0009436-61.2017.8.19.0202

Vistos, etc. Fábio Souza Villa Nova Campos Fábio Souza Villa Nova Campos ajuizou a presente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, com pedido de antecipação de tutela em face do Condomínio do Edifício Atlântico Norte, em que alegou que seu imóvel, localizado à Travessa da Benevolência, nº 247, apartamento 305, Vila da Penha, sofreu infiltrações decorrentes de falha na impermeabilização da calha do telhado do prédio, sendo o condomínio responsável pelos reparos. Relatou que, após o surgimento das infiltrações, comunicou o síndico, que visitou o apartamento e decidiu pela implementação de cota extra para solucionar o problema. Requereu tutela antecipada para o reparo, a condenação do réu à realização das obras necessárias para cessar as infiltrações, bem como ao pagamento dos danos materiais e morais. Deferimento da gratuidade de justiça e tutela (Id. 46) para determinar ao réu que faça os reparos nas áreas comuns necessários à cessação das infiltrações no imóvel do autor, no prazo máximo de dez dias, sob pena de, em não o fazendo, pagar multa diária de R$ 100,00 (cem reais) . O réu apresentou contestação (id. 63), alegando que já realizou reparos no telhado, mas não conseguiu realizar os reparos necessários no apartamento do autor porque este não estava disponível para permitir o acesso. Informou que o prédio passou por vistoria predial e foi aprovado, e que o síndico atual nunca foi procurado pelo autor para dar continuidade aos reparos. Impugnou os orçamentos apresentados pelo autor e requereu a reforma da decisão que concedeu a tutela antecipada, o indeferimento da prova pericial e a improcedência dos pedidos de indenização por danos morais, argumentando ausência de nexo causal e impossibilidade de realização das obras por culpa do autor. O autor apresentou réplica (Id. 124), reiterando a responsabilidade do condomínio pelas infiltrações e pelos danos causados ao imóvel, e reafirmando a necessidade de realização dos reparos. Requereu a produção de prova pericial, testemunhal, depoimento pessoal da parte ré e documental, indicando testemunhas e quesitos para a perícia. Instados a se manifestarem em provas, a parte ré requereu prova documental suplementar e prova testemunhal e depoimento pessoa (Id. 122). Saneador (Id. 134), deferindo as provas testemunhal, depoimento pessoal do autor e do representante legal do réu e pericial. Deferimento da gratuidade de justiça ao réu (Id. 290). LAUDO PERICIAL (Id. 357). Impugnação da parte autora (Id. 391). Esclarecimentos periciais (Id. 409). Impugnação da parte ré (Id. 413). Impugnação da parte autora (Id. 421). Esclarecimentos periciais (Id. 460). Decisão (Id. 492): Frente ao certificado no index 490, decreto a perda da prova consubstanciada no depoimento pessoal da parte autora. Diante da proximidade do ato retiro o feito de pauta, ao autor para manifestar-se sobre a certidão negativa de index 480. Decisão (Id. 505): Homologo a desistência da prova oral requerida pelo autor, consistente na oitiva do depoimento pessoal do representante legal do réu. Assim, declaro finda a instrução probatória. Preclusa a presente, voltem conclusos para sentença . Certidão (Id. 512): Certifico que não houve impugnação À decisão de id 505 decorrido o prazo legal. É o relatório. DECIDO. Desnecessária a produção de qualquer outra prova para o deslinde da causa, podendo o processo ser julgado no estado em que se encontra, eis que a causa se encontra madura para sentença. A Constituição da República Federativa do Brasil garante o direito de propriedade no artigo 5.º, inciso XXII, contudo, condiciona o uso exclusivo da propriedade ao atendimento de sua função social , conforme preceituado no inciso XXIII do artigo 5.º, emitindo, na verdade, preceito proibitivo quanto à utilização da propriedade de forma abusiva, seja na forma omissiva ou comissiva. Desta forma, visando garantir a função social da propriedade, o Constituinte estabeleceu algumas medidas de limitação ao direito de propriedade, dentre as quais, destaca-se: a desapropriação (inciso XXIV) e requisição (inciso XXV), a demonstrar a inexistência de direitos absolutos. É óbvio que tais limites previstos na Constituição Federal não são taxativos, podendo o legislador ordinário elaborar outros limites ao uso abusivo da propriedade, tal como ocorre no caso da utilização abusiva que provoque danos ambientais, embora o meio ambiente seja protegido pelo Constituinte Originário no artigo 225, de forma que qualquer propriedade que ocasione alteração ao meio ambiente ecologicamente equilibrado pode sofrer limitações do Poder Público. Assim também deve ser o raciocínio quanto às relações entre particulares; com ou sem previsão de lei limitativa, o Magistrado deve buscar, no caso concreto, se a utilização da propriedade por um dos vizinhos está ou não sendo utilizada de forma abusiva, ou seja, causando transtornos, perturbações ou risco iminente ou imediato à propriedade do outro. Nota-se que o Legislador Ordinário no livro III, capítulo V, título III preceituou a partir do artigo 1277 do Código Civil as regras sobre DIREITOS DE VIZINHANÇA , iniciando-se a seção I com o sub-título Do uso anormal da propriedade , justamente para estabelecer limitações ao direito de propriedade e evitar a utilização de forma abusiva, conforme determina a regra constitucional. O proprietário possui liberdade para construir, utilizar e reformar em seu terreno o que lhe entender, desde que não incomode direito dos vizinhos, conforme preceitua o artigo 1299 do CC. Neste mesmo sentido o Condomínio seria o responsável e encarregado pela conservação da área comum, mediante a solidariedade dos condôminos ao pagamento das respectivas cotas condominiais, consistentes nos custos administrativos auferidos mensalmente. Assim, para o deslinde da lide deve verificar as provas dos autos para saber a origem das infiltrações que estejam causando vazamentos com danificação à unidade autônoma do autor e, assim, foi determinada a produção da prova pericial, cujo laudo e esclarecimentos HOMOLOGO para que surtam seus efeitos jurídicos e legais, haja vista a confiança do juízo nos trabalhos da perita, detalhamento do laudo e inexistência de impugnação técnica. A I. perita concluiu que (...) Há mais de uma origem referentes as infiltrações que atingiram o imóvel da lide - apartamento do Autor: 1 - Telhado de responsabilidade do condomínio: Na testeira vertical que compõe o telhado de cobertura da laje de concreto armado do prédio (condomínio), na junção do plano inclinado do telhado e testeira vertical, por algum motivo, que a perícia desconhece, está faltando o rufo, peça primordial para que não haja infiltração originária de precipitações pluviométricas. 2 - Telhado de responsabilidade do condomínio: Parte do telhado que se sobrepõe a laje estrutural que cobre a unidade do autor (aptº 104), pelas fotos evidencia-se que foram trocadas, caracterizando, objetivamente, que haviam telhas que não estavam cumprindo de forma objetiva sua função, ou seja, proteger a laje sob o telhado de infiltrações, por esta não ser impermeabilizada 3 - Calha de recolha de águas pluviais de responsabilidade do condomínio: A calha de recolha total das águas precipitadas sobre toda a área de telhado condominial, no trecho sobre a unidade do autor (aptº 104) está, extremamente rasa, determinando que em chuvas de grande precipitação estas extravasem atingindo laje de cobertura não impermeabilizada, perpassando-a e alcançando a unidade do autor (...) , sendo retificados os erros materiais nos esclarecimentos do Id. 409. Dessa forma, todas as origens das infiltrações seriam de responsabilidade do Condomínio réu que afirma que teria realizado os reparos no telhado, mas tal reparo não restou completado e realizado a contento, persistindo pontos necessários de reforma para evitar novas infiltrações, conforme abordado pela I. perita e, portanto, merece confirmação a tutela deferida no indexador 46. Ressalta-se que, em consequência das infiltrações, a I. perita constatou que Há mais de uma avaria que tiveram como causa as infiltrações que se originaram das infiltrações com origem no telhado de responsabilidade do condomínio: 1 - As infiltrações afetaram toda a laje estrutural que cobre a unidade do autor atingindo toda a tubulação (via de passagem dos circuitos elétricos), que são de ferro e, por conseguinte, se oxidaram, expandindo-se e gerando fissuras epiteliais na argamassa de acabamento na parte inferior da laje estrutural. Estas fissuras deverão ser tratadas (curativo estrutural), para, somente após, deverá ser refeito o reboco e acabamento necessário para que se proceda nova pintura. 2 - As infiltrações descritas no item 1 acima afetaram toda a instalação elétrica da unidade residencial, apartamento do autor, que deverá ser totalmente refeita, incluindo-se os acessórios, quais sejam: caixas de passagem, tomadas, interruptores e etc. 3 - As infiltrações afetaram toda a pintura da unidade residencial, apartamento do autor, que deverá ser totalmente refeita. 4 - As infiltrações atingiram móveis em madeira, que extrapolam a especialidade desta perícia. A perita esclareceu que (...) O valor determinado pela perícia é originário de prévia de orçamento para execução de serviços para recuperação de ambientes degradados por falta de manutenção e/ou pelo próprio uso. Em conformidade com a Lei 8666/93 para os casos, semelhantes ao desta lide, o orçamento para recuperação de edificações existentes que por algum motivo, ou por alguma patologia devam sofrer orçamentos licitatórios para recuperação da plena habitabilidade anterior, após criterioso orçamento, quando da execução estas poderão sofrer aditivos de até 25% do valor original atribuído. Sem o orçamento criterioso determinado pela legislação que regulamenta a matéria, mas com a diligência prudencial que esta exige a perícia arbitrou o valor em R$17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais) e, portanto, entendo que., diante da controvérsia existente entre as partes sobre a negativa de adentrar no imóvel para realização dos reparos necessários na unidade condominial da parte autora, a parte ré deverá ser condenada a pagar o valor de R$17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais) para que a parte autora possa realizar os devidos reparos na sua unidade por conta própria, devendo o valor ser corrigido e com juros legais desde a data do laudo pericial (Id. 357 - 03 de abril de 2023) até o efetivo pagamento. É inegável a existência de dano moral a ser compensado, pois como é cediço, o dano moral é aquele que acarreta uma violação aos direitos personalíssimos, tal como a imagem, honra, saúde e integridade psicológica, causando dor, vexame, mágoa profunda, desconforto, constrangimento e humilhação à vítima. Tal dano existe in re ipsa, ou seja, é proveniente da própria ofensa, e uma vez provada tal ofensa, automaticamente estará demonstrado o dano moral. Há, portanto, uma presunção natural decorrente das regras de experiência comum. Na verificação do quantum reparatório de dano moral deve o juiz atentar para o princípio da razoabilidade, estimando um quantum compatível com a conduta da segunda ré e a gravidade do dano por ela produzido. Adotando-se o critério da razoabilidade, fixo a verba indenizatória no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por ser suficiente para reparar o dano moral sofrido pela parte autora, tendo em vista a natureza do sofrimento suportado, em razão dos transtornos, constrangimentos e aborrecimentos ocasionados pelas infiltrações provenientes do telhado de responsabilidade de conservação do réu. Posto Isso, ACOLHO os pedidos formulados na inicial, com fulcro no art. 487, I do Código de Processo Civil e na fundamentação acima exposta para: A) Tornar definitivos os efeitos da tutela concedida nos autos; B) Condenar o réu a pagar à parte autora o valor de R$17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais) para que a parte autora possa realizar os devidos reparos na sua unidade por conta própria, devendo o valor ser corrigido e com juros legais desde a data do laudo pericial (Id. 357 - 03 de abril de 2023) até o efetivo pagamento; C) Condenar o réu a pagar em favor da parte autora o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, corrigida desde a data da publicação desta sentença e com juros legais a conta da citação. Outrossim, condeno a parte ré nas custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, eis que a parte autora sucumbiu na parte ínfima, sendo reconhecido que o problema decorreu do imóvel da parte ré. Ficam as partes cientes do teor dos artigos 513 e ss e 523 do CPC. Transitada em julgado, cumprida a sentença, dê-se baixa e arquive-se.