0009498-47.2008.4.03.6103

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Caraguatatuba Rua São Benedito, 39, Centro, Caraguatatuba - SP - CEP: 11660-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual USUCAPIÃO (49) Nº 0009498-47.2008.4.03.6103 AUTOR: CELSO FORTES AMARAL FILHO ADVOGADO do(a) AUTOR: OSVALDO DE JESUS PACHECO - SP44700 ADVOGADO do(a) AUTOR: ERLYPAOLA ANDRADE DA CRUZ - SP352346 REU: MUNICIPIO DE SAO SEBASTIAO e outros ADVOGADO do(a) REU: RICARDO JORGE VELLOSO - SP163471 FISCAL DA LEI: MINISTERIO PUBLICO FEDERAL - PR/SP INTERESSADO: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE SAO PAULO, MONTENEGRO & CHIASSO ADVOGADOS ASSOCIADOS LITISCONSORTE: FABIANO FONSECA RODRIGUES DE SOUZA, STAR PARTICIPACOES EIRELI, TORINO LOCACAO DE EQUIPAMENTOS LTDA, STEVE VON GUSSECK KLEINDIENST, CAMILA LIMA KLEINDIENST, ALDACIR ROBERTO LOPES PEREIRA DA SILVA JUNIOR, MARTA APARECIDA GOMES DA SILVA, ZAHARA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA., EVERSON DE OLIVEIRA GIRIBONI, RENATA APARECIDA GINEZ DE OLIVEIRA GIRIBONI, MICHAEL HOLLERMANN, FELIPE HAMAR BRAGA, ADRIANA CRISTINA PANARELLO, JORGE FIGUEIREDO SCHAPAZIAN, RITA DE CÁSSIA AVI OLIVEIRA, MARIA EDILENE CIPRIANO HOLLERMANN, CAF ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES - EIRELI CONFINANTE: SYLVIA LEDA AMARAL PINHO DE ALMEIDA, JOSE ROBERTO ANDRADE AMARAL, MARCEO LUIZ DA CUNHA LEITÃO, SERGIO SCHAFIROVITCH, EVANY CHENKER, WAQUIL CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO MONTENEGRO & CHIASSO ADVOGADOS ASSOCIADOS: EDUARDO MONTENEGRO SILVA - SP230288 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO FABIANO FONSECA RODRIGUES DE SOUZA: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO STAR PARTICIPACOES EIRELI: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO TORINO LOCACAO DE EQUIPAMENTOS LTDA: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO STEVE VON GUSSECK KLEINDIENST: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO CAMILA LIMA KLEINDIENST: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO ALDACIR ROBERTO LOPES PEREIRA DA SILVA JUNIOR: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO MARTA APARECIDA GOMES DA SILVA: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO ZAHARA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO EVERSON DE OLIVEIRA GIRIBONI: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO RENATA APARECIDA GINEZ DE OLIVEIRA GIRIBONI: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO MICHAEL HOLLERMANN: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO FELIPE HAMAR BRAGA: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO ADRIANA CRISTINA PANARELLO: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO JORGE FIGUEIREDO SCHAPAZIAN: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO RITA DE CÁSSIA AVI OLIVEIRA: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO MARIA EDILENE CIPRIANO HOLLERMANN: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO JOSE ROBERTO ANDRADE AMARAL: JOAO CARLOS DE FREITAS - SP82239 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO SERGIO SCHAFIROVITCH: ELISABETH DOS SANTOS CHAGAS - SP161443 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO EVANY CHENKER: ELISABETH DOS SANTOS CHAGAS - SP161443 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO WAQUIL CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP: GIANCARLO PAVAN - SP239593-B SENTENÇA Vistos. Chamo o feito à conclusão para sentença, por se tratar de processo inserido em Meta 2 - CNJ. Trata-se de ação de usucapião extraordinária ajuizada por CELSO FORTES AMARAL FILHO em 19/12/2008 perante a Justiça Federal de São José dos Campos/SP, para que lhe fosse declarada a aquisição, por usucapião, da propriedade de terreno situado no Município de São Sebastião, Bairro e Praia de Maresias, na Avenida Doutor Francisco Loup, nº 1.969, com área perimetral declarada de 9.456,00 m² (Inscrição Cadastral Municipal nº 3133.214.5372.0345.0000), atribuindo à causa o valor de R$ 1.620.161,00, posteriormente corrigido de ofício para R$ 10.818.271,80 (valor venal apurado no laudo pericial). O autor alega ser legítimo possuidor do imóvel, por si e por seus antecessores, com base em extensa cadeia possessória que remontaria a Registro de Terras da Paróquia de São Sebastião datado de 20/05/1856, perpassando inúmeros instrumentos de cessão de direitos possessórios (1897, 1897, 1945, 1946, 1948, 1952, 1953, 1954, 1968, 1969, 1972, 1973, 1988 e 1993), culminando na aquisição direta pelo autor. Afirma exercer posse mansa, pacífica, pública e ininterrupta, com animus domini, exteriorizada por cercas, manutenção, caseiro, pagamento de IPTU e, mais recentemente, pela construção de conjunto residencial com 11 unidades, aprovado pela Prefeitura de São Sebastião com habite-se em 20/12/2016. O imóvel não estaria transcrito nem matriculado em nome de quem quer que seja no Cartório de Registro de Imóveis local. Com a publicação do Provimento nº 348/2012 do Presidente do Conselho da Justiça Federal da 3ª Região, o feito foi redistribuído, em 08/10/2012, para a 1ª Vara Federal de Caraguatatuba, competente pelo critério do foro rei sitae. Foram citados e intimados: a União Federal, o Estado de São Paulo, o Município de São Sebastião, o Departamento de Estradas de Rodagem — DER/SP e os confrontantes privados (Sérgio Schafirovitch e sua esposa Evany Chenker, Ricardo Waquil, Waquil Construções e Empreendimentos Ltda., Marcelo Luiz da Cunha Leitão — este por hora certa, com posterior nomeação de curador especial —, os herdeiros de Lázara dos Passos Carpinelli Amaral, e as empresas Claro S/A e Satis Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., estas últimas citadas em 2022 a partir de indicação do Município). Foram também expedidos editais para citação de réus incertos e desconhecidos. Os confrontantes privados compareceram espontaneamente e declarou não se opor à ação. O Estado de São Paulo declarou não ter interesse. O DER/SP manifestou-se inicialmente condicionando sua não oposição à exclusão expressa da faixa de domínio, o que o autor declarou expressamente em 21/07/2011; posteriormente, em 18/04/2022, o DER/SP apresentou contestação formal, instruída com documentos técnicos, informando que muro existente invade a faixa de domínio da Rodovia SP-055 em cerca de 1,00 metro. A União Federal apresentou contestação, alegando sobreposição parcial do imóvel com terrenos de marinha, cuja faixa adjacente estaria cadastrada sob RIP nº 7115 0001685-24 (área de 150,00 m² indicada no cadastro da SPU). A SPU emitiu informação técnica (2013) apontando discrepâncias entre o levantamento do autor (9.456,00 m²) e o cadastro (6.545,00 m²), com área municipal de 8.821,85 m² e faixa de marinha de 2.036,55 m². O Município de São Sebastião apresentou contestação declarando que o terreno usucapiendo está inserido na Gleba 6ª, Matrícula nº 46.674 (e depois, segundo o Oficial do Registro de Imóveis, na Matrícula nº 46.682, aberta a partir de ação discriminatória do 2º Perímetro de São Sebastião — Processo nº 0000001-13.1939.8.26.0587), ou seja, área reconhecida como terra devoluta e transmitida ao Município em 31/10/2018. Consultado pelo Juízo, o Oficial de Registro de Imóveis de São Sebastião confirmou que o imóvel está inserido dentro da Gleba 6ª, de titularidade dominial do Município de São Sebastião, matriculada sob o nº 46.682, e que, caso o Município não impugne a usucapião e a ação seja julgada procedente, o registro seria possível desde que a regularidade dominial seja reconhecida pela Municipalidade. No curso do processo, houve relevante questão processual: em 05/10/2020, ingressaram nos autos Fabiano Fonseca Rodrigues de Souza e outros 14 terceiros (adquirentes das 11 unidades residenciais construídas no terreno), requerendo a exclusão do autor do polo ativo e sua substituição, ou subsidiariamente a admissão como assistentes litisconsorciais. O Juízo, por decisão de 12/04/2022 (ID 247693468), indeferiu a substituição processual e admitiu os terceiros como assistentes litisconsorciais, incluindo também a CAF Administração e Participações EIRELI (CNPJ nº 19.340.380/0001-31). Em setembro de 2020, o autor requereu a suspensão do processo por esbulho possessório atribuído a Fabiano Fonseca Rodrigues de Souza (um dos assistentes litisconsorciais), apontando obras irregulares geminadas ao imóvel, agressões físicas ao autor e à advogada subscritora, e litígio paralelo (Processo nº 1002106-05.2020.8.26.0587 na 1ª Vara Cível de São Sebastião). O pedido de suspensão foi indeferido. Quanto à prova pericial: instados a especificar provas, o autor requereu prova pericial. Por decisão de 28/09/2017, foi nomeado o perito Eng. Walter Casal Del Rey Junior, que realizou vistoria em 25/08/2020 e apresentou Laudo Pericial em 13/11/2020 (ID 41744015), indicando Área Alodial de 8.013,72 m² e Área de Terrenos de Marinha de 655,08 m², além de documentar 11 unidades residenciais construídas (área construída de 3.818,23 m²). O laudo foi impugnado por todas as partes: o Município apontou divergências entre o perímetro do perito e a demarcatória fornecida pelo SPU ao ITESP; o autor questionou a metodologia e afirmou que o perito extrapolou suas atribuições ao qualificar os cessionários como autores. Por decisão de 12/04/2022 (ID 247693468), o Juízo determinou a realização de nova perícia, nomeando o Eng. Jairo Sebastião Barreto Borriello de Andrade. O perito apresentou proposta de honorários de R$ 81.270,00, impugnada pelo autor e pela União (que indicou, por parecer técnico do DCP/PGU, valor de R$ 27.542,05). Por decisão de 09/12/2025 (ID 477092921), o Juízo fixou os honorários periciais definitivos em R$ 70.050,00 e estabeleceu amplo rol de 13 quesitos para a segunda perícia, incluindo localização e área do imóvel, construções e benfeitorias, exercício da posse, sobreposição com terrenos de marinha e faixa de domínio do DER. A União Federal interpôs Agravo de Instrumento (nº 5005566-09.2026.4.03.0000) contra a fixação dos honorários em R$ 70.050,00 (pretendendo R$ 27.542,05), mas o recurso não foi conhecido pelo Des. David Dantas do TRF3, por ausência de cabimento, com trânsito em julgado em 13/05/2026 (ID 582072428 e ID 582072429). O perito Eng. Jairo aceitou o encargo em 24/03/2026 (ID 567586191), confirmando os honorários de R$ 70.050,00 e informando que iniciará as diligências após o depósito. Os litisconsortes requereram rateio proporcional do depósito (R$ 57.313,64 por eles + R$ 12.736,36 pelo autor). Em 02/03/2026, a SPU/SP informou, por ofício (ID 560755361), que a LPM já está posicionada na Praia de Maresias, que o terreno está cadastrado sob RIP nº 7115 0001685-24 e que não dispõe de perito para indicação como assistente técnico, apresentando extenso rol de quesitos. Em 26/06/2025 (ID 373181509), o autor manifestou que estaria providenciando documentação para aderir ao acordo/transação na posse justificada nos termos da Lei Municipal nº 2.841/2021 (REURB), mas que as peças necessárias (planta georreferenciada, memorial descritivo com responsabilidade técnica) dependeriam do laudo pericial a ser elaborado pelo Juízo, razão pela qual a matéria estaria "por ora prejudicada". Atualmente, os autos aguardam o depósito dos honorários periciais para que a segunda perícia seja realizada. O Ministério Público Federal manifestou-se reiteradamente no sentido de que não vislumbra, no momento, necessidade de intervenção ministerial, reservando-se para vista após juntada do laudo pericial, caso surja interesse público a tutelar. O Ministério Público do Estado de São Paulo foi intimado e tomou ciência dos autos. Em 1º de junho de 2026, foi proferida a decisão ID 586865335 assim redigida: A obrigação de recolhimento dos honorários periciais pelo autor e seus assistentes é solidária. Incumbe a eles, em conjunto, ratear entre si as despesas. Assim, dou o prazo improrrogável de 10 (dez) dias para recolhimento, uma vez que se trata de processo incluído em Meta 2, e os honorários já estão definitivamente arbitrados desde dezembro de 2025. Não recolhido no prazo, a prova será tida por preclusa. No mesmo prazo improrrogável de 10 (dez) dias, comprove a parte autora o requerimento de regularização fundiária perante o Município de São Sebastião, em relação às terras devolutas. A alegação de que necessita aguardar a perícia não convence. A parte interessada deve apresentar a documentação necessária, e providenciar o respectivo memorial descritivo da área, para fins de regularização e pagamento da contraprestação. Não comprovado o requerimento, a prova será tida por preclusa. Sem prejuízo do recolhimento, fica a União Federal intimada a, no prazo de 20 (vinte) dias, obter da SPU informações específicas sobre o imóvel, em especial as coordenadas UTM de divisão entre a área alodial e o terreno de marinha, acompanhado de imagem da área (googgle maps, earth ou similar) com fixação da linha de divisão (em 02/03/2026, a SPU/SP informou, por ofício ID 560755361, que a LPM já está posicionada na Praia de Maresias, que o terreno está cadastrado sob RIP nº 7115 0001685-24). Anoto, por fim, que vejo com grande temeridade a continuidade desta lide, sob ponto de vista de seu resultado útil. No local foi construído um condomínio edilício, e, havendo terreno de marinha sob regime de ocupação que recaia sob parte do imóvel, é completamente inviável a especificação de condomínio e individualização de matrícula com atribuição de fração ideal de terreno, porque as titularidades são divergentes (União é dona do terreno de marinha) e não há qualquer direito real sobre a parte dos terrenos de marinha. Igualmente, o imóvel está inserido no conhecido 2º Perímetro de São Sebastião, que são terras devolutas titularizadas pelo Estado e, posteriormente, transferidas ao Município de São Sebastião (atual proprietária). Há programa de regularização fundiária de tais terras, que implica pagamento de taxa, e a parte autora não apresentou nos autos o respectivo termo de justificação de posse expedido pela municipalidade como resultado deste procedimento. Assim, nos termos do artigo 10 do CPC, ficam as partes intimadas dos óbices apontados. Sem prejuízo, aguarde-se os prazos fixados nesta decisão. Com a resposta da União (informações a obter da SPU), ciência às partes e conclusos. Int. A parte autora manifestou-se comprovando o depósito do valor dos honorários periciais. Informam que envidaram esforços para protocolo do procedimento administrativo de justificação de posse perante o Município de São Sebastião, e obtiveram informação de que os procedimentos administrativos encontram-se suspensos. A União apresentou memorial descritivo e planta. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento imediato. Não há preliminares ou nulidades a serem sanadas. O artigo 10 do CPC, que determina que o julgamento não pode ser realizado de surpresa, foi cumprido pelo Juízo, que já havia alertado na decisão ID 586865335 que: “No local foi construído um condomínio edilício, e, havendo terreno de marinha sob regime de ocupação que recaia sob parte do imóvel, é completamente inviável a especificação de condomínio e individualização de matrícula com atribuição de fração ideal de terreno, porque as titularidades são divergentes (União é dona do terreno de marinha) e não há qualquer direito real sobre a parte dos terrenos de marinha”. Passo ao mérito. A controvérsia não mais se restringe à demonstração do exercício prolongado da posse. Os elementos documentais e técnicos reunidos nos autos evidenciam que o imóvel pretendido interfere em duas categorias distintas de bens públicos: terras devolutas incorporadas ao patrimônio do Município de São Sebastião e terrenos de marinha pertencentes à União. Nenhuma dessas áreas pode ser adquirida por usucapião. 1. Das terras devolutas municipais e da suspensão da autorização para acordos em ações de usucapião A Constituição Federal estabelece: Art. 183. […] § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. E, ao tratar da usucapião especial rural: Art. 191. […] Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. A proibição não foi inaugurada pela Constituição Federal de 1988. O Código Civil de 2002 dispõe, em seu art. 102, que os bens públicos não estão sujeitos a usucapião. O Código Civil de 1916, por sua vez, já previa, em seu art. 67, a inalienabilidade dos bens públicos enquanto conservassem sua qualificação. A jurisprudência consolidou essa compreensão muito antes da ordem constitucional vigente. A Súmula nº 340 do Supremo Tribunal Federal, aprovada em 1963, dispõe: “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião.” A circunstância de o bem público ser dominical e não estar diretamente afetado a uma finalidade administrativa não altera a conclusão. A desafetação torna possível, observadas as exigências legais, sua alienação pela Administração Pública. Não o submete, porém, à prescrição aquisitiva. No caso específico das terras devolutas, algumas considerações são necessárias. As terras devolutas são terras públicas que não ingressaram legitimamente no patrimônio particular. Sua origem histórica remonta ao regime das sesmarias, no qual as terras concedidas sob determinadas condições deveriam retornar ao domínio público quando não cumpridas as obrigações impostas ao concessionário. A Constituição Federal inclui entre os bens da União as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, nos termos do art. 20, II. As demais terras devolutas pertencem aos Estados, conforme o art. 26, IV, sem prejuízo das transferências regularmente realizadas a outros entes públicos. A mera alegação de que determinada área constitui terra devoluta não é suficiente, por si só, para afastar a pretensão de usucapião. O Poder Público deve demonstrar a natureza pública do bem, não sendo admissível presumir que toda área sem registro particular pertença ao Estado. Essa orientação, contudo, não socorre a parte autora. No presente caso, a natureza devoluta da área não decorre de simples alegação administrativa ou de presunção fundada na inexistência de matrícula particular. Houve ação discriminatória própria, na qual se reconheceu a natureza pública das terras integrantes do Segundo Perímetro de São Sebastião. A demarcação foi homologada judicialmente, seguida da expedição de carta de sentença, da abertura da matrícula imobiliária e da transmissão das áreas ao Município de São Sebastião. O imóvel discutido nestes autos está inserido na Gleba 6ª, integrante da área discriminada e registrada. Trata-se, portanto, de bem público cuja natureza dominial foi reconhecida em procedimento judicial próprio e exteriorizada no fólio real. Se a ausência de prévia ação discriminatória e de registro impede que se presuma a natureza devoluta de uma área, a proposição inversa também deve ser observada para preservar a coerência do sistema. Existindo ação discriminatória, demarcação homologada, carta de sentença e registro imobiliário, não pode uma ação de usucapião simplesmente ignorar a realidade jurídica resultante desses atos e declarar particular uma área atualmente incorporada ao patrimônio público. O reconhecimento da natureza pública do bem na ação discriminatória não representa simples indício. Constitui definição judicial e registral da titularidade dominial, que não pode ser afastada incidentalmente nesta demanda por meio da mera invocação de posse prolongada. Pura e simplesmente, por se tratar de área pública registrada e incorporada ao patrimônio do Município de São Sebastião, o imóvel não pode ser objeto de prescrição aquisitiva. Durante a tramitação deste e de outros processos relativos ao Segundo Perímetro, este Juízo admitiu que a vedação constitucional à usucapião não necessariamente impediria a solução consensual da controvérsia, desde que o próprio ente titular, com fundamento em autorização legislativa válida, promovesse a regularização e a transferência do domínio. A solução não decorreria da usucapião do bem público. Resultaria de negócio jurídico administrativo posterior, celebrado pelo Município no exercício de sua competência para administrar e alienar bens dominicais, observados os requisitos da legislação local. Nesse contexto, o Município de São Sebastião editou a Lei Municipal nº 2.511/2017, destinada a disciplinar a regularização de posses incidentes sobre terras devolutas municipais. Posteriormente, o art. 1º da Lei Municipal nº 2.841/2021 acrescentou ao art. 1º da Lei Municipal nº 2.511/2017, entre outros, os seguintes dispositivos: § 6º Fica o município autorizado a fazer acordo ou transação em ações de usucapião de posses justificadas nos termos desta lei em terras devolutas municipais não reservadas do denominado 2º Perímetro de São Sebastião, ou seja, bens públicos dominiais, uma vez que a sentença da ação discriminatória ressalvou tal possibilidade. § 7º Considera-se posse justificada aquela que cumpre os requisitos para titulação previstos nesta lei, incluindo o recolhimento do valor previsto no § 2º do art. 3º, em processo administrativo próprio que será regulamentado por decreto. § 8º Também podem ser objeto de acordo em ações judiciais que discutam direitos reais, inclusive em ações de usucapião, as posses inseridas em Núcleos Urbanos Informais objetos de Regularização Fundiária Urbana — REURB, nos termos da Lei Federal nº 13.465/2017. Essa legislação permitia ao Município, titular do bem dominical, celebrar acordo ou transação em ações de usucapião, desde que a posse fosse previamente considerada justificada em procedimento administrativo e fossem atendidos os demais requisitos legais. Por essa razão, em outros processos, quando comprovada a efetiva conclusão da regularização fundiária perante a Municipalidade, tornou-se possível homologar o negócio celebrado ou julgar a demanda em conformidade com o reconhecimento e a transferência dominial promovidos pelo ente público. Não é isso, contudo, o que ocorreu neste processo. Embora intimada mais de uma vez, a parte autora não comprovou ter dado início ao procedimento administrativo de regularização, para o reconhecimento, pelo Município, de posse justificada, com o pagamento da contraprestação estabelecida na legislação municipal. Não houve a celebração de termo de consolidação de domínio ou a formalização de acordo ou transação com o Município de São Sebastião. A parte autora já sabia desta situação desde a contestação do município em 20/12/2018 (ID 23589302 – pág. 101), mas se limitou-se a requerer sucessivas prorrogações, alegando dificuldades para o prosseguimento do procedimento administrativo (ID 373181509). A situação jurídica, neste entremeio, foi substancialmente alterada. Na Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2079358-72.2026.8.26.0000, ajuizada pelo Procurador-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, impugnou-se o art. 1º da Lei Municipal nº 2.841/2021, precisamente o dispositivo que introduziu a autorização para celebração de acordos ou transações em ações de usucapião envolvendo terras devolutas municipais. Em 1º de abril de 2026, foi deferida medida liminar para suspender os efeitos do referido dispositivo até o julgamento final da ação direta. Segundo a decisão, a matéria apresenta possível invasão da competência privativa da União para legislar sobre direito civil e possível incompatibilidade com os arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal. Não se está, portanto, diante de entrave temporário, deficiência documental, demora administrativa ou dificuldade burocrática suscetível de ser superada mediante nova dilação de prazo. Há impedimento jurídico atual à celebração, com fundamento no dispositivo suspenso, de novos acordos ou transações em ações de usucapião relativas às terras devolutas municipais. A medida cautelar não transferiu a propriedade do imóvel nem alterou a matrícula pública. Produziu o efeito oposto ao pretendido pela parte autora, retirando a eficácia da autorização legislativa que poderia fundamentar a composição judicial com o Município. Enquanto vigente a decisão proferida no controle concentrado, este Juízo não pode determinar, substituir ou presumir a manifestação de vontade administrativa cuja exteriorização depende do dispositivo legal suspenso. Também não pode manter indefinidamente em curso uma ação de usucapião na expectativa de que, no futuro, seja restabelecida a eficácia de norma atualmente suspensa. A procedência da ação deve ser examinada conforme a situação jurídica existente no momento do julgamento, e, atualmente o imóvel integra área pública discriminada, demarcada e registrada, sendo propriedade incorporada ao patrimônio municipal, não mais existindo no ordenamento autorização legislativa específica para acordos em ações de usucapião em razão de decisão proferida em ação direta de inconstitucionalidade. A parcela denominada “alodial” no levantamento da SPU apenas indica que a área está fora dos limites do terreno de marinha pertencente à União. A expressão não significa, neste caso, que essa área pertença ao autor ou constitua propriedade particular passível de usucapião. A qualificação feita pela SPU tem finalidade demarcatória do patrimônio federal. Serve para distinguir o terreno de marinha da área que não pertence à União sob esse título. Não resolve, porém, a titularidade da área remanescente em relação ao Município de São Sebastião. Assim, a área de 7.930,76 m² classificada pela SPU como alodial não se converte, por essa denominação técnica, em bem particular. Conforme a ação discriminatória, a matrícula e os demais elementos dos autos, essa parcela integra terra devoluta transferida ao patrimônio municipal. Não comprovada a regularização e estando ineficaz a autorização legislativa para a celebração de acordo em ação de usucapião, subsiste integralmente a natureza pública do bem. O pedido é, portanto, improcedente quanto à área municipal. 2. Dos terrenos de marinha e da impossibilidade de instituição do condomínio edilício pretendido Há um segundo fundamento autônomo que impede a procedência da demanda nos termos em que formulada. O empreendimento construído no local foi concebido como unidade imobiliária única, posteriormente subdividida, de fato, em onze unidades residenciais. A pretensão dos autores e assistentes litisconsorciais pressupõe a declaração de domínio sobre a totalidade do terreno e a posterior instituição de condomínio edilício, com atribuição de frações ideais a cada unidade. Ocorre que parte das construções e do terreno sobre o qual se pretende instituir o condomínio incide sobre terreno de marinha. A Constituição Federal estabelece, em seu art. 20, VII, que são bens da União os terrenos de marinha e seus acrescidos. Tais bens são públicos dominicais federais e não podem ser adquiridos por usucapião, nos termos dos arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição, do art. 102 do Código Civil e da Súmula nº 340 do Supremo Tribunal Federal. A jurisprudência consolidada também reconhece, por meio da Súmula nº 496 do Superior Tribunal de Justiça, que os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União. A impossibilidade de aquisição da área federal, porém, não representa apenas exclusão quantitativa de uma parte do terreno. No caso concreto, a sobreposição de condomínio sobre terreno de marinha compromete a própria configuração jurídica e registral do condomínio pretendido. Não há controvérsia de que parte do condomínio sobrepõe-se a terreno de marinha. A SPU já havia apresentado informação técnica, em 2013, apontando discrepâncias relevantes entre o levantamento do autor, com 9.456,00 m²; o cadastro municipal, com 6.545,00 m²; a área total então apurada, de 8.821,85 m²; e a área de terreno de marinha então estimada em 2.036,55 m². No entanto, seu levantamento mais recente foi apresentado pela União em julho de 2026, por meio do Ofício SEI nº 82787/2026/MGI e dos documentos IDs 592724815 e 592724816. Segundo o memorial e a planta atualizados, a área total do imóvel corresponde a 8.668,81 m², dos quais, 7.930,76 m² foram classificados como área alodial; e 738,05 m² correspondem a terreno de marinha pertencente à União. A planta ID 592724816 demonstra que o condomínio não recai sobre faixa externa e inteiramente separável, sem relação com as edificações. A área de terreno de marinha alcança o espaço físico ocupado pelo empreendimento e interfere na implantação das unidades construídas. Os particulares não comprovaram a constituição de aforamento sobre o terreno de marinha, que, na verdade, está sob regime precário de ocupação. No regime de ocupação, a União permanece proprietária exclusiva do imóvel. A inscrição de ocupação representa situação administrativa precária, pessoal e resolúvel, não transferindo ao ocupante domínio útil nem outro direito real sobre o terreno. Diferentemente, no aforamento, há desdobramento da propriedade, permanecendo o domínio direto com a União e atribuindo-se ao particular o domínio útil. É essa titularidade real sobre o domínio útil que, observadas as demais exigências legais e registrais, pode permitir a prática de atos de disposição e a vinculação de frações ideais. A mera ocupação não produz esse efeito. Não é juridicamente possível atribuir ao ocupante fração ideal de terreno que continua sob propriedade exclusiva da União. Tampouco é possível registrar unidade autônoma privada cuja correspondente fração ideal abranja, indistintamente, área particular e área federal mantida sob simples regime de ocupação. A instituição do condomínio edilício exige perfeita correspondência entre a titularidade do terreno tanto sobre as unidades autônomas, como sobre as áreas comuns, de forma a permitir que as frações ideais possam ser atribuídas a cada unidade. Cada unidade autônoma deve estar vinculada a uma fração ideal do solo e das partes comuns pertencente ao titular da unidade ou sobre a qual ele detenha direito real registrável compatível. Essa identidade dominial inexiste no caso. Sobre a parcela municipal, os particulares não são proprietários porque o imóvel continua incorporado ao patrimônio do Município e não houve regularização ou alienação. Sobre a parcela federal, não detêm domínio pleno nem domínio útil, mas, quando muito, mera ocupação administrativa. Consequentemente, não há base dominial homogênea que permita instituir e registrar o condomínio edilício sobre a totalidade do empreendimento. Não se trata de irregularidade meramente cartográfica que possa ser corrigida pela simples redução da metragem total ou pela exclusão abstrata de 738,05 m² do memorial. As edificações foram implantadas considerando o terreno como unidade física única. A área federal interfere na disposição espacial do conjunto e na individualização das unidades. Não é possível destacar a faixa pública e, simultaneamente, manter inalteradas as unidades, áreas comuns e frações ideais projetadas sobre a totalidade do imóvel. A sentença de usucapião não pode conferir aos particulares direito real que a União não lhes outorgou. Por isso, ainda que, a título de argumentação, tivesse sido reconhecida a procedência parcial da usucapião apenas sobre a área municipal, a questão não seria resolvida. Além de essa área ser bem público municipal, a pretensão deduzida está vinculada a empreendimento unitário cujas construções e frações ideais alcançam terreno de marinha. Por esse segundo fundamento, ainda que fosse superada a natureza pública municipal da parcela alodial, o pedido de reconhecimento dominial e de formação do condomínio, tal como apresentado, permaneceria inviável. As licenças urbanísticas e certificados de conclusão de obra examinam a edificação sob a perspectiva administrativa própria. Não constituem título translativo de propriedade nem afastam a natureza pública do solo. A construção de empreendimento sobre bem público, ainda que autorizada ou tolerada sob determinados aspectos urbanísticos, não transforma a posse em propriedade e não torna usucapível o imóvel. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor e os assistentes litisconsorciais, ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa atualizado, solidariamente, a serem distribuídos em partes iguais entre os réus que tenham apresentado contestação ou oposição expressa ao pedido. Diante da improcedência, restitua-se os honorários periciais ao depositante, independentemente de trânsito em julgado, desde que haja solicitação do depositante, com indicação dos dados bancários para transferência. Custas na forma da lei. Com o trânsito em julgado, nada sendo requerido, oportunamente, arquivem-se os autos. Int. Caraguatatuba, na data da assinatura eletrônica. CARLOS ALBERTO ANTONIO JUNIOR Juiz Federal