0010000-61.2017.8.13.0346

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Vara Única da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 0010000-61.2017.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) ASSUNTO: [Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução] AUTOR: VIANNAS EMPREENDIMENTOS LTDA CPF: 03.138.325/0001-23 RÉU: CIPO VERANEIO HOTEL LTDA - ME CPF: 17.261.389/0001-21 VISTOS ETC. Viannas Empreendimentos Ltda. opôs Embargos à Execução por dependência à Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0026677-06.2016.8.13.0346, movida por Cipó Veraneio Hotel Ltda. - ME, ambos devidamente qualificados nos autos (ID 9457159185). A embargante aduziu a inexequibilidade do contrato de arrendamento dos prédios e instalações do complexo turístico Cipó Veraneio Hotel, celebrado em 10 de abril de 2002 (ID 9457159185). Argumentou a ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo extrajudicial, afirmando ter sido induzida a erro quanto à viabilidade financeira do empreendimento (ID 9457159185). Sustentou a nulidade das Cláusulas 5ª e 6ª do ajuste, alegando abusividade na previsão de renúncia ao direito de indenização e retenção por benfeitorias e sustentando ter realizado investimentos e benfeitorias no imóvel arrendado em valor superior a três milhões de reais (ID 9457159185). Apontou a existência de acordos verbais não cumpridos pela exequente e a necessidade de compensação entre os valores despendidos e as parcelas cobradas (ID 9457159185). Pleiteou a concessão de tutela de urgência, o acolhimento das preliminares de carência de ação e inexequibilidade e, no mérito, a procedência dos embargos para extinguir a execução ou reconhecer o direito de retenção e ressarcimento de benfeitorias, além de produção de prova pericial e oral (ID 9457159185). O pedido de tutela de urgência foi indeferido (ID 9457160346). Contra essa decisão foi interposto Agravo de Instrumento nº 1.0346.17.001000-0/001, ao qual a Colenda 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais negou provimento (ID 9457160346). Impugnando os embargos, a embargada arguiu preliminar de rejeição liminar por inobservância do demonstrativo discriminado de cálculo exigido quando se alega excesso de execução (ID 9457160344). No mérito, defendeu a plena higidez, liquidez, certeza e exigibilidade do crédito fundado no contrato particular subscrito por duas testemunhas, referente a parcelas do valor mensal de arrendamento vencidas e inadimplidas (ID 9457160344). Destacou que a Cláusula 5ª, Parágrafo Terceiro, estipulou expressamente a incorporação automática das benfeitorias ao imóvel sem direito a ressarcimento ou retenção, pugnando pela improcedência total dos pedidos (ID 9457160344). O benefício da gratuidade de justiça requerido pela embargante foi indeferido (ID 9457160346), decisão mantida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais no Agravo de Instrumento nº 1.0346.17.001000-0/004 (ID 9629885678) e pelo Superior Tribunal de Justiça (ID 9629885682). Em decisão saneadora, foram afasteis as preliminares e deferidas a produção de prova pericial de engenharia, pericial contábil e oral (ID 9457160345). A prova pericial de engenharia civil foi declarada preclusa ante o não recolhimento dos honorários periciais pela embargante (ID 9902884605). A prova pericial contábil foi realizada pelo perito nomeado pelo juízo, Leonardo José Ricardo, que encartou o laudo técnico aos autos (ID 10305517015) e prestou esclarecimentos (ID 10327637277). As partes manifestaram-se sobre o laudo (ID 10319102219, ID 10325675933, ID 10374730231 e ID 10382927435). O juízo indeferiu novos esclarecimentos periciais por considerar o laudo claro, completo e objetivo, homologando a perícia e designando audiência de instrução e julgamento (ID 10428387322). Realizou-se a audiência de instrução e julgamento, oportunidade em que se colheu o depoimento de uma testemunha indicada pela embargada, declarando-se encerrada a instrução probatória (ID 10503783016). A embargada apresentou suas alegações finais em forma de memoriais postulando a improcedência dos embargos (ID 10517864959). A embargante manifestou-se em alegações finais requerendo o acolhimento dos embargos para extinguir a execução ou declarar a nulidade de cláusulas contratuais com a compensação de valores (ID 10521501760). O processo encontra-se em ordem, com a presença dos pressupostos de constituição e desenvolvimento válido, bem como das condições da ação, sem vícios que maculem a relação processual, estando maduro para julgamento de mérito. As matérias preliminares relativas à inépcia da inicial e à ausência de título executivo misturam-se com o próprio mérito da demanda executiva e como tal serão analisadas. Afasta-se a preliminar de rejeição liminar dos embargos por falta de demonstrativo discriminado de cálculo. Embora o artigo 917, § 3º e § 4º, I, do Código de Processo Civil exija a indicação do valor correto quando o único fundamento for o excesso de execução, verifica-se que a embargante fundamentou sua defesa precipuamente na iliquidez do título e na nulidade das cláusulas por abusividade. Nesses termos, existindo teses autônomas de inexigibilidade da obrigação e nulidade contratual, a ausência de planilha não enseja a rejeição liminar da peça defensiva. Tampouco prospera a tese da embargante de aplicação da penalidade prevista no artigo 400 do Código de Processo Civil quanto à ausência de exibição de documentos contábeis do período anterior ao contrato. A sanção do artigo 400 do Código de Processo Civil pressupõe recusa injustificada e ilegítima na exibição probatória direcionada a esconder fato essencial ao deslinde da causa. No caso concreto, o perito oficial registrou de forma peremptória no laudo pericial contábil que o acervo documental reunido nos autos foi plenamente suficiente para elucidar os pontos controvertidos e responder aos quesitos técnicos formulados pelas partes (ID 10305517015). Não havendo prejuízo técnico para a apuração da dívida exequenda nem recusa desleal, torna-se inviável presumir como verdadeiras as alegações genéricas da embargante. Sobre a matéria, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais assenta a impossibilidade de aplicar a presunção do artigo 400 do Código de Processo Civil quando os elementos probatórios constantes dos autos se mostram suficientes para a convicção do julgador: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. ART. 400 DO CPC. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE RECUSA INJUSTIFICADA. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. AFASTAMENTO DA SANÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a exibição integral de documentos, sob pena de aplicação do art. 400 do CPC, em ação declaratória de inexistência de débito, ao fundamento de descumprimento de decisão saneadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a ausência ou suposta incompletude de documentos apresentados pela parte configura recusa injustificada apta a ensejar a aplicação da presunção de veracidade prevista no art. 400 do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 400 do CPC prevê presunção relativa de veracidade apenas quando há recusa ilegítima na exibição de documento ou ausência de justificativa para sua não apresentação. A sanção processual não se aplica automaticamente diante de controvérsia acerca da suficiência ou pertinência dos documentos juntados. A finalidade da norma é coibir conduta processual desleal consistente na ocultação injustificada de prova relevante, e não punir a parte que apresenta os elementos que entende suficientes. A discussão sobre a completude do acervo probatório não se confunde com descumprimento de ordem judicial apto a ensejar a aplicação da penalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A presunção de veracidade prevista no art. 400 do CPC exige a configuração de recusa injustificada na exibição de documento. 2. A divergência quanto à suficiência ou pertinência da prova apresentada não autoriza a aplicação da sanção processual. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.26.063216-1/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 21ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/04/2026, publicação da súmula em 17/04/2026) Desse modo, rejeitam-se as alegações preliminares da embargante. A execução de origem funda-se em Contrato de Arrendamento dos Prédios e Instalações do Cipó Veraneio Hotel, celebrado em 10 de abril de 2002 entre Cipó Veraneio Hotel Ltda. (arrendante) e Viannas Empreendimentos Ltda. (arrendatária), devidamente subscrito pelas partes e por duas testemunhas (ID 9457160344). O ordenamento processual prevê que o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas constitui título executivo extrajudicial plenamente hígido, conforme preconiza o artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, c/c artigo 783 do mesmo diploma legal. A obrigação retratada no contrato de arrendamento é certa, pois decorre de vinculo negocial formalmente pactuado entre as partes para a exploração da atividade hoteleira no empreendimento. A exigibilidade decorre do vencimento das parcelas mensais de arrendamento convencionadas, sem a comprovação do respectivo pagamento. A liquidez do débito resulta da estipulação do preço mensal ajustado e da aplicação de fórmula aritmética simples de atualização monetária e juros moratórios. O Superior Tribunal de Justiça e o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assentam a plena força executiva de contrato particular assinado por duas testemunhas e a higidez da cobrança de encargos decorrentes da fruição de imóvel, devendo a prova do pagamento ser demonstrada mediante recibo escrito ou comprovante bancário idôneo: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO. CERTEZA. LIQUIDEZ. EXIGIBILIDADE. PRESENÇA. NÃO COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUEIS. - A ação de execução poderá ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação liquida, certa e exigível, consubstanciada em titulo executivo, podendo este ser entendido como qualquer documento que por disposição expressa a lei lhe atribua força executiva. - O contrato de locação particular, assinado pelo devedor e duas testemunhas, constitui-se como titulo executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do CPC. - Incumbe ao devedor comprovar a inexigibilidade da obrigação, sendo imprescindível demonstrar a veracidade de suas alegações com provas robustas e convincentes a respeito, sob pena de prevalecer a presunção legal de legitimidade do título executivo extrajudicial. - A comprovação de pagamento de alugueis deve ser feito mediante a apresentação de recebido emitido pelo locador ou, subsidiariamente, mediante apresentação de comprovante de depósito bancário realizado na sua conta corrente, se assim previsto no instrumento contratual firmado entre as partes. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.216249-7/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/03/2023, publicação da súmula em 16/03/2023) A propositura de embargos sob a alegação de necessidade de acertos de contas ou ressarcimento de benfeitorias não retira a liquidez e a exigibilidade do título extrajudicial, nos termos do artigo 784, § 1º, do Código de Processo Civil. Portanto, o contrato executado preenche todos os requisitos legais dos artigos 783 e 784, inciso III, do Código de Processo Civil. A embargante sustenta a nulidade da Cláusula 5ª do contrato de arrendamento e postula a retenção ou ressarcimento por benfeitorias que alega ter realizado no imóvel arrendado no importe superior a três milhões de reais (ID 9457159185). A análise do instrumento contratual revela que a Cláusula Quinta, Parágrafo Terceiro, estipulou de forma clara e inequívoca que todas e quaisquer benfeitorias ou obras realizadas, fossem necessárias, úteis ou voluptuárias, ficariam desde logo incorporadas ao imóvel, sem direito à indenização, retirada ou retenção quando da entrega dos bens arrendados (ID 9457160344). A disposição em apreço reflete o exercício da autonomia da vontade em relação jurídica de direito privado travada entre sociedades empresárias de porte expressivo. Trata-se de alocação privada de riscos do negócio contratado, na qual a arrendatária assumiu o dever de manutenção e melhoria do estabelecimento como condição para a exploração da atividade comercial hoteleira. O artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 e o artigo 421-A do Código Civil asseguram a prevalência da autonomia privada e a eficácia das cláusulas de renúncia ao ressarcimento por benfeitorias e ao direito de retenção. A matéria encontra-se sumulada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no enunciado da Súmula 335, segundo a qual nos contratos de locação e negócios correlatos de cessão de uso de imóvel é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção: SÚMULA STJ nº 335 (TERCEIRA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL - CONTRATO DE LOCAÇÃO]: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 25/04/2007, DJ 07/05/2007, p. 456) Em consonância com a orientação sumulada, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais ratifica a plena validade da renúncia contratual prévia de indenização e retenção por benfeitorias no âmbito de relações contratuais imobiliárias de natureza comercial: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA E RECONVENÇÃO - LOCAÇÃO COMERCIAL - BENFEITORIAS - DIREITO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO - RENÚNCIA EXPRESSA EM CONTRATO - VALIDADE - SÚMULA 335 DO STJ - ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - NÃO CONFIGURADO - RECURSO NÃO PROVIDO. A validade da cláusula contratual que estabelece a renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção está expressamente autorizada pelo artigo 35 da Lei n. 8.245/1991. Segundo a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, nos contratos de locação, é legítima a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, independentemente da natureza das obras realizadas. A concessão de carência no valor do aluguel para a realização de reformas integra a distribuição de riscos do negócio empresarial, o que afasta a alegação de desequilíbrio econômico ou enriquecimento ilícito do locador pela incorporação das melhorias ao imóvel. Comprovado o inadimplemento dos aluguéis e encargos e inexistindo prova de pagamento, a manutenção da procedência da cobrança e da improcedência da reconvenção é medida que se impõe. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.107775-4/001, Relator(a): Des.(a) Anacleto Rodrigues , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/05/2026, publicação da súmula em 01/06/2026) Constatada a pactuação expressa de renúncia à indenização e retenção por quaisquer benfeitorias ou reformas efetuadas no estabelecimento, desacolhe-se a pretensão de compensação ou ressarcimento deduzida pela embargante. A instrução probatória fundamentou-se essencialmente na perícia contábil realizada pelo profissional nomeado pelo juízo (ID 10305517015). Ao responder aos quesitos formulados pelas partes, o perito oficial foi categórico ao afirmar que o valor cobrado na ação de execução de origem refere-se exclusivamente a parcelas do arrendamento mensal vencidas e não pagas (ID 10305517015). O perito atestou expressamente que não foi localizado nos autos nenhum comprovante de pagamento mensal efetuado pela embargante referente ao período de arrendamento executado (ID 10305517015). Questionado pela embargante acerca de recibo e cheque juntados aos autos (ID 9457160344, p. 3), o expert prestou esclarecimentos conclusivos demonstrando que tais documentos não contêm assinatura das partes (ID 10327637277). Documento não assinado não possui eficácia probatória para quitar obrigação contratual por quantia certa. O laudo pericial contábil demonstrou a exatidão dos cálculos apresentados na petição inicial da execução, apontando a evolução do débito contratual com base nos índices contratuais estipulados de IGP-M e juros moratórios (ID 10305517015). Conforme estabelece o artigo 479 do Código de Processo Civil, o juiz apreciará a prova pericial segundo o seu livre convencimento motivado. Na espécie, o laudo pericial contábil foi elaborado com rigor técnico, método científico e fundamentação idônea, não tendo sido infirmado por nenhuma contraprova técnica capaz de elidir suas conclusões. Por outro lado, a perícia de engenharia pleiteada para mensurar obras no local foi declarada preclusa diante da inércia da embargante no adiantamento das verbas periciais (ID 9902884605). Não tendo a embargante se desincumbido do seu ônus probatório quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da embargada, a teor do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, a improcedência dos embargos à execução é medida que se impõe. A prova oral colhida na audiência de instrução e julgamento (ID 10503783016) corroborou a versão fática exposta pela embargada. A testemunha ouvida confirmou que a embargante exerceu a posse direta e a gestão efetiva do empreendimento hoteleiro durante o período do arrendamento, mantendo o local em funcionamento e recebendo hóspedes de forma regular. O depoimento prestado afasta a tese defensiva de inexequibilidade do contrato ou impossibilidade fática de fruição do bem. A embargante explorou economicamente a atividade hoteleira no imóvel e permaneceu inadimplente em relação às parcelas devidas à arrendante. Inexistindo vício de consentimento na pactuação, defeito no negócio jurídico ou prova de quitação do crédito cobrado, resta evidenciada a legitimidade da pretensão executória, devendo a execução apensada prosseguir regularmente para a satisfação do débito. Posto isso, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os presentes Embargos à Execução opostos por Viannas Empreendimentos Ltda. em face de Cipó Veraneio Hotel Ltda. - ME, extinguindo o processo com resolução do mérito. Em razão da sucumbência integral, condeno a embargante ao pagamento das custas processuais, das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa dos embargos, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Tratando-se de dívida entre particulares, a atualização monetária do valor da causa para fins de cálculo da verba sucumbencial far-se-á pelo IPCA até 29/08/2024 (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil) e, a partir de 30/08/2024, pela taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil (redação dada pela Lei nº 14.905/2024), qual seja, a taxa SELIC deduzida do IPCA. Os juros de mora sobre os honorários advocatícios incidirão a partir do trânsito em julgado desta decisão (artigo 85, § 16, do Código de Processo Civil), pela taxa legal do artigo 406 do Código Civil. Certifique-se o teor deste dispositivo nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial apensada (nº 0026677-06.2016.8.13.0346), determinando-se o seu imediato prosseguimento para o cumprimento dos atos constritivos. Oportunamente, pagas as custas ou expedidas as certidões cabíveis, arquivem-se estes autos com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Jaboticatubas, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito