0009971-30.2021.8.19.0014

Relatório Luis Claudio Barbosa Flor e Michele Paulino Domingos Barbosa ajuizaram ação de propaganda enganosa c/c perdas e danos, lucros cessantes e danos morais em face de Construtora Realiza Ltda., referente à aquisição de imóvel no empreendimento Residencial Novo Horizonte, em Campos dos Goytacazes/RJ, pelo valor de R$ 115.000,00, vinculado ao programa Minha Casa Minha Vida. Alegam os autores que a Construtora Realiza praticou propaganda enganosa ao vender unidades do Residencial Novo Horizonte como empreendimento voltado à Faixa 1,5 do programa Minha Casa Minha Vida e, posteriormente, incluir no mesmo local casas da Faixa 1 sem prévia informação aos compradores, o que teria descaracterizado o projeto e desvalorizado os imóveis. Sustentam ainda que houve descumprimento das características anunciadas, com ausência de parte da infraestrutura e dos atrativos divulgados, além de atraso de aproximadamente 18 meses na entrega do imóvel. Afirmam também a existência de vícios construtivos, como infiltrações, alagamentos e problemas de abastecimento de água. Em razão desses fatos, requerem indenização por depreciação do imóvel, propaganda enganosa, lucros cessantes, danos materiais e danos morais, além da aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova. A inicial veio instruída com os documentos de index. 33/177. A parte ré apresentou contestação no index. 186/212, que veio acompanhada dos documentos de indexs. 213/242, onde sustenta que não houve propaganda enganosa, pois o imóvel foi entregue conforme o contrato, o memorial descritivo e o projeto aprovado. Afirma que os autores tinham pleno conhecimento das características do empreendimento e aceitaram a entrega do imóvel sem ressalvas. Alega que a construção de moradias de outra faixa do programa habitacional em área próxima não configura alteração do projeto nem gera desvalorização comprovada do imóvel. Defende ainda que não houve atraso relevante na entrega da obra, sendo eventual atraso justificado por fortes chuvas e previsto contratualmente por cláusula de tolerância. Sustenta que não existem vícios construtivos comprovados, que os autores não solicitaram assistência técnica e que os danos materiais, morais e lucros cessantes não foram demonstrados. Por fim, requer a improcedência integral dos pedidos, o afastamento da inversão do ônus da prova e a condenação dos autores ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais. Réplica no index. 251/257, acompanhada dos documentos de id. 258/259. Decisão de saneamento de index. 285/286. Laudo pericial no index. 384/400, com manifestação somente da parte ré, conforme index. 405/410. É o relatório, passo a decidir, atento ao que determina o art. 93, inc. IX da CRFB. Fundamentos Compulsando os autos, verifico que foram atendidas as condições de admissibilidade da demanda e observados, em sua tramitação, os requisitos de validade do procedimento e dos atos processuais praticados, individualmente considerados. O feito se encontra em ordem, não há vícios a sanar, nem nulidades a serem declaradas de ofício. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inc. I do CPC, eis que não há necessidade de produção de outras provas, além das constantes dos autos. Muito embora a decisão de saneamento tenha deferido a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal da parte autora e oitiva de testemunhas, entendo que, no caso em exame, tal providência se revela desnecessária. Com efeito, a controvérsia central dos autos diz respeito à verificação de eventual desvalorização do imóvel e à existência de vícios construtivos, bem como à análise de possível desconformidade entre o imóvel entregue e o projeto aprovado. Tais questões possuem natureza eminentemente técnica, demandando conhecimento especializado, sendo, portanto, insuscetíveis de adequada elucidação por meio de prova oral. Registre-se que, a prova oral, por sua própria natureza, destina-se à comprovação de fatos dependentes de percepção subjetiva ou circunstâncias fáticas acessíveis ao conhecimento direto das partes e testemunhas. Contudo, no presente caso, a solução da lide exige a avaliação técnica de aspectos construtivos, estruturais e de mercado imobiliário, matérias que extrapolam o conhecimento comum. Assim, a prova pericial se revela suficiente e adequada para a formação do convencimento do juízo, permitindo análise objetiva e fundamentada acerca dos pontos controvertidos. Desse modo, embora respeitado o entendimento anteriormente adotado, adoto posicionamento diverso, no sentido de que a instrução probatória deve se limitar à prova pericial, por ser esta necessária e suficiente ao deslinde da controvérsia, dispensando-se, portanto, a produção de prova oral. Passo ao exame do mérito. O pedido deve ser julgado improcedente. Trata-se de ação de conhecimento por meio da qual os autores postulam a condenação da ré ao pagamento de indenizações por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, sob o fundamento de que teriam sido vítimas de propaganda enganosa no empreendimento Residencial Novo Horizonte. Sustentam, em síntese, que o projeto originalmente divulgado foi alterado sem prévia comunicação aos adquirentes, com a inclusão de unidades habitacionais destinadas a beneficiários de outra faixa do programa Minha Casa Minha Vida, o que teria causado desvalorização do imóvel. Alegam, ainda, o descumprimento de características anunciadas para o empreendimento, atraso na entrega da unidade e a existência de vícios construtivos. A ré, por sua vez, contesta integralmente os pedidos, sustentando que não houve propaganda enganosa, alteração irregular do projeto ou atraso indenizável na entrega do imóvel, afirmando que a unidade foi construída e entregue em conformidade com o contrato, memorial descritivo e projeto aprovado pelos órgãos competentes. Aduz que a construção de unidades habitacionais vinculadas a outras faixas do programa habitacional não configura ilícito nem descaracteriza o empreendimento, além de sustentar que não há prova da alegada desvalorização do imóvel, dos vícios construtivos ou dos danos materiais e morais invocados pelos autores, requerendo, ao final, a total improcedência da demanda. In casu, a relação jurídica em exame submete-se às disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Nessa perspectiva, o CDC assegura a todo consumidor o direito básico à informação completa e específica sobre os produtos e os serviços (art. 6º, III) e impõe a todo fornecedor o correspondente dever de prestá-las de forma acessível e esclarecedora (CDC, art. 36), em respeito ao princípio da transparência (CDC, art. 4º). Seguindo esses traços principiológicos, o CDC, ao dispor sobre o regime jurídico da publicidade nas relações de consumo, veda expressamente a publicidade enganosa ou abusiva. Confira-se, in verbis: Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. § 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança. § 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço . In casu, para se dirimir a controvérsia, foi determinada a realização de prova pericial. Em seu laudo, em síntese o expert concluiu que o imóvel não apresenta vícios estruturais nem defeitos construtivos graves, tendo sido construído em conformidade com o projeto e o memorial descritivo. O perito constatou a existência de infiltrações e trincas superficiais, atribuídas à necessidade de manutenção. O expert também verificou que o residencial possui infraestrutura básica, drenagem pluvial, abastecimento de água e transporte público. Quanto à alegada desvalorização do imóvel, registrou que fatores sociais e de localização podem influenciar o valor de mercado e que a coexistência de unidades das Faixas 1,0 e 1,5 no mesmo empreendimento diferencia o Residencial Novo Horizonte de outros empreendimentos da ré. Além disso, apontou indícios de que os compradores não tinham ciência prévia da implantação das casas da Faixa 1,0. De outro lado, os litigantes não produziram provas hábeis a desconstituir as conclusões desenvolvidas pelo perito, nem tampouco deduziram impugnação capaz de justificar o descarte dos elementos de informação constantes do laudo. As conclusões se apresentam coerentes com o acervo probatório reunido aos autos e se mostraram indispensáveis para dirimir a lide instaurada nos autos. Ressalte-se que a perícia oficial foi realizada por expert imparcial e de confiança do Juízo devendo, assim, ser considerado e respeitado o laudo realizado. Repise-se que conforme já dito, o perito concluiu que o imóvel não apresenta defeitos estruturais e foi entregue conforme o projeto, havendo apenas problemas simples de infiltração e trincas causados por falta de manutenção, e que as casas do programa faixa 1,0 que foram invadidas, atendem outro tipo de programa social habitacional distintos das casas deste programa habitacional da autora. Quanto às alegações de propaganda enganosa e desvalorização, o laudo indicou apenas a existência de diferença entre faixas habitacionais no empreendimento, circunstância que, por si só, não se mostra suficiente para comprovar omissão dolosa ou conduta ilícita da ré sem outros elementos probatórios robustos. Logo, a parte autora não se desincumbiu de seu ônus probatório, tal como previsto no art. 373, inc. I, do CPC, em face da ausência de lastro probatório mínimo ao acolhimento do seu direito. Entende este juízo, que a alegada propaganda enganosa e desvalorização do imóvel, não restou comprovado que a ré tenha omitido, de forma dolosa, informação essencial capaz de induzir o consumidor em erro, nos termos do art. 37 do CDC. A mera coexistência de imóveis de diferentes padrões ou faixas de programas habitacionais em um mesmo residencial não configura, por si só, prática de propaganda enganosa, tampouco implica automática desvalorização do bem, eis que eventual desvalorização imobiliária não se presume, devendo ser demonstrada por meio de prova concreta e técnica, não sendo suficiente a percepção subjetiva do adquirente acerca da composição social do empreendimento. No caso concreto, conforme apurado pela prova pericial, não houve alteração substancial do imóvel adquirido, tampouco comprovação técnica de efetiva desvalorização decorrente dessa coexistência, sendo certo que a análise do valor de mercado depende de múltiplos fatores, não se restringindo à composição do entorno. Logo, conclui-se que, as diferenças entre as faixas de casas no residencial não possuem, por si só, relevância jurídica suficiente para caracterizar propaganda enganosa ou gerar direito à indenização, especialmente na ausência de comprovação objetiva de prejuízo. Registre-se, ainda, que a eventual desvalorização do imóvel não pode ser imputada à construtora quando decorre da invasão de unidades habitacionais, pois tal fato configura evento externo ao contrato, relacionado à segurança pública. A invasão de imóveis por terceiros caracteriza hipótese de fortuito externo, afastando a responsabilidade da construtora, uma vez que foge ao seu controle e atuação, sendo atribuição do Estado garantir a ordem pública e a segurança dos bens e dos cidadãos. Nesse contexto, a própria construtora também se mostra vítima da invasão, já que teve seu empreendimento irregularmente ocupado por terceiros, não podendo ser responsabilizada por consequências decorrentes dessa ocupação ilícita. Assim, eventual impacto negativo no valor dos imóveis não decorre de falha na execução do empreendimento, mas de fatores alheios à atividade da construtora, não havendo nexo causal que justifique sua responsabilização. Também não restaram comprovados os requisitos para condenação em lucros cessantes ou danos morais, inexistindo demonstração de prejuízo efetivo ou abalo que ultrapasse o mero aborrecimento cotidiano. Assim, ausente a comprovação de ato ilícito, dano e nexo causal, não se configuram os pressupostos da responsabilidade civil, impondo-se a rejeição dos pedidos. Dispositivo Por tais motivos, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, na forma do art. 487, inc. I, do CPC e julgo extinto o processo com resolução de mérito. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, ressaltando que, em razão da gratuidade de justiça deferida em favor do demandante, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC. Publique-se e intime-se, inclusive para os fins do art. 207, §1º, inc. I do CNCGJ, se necessário for. Havendo recurso de apelação contra o presente julgado, certifique-se nos autos quanto a tempestividade e preparo. Intime-se o apelado para apresentar contrarrazões na forma do art. 1.010, §1°, CPC/15. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação deste e, devidamente certificado nos autos, remetam-se os autos ao E. Tribunal de Justiça na forma do art. 1.010, §3°, CPC/15. Caso nas contrarrazões haja pedido de reforma de decisão que não pode ser objeto de agravo de instrumento, proceda-se na forma do art. 1.009, § 2° do CPC/15. Transitada em julgado e, nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquive-se.