0009361-62.2018.8.16.0075

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CORNÉLIO PROCÓPIO 1ª VARA CÍVEL DE CORNÉLIO PROCÓPIO - PROJUDI Av Santos Dumont, 903 - Centro - Cornélio Procópio/PR - CEP: 86.300-000 - Fone: (43) 3132-1857 - Celular: (43) 99814-3209 - E-mail: cp-1vj-e@tjpr.jus.br Autos nº. 0009361-62.2018.8.16.0075 Processo: 0009361-62.2018.8.16.0075 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Troca ou Permuta Valor da Causa: R$2.460.666,23 Autor(s): ALESSANDRO EDISON MARTINS MIGLIOZZI ANDRE RICARDO SIQUEIRA ELIZÂNGELA BONFIM CARNEVALE MIGLIOZZI MARCIO MIYAMOTTO SILVIA REGINA GAZDA SIQUEIRA Réu(s): ADILSON HONORIO DE CARVALHO CLAUDETE MITSUE ASEGA DE CAMPOS GISELLE CHRISTINY MANDELLO CASAGRANDE CARVALHO NELSON DE CAMPOS JUNIOR Vistos. I - RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com cobrança, devolução de valores pagos e multa contratual proposta por Alessandro Edison Martins Migliozzi, Elizângela Bonfim Carnevale Migliozzi, Márcio Miyamotto, André Ricardo Siqueira e Silvia Regina Gazda Siqueira em face de Giselle Christiny Mandello Casagrande Carvalho, Adilson Honório de Carvalho, Claudete Mitsue Asega de Campos e Nelson de Campos Junior em que os autores narraram, em síntese, que, em 15 de abril de 2015, celebraram com os réus “Contrato Particular de Compromisso de Permuta de Imóveis e Outras Avenças”, por meio do qual ajustaram a permuta de bens imóveis acompanhada de pagamento complementar em dinheiro e de obrigações relativas à reforma e à regularização do imóvel que seria destinado à instalação de uma escola. Segundo a petição inicial, os autores eram possuidores e futuros proprietários de área formada pelos lotes 02, 03, 04 e 05 da quadra 16 da Vila Ipiranga, em Cornélio Procópio, correspondentes às matrículas indicadas no instrumento contratual, aos quais foi atribuído o valor total de R$ 600.000,00. Os réus, de outro lado, eram possuidores e futuros proprietários do lote nº 222 da quadra 17, situado na Rua João Reghin, Vila Ipiranga, com área de 10.760,45 m² e edificações de aproximadamente 1.822,22 m², matriculado sob nº 8.561, ao qual as partes atribuíram o valor de R$ 2.400.000,00. Afirmaram os demandantes que o ajuste não se limitava à troca física dos imóveis. Em razão da diferença de valor entre os bens, obrigaram-se também ao pagamento de R$ 600.000,00, com a finalidade de adquirir cinquenta por cento do imóvel disponibilizado pelos réus. Estes, por sua vez, assumiram a obrigação de entregar o imóvel com as reformas integralmente concluídas, conforme projeto arquitetônico conhecido pelas partes, com instalações e acabamentos aptos ao funcionamento de estabelecimento escolar. Sustentaram que cumpriram a parcela substancial das prestações que lhes cabiam, inclusive mediante transferência dos terrenos, pagamentos em dinheiro e assunção de despesas relacionadas à regularização do imóvel e a passivos trabalhistas que sobre ele incidiam. Alegaram, porém, que os réus não concluíram a obra no prazo convencionado, não entregaram o imóvel pronto para a finalidade ajustada e promoveram a regularização dominial sem transferir aos autores a participação de cinquenta por cento que lhes fora prometida. Acrescentaram que os réus teriam lavrado ou obtido escritura em nome próprio e que, apesar das tentativas de composição e das notificações extrajudiciais, não cumpriram as obrigações remanescentes. Requereram, por isso, a resolução do contrato por inadimplemento, a restituição dos bens e valores entregues, o reembolso das despesas por eles suportadas e a incidência da multa contratual. Com a inicial, juntaram procurações e documentos de movs. 1.2/1.59. Citados, os réus apresentaram contestação no movimento 64.1. Defenderam, em síntese, a inexistência de inadimplemento voluntário e imputável, sustentando que a obra se encontrava em estágio avançado e que sua paralisação decorreu de determinação proferida pela Justiça do Trabalho, fato que qualificaram como caso fortuito, força maior ou fato de terceiro. Alegaram, ainda, que os próprios autores tinham conhecimento dos passivos trabalhistas e participaram das tratativas destinadas à regularização jurídica do imóvel e que parte considerável da obra havia sido executada. Defenderam, ainda, que determinados pagamentos não estavam devidamente individualizados e que a regularização registral em nome de Nelson de Campos Junior teria constituído etapa necessária para posterior cumprimento do ajuste, e não manifestação de intenção de apropriação exclusiva do bem. Juntaram documentos de movs. 64.2/64.17. Os autores apresentaram impugnação à contestação, reiterando que a ordem de paralisação invocada pela defesa foi posterior ao prazo contratualmente previsto para conclusão das obras, razão pela qual os réus já se encontravam em mora quando sobreveio a determinação trabalhista. Afirmaram também que a existência de passivos incidentes sobre o imóvel inseria-se na esfera de responsabilidade dos réus e que os pagamentos realizados pelos autores para solucionar tais pendências deveriam ser objeto de restituição (mov. 75.1). Juntaram documentos de movs. 75.2/75.16. Saneado o processo, foram delimitadas como questões controvertidas a possibilidade de resolução do negócio, o cumprimento ou descumprimento das prestações contratuais e a identificação das obrigações patrimoniais decorrentes do eventual desfazimento. A instrução compreendeu prova documental, testemunhal, pericial de engenharia e pericial contábil (mov. 140.1). A perícia de engenharia foi juntada no movimento 487.1.3. A perícia contábil foi apresentada no movimento 642.2 Os réus impugnaram o laudo no movimento 645.1, questionando, entre outros aspectos, a consideração de pagamentos que reputaram insuficientemente individualizados, a inclusão de valores pagos a escritório de advocacia e o tratamento jurídico dado às causas do rompimento contratual. Em resposta, a perita apresentou complementação no movimento 653.2. O laudo foi homologado no mov. 663.1. Foi realizada audiência de instrução e julgamento, oportunidade em que foram tomados os depoimentos pessoais das partes e ouvidas testemunhas (mvos. 764.1/764.8. Encerrada a instrução, as partes apresentaram suas manifestações finais nos movs. 767.1 e 779.1. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia cinge-se à verificação da existência de inadimplemento contratual imputável aos réus, bem como à definição de seus efeitos jurídicos. Em especial, cumpre apurar se a paralisação da obra decorreu exclusivamente de ordem judicial apta a afastar a responsabilidade dos demandados, se os autores cumpriram as prestações assumidas no ajuste e quais consequências patrimoniais devem decorrer da eventual resolução do contrato. A relação jurídica estabelecida entre as partes teve origem no "Contrato Particular de Compromisso de Permuta de Imóveis e Outras Avenças", celebrado em 15 de abril de 2015, acostado ao movimento 1.8. Por meio desse instrumento, os autores comprometeram-se a transferir aos réus quatro lotes avaliados em R$ 600.000,00, efetuar pagamento complementar em dinheiro e realizar outros desembolsos necessários ao desenvolvimento do empreendimento, inclusive aqueles destinados à sua viabilização. Em contrapartida, os réus assumiram a obrigação de transferir aos autores cinquenta por cento do imóvel matriculado sob o nº 8.561, promovendo, previamente, a integral reforma da edificação existente, sua regularização perante os órgãos competentes e a entrega do imóvel em condições de imediato funcionamento para a finalidade expressamente convencionada pelas partes, qual seja, a instalação de estabelecimento de ensino. As obrigações assumidas pelos demandados constituíam o núcleo econômico do negócio jurídico. Não se tratava de prestações acessórias ou secundárias, mas da própria contraprestação que justificava a permuta realizada pelos autores. A utilidade econômica pretendida não consistia apenas na aquisição de participação ideal sobre determinado imóvel, mas na obtenção de bem plenamente concluído, regularizado e apto ao exercício da atividade escolar prevista contratualmente. A interpretação do ajuste deve observar a intenção comum das partes e a finalidade prática do negócio jurídico, em conformidade com os arts. 112 e 113 do Código Civil, bem como os deveres anexos decorrentes da boa-fé objetiva, especialmente aqueles de lealdade, cooperação, transparência e proteção da confiança legítima, previstos nos arts. 421 e 422 do mesmo diploma legal. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO. APRECIAÇÃO DE TESES DEFENSIVAS DEDUZIDAS EM CONTESTAÇÃO . LEGITIMIDADE PASSIVA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CONTRADIÇÃO NÃO CONFIGURADA. COERÊNCIA INTERNA DO ACÓRDÃO . PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração interpostos em face de acórdão proferido pela 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se a decisão embargada apresenta vício colmatável pela via processual adotada. III. RAZÕES DE DECIDIR III.I . Os embargos de declaração prestam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material, sendo defesa sua utilização para manifestação de mero inconformismo. III.II. A legitimidade passiva resta configurada quando demonstrada a assunção contratual de direitos e obrigações relativas ao empreendimento objeto dos autos, circunstância que atrai a responsabilidade do cessionário pelos efeitos jurídicos do ajuste . III.III. Ausentes os pressupostos materiais da teoria do adimplemento substancial e evidenciada a violação à boa-fé objetiva, mostra-se juridicamente inviável sua incidência, sendo legítima a rescisão contratual fundada na inexecução relevante do contrato e na frustração de sua função econômica e social. IV . SOLUÇÃO DO CASO Recurso conhecido e parcialmente provido. V. JURISPRUDÊNCIA E LEGISLAÇÃO UTILIZADAS V.I . Legislação CC, art. 421-A; CPC, art. 1.022; CDC, art . 7º. V.II. Jurisprudência STJ . 1ª Seção. Relator.: Ministro Mauro Campbell Marques. EDcl. no AgRg . nos EAREsp. n. 620.940/RS . Data de Julgamento: 14-09-2016. Data de Publicação: 21-09-2016. (TJ-PR 00182382420258160017 Maringá, Relator: substituto osvaldo canela junior, Data de Julgamento: 09/03/2026, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2026) (destaquei). No caso, a existência do contrato e sua celebração em 15 de abril de 2015 são incontroversas. Também não há controvérsia substancial sobre os imóveis envolvidos, os valores atribuídos pelas partes e o propósito de aquisição, pelos autores, de cinquenta por cento do imóvel indicado pelos réus. Conforme descrito na petição inicial, o imóvel disponibilizado pelos autores era formado pelos lotes 02, 03, 04 e 05 da quadra 16 da Vila Ipiranga, avaliados contratualmente em R$ 600.000,00. Já o imóvel prometido pelos réus correspondia ao lote 222 da quadra 17, com área superior a dez mil metros quadrados, prédios em alvenaria e valor contratual de R$ 2.400.000,00. As partes ajustaram que os autores entregariam seus terrenos e pagariam valor complementar para obter cinquenta por cento do imóvel maior. O instrumento previu, ademais, que os réus deveriam entregar o imóvel com as reformas completas, conforme projeto arquitetônico conhecido pelos contratantes, com acabamento e condições de utilização. Essa obrigação não possuía caráter meramente secundário. A aptidão do imóvel para instalação de estabelecimento escolar era o resultado prático buscado pelo contrato e a razão econômica dos desembolsos e transferências promovidos pelos autores. Veja-se: Ainda que inserida em contrato complexo, a execução da obra permanece sujeita às regras gerais do inadimplemento e, quando compatíveis com a natureza do negócio, às disposições dos arts. 610 e seguintes do Código Civil. No que se refere à distribuição dos riscos, dispõe o art. 611: “Art. 611. Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os riscos até o momento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este não estiver em mora de receber. Mas se estiver, por sua conta correrão os riscos.” Desse modo, quando o empreiteiro se obriga não apenas à execução do serviço, mas também ao fornecimento dos materiais, os riscos permanecem sob sua responsabilidade até que a obra seja devidamente entregue, salvo se o contratante estiver em mora de recebê-la. Quanto à conformidade da prestação, o art. 615 estabelece: “Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza.” A obrigação de receber a obra pressupõe, portanto, que ela tenha sido executada de acordo com o contrato, com as orientações e os projetos fornecidos, bem como com as regras técnicas pertinentes. Ausente essa conformidade, o contratante poderá rejeitá-la. Como alternativa à rejeição, o art. 616 prevê: “Art. 616. No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento no preço.” A norma atribui ao contratante a escolha entre rejeitar a obra executada em desconformidade e recebê-la com a correspondente redução do preço. Trata-se, portanto, de faculdade conferida a quem encomendou a obra, não podendo o empreiteiro impor unilateralmente o recebimento da prestação defeituosa mediante simples abatimento. No caso, os autores não optaram por conservar a prestação incompleta mediante abatimento. Pleitearam a resolução, ao fundamento de que, transcorrido longo período, não receberam a participação imobiliária e o imóvel apto ao uso previsto. Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbia aos autores demonstrar a celebração do contrato, o cumprimento das prestações que lhes competiam e o inadimplemento atribuído aos réus. Em contrapartida, competia aos demandados, na forma do inciso II do mesmo dispositivo legal, comprovar a satisfação das obrigações assumidas, eventual inadimplemento dos autores ou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito invocado. A prova documental produzida nos autos evidencia, sem controvérsia relevante, a celebração do contrato e a realização de diversas prestações por ambas as partes durante sua execução. Também demonstra que o empreendimento efetivamente foi iniciado, com a realização de significativa reforma no imóvel objeto da avença. A controvérsia desloca-se, portanto, para aspectos relacionados à extensão das prestações efetivamente cumpridas, ao estágio alcançado pela obra, à destinação dos recursos financeiros empregados durante sua execução, às consequências dos passivos trabalhistas incidentes sobre o imóvel e, sobretudo, à definição da causa determinante da não conclusão do empreendimento. Nesse contexto, verifica-se que, após a celebração do contrato, os autores passaram a cumprir as obrigações assumidas, realizando a entrega dos bens ajustados e efetuando diversos pagamentos relacionados à execução do empreendimento. Paralelamente, os réus iniciaram a reforma do imóvel destinado à futura instalação da escola, dando início às obras previstas contratualmente. Durante a execução contratual, contudo, surgiram dificuldades relacionadas à existência de débitos trabalhistas incidentes sobre o imóvel e sobre os próprios réus. A prova produzida revela que parte significativa dos recursos financeiros disponibilizados pelos autores deixou de ser aplicada diretamente na conclusão da construção, passando a ser utilizada na tentativa de solucionar passivos trabalhistas que comprometiam a continuidade do empreendimento. Esses fatos assumem especial relevância porque demonstram que, ainda durante a execução do contrato, a finalidade originalmente pretendida pelas partes passou a sofrer sucessivos obstáculos, impondo alterações na destinação dos recursos financeiros e retardando a evolução regular das obras. É justamente a partir desse contexto que se desenvolvem os acontecimentos posteriores, cuja reconstrução depende da análise conjunta da prova oral, documental e pericial produzida nos autos, apreciadas segundo o princípio da persuasão racional previsto no art. 371 do Código de Processo Civil. Somente mediante o exame integrado desses elementos é possível definir a cronologia dos fatos, identificar as causas da paralisação da obra e verificar se o inadimplemento contratual decorreu exclusivamente da ordem judicial posteriormente proferida ou se já havia mora imputável aos réus antes da superveniência desse evento. Prosseguindo na reconstrução cronológica dos fatos, a prova oral revela que, após a celebração do contrato e o início de sua execução, as partes deram andamento ao empreendimento mediante a realização das obras destinadas à adaptação do imóvel para funcionamento de uma instituição de ensino. Embora haja divergência quanto ao grau de participação individual de cada contratante na condução cotidiana do projeto, os depoimentos convergem no sentido de que a construção efetivamente foi iniciada e evoluiu por período considerável. Nesse momento inicial, o autor Márcio Meamoto (mov. 764.1) afirmou que passou a integrar o empreendimento a convite de Alessandro, esclarecendo, entretanto, que não acompanhava diretamente a execução diária da obra. Segundo declarou, a supervisão cotidiana permanecia concentrada em Alessandro e Elisângela, com auxílio eventual de Vera Lúcia Galbiate Bacarim, razão pela qual seu conhecimento acerca do desenvolvimento dos trabalhos decorria mais de informações recebidas do que de acompanhamento pessoal. Ainda assim, afirmou que o cronograma inicialmente previsto não foi observado e que o resultado contratado jamais foi entregue. No mesmo sentido, André Ricardo Siqueira (mov. 764.3) relatou que, embora residisse em Londrina e comparecesse ao imóvel apenas esporadicamente, constatou que as obras se desenvolveram regularmente durante a fase inicial do empreendimento. Segundo sua percepção, somente em momento posterior surgiram dificuldades relacionadas à existência de ações trabalhistas envolvendo os réus, circunstância que passou a consumir recursos originalmente destinados à conclusão da construção. Conforme seu relato, os valores que deveriam financiar o término das obras passaram a ser utilizados para celebração de acordos trabalhistas, comprometendo progressivamente a capacidade financeira do empreendimento. André acrescentou que, nas últimas visitas realizadas ao imóvel, percebeu que a construção permanecia inacabada e atribuiu tal circunstância ao descumprimento das obrigações assumidas pelos réus. Embora esse depoimento confirme a existência dos passivos trabalhistas e da utilização de recursos para sua quitação, sua avaliação acerca do estágio físico da construção deve ser recebida com cautela. O próprio depoente reconheceu que comparecia à obra apenas ocasionalmente, circunstância que reduz a confiabilidade de suas impressões quanto ao efetivo percentual de execução da reforma. Na mesma linha, Alessandro Edson Martins Migliozzi (mov.764.3) afirmou que participou diretamente da negociação que culminou na celebração dos contratos de permuta e de locação vinculados ao empreendimento escolar. Esclareceu que os autores adquiriram cinquenta por cento do imóvel após Nelson e Adilson já o haverem adquirido de terceiros e sustentou que todas as prestações assumidas pelos autores foram integralmente cumpridas. Segundo Alessandro, além dos pagamentos previstos contratualmente, os autores também destinaram recursos à quitação de débitos trabalhistas dos próprios réus, na tentativa de remover os obstáculos que impediam a continuidade da construção. Afirmou, ainda, que a paralisação da obra não decorreu inicialmente de qualquer ordem judicial, mas do fato de que os réus já vinham deixando de promover o regular andamento da construção antes mesmo da existência de qualquer determinação judicial nesse sentido. Esse aspecto assume especial importância porque introduz questão central da controvérsia. Enquanto a defesa sustenta que a paralisação decorreu exclusivamente da intervenção da Justiça do Trabalho, Alessandro afirma que o atraso na execução contratual já existia anteriormente, circunstância que, se confirmada, impede a incidência da excludente prevista no art. 393 do Código Civil e atrai a disciplina do art. 399 do mesmo diploma legal. Em contraposição às declarações dos autores, Nelson de Campos Júnior (mov. 764.4) apresentou versão diversa dos acontecimentos. Segundo afirmou, os autores passaram a negligenciar o empreendimento, deixando de acompanhar sua execução e de fornecer os recursos necessários para sua conclusão. Declarou que André era quem realizava a maior parte dos pagamentos, enquanto Alessandro atuava principalmente na defesa judicial do imóvel perante as reclamações trabalhistas existentes. Nelson sustentou que a construção evoluiu normalmente até atingir aproximadamente noventa por cento de conclusão, ocasião em que teria sido determinada sua paralisação por ordem da Justiça do Trabalho, cujo descumprimento sujeitaria os envolvidos à aplicação de multa e eventual responsabilização criminal. Afirmou, ainda, que os autores permaneceriam inadimplentes em relação ao contrato, existindo saldo aproximado de R$ 320.000,00 ainda devido. Entretanto, tal alegação permaneceu desacompanhada de documentação capaz de demonstrar sua efetiva existência, limitando-se ao relato prestado em juízo, circunstância que impede seu reconhecimento apenas com fundamento no depoimento pessoal do réu. Nelson também confirmou fato incontroverso de elevada relevância para a solução da lide: durante a execução do contrato, alienou parcela do imóvel a Luiz Carlos Segate do Nascimento, justificando que a operação teve como finalidade captar recursos para quitação das dívidas trabalhistas e conclusão da escola. Essa circunstância modifica significativamente a dinâmica do negócio originalmente celebrado. Ainda que a finalidade declarada tenha sido preservar o empreendimento, a alienação de parte do imóvel prometido aos autores evidencia que o patrimônio destinado ao cumprimento da obrigação contratual passou a sofrer alterações sem demonstração de que a participação ideal prometida aos autores permanecesse juridicamente resguardada. A versão apresentada por Nelson foi parcialmente corroborada pelo informante Luiz Carlos Segate do Nascimento (mov.764.5), que confirmou ter adquirido, em 2016, participação no imóvel pelo valor de R$ 1.000.000,00, declarando que o investimento tinha justamente o propósito de fornecer recursos para conclusão da escola e pagamento das verbas trabalhistas existentes. Luiz Carlos afirmou ter realizado integralmente o pagamento ajustado e relatou que, apesar do entusiasmo inicial com o empreendimento, a obra acabou sendo interrompida antes de sua conclusão. Declarou não conhecer a causa jurídica exata da paralisação, embora tivesse conhecimento da existência de problemas trabalhistas envolvendo o imóvel. Informou, ainda, que, diante do descumprimento das obrigações assumidas por Nelson e Adilson, ajuizou ação de execução contra ambos. Embora ouvido apenas na condição de informante, em razão do evidente interesse jurídico decorrente do negócio por ele celebrado, seu depoimento confirma circunstâncias objetivas relevantes: houve efetivamente a alienação de fração do imóvel durante a execução do contrato, ingressaram no empreendimento recursos adicionais no montante de R$ 1.000.000,00 e, apesar desse expressivo aporte financeiro, a obra jamais foi concluída. Também foi ouvida Vera Lúcia Galbiate Bacarim (mov.764.6), que declarou ter acompanhado Márcio em diversas reuniões realizadas no imóvel enquanto exercia atividades administrativas em seu favor. Seu depoimento, contudo, pouco acrescentou quanto à causa específica da paralisação, limitando-se a registrar a existência de dificuldades relacionadas à documentação do empreendimento, sem indicar responsabilidade direta por tais irregularidades. Até esse ponto da instrução probatória, a reconstrução cronológica permite concluir que o empreendimento foi regularmente iniciado, que recursos financeiros expressivos foram investidos tanto pelos autores quanto por terceiro adquirente, que parte desses valores foi desviada para solução de passivos trabalhistas surgidos durante a execução contratual e que, paralelamente, ocorreu a alienação de parcela do imóvel originalmente prometido aos autores, fatos que antecederam a interrupção definitiva da obra e passaram a comprometer progressivamente a finalidade econômica do contrato. A evolução dos acontecimentos posteriores deve ser analisada à luz da prova técnica produzida nos autos, em conjunto com os depoimentos das testemunhas que efetivamente acompanharam a execução da obra. É justamente nesse momento que a sequência cronológica dos fatos assume especial relevância para definir se a paralisação decorreu exclusivamente da ordem judicial invocada pelos réus ou se apenas agravou situação de inadimplemento já existente. As testemunhas que mantiveram contato direto com a construção convergiram quanto ao elevado estágio físico alcançado pelo empreendimento antes de sua interrupção. Andreo Roberto Pereir (mov. 764.8), responsável pela instalação dos vidros, declarou ter executado entre oitenta e noventa por cento dos serviços contratados. Esclareceu que, por sua natureza, a instalação de vidros temperados normalmente ocorre apenas nas etapas finais da construção, quando já concluídos serviços estruturais, pisos, revestimentos, pintura e demais acabamentos. Segundo sua percepção profissional, quando interrompeu suas atividades a obra encontrava-se aproximadamente noventa por cento concluída. Informou que já havia instalações elétricas em funcionamento, aparelhos de ar-condicionado instalados e mobiliário escolar no interior do imóvel. Acrescentou que deixou de prestar serviços porque Nelson lhe comunicou que a continuidade da obra havia sido proibida em razão de determinação judicial. Esse depoimento possui especial relevância quanto ao estágio físico da construção, pois decorre da observação direta de profissional que atuou no próprio empreendimento durante sua execução. Todavia, quanto à causa jurídica da paralisação, seu conhecimento mostra-se apenas indireto. A testemunha não afirmou ter presenciado o cumprimento do mandado judicial nem declarou haver examinado seu conteúdo. Limitou-se a reproduzir a informação que lhe foi transmitida por Nelson, circunstância que demonstra apenas que essa justificativa foi apresentada aos prestadores de serviço, sem comprovar, por si só, que a ordem judicial constituiu a causa exclusiva do inadimplemento contratual. Em sentido convergente, Diogo José Catarin (mov. 764.7), engenheiro civil que frequentava o imóvel em razão de serviços relacionados ao réu Adilson, declarou que, na última oportunidade em que esteve na obra, esta se encontrava entre noventa e noventa e cinco por cento concluída, já em fase de acabamento, com pintura, esquadrias e vidros instalados. Embora tenha informado não haver observado mobiliário escolar ou eletrodomésticos no interior do prédio, sua estimativa quanto ao percentual executado coincide substancialmente com aquela apresentada por Andreo Roberto, reforçando a conclusão de que a construção efetivamente alcançou estágio bastante avançado antes de sua paralisação. Essa convergência merece prevalecer sobre as impressões apresentadas por André Ricardo Siqueira acerca do estágio da obra. Enquanto este comparecia ao local apenas ocasionalmente, Andreo Roberto e Diogo José Catarin acompanharam diretamente sua execução em razão das atividades profissionais que ali desempenhavam, circunstância que confere maior confiabilidade às respectivas avaliações técnicas. Desse conjunto probatório extrai-se que os réus promoveram significativa execução material da obrigação de construir. Não se trata de empreendimento abandonado em fase inicial, tampouco de obra limitada à execução de alvenaria pesada. Ao contrário, as provas indicam que a construção alcançou estágio físico bastante avançado antes de ser definitivamente interrompida. Essa conclusão, entretanto, não conduz automaticamente ao reconhecimento do adimplemento contratual. O objeto da obrigação assumida pelos réus não consistia simplesmente em executar determinado percentual da construção. O contrato estabelecia prestação de resultado, consistente na entrega de imóvel integralmente reformado, regularizado, apto ao funcionamento da escola e acompanhado da correspondente transferência de cinquenta por cento da propriedade aos autores. Ainda que se admita a conclusão de noventa ou noventa e cinco por cento da obra, permanece incontroverso que ela jamais foi finalizada, entregue ou disponibilizada para a finalidade econômica prevista contratualmente. Nenhuma testemunha afirmou que a escola chegou a funcionar. Também não foi produzida qualquer prova de emissão de alvará de funcionamento, obtenção das licenças administrativas necessárias, conclusão das adequações exigidas pelos órgãos públicos competentes ou efetiva entrega formal do imóvel aos autores. Da mesma forma, inexiste demonstração de que a prometida transferência de cinquenta por cento da propriedade tenha sido efetivada. Assim, embora a obrigação de fazer tenha sido amplamente executada sob o aspecto quantitativo, permaneceram inadimplidas justamente as prestações que conferiam utilidade prática ao contrato: a conclusão da obra, sua regularização administrativa e a transferência da participação dominial prometida aos autores. Essa conclusão também se harmoniza com a perícia de engenharia produzida no mov. 487.1. O laudo pericial constatou que, quando realizada a vistoria, o imóvel encontrava-se em avançado estado de abandono, apresentando sinais evidentes de depredação, vandalismo e subtração de componentes hidráulicos, elétricos e metálicos, além de deterioração decorrente da prolongada interrupção das atividades. À primeira vista, poderia surgir aparente divergência entre a perícia e os depoimentos das testemunhas técnicas, uma vez que o perito registrou percentual de execução inferior ao estimado por Andreo Roberto e Diogo José Catarin. Todavia, essa divergência revela-se apenas aparente quando considerada a cronologia dos acontecimentos. As testemunhas descreveram o estado da obra no momento imediatamente anterior à paralisação dos trabalhos. O perito, por sua vez, examinou o imóvel anos depois, quando este já havia permanecido longo período sem utilização, submetido à ação do tempo, ao abandono, à retirada de equipamentos e à prática de furtos e atos de vandalismo. É perfeitamente compatível, portanto, que construção anteriormente próxima da conclusão passasse, anos depois, a apresentar aspecto físico significativamente inferior em razão da deterioração superveniente. Não há, assim, contradição insanável entre os elementos probatórios. Ao contrário, a prova técnica e a prova oral mostram-se complementares. As testemunhas demonstram o estágio efetivamente alcançado antes da paralisação; a perícia evidencia as consequências produzidas pelo abandono prolongado do imóvel. Superada essa questão, passa-se ao exame da causa determinante da interrupção definitiva do empreendimento. Os réus sustentam que a obra foi paralisada exclusivamente em razão de ordem emanada da Justiça do Trabalho, circunstância que, em seu entendimento, configuraria hipótese de força maior apta a afastar sua responsabilidade contratual. É certo que parte da prova oral oferece algum suporte a essa alegação. Nelson afirmou expressamente que a continuidade da construção foi proibida por determinação judicial, versão parcialmente corroborada por Andre Roberto, que declarou ter recebido essa informação quando interrompeu seus serviços. Entretanto, nenhum dos demais depoentes confirmou ter presenciado o cumprimento da ordem judicial ou examinado seu conteúdo. Márcio Miyamoto afirmou desconhecer sua existência. Vera Lúcia igualmente não soube esclarecer a razão da paralisação. Diogo José Catarin declarou ignorar o motivo pelo qual a obra foi interrompida. André Ricardo Siqueira e Alessandro Edson Martins Migliozzi, por sua vez, atribuíram o insucesso do empreendimento principalmente à falta de aplicação dos recursos financeiros na conclusão da obra e à persistência dos passivos trabalhistas. A própria cronologia documental afasta a tese de que a determinação judicial constituiu a causa originária do inadimplemento. Os documentos demonstram que a ordem proferida pela Justiça do Trabalho data de 24 de agosto de 2016. O prazo contratualmente considerado para entrega do imóvel, entretanto, já havia expirado em 15 de janeiro de 2016, conforme resulta da interpretação conjunta do contrato de permuta e do pré-contrato de locação de mov.1.11 destinado à futura instituição de ensino. Quando sobreveio a determinação judicial, portanto, os réus já se encontravam em mora quanto ao cumprimento das obrigações assumidas. Essa circunstância possui relevantes consequências jurídicas. Nos termos do art. 393 do Código Civil, o caso fortuito ou a força maior excluem a responsabilidade do devedor pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade superveniente da prestação. Todavia, o art. 399 do mesmo diploma estabelece que o devedor previamente constituído em mora continua responsável pela impossibilidade da prestação, ainda que esta decorra posteriormente de evento fortuito, salvo demonstração inequívoca de que o dano ocorreria mesmo se a obrigação tivesse sido cumprida tempestivamente. No caso concreto, os réus não produziram prova de que, antes do vencimento do prazo contratual, a obra estivesse integralmente concluída, regularizada e apta à entrega. Tampouco comprovaram que a transferência da participação ideal prometida aos autores tivesse sido providenciada antes da superveniência da ordem judicial. Desse modo, ainda que se reconheça que a determinação emanada da Justiça do Trabalho contribuiu para impedir a retomada definitiva das obras, ela não explica o atraso anteriormente verificado nem possui eficácia suficiente para afastar o inadimplemento já configurado relativamente às principais obrigações assumidas pelos demandados. Reconhecido que a ordem judicial não afasta, por si só, a mora anteriormente configurada, impõe-se examinar o cumprimento das obrigações assumidas pelos autores, pois também sobre esse aspecto existe controvérsia instaurada entre as partes. Ainda, cumpre examinar que os autores sustentam que cumpriram integralmente as prestações que lhes incumbiam, afirmando haver transferido os terrenos previstos na permuta, realizado os pagamentos convencionados e, ainda, direcionado recursos adicionais para a quitação de débitos trabalhistas dos próprios réus, com o propósito de viabilizar a continuidade do empreendimento. Essa versão encontra respaldo parcial na prova oral. Alessandro Edson Martins Migliozzi declarou que o preço ajustado foi integralmente satisfeito, acrescentando que diversos pagamentos foram efetuados diretamente a credores trabalhistas. André Ricardo Siqueira igualmente confirmou que parte significativa dos recursos inicialmente destinados à construção acabou sendo utilizada para solucionar as demandas trabalhistas que recaíam sobre o imóvel. Os réus, por sua vez, sustentam que os autores permaneceram inadimplentes quanto ao montante aproximado de R$ 320.000,00. Entretanto, essa alegação permaneceu apoiada exclusivamente no depoimento pessoal de Nelson, sem demonstração documental suficiente para comprovar a efetiva existência do alegado saldo devedor. A controvérsia não pode ser solucionada apenas com fundamento na prova oral. A perícia contábil produzida nos autos examinou os documentos relativos aos pagamentos realizados pelos autores, abrangendo os comprovantes juntados com a inicial, além daqueles referentes às despesas destinadas à regularização do imóvel e ao pagamento de reclamações trabalhistas. O laudo também esclareceu que diversos comprovantes indicavam Nelson como beneficiário direto dos pagamentos, bem como identificou que os valores destinados ao escritório Takahashi estavam relacionados justamente às demandas trabalhistas incidentes sobre o imóvel objeto do contrato. Ainda que a perícia admita a necessidade de apuração mais detalhada de eventual saldo residual entre as partes, o conjunto probatório não demonstra inadimplemento dos autores com gravidade suficiente para justificar a ausência de entrega do imóvel ou a retenção definitiva das prestações já recebidas pelos réus. Ao contrário, a própria dinâmica contratual revela comportamento incompatível com essa tese. Mesmo após o alegado inadimplemento dos autores, os réus continuaram executando a obra, receberam novos pagamentos, utilizaram recursos para custear o empreendimento e, posteriormente, promoveram a alienação de parcela do imóvel a terceiro, tudo sem promover a resolução do contrato ou exigir judicialmente o alegado saldo devedor. Tal comportamento evidencia que o contrato permaneceu em execução por vontade de ambas as partes, circunstância que enfraquece significativamente a alegação de que eventual inadimplemento dos autores teria sido a causa determinante da frustração do negócio. Outro fato igualmente relevante consiste na alienação de parte do imóvel durante a execução contratual. Nelson reconheceu expressamente haver vendido fração do bem a Luiz Carlos Segate do Nascimento, circunstância integralmente confirmada pelo próprio adquirente. Segundo ambos os depoimentos, a finalidade da operação consistia em captar recursos para concluir a escola e quitar passivos trabalhistas que comprometiam o empreendimento. Embora essa justificativa demonstre a tentativa de solucionar dificuldades financeiras existentes, ela não elimina as consequências jurídicas decorrentes da alienação. O objeto da obrigação assumida perante os autores consistia justamente na transferência de cinquenta por cento da propriedade do imóvel. Ao negociar parte desse patrimônio com terceiro, sem demonstração de anuência expressa dos autores, sem aditamento formal do contrato e sem comprovação de que sua participação dominial permanecesse juridicamente preservada, os réus criaram situação objetiva de insegurança incompatível com os deveres de lealdade e proteção da confiança inerentes à boa-fé objetiva. Essa circunstância agravou o inadimplemento contratual já existente, tornando ainda mais incerta a possibilidade de cumprimento da obrigação principal. Diante desse conjunto probatório, conclui-se que o contrato não alcançou sua finalidade econômica. Embora a construção tenha atingido estágio físico bastante avançado, o imóvel jamais foi concluído, regularizado e entregue para funcionamento da escola. A participação ideal prometida aos autores nunca foi transferida. Os passivos trabalhistas persistiram durante a execução contratual. Parte do imóvel foi alienada a terceiro. Finalmente, após a paralisação das obras, o prédio permaneceu abandonado por longo período, vindo a sofrer significativa deterioração. Esses fatos revelam inadimplemento suficientemente grave para autorizar a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil. Ainda, entendo que não se mostra aplicável, na hipótese, a teoria do adimplemento substancial. É certo que a prova oral evidencia elevado percentual de execução material da obra. Todavia, a teoria do adimplemento substancial exige, além da proximidade quantitativa da prestação, a preservação da utilidade econômica do contrato e a reduzida relevância da parcela inadimplida. Nenhum desses pressupostos se verifica no presente caso. A parcela remanescente da obrigação compreendia justamente os atos indispensáveis para tornar o imóvel utilizável — conclusão definitiva da obra, obtenção das licenças administrativas, regularização do empreendimento e entrega formal aos autores —, além da própria transferência da participação imobiliária prometida. Não se trata, portanto, de inadimplemento residual ou de pequena importância. Ao contrário, permaneceram descumpridas exatamente as obrigações que justificavam a celebração do negócio jurídico. Reconhecida a resolução contratual, impõe-se o retorno das partes, tanto quanto possível, ao estado anterior. Os réus deverão restituir aos autores os bens, valores e demais prestações patrimoniais efetivamente recebidos em decorrência do contrato. Quando inviável a restituição específica, a recomposição deverá ocorrer pelo equivalente econômico. Os autores, por sua vez, deverão restituir eventual vantagem patrimonial efetivamente recebida durante a execução contratual, observando-se o princípio que veda o enriquecimento sem causa. Todavia, a quantificação definitiva dessas restituições não pode ser realizada apenas com fundamento na prova oral. A liquidação de sentença deverá observar a perícia contábil produzida nos autos, procedendo à individualização de todos os pagamentos, exclusão de eventuais duplicidades, identificação dos respectivos beneficiários, vinculação de cada desembolso às obrigações contratuais e compensação de eventual saldo remanescente entre as partes. Nesse momento também poderá ser apreciada a alegação de saldo devedor formulada pelos réus, desde que demonstrada por documentação idônea, não sendo admissível seu reconhecimento exclusivamente com fundamento em declarações prestadas em juízo. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE EMPREITADA PARA REFORMA DE IMÓVEL RESIDENCIAL . SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL E DECRETOU A RESCISÃO CONTRATUAL, CONDENOU NA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTROVÉRSIA SOBRE A INEXECUÇÃO CONTRATUAL E O VALOR DA RESTITUIÇÃO. I. CASO EM EXAME1 . Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais, cumulada com pedido de rescisão contratual, em que a parte autora alega descumprimento de contrato de reforma residencial por empreitada, com pagamento integral dos valores ajustados e execução parcial dos serviços. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, decretando a rescisão do contrato, condenando na restituição dos valores pagos e na indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2 . A questão em discussão consiste em definir se houve inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, bem como a configuração do dano moral. Discute-se, ainda, se a condenação deve considerar os valores efetivamente aplicados em materiais e serviços incorporados à obra. III. RAZÕES DE DECIDIR3 . Deve ser afastada a preliminar de nulidade da sentença por violação ao princípio da identidade física do juiz, em razão da inexistência de previsão no CPC 2015 e ausência de prejuízo processual. 4. A prova documental e oral demonstra execução parcial dos serviços contratados, com aplicação de parte dos valores em materiais e mão de obra, porém, sem conclusão da obra conforme pactuado. 5 . A empresa apelante não comprovou de maneira efetiva e suficiente a execução integral dos serviços ou o impedimento justificável do abandono da obra. 6. Restou comprovado nos autos que a empresa contratada recebeu valores significativos, iniciou parcialmente os trabalhos e posteriormente abandonou a obra, sem conclusão e sem justificativa plausível, o que configura o inadimplemento contratual e impõe a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos. 7 . A restituição deve observar os valores efetivamente aplicados em materiais e serviços comprovadamente incorporados à construção, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva e de enriquecimento sem causa da contratante, conforme o art. 884 do Código Civil, a ser apurado em liquidação de sentença. 8. Estão configurados os danos morais em razão da paralisação injustificada da obra e da frustração das legítimas expectativas da contratante, que aplicou as suas economias na reforma de sua residência, o que causou angústia, insegurança e abalo emocional que transcendem o mero inadimplemento contratual . Indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) que se revela proporcional ao caso.IV. DISPOSITIVO9 . Recurso de Apelação Cível conhecido e parcialmente provido (TJ-PR 00701848320218160014 Londrina, Relator.: Francisco Cardozo Oliveira, Data de Julgamento: 15/12/2025, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/12/2025) (destaquei). Igualmente deverão ser considerados, nessa fase, o veículo Volkswagen Tiguan e os demais bens entregues durante a execução contratual, apurando-se a possibilidade de restituição em espécie ou, quando inviável, de conversão em perdas e danos. Da litigância de má-fé Por fim, não se verificam elementos aptos a justificar a condenação dos autores por litigância de má-fé. As divergências verificadas quanto aos pagamentos realizados e a eventual repetição de alguns comprovantes constituem matéria eminentemente contábil, passível de depuração na fase de liquidação, não evidenciando intenção deliberada de alterar a verdade dos fatos ou de utilizar o processo para obtenção de vantagem ilícita. Em conclusão, a instrução probatória demonstra que os autores cumpriram substancialmente as obrigações assumidas e destinaram recursos não apenas ao contrato, mas também à tentativa de solucionar passivos trabalhistas que comprometiam o empreendimento. Revela, igualmente, que os réus promoveram significativa execução material da obra, circunstância que afasta a caracterização de abandono absoluto do projeto. Esses elementos, contudo, não afastam o inadimplemento contratual. O imóvel jamais foi concluído, regularizado ou entregue em condições de funcionamento. A participação ideal prometida aos autores não foi transferida. Parte do patrimônio objeto da avença foi alienada a terceiro sem demonstração de preservação dos direitos dos demandantes. A ordem judicial invocada pela defesa somente sobreveio quando o prazo contratual já havia expirado, não sendo apta, portanto, a excluir a responsabilidade decorrente da mora anteriormente configurada. Diante desse conjunto probatório, impõe-se reconhecer o inadimplemento imputável aos réus e, por conseguinte, decretar a resolução do contrato, com restituições recíprocas a serem apuradas em liquidação de sentença, com incidência da cláusula penal e observância dos demais consectários legais. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos arts. 389, 393, 394, 395, 399, 408, 413, 421, 422, 475 e 884 do Código Civil e no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Alessandro Edison Martins Migliozzi, Elizângela Bonfim Carnevale Migliozzi, Márcio Miyamotto, André Ricardo Siqueira e Silvia Regina Gazda Siqueira em face de Giselle Christiny Mandello Casagrande Carvalho, Adilson Honório de Carvalho, Claudete Mitsue Asega de Campos e Nelson de Campos Júnior, para: a) declarar resolvido, por inadimplemento imputável aos réus, o Contrato Particular de Compromisso de Permuta de Imóveis e Outras Avenças, celebrado em 15 de abril de 2015; b) condenar os réus a restituírem aos autores os bens, valores e demais prestações patrimoniais que comprovadamente receberam em decorrência do contrato resolvido, observada a extensão da responsabilidade de cada demandado e a individualização dos respectivos recebimentos; c) determinar que a restituição dos imóveis, bens móveis e demais prestações ocorra, preferencialmente, em espécie e, quando isso não for material ou juridicamente possível, mediante pagamento do correspondente equivalente econômico, a ser apurado em liquidação de sentença; d) determinar que os autores restituam aos réus eventual bem, direito ou vantagem patrimonial que tenham recebido em decorrência da execução do contrato, promovendo-se, após a individualização das prestações recíprocas, a correspondente compensação; e) condenar os réus ao pagamento da cláusula penal prevista na cláusula VIII do contrato, observada, na distribuição do encargo entre os demandados, a extensão de suas respectivas participações contratuais e patrimoniais; f) determinar que o valor da cláusula penal seja corrigido monetariamente desde a data do inadimplemento definitivo e acrescido de juros moratórios a partir da citação, conforme os índices e critérios legalmente aplicáveis; g) estabelecer que a apuração do saldo decorrente das restituições recíprocas seja realizada em liquidação de sentença, por arbitramento ou pelo procedimento comum, conforme a necessidade de produção complementar de prova, ocasião em que deverão ser: I – individualizados todos os pagamentos realizados pelos autores; II – identificados os beneficiários diretos e indiretos de cada pagamento; III – excluídos comprovantes repetidos ou lançamentos contabilizados em duplicidade; IV – examinada a vinculação de cada desembolso ao contrato de permuta, à reforma do imóvel ou à quitação de passivos relacionados ao empreendimento; V – apurados os valores efetivamente destinados ao pagamento de débitos trabalhistas incidentes sobre o imóvel ou relacionados aos réus; VI – identificados os bens móveis entregues durante a execução contratual, inclusive o veículo Volkswagen Tiguan, determinando-se sua restituição em espécie ou, sendo inviável, sua conversão em equivalente econômico; VII – considerados os valores correspondentes aos quatro lotes entregues pelos autores e posteriormente alienados por determinação ou em benefício dos réus; VIII – apurada eventual vantagem patrimonial obtida pelos autores durante a execução do contrato; IX – promovida a compensação dos créditos recíprocos, vedado o enriquecimento sem causa; X – examinada eventual alegação de saldo devedor em favor dos réus, desde que demonstrada por documentação idônea e relacionada às obrigações previstas no contrato. Rejeito o pedido de condenação dos autores por litigância de má-fé, por não se verificar qualquer das condutas previstas nos arts. 79 e 80 do Código de Processo Civil. Julgo improcedentes os pedidos na parte em que excederem os limites das condenações acima estabelecidas, especialmente quanto à cobrança integral e imediata dos valores indicados na petição inicial sem prévia individualização, depuração contábil e compensação das prestações recíprocas. Considerando que os autores obtiveram êxito quanto ao pedido principal de resolução contratual, restituição das prestações e incidência da cláusula penal, tendo decaído apenas quanto à extensão econômica imediata das condenações, reconheço sua sucumbência mínima. Em consequência, condeno os réus ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido pelos autores, a ser definitivamente apurado após a liquidação da sentença, nos termos dos arts. 85, §§ 2º e 4º, inciso II, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, proceda-se à liquidação, nos termos dos arts. 509 e seguintes do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cornélio Procópio, data da assinatura digital. Thais Terumi Oto Juíza de Direito