0009441-50.2019.8.16.0185

Processo: 0009441-50.2019.8.16.0185(Apelação Cível) Relator(a): Desembargador Espedito Reis do Amaral Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível Data do Julgamento: 21/07/2026 Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXA DE LIXO. LANÇAMENTO SUPLEMENTAR. RECLASSIFICAÇÃO CADASTRAL DE IMÓVEL DE USO MISTO PARA USO EXCLUSIVAMENTE COMERCIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E JULGAMENTO EXTRA PETITA. TESES REJEITADAS. MÉRITO. REVISÃO DO LANÇAMENTO FUNDADA EM IMAGENS AÉREAS, FOTOGRAFIAS DE FACHADA E PROJETO ARQUITETÔNICO. ELEMENTOS INSUFICIENTES PARA DEMONSTRAR DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE COMERCIAL. LAUDO PERICIAL QUE IDENTIFICOU SINAIS CONCRETOS DE MORADIA. EXISTÊNCIA DE QUARTO, CAMA, BANHEIRO COM CHUVEIRO, UTENSÍLIOS DE HIGIENE, COZINHA/COPA E MANTIMENTOS. PROJETO ARQUITETÔNICO QUE PREVÊ HABITAÇÃO UNIFAMILIAR E COMÉRCIO/SERVIÇO VICINAL. DESTINAÇÃO MISTA DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE VISTORIA INTERNA NO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. MOTIVAÇÃO ADMINISTRATIVA INSUFICIENTE. RECLASSIFICAÇÃO RETROATIVA. INEXISTÊNCIA DE ERRO DE FATO. MODIFICAÇÃO DE CRITÉRIO JURÍDICO. ART. 146 DO CTN. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO RETROATIVA A FATOS GERADORES PRETÉRITOS. NULIDADE DO LANÇAMENTO SUPLEMENTAR. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME. Apelação cível interposta contra a sentença por meio da qual o Juízo a quo julgou improcedentes embargos à execução fiscal opostos em face de cobrança suplementar de IPTU e taxa de lixo decorrente de processo administrativo que reclassificou imóvel anteriormente enquadrado como de uso misto para a categoria de uso exclusivamente comercial, relativamente aos exercícios de 2015 a 2018. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO. Discute-se, preliminarmente, se a sentença é nula por ausência de fundamentação adequada ou por julgamento extra petita. No mérito, examina-se se a Administração Municipal poderia reclassificar retroativamente o imóvel como exclusivamente comercial, com base em imagens externas e projeto arquitetônico, sem prova técnica suficiente da destinação efetiva do bem e sem realização de vistoria interna.III. RAZÕES DE DECIDIR. A preliminar de nulidade da sentença deve ser rejeitada, pois o juízo de origem enfrentou os pontos centrais da controvérsia, analisou a regularidade do procedimento administrativo, os elementos utilizados pela Administração e a prova pericial produzida nos autos, com suficiente fundamentação e sem julgamento fora dos limites da lide. No mérito, a reclassificação tributária de imóvel exige motivação clara, técnica e fundada em elementos fáticos concretos, sobretudo quando implica na majoração do tributo e cobrança suplementar quanto a exercícios pretéritos. No caso, os elementos utilizados pela Administração — imagens aéreas do Google Earth, fotografias da fachada obtidas pelo Google Maps e projeto arquitetônico — não demonstram, com segurança, que o imóvel possuía destinação exclusivamente comercial. A imagem aérea permite visualizar apenas a cobertura e a volumetria da edificação, sem revelar a utilização interna dos cômodos; a fachada com aparência comercial é compatível com imóvel de uso misto, pois a atividade econômica naturalmente se projeta para o exterior, enquanto a moradia tende a se desenvolver em espaços internos de privacidade. O laudo pericial reforça essa conclusão ao indicar que a destinação real do imóvel não poderia ser aferida apenas pela aparência externa, bem como ao identificar elementos concretos de moradia, como cama de casal, banheiro com chuveiro, utensílios de higiene, cozinha/copa montada e geladeira com mantimentos. Além disso, o projeto arquitetônico indica ambientes tipicamente residenciais e descreve o imóvel como destinado a habitação unifamiliar e comércio/serviço vicinal, o que é incompatível com a classificação como estritamente comercial. A ausência de vistoria interna no procedimento administrativo fragiliza a motivação do ato, pois impediu a verificação do elemento central da controvérsia: a destinação efetiva dos espaços internos. Ainda, a reclassificação retroativa, baseada em elementos já acessíveis à Administração e sem demonstração de alteração física ou fato novo desconhecido à época dos lançamentos originários, configura modificação de critério jurídico, e não erro de fato, razão pela qual não pode alcançar fatos geradores pretéritos, nos termos do art. 146 do CTN. Assim, o lançamento suplementar carece de suporte fático e jurídico suficiente, impondo-se o reconhecimento da nulidade do procedimento administrativo e dos débitos dele decorrentes. IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso provido para julgar procedente o pedido deduzido na ação de embargos à execução fiscal, para reconhecer a destinação mista do imóvel, declarando a nulidade do processo administrativo e do lançamento tributário suplementar, com inversão do ônus de sucumbência. Tese: A reclassificação cadastral de imóvel de uso misto para uso exclusivamente comercial, para fins de lançamento suplementar de IPTU, exige prova técnica concreta da destinação efetiva do bem, não sendo suficientes imagens externas, fotografias aéreas ou presunções baseadas na fachada quando o laudo pericial e o projeto arquitetônico indicam a existência de estrutura residencial; ausente fato novo ou erro de fato, a alteração de critério jurídico não pode retroagir para atingir fatos geradores pretéritos.