0009644-42.2021.8.26.0224

Processo 0009644-42.2021.8.26.0224 (processo principal 1002672-83.2014.8.26.0224) - Liquidação por Arbitramento - Rescisão / Resolução - IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL EIRELI - MARIA LUIZA DE SOUZA SILVA - - SERGIO DA SILVA - - SUSI ELAINE OLIVEIRA DA SILVA - Vistos. Trata-se de liquidação de sentença por arbitramento ajuizada por Imobiliária e Construtora Continental Ltda. em face de Maria Luiza de Souza Silva e outros, tendo por objeto a apuração do valor do imóvel situado na Rua Cento e Doze, nº 63, Parque Continental GL3, Guarulhos/SP, correspondente ao lote 7-A da quadra 133, matrícula nº 79.515 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos/SP e inscrição cadastral nº 081.44.01.0207.00.000. Sobreveio laudo pericial de avaliação mercadológica elaborado pela perita judicial, no qual se consignou que o imóvel possui área de terreno de 136,59 m² e área construída de 104,28 m², com cadastro em nome da Imobiliária e Construtora Continental Ltda., referente a prédio utilizado para fins comerciais. A perita informou ter realizado vistoria no local, esclarecendo que, embora o imóvel esteja composto em outros lotes, a análise e o cálculo restringiram-se ao lote 7-A. Descreveu a localização do bem, as características do logradouro, os melhoramentos públicos existentes e a infraestrutura da região, indicando que o local é atendido por rede de água e esgoto, telefonia, iluminação pública, energia elétrica, transporte público e serviços urbanos. Para a avaliação, adotou o método comparativo direto com homogeneização por fatores, com fundamento na NBR 14653, utilizando cinco amostras de imóveis anunciados na região, submetidas a tratamento estatístico. Após a homogeneização, apurou valor médio de R$ 2.654,50/m² e desvio padrão de R$ 858,92, considerando pertinentes todas as amostras pelo critério de Chauvenet. Em razão do campo de arbítrio e do estado de conservação do imóvel, fixou o valor unitário em R$ 2.400,00/m², concluindo pelo valor mercadológico de R$ 328.800,00, com variação admitida de 5% para mais ou para menos (fls. 229/244). A requerente Imobiliária e Construtora Continental Ltda. peticionou informando que, por equívoco, o laudo elaborado por seu assistente técnico não havia acompanhado manifestação anterior, razão pela qual promoveu a juntada do referido documento aos autos (fls. 260). Foi juntado laudo técnico elaborado pelo assistente técnico da requerente, Vitor Alves Kido, arquiteto e urbanista, cujo objetivo foi estimar o valor de mercado do imóvel objeto da liquidação. O assistente indicou que o imóvel possui área de terreno de 137,00 m², área construída de 104,00 m², lote 7-A, quadra 133, e cadastro imobiliário nº 081.44.01.0207.00.000. Registrou que a perícia foi realizada no local, na presença dos interessados e da perita nomeada, descrevendo a edificação como térrea, construída em concreto e alvenaria, com aparente uso anterior institucional, como escola ou creche, ocupando o lote 07 em sua totalidade, partes A e B, e encontrando-se em estado de abandono, com conservação prejudicada. Por não haver parâmetro específico para edifícios institucionais no manual Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, adotou a classificação de galpão para avaliação da benfeitoria, enquadrando-a como galpão padrão simples, intervalo mínimo, e classificando o estado de conservação como G - necessitando de reparos importantes. Calculou o valor da benfeitoria pelo método do custo, utilizando o R8N de julho de 2025, fator de padrão construtivo, área construída e fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação, chegando ao valor de R$ 107.064,31, arredondado para R$ 107.000,00. Quanto ao terreno, utilizou método comparativo com amostras de terrenos no Parque Continental, aplicando fator de oferta e homogeneização, apurando valor unitário de R$ 1.820,80/m² e valor de terreno de R$ 249.449,60, arredondado para R$ 249.000,00. Ao final, concluiu pelo valor total de R$ 356.000,00, sendo R$ 107.000,00 referentes às benfeitorias e R$ 249.000,00 referentes ao terreno, ambos com data-base julho de 2025. Em resposta aos quesitos, afirmou que a prova pericial consistia na avaliação do imóvel, que existem construções no local, que a verificação de autorização municipal e habite-se estaria prejudicada, que o bem seria passível de regularização, que o custo estimado para tanto corresponderia a aproximadamente 10% do valor do imóvel, que o imóvel está concluído, mas abandonado há muitos anos e necessitando de reparos importantes, e que não foram erigidas novas construções após o ingresso da ação (fls. 261/287). A perita judicial apresentou manifestação e esclarecimentos sobre as impugnações ao laudo, reafirmando que observou os requisitos técnicos aplicáveis, utilizou o método comparativo direto com homogeneização por fatores, realizou vistoria no local e efetuou pesquisas em imobiliárias da região e junto a operadores do mercado imobiliário. Reiterou que o objeto da perícia era a avaliação do imóvel descrito na matrícula nº 79.515 e no cadastro imobiliário nº 081.44.01.0207.00.000, correspondente ao lote 7-A da quadra 133, com área de terreno de 136,59 m² e área construída de 104,28 m². Esclareceu que os imóveis utilizados como referência foram considerados globalmente, contemplando terreno e construção, pois os valores coletados no mercado refletiriam o valor integral dos bens, sem dissociação entre terreno e benfeitorias. Sustentou que o valor de R$ 328.800,00 corresponde ao valor mercadológico integral do imóvel, abrangendo terreno e construção, e que, no método comparativo direto, a segregação entre esses elementos não é obrigatória quando os comparativos também são analisados de forma global. Acrescentou que, embora o cadastro municipal indique uso comercial, essa informação teria natureza administrativa e tributária, não sendo determinante para a avaliação mercadológica, e que, pela realidade constatada em vistoria e pelas fotografias inseridas no laudo, o imóvel apresentaria características predominantemente residenciais, padrão simples ou rústico, não se comparando a galpão (fls. 296/299). Nos esclarecimentos complementares, a perita individualizou os valores, atribuindo às benfeitorias o montante de R$ 104.000,00, calculado pelo método do custo de reprodução depreciado, considerando área construída de 104,28 m², custo unitário de R$ 1.500,00/m², fator de padrão de 0,90 e coeficiente de depreciação global de 0,74, em razão do estado de conservação, abandono e ausência de manutenção. Por diferença em relação ao valor total de R$ 328.800,00, indicou o valor do terreno em R$ 224.800,00. Ao responder aos quesitos, consignou que o objeto da perícia era a avaliação do imóvel; que o imóvel está abandonado; que a construção não se encontra regularizada; que a edificação passou a constar no IPTU a partir do exercício de 2013; que há vaga de garagem; que questões relativas à estabilidade, solidez e segurança não integravam o objeto da perícia; que o imóvel está inserido em área urbana dotada de melhoramentos públicos; que eventual custo de regularização deve ser apurado pelo interessado mediante cotação junto a profissionais habilitados; que a análise de segurança para fins de habitação demandaria contratação de profissional habilitado; que há débitos municipais relativos aos exercícios de 2021 a 2026, com parte em execução, parte em dívida ativa e parte em aberto; que o bem é passível de regularização; que não há comprovação inequívoca da autoria da edificação, diante da ausência de documentação legal, alvará, planta aprovada ou habite-se; e que, conforme comparação com a certidão de valor venal de 2013 e com o processo em apenso indicado, a construção já constava naquele exercício. Ao final, requereu o acolhimento dos esclarecimentos, a homologação da complementação do laudo pericial, a individualização dos valores apresentados e o reconhecimento da suficiência das respostas aos quesitos (fls. 299/305). A requerente manifestou-se sobre os esclarecimentos periciais, sustentando que a própria perita reconheceu, em diversas respostas, que o imóvel se encontra deteriorado e abandonado, circunstância que reputou relevante porque construções abandonadas tendem a se deteriorar com o passar do tempo, podendo atingir estado de difícil ou impossível recuperação. Destacou, ainda, as respostas relativas à ausência de regularização perante a municipalidade e à necessidade de consideração do estado atual do bem, defendendo a expedição de ofício à Prefeitura Municipal para que o órgão competente informe se o imóvel é passível de regularização e, em caso positivo, quais seriam os custos necessários. Alegou que a verificação da regularidade administrativa seria indispensável para análise da viabilidade de indenização das benfeitorias, especialmente diante da possibilidade de que a construção irregular não atenda às exigências municipais ou ofereça riscos. A requerente afirmou não pretender afastar sua obrigação de indenizar, mas apenas verificar se as construções são passíveis de indenização e em que extensão. Argumentou, ainda, que a ausência de validação municipal pode comprometer a alienação do bem e permitir eventual exigência administrativa de demolição total ou parcial. Ao final, requereu a expedição de ofício à Prefeitura Municipal para constatação da possibilidade de regularização do imóvel e, sendo possível, para informação dos custos necessários (fls. 311/334). É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. A liquidação de sentença por arbitramento tem por finalidade exclusiva apurar o quantum debeatur decorrente do título judicial, observados os limites objetivos da decisão liquidanda, sendo vedado rediscutir a lide ou modificar o conteúdo do julgado, nos termos do art. 509, § 4º, do Código de Processo Civil. No caso, a controvérsia remanescente restringe-se à apuração do valor indenizável relativo ao imóvel/benfeitorias objeto da liquidação, não comportando reabertura da discussão acerca da existência da obrigação reconhecida no título judicial. A prova técnica produzida nos autos mostra-se suficiente para o deslinde da liquidação. A perita judicial apresentou laudo de avaliação mercadológica às fls. 229/244, no qual descreveu o imóvel situado na Rua Cento e Doze, nº 63, Parque Continental GL3, Guarulhos/SP, correspondente ao lote 7-A da quadra 133, com área de terreno de 136,59 m² e área construída de 104,28 m², indicando a metodologia utilizada, as amostras de mercado consideradas, os critérios de homogeneização e o valor mercadológico apurado. Em um primeiro momento, a avaliação foi realizada de forma global, contemplando terreno e construção, com conclusão pelo valor total de R$ 328.800,00. Posteriormente, diante das impugnações apresentadas, a perita prestou esclarecimentos às fls. 296/305, reafirmando a adequação do método comparativo direto com homogeneização por fatores e explicitando que os imóveis utilizados como referência foram considerados de maneira global, tal como usualmente ocorre nas transações imobiliárias, sem separação entre terreno e benfeitorias. Ainda assim, para atender aos questionamentos formulados nos autos, promoveu a individualização dos valores, atribuindo às benfeitorias o montante de R$ 104.000,00 e ao terreno o valor de R$ 224.800,00, este último obtido por diferença em relação ao valor total do imóvel. A conclusão pericial quanto ao valor das benfeitorias merece acolhimento. A perita considerou a área construída de 104,28 m², o padrão construtivo simples, o custo unitário de reprodução, bem como coeficiente de depreciação em razão do estado de conservação, do abandono e da ausência de manutenção do imóvel. Desse modo, os fatores apontados pela requerente, especialmente a deterioração do bem e o estado de abandono, não foram ignorados pela prova técnica; ao contrário, foram expressamente considerados na composição do valor final das benfeitorias. Além disso, a conclusão da perita judicial encontra relativa correspondência com o laudo do assistente técnico da própria requerente, que atribuiu às benfeitorias o valor de R$ 107.000,00 - conforme fls. 277 dos autos, diferença pouco relevante em relação ao montante de R$ 104.000,00 indicado pela expert do Juízo. Essa proximidade reforça a consistência do valor apurado no laudo judicial, sobretudo porque a divergência efetiva da requerente não recai propriamente sobre a existência de expressão econômica das benfeitorias, mas sobre a tese de que a ausência de regularização administrativa poderia afastar ou condicionar a indenização. Não prospera, contudo, o pedido de expedição de ofício à Municipalidade para que informe se o imóvel é passível de regularização e quais seriam os respectivos custos, ao menos como condição para o encerramento da presente liquidação. A questão relativa à regularidade administrativa da construção não altera, nesta fase, os limites do título judicial, nem autoriza transformar a liquidação por arbitramento em nova instrução voltada à rediscussão da própria indenizabilidade das benfeitorias. Nos termos do art. 510 do Código de Processo Civil, a liquidação por arbitramento destina-se à apuração técnica do valor, mediante elementos elucidativos e, quando necessário, perícia, providência que já foi realizada de forma suficiente. A ausência de regularização municipal, a inexistência de documentação plena da construção, o abandono e a necessidade de reparos importantes são circunstâncias relevantes para a avaliação econômica do bem, mas não constituem, por si sós, fundamento para afastar integralmente o valor das benfeitorias nesta fase processual, especialmente quando a perícia já aplicou depreciação compatível com tais condições. Admitir a ampliação da prova, nos termos pretendidos pela requerente, significaria deslocar o objeto da liquidação da apuração do valor para a rediscussão da obrigação reconhecida no título, providência incompatível com o art. 509, § 4º, do Código de Processo Civil. Ressalte-se, ainda, que a perita judicial respondeu aos quesitos formulados, consignando que o imóvel não se encontra regularizado, que há ausência de documentação como alvará, planta aprovada ou habite-se. Tais respostas demonstram que o ponto suscitado pela requerente já foi suficientemente enfrentado sob a perspectiva técnica pertinente à avaliação, não se justificando a realização de nova diligência para obtenção de informação que não se mostra indispensável à fixação do valor liquidado. Também não se verifica contradição relevante na prova técnica capaz de comprometer a conclusão pericial. Ainda que o laudo do assistente técnico tenha adotado classificação diversa para a edificação, enquadrando-a como galpão, a perita judicial esclareceu que, pela realidade constatada na vistoria e pelas características físicas do imóvel, a construção apresentaria padrão simples/rústico, não se comparando propriamente a galpão. De todo modo, mesmo com metodologias parcialmente diversas, ambos os trabalhos chegaram a valores bastante próximos para as benfeitorias, o que reduz a relevância prática da divergência classificatória. Nos termos do art. 479 do Código de Processo Civil, o juiz apreciará a prova pericial de acordo com o princípio do livre convencimento motivado, indicando as razões da formação de seu convencimento. No caso, o laudo judicial, complementado pelos esclarecimentos de fls. 296/305, revela-se tecnicamente fundamentado, coerente com os elementos constantes dos autos e suficiente para a fixação do valor liquidado. Dessa forma, deve ser rejeitado o pedido de expedição de ofício à Prefeitura Municipal, por impertinente aos limites da liquidação e desnecessário diante da prova técnica já produzida. Deve ser acolhido o laudo pericial judicial, com os esclarecimentos complementares, para fixar o valor das benfeitorias em R$ 104.000,00, observada a data-base indicada na avaliação, sem prejuízo da posterior atualização monetária e incidência dos consectários legais eventualmente previstos no título judicial, a serem apurados na fase própria de cumprimento. Manifeste-se o(a) exequente, em quinze dias, requerendo o que de direito em termos de prosseguimento do feito. Intimem-se. - ADV: MARIA EMILIA DE OLIVEIRA RADZEVICIUS DIAS (OAB 178061/SP), LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES (OAB 104616/SP), CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO (OAB 153892/SP), MARIA EMILIA DE OLIVEIRA RADZEVICIUS DIAS (OAB 178061/SP), MARIA EMILIA DE OLIVEIRA RADZEVICIUS DIAS (OAB 178061/SP), ADEMIR ANGELO DIAS (OAB 262902/SP), ADEMIR ANGELO DIAS (OAB 262902/SP), ADEMIR ANGELO DIAS (OAB 262902/SP)