de aquisição da casa própria, aliada ao risco à integridade física da família devido aos problemas estruturais graves e alagamentos frequentes, ultrapassa o mero aborrecimento contratual, configurando ofensa à dignidade e ao bem-estar dos autores. Diante das condições econômicas das partes e da gravidade dos vícios, arbitra-se a indenização em R$ 20.000,00 para cada autor, totalizando R$ 40.000,00. Em relação à ação movida pelos vendedores (autos 0010813-33), os pedidos de retenção de arras, pagamento de multas e aluguéis são improcedentes, pois a culpa pela resolução do negócio recai sobre eles mesmos. A reintegração de posse é consequência lógica da rescisão, devendo ocorrer somente após o depósito dos valores a serem restituídos aos compradores, garantindo o direito de retenção até a efetiva indenização. III. DISPOSITIVO Autos nº 0003424-97.2021.8.16.0194 Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) DECLARAR a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva dos réus Julyanna Andrea Merlin e Marcelo Borin; b) CONDENAR os réus solidariamente à devolução do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), com correção monetária pelo IPCA-E desde o desembolso e juros de mora de 1% [ao mês desde a citação]; c) CONDENAR os réus solidariamente ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e ao pagamento de danos morais no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor, totalizando R$ 40.000,00, com correção e juros na forma da Súmula 362 do STJ; d) RECONHECER o direito de retenção do imóvel pelos autores até o efetivo pagamento das restituições e indenizações aqui fixadas. Pela sucumbência, condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação. Autos nº 0010813-33.2021.8.16.0001 Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, mantendo apenas a reintegração de posse como efeito da rescisão declarada nos autos em apenso, condicionada ao prévio pagamento das indenizações devidas ao réu Rodolfo Henrique Bostelmann. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do réu, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Neste Juízo, assinado e datado eletronicamente. Franciele Cit Juíza de Direito Substituta