0010198-69.2011.8.26.0048

Processo 0010198-69.2011.8.26.0048 (048.01.2011.010198) - Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda - Banco Bradesco S/A - Swaldir Antonio Piton - - Henrique Soria - Vistos. BANCO BRADESCO S.A. ajuizou ação declaratória de compromisso de compra e venda cumulada com obrigação de fazer em face de SWALDIR ANTONIO PITON e HENRIQUE SORIA, objetivando a declaração da celebração dos negócios jurídicos descritos na inicial, relativamente aos imóveis objeto das matrículas nº 62.575 e nº 62.896 do Cartório de Registro de Imóveis de Atibaia/SP, bem como a condenação dos réus à emissão de declaração de vontade para recebimento da escritura definitiva dos imóveis. Subsidiariamente, requereu que a sentença suprisse a manifestação de vontade dos demandados, produzindo os mesmos efeitos jurídicos da declaração negocial não emitida. Sustentou que os compromissos de compra e venda foram integralmente quitados, permanecendo os imóveis registrados em nome do autor, situação que lhe acarretaria responsabilidades tributárias e obrigações decorrentes da titularidade formal dos bens. O réu Henrique Soria apresentou contestação, impugnando a pretensão deduzida e arguindo, dentre outros pontos, a falsidade das assinaturas apostas no Instrumento Particular de Contrato de Cessão e Transferência de Direitos de Compromissário Comprador juntado aos autos. O corréu Swaldir Antonio Piton foi citado por edital. Foi proferida decisão de saneamento, fixando-se como pontos controvertidos: (i) a existência dos negócios jurídicos narrados na inicial e o adimplemento das obrigações assumidas; e (ii) a existência de óbice à outorga da escritura pública de compra e venda. Em razão da impugnação das assinaturas constantes do instrumento de cessão de direitos, foi determinada a realização de perícia grafotécnica. O laudo pericial concluiu categoricamente pela falsidade das assinaturas atribuídas a Henrique Soria no documento de fls. 373/378. Por determinação judicial, manifestou-se a Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Atibaia acerca da possibilidade registrária dos pedidos formulados. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. A pretensão deduzida pelo autor busca a obtenção de provimento jurisdicional apto a declarar a existência dos negócios jurídicos invocados na petição inicial e a compelir os réus a receberem a escritura definitiva dos imóveis matriculados sob os nºs 62.575 e 62.896 do Cartório de Registro de Imóveis de Atibaia, com suprimento judicial da declaração de vontade em caso de resistência. Entretanto, a instrução processual revelou elementos que impedem o acolhimento do pedido. A perícia grafotécnica realizada nos autos concluiu de forma categórica que as assinaturas atribuídas ao réu Henrique Soria no Instrumento Particular de Contrato de Cessão e Transferência de Direitos de Compromissário Comprador não foram apostas por seu punho. Constou expressamente do laudo pericial que havia elementos técnico-científicos suficientes para estabelecer a falsidade das assinaturas, diante das divergências estruturais e morfogenéticas constatadas em confronto com os padrões gráficos autênticos. Não foram produzidos elementos capazes de infirmar as conclusões do expert nomeado pelo Juízo. Assim, não há como reconhecer eficácia probatória ao referido instrumento em relação a Henrique Soria. A circunstância é particularmente relevante porque a pretensão autoral pressupõe a demonstração da adesão do corréu ao negócio jurídico cuja formalização se pretende obter judicialmente. Sem manifestação válida de vontade, inexiste fundamento para compelir o réu ao recebimento da escritura ou para suprir judicialmente declaração negocial jamais validamente emitida. A manifestação da Oficial do Registro de Imóveis revelou, ainda, que a cessão de direitos anteriormente realizada em favor de Henrique Soria foi objeto de ação declaratória de falsidade material de documento particular proposta por Swaldir Antonio Piton. Em decorrência da procedência daquela demanda, houve cancelamento das averbações que registravam a cessão de direitos em favor de Henrique Soria. Desde o ano de 2000, os direitos aquisitivos referentes aos imóveis voltaram a pertencer exclusivamente a Swaldir Antonio Piton. Portanto, além da falsidade constatada na presente ação, o próprio fólio real demonstra inexistir qualquer direito atualmente titularizado por Henrique Soria relativamente aos imóveis objeto da lide. Não há, assim, suporte jurídico para o acolhimento da pretensão em face desse réu. A manifestação técnica da Oficial Registradora também revelou inconsistências relevantes na narrativa apresentada pelo autor. Segundo os elementos constantes dos assentamentos registrais, não houve relação contratual direta entre o autor e Swaldir Antonio Piton. A cadeia negocial identificada é composta por sucessivas cessões de direitos envolvendo: Banco do Trabalho Ítalo Brasileiro S.A.; Nello Cieno; Sebastião Realino Carneiro da Silva, Ercio Longo e Nouracy Longo; e, somente posteriormente, Swaldir Antonio Piton. Ocorre que não foram trazidos aos autos elementos suficientes para comprovar o adimplemento integral dos negócios intermediários. Conforme apontado pela Oficial Registradora, existe apenas declaração unilateral do autor quanto à quitação, sem documentação apta a demonstrar o cumprimento das obrigações decorrentes das diversas cessões que compõem a cadeia sucessiva dos direitos aquisitivos. Tratando-se de fato constitutivo do direito invocado, incumbia ao autor produzir prova suficiente acerca da regularidade da cadeia negocial e do adimplemento correspondente, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Tal ônus não foi satisfatoriamente cumprido. Além das deficiências probatórias já apontadas, a manifestação do Registro de Imóveis evidenciou relevantes obstáculos registrais à efetivação da pretensão. Verificou-se que: sobre as matrículas incidem diversas penhoras e arrestos oriundos de execuções fiscais; parte da área correspondente à matrícula nº 62.575 foi destacada em razão de usucapião já registrada; existe ação de usucapião envolvendo parcela significativa das áreas remanescentes; a configuração física e registrária atual dos imóveis não corresponde àquela descrita na inicial; seria necessária prévia apuração do remanescente da área, observando-se o procedimento previsto no art. 213 da Lei nº 6.015/73; subsistem exigências tributárias relacionadas ao ITBI. Assim, o próprio órgão registral competente concluiu não ser viável o registro da transferência nos exatos moldes pretendidos pelo autor. A tutela pretendida tem fundamento na possibilidade de suprimento judicial da declaração de vontade. Todavia, essa modalidade de tutela pressupõe a existência de obrigação válida e previamente constituída. Não se presta a criar vínculo contratual inexistente nem a suprir consentimento cuja demonstração não foi produzida nos autos. Diante do reconhecimento da falsidade das assinaturas atribuídas a Henrique Soria, da inexistência de qualquer direito registrário atualmente titularizado por ele, da ausência de demonstração suficiente da cadeia negocial invocada pelo autor e dos óbices registrais apontados pelo Cartório de Registro de Imóveis, não estão presentes os pressupostos necessários ao acolhimento da pretensão. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por BANCO BRADESCO S.A., extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento das custas e despesas processuais. Condeno o autor, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do réu Henrique Soria, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Em relação ao corréu Swaldir Antonio Piton, citado por edital, arbitro honorários ao Curador Especial, observadas as normas aplicáveis e a tabela da Defensoria Pública ou convênio correspondente, conforme o caso. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. P.R.I. Atibaia, 31 de agosto de 2026. - ADV: MARCO ANTONIO AGUIAR NICOLATTI (OAB 113811/SP), ROSANO DE CAMARGO (OAB 128688/SP), ISAC MOISES BOIMEL (OAB 15502/SP), BERNARDO BUOSI (OAB 227541/SP), MARIA CRISTINA SIMÕES (OAB 416844/SP)