0009909-68.2020.8.26.0001

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0009909-68.2020.8.26.0001/SP EXEQUENTE : ROCCO ANTONIO FARAONE ADVOGADO(A) : VIVIANE DUTRA VIEIRA (OAB SP188633) EXECUTADO : ZHANG SUIRAN ADVOGADO(A) : SARAH DE CASTRO FERREIRA (OAB SP339162) EXECUTADO : LIU JIANGFENG ADVOGADO(A) : NATALIA PIMENTA GUADAGNIN MAGATTE (OAB SP408075) ADVOGADO(A) : SARAH DE CASTRO FERREIRA (OAB SP339162) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Cuida-se de cumprimento definitivo de sentença deflagrado por Rocco Antonio Faraone em face de Marcos Pimenta da Silva Junior , Zhang Suiran e Liu Jiangfeng , em decorrência de título executivo judicial constituído na ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios. O imóvel residencial consistente no apartamento nº 163 do Edifício San Giovanni, Bloco A, integrante do Condomínio Piazza San Pietro, matriculado sob o nº 150.233 junto ao 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, de propriedade dos fiadores Zhang Suiran e Liu Jiangfeng , foi regularmente penhorado por termo nos autos (fls. 65/66) e averbado sob o número Av. 07 na respectiva matrícula imobiliária (Evento130). Os executados Zhang Suiran e Liu Jiangfeng postularam a desconstituição da constrição, sustentando que o imóvel consubstancia único bem de família e requerendo a concessão de prazo para regularização processual (fls. 77/79). A exequente refutou a arguição, apontando a ausência de procuração, preclusão e a legalidade da constrição sobre bem de família de fiador locatício (fls. 85/86). Intimados a regularizar a capacidade postulatória em dez dias (fls. 89), os executados deixaram transcorrer o prazo in albis (fls. 93). Realizada a avaliação do bem pelo oficial de justiça no montante de R$ 1.150.000,00 (fls. 111), o exequente concordou com a estimativa (fls. 115) e a parte executada manteve-se inerte após dupla intimação (fls. 116 e 120). Foram acostadas a certidão de matrícula imobiliária atualizada (fls. 131/132) e a certidão negativa de débitos tributários municipais (fls. 144/145). O exequente requereu a designação de leilão judicial. É a síntese do necessário. Fundamento e decido. Os corréus Zhang Suiran e Liu Jiangfeng apresentaram o petitório de fls. 77/79 desacompanhado de instrumento de mandato, pugnando expressamente pela concessão de prazo para juntada da procuração. Concedido prazo para a regularização processual no prazo de dez dias sob expressa cominação legal (fls. 89), a determinação foi desatendida, conforme certificado nos autos (fls. 93). O descumprimento do preceito atrai a incidência do art. 76, § 1º, inciso II, do Código de Processo Civil, impondo a desconsideração da peça e a ineficácia dos atos praticados sem a devida representação postulatória. Ainda que se analise a matéria sob o prisma da ordem pública, a arguição de impenhorabilidade é manifestamente improcedente. O débito exequendo tem origem em condenação solidária decorrente de contrato de locação em que os executados figuraram como garantes fidejussórios (fiadores), conforme reconhecido na sentença transitada em julgado (fls. 50/53). A Lei nº 8.009/1990 prevê de forma expressa, no art. 3º, inciso VII, que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível nas execuções movidas por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. O Supremo Tribunal Federal, ao examinar a matéria em regime de repercussão geral no Tema 1.127 (RE 1.307.334/SP), fixou a constitucionalidade irrestrita da constrição sobre o bem de família de fiador locatício: Ementa: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial. 2. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a “Locação não residencial”. 4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato. 6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado. 9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. (RE 1307334, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 09-03-2022, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-101 DIVULG 25-05-2022 PUBLIC 26-05-2022) O Superior Tribunal de Justiça consolidou idêntica diretriz na Súmula nº 549 e no Tema Repetitivo 1.091, inexistindo fundamento fático ou jurídico para afastar a higidez da constrição. Desse modo, indefiro o pedido de cancelamento da penhora e o pleito subsidiário de constatação, mantendo integralmente a penhora averbada na matrícula nº 150.233 do 7º Registro de Imóveis da Capital. Da Homologação da Avaliação Imobiliária A avaliação do imóvel foi realizada por oficial de justiça no exercício regular de suas atribuições legais, nos moldes do art. 870 do Código de Processo Civil. O laudo de avaliação juntado a fls. 111 descreveu as características do bem penhorado (apartamento nº 163 do Condomínio Piazza San Pietro, com área privativa de 104,500m² e duas vagas de garagem) e apurou o valor de R$ 1.150.000,00 (um milhão e cento e cinquenta mil reais) em novembro de 2024, mediante pesquisa de mercado contemporânea e comparativa de unidades congêneres no mesmo empreendimento. O exequente anuiu expressamente ao valor (fls. 115) e os executados deixaram transcorrer o prazo legal sem apresentar impugnação fundamentada ou assistência técnica (fls. 116 e 120). Ausente qualquer elemento indicativo de erro ou vício na avaliação, homologo o laudo pericial de fls. 111 para fixar o valor do imóvel em R$ 1.150.000,00 , que deverá ser corrigido monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir de novembro de 2024 até a data da realização do leilão. Da Determinação de Alienação Judicial Eletrônica (Leilão Judicial) Estando o imóvel livre de outros gravames preferenciais ou débitos tributários, conforme certidão de matrícula atualizada (fls. 131/132) e certidão negativa de tributos imobiliários municipais (fls. 144/145), e preenchidos os pressupostos processuais, defiro a realização de leilão judicial eletrônico, na forma dos arts. 879, II, 881 e 882 do CPC. A expropriação observará as seguintes diretrizes: a) Modalidade e leiloeiro : o leilão realizar-se-á exclusivamente por meio eletrônico, em plataforma homologada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, incumbindo ao exequente indicar, no prazo de 05 (cinco) dias, o leiloeiro público oficial credenciado perante o tribunal de sua preferência ou requerer a designação pelo juízo; b) Primeira e segunda praças : a primeira praça terá início no primeiro dia útil subsequente à publicação do edital, com encerramento após 03 (três) dias úteis, oportunidade em que o bem não poderá ser arrematado por valor inferior ao da avaliação atualizada; não havendo lance vencedor, seguir-se-á incontinenti a segunda praça, com duração mínima de 20 (vinte) dias corridos, admitindo-se lances a partir de 60% (sessenta por cento) do valor da avaliação atualizada, patamar que não configura preço vil (art. 891, parágrafo único, do CPC); c) Condições de pagamento e parcelamento : o pagamento preferencial será à vista, com depósito judicial em até 24 horas após o encerramento do leilão; ressalva-se aos interessados a faculdade de apresentar proposta para aquisição em prestações, por escrito, antes do início da respectiva praça, contendo oferta de entrada não inferior a 25% à vista e o saldo restante em até 30 (trinta) parcelas mensais corrigidas pelo índice da tabela prática deste tribunal e garantidas por hipoteca sobre o próprio bem, nos exatos termos do art. 895 do CPC; d) Comissão do leiloeiro : a comissão fica arbitrada em 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação, a ser custeada integralmente pelo arrematante, não integrando o valor do lance; e) Elaboração e publicação do edital : o leiloeiro designado confeccionará a minuta do edital, observando com rigor os requisitos do art. 886 do CPC e as normas da Corregedoria Geral da Justiça, constando expressamente a descrição registral do bem, ônus vigentes, débitos fiscais e a situação de ocupação; o edital será publicado na rede mundial de computadores com antecedência mínima de 05 (cinco) dias úteis da data de abertura (art. 887, § 1º, do CPC); f) Cientificação e intimações legais : cientifiquem-se os executados pessoalmente ou na pessoa de seus advogados constituídos, bem como o condomínio e eventuais terceiros interessados, com antecedência mínima de 05 (cinco) dias da data designada para o leilão, em estrita observância ao art. 889 do CPC; g) Demonstrativo atualizado : providencie o exequente, no prazo de 15 (quinze) dias, o demonstrativo de débito devidamente atualizado, deduzindo valores eventualmente recolhidos e discriminando custas e despesas pendentes. Int. São Paulo,20/08/2026 JUÍZO TITULAR I - 8ª VARA CÍVEL - REGIONAL I - SANTANA