0009190-06.2024.8.26.0047

Processo 0009190-06.2024.8.26.0047 (processo principal 1007659-67.2021.8.26.0047) - Cumprimento de sentença - Evicção ou Vicio Redibitório - Natalie, registrado civilmente como Natalie Maluf Mega - Abrao de Freitas Ribeiro - Caixa Econômica Federal - Vistos. Trata-se de impugnação ao laudo pericial apresentada pelo executado às fls. 449-455, na qual sustenta a inadequação do método avaliatório adotado, o equívoco na classificação da benfeitoria em construção, a excessividade do fator de depreciação, a ponderação insuficiente da fração ideal de área comum e a necessidade de consideração dos investimentos realizados por terceiro adquirente, pleiteando a declaração de nulidade do trabalho técnico e a realização de nova avaliação. Como se sabe, a avaliação em execução destina-se a apurar o valor de mercado do bem constrito no estado em que se encontra, servindo de parâmetro para a alienação judicial. No caso dos autos, o perito judicial esclareceu que a impossibilidade de aplicação integral do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado decorreu da inexistência de amostras de imóveis com características equivalentes, circunstância agravada pelo fato de a residência avaliada encontrar-se em obras de ampliação, o que justificou a adoção do Método Evolutivo, com apuração do valor do terreno pelo método comparativo e do valor das benfeitorias pela quantificação de cust. A crítica do executado não aponta erro no emprego da metodologia, limitando-se a sustentar que o método escolhido não capta a sinergia de valor da ampliação, argumento que não identifica falha técnica, mas propõe critério avaliatório diverso e destituído de respaldo normativo. Quanto à classificação da parte dos fundos no padrão econômico, verifica-se que a construção encontra-se inacabada, sem instalação elétrica concluída, sem esquadrias, louças e metais sanitários, com ambientes ainda em contrapiso e paredes sem pintura, conforme descrito às fls. 403 e documentado pelo registro fotográfico de fls. 418-419. A pretensão de enquadramento em padrão superior pressupõe acabamento que sequer foi definido, de modo que sua adoção implicaria avaliar situação hipotética futura, e não o estado atual do bem. Em relação ao fator de depreciação, a idade aparente de vinte anos foi justificada pelo perito com base no registro da matrícula, que indica a conclusão das obras do condomínio no ano de 2003, e nas patologias constatadas na parede externa da cozinha e no muro frontal. No que tange à fração ideal de área comum, o perito esclareceu que a área de 116,01 m² foi ponderada como diferencial positivo na definição do valor unitário do metro quadrado, arbitrado em R$ 560,00 e portanto acima do valor central do intervalo de confiança de R$ 552,45, com justificativa expressa à fl. 410. Por fim, a alegação relativa aos investimentos realizados pelo suposto adquirente não se dirige ao valor de mercado do imóvel, que independe da origem dos recursos empregados nas benfeitorias. A questão relativa à titularidade do bem já restou delimitada pelas decisões de fls. 382-383 e 391-392, e eventual pretensão de terceiro possui via processual própria, não cabendo ao perito, no exercício de função estritamente técnica, pronunciar-se sobre matéria reservada ao juízo. Verifica-se, assim, que o laudo apresenta caracterização completa do bem, indicação das amostras utilizadas, saneamento estatístico e memória de cálculo integralmente reproduzida, e que os esclarecimentos de fls. 441-444 responderam de modo suficiente aos quesitos complementares formulados. Não há, portanto, demonstração de erro ou dúvida fundada que autorize a repetição do ato, sendo de rigor a homologação do trabalho técnico. Ante o exposto, rejeito a impugnação ao laudo pericial apresentada às fls. 449-455 e homologo o laudo de avaliação de fls. 397-421, complementado pelos esclarecimentos de fls. 441-444, fixando o valor do imóvel de matrícula nº 39.489 do Cartório de Registro de Imóveis de Assis em R$ 380.000,00, com data base de maio de 2026. Solicite-se o pagamento dos honorários periciais. Proceda-se aos atos necessários à realização do leilão pela forma eletrônica. Para o ato fica nomeado o leiloeiro Rodrigo Aparecido Rigolon da Silva. Cadastre-se o leiloeiro no Portal Eletrônico de Auxiliares da Justiça. Fixo como vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. Int. - ADV: ANTONIO EDUARDO G. DE RUEDA (OAB 16983/PE), ALDEMAR FABIANO ALVES FILHO (OAB 75500/SP), MAXIMILIANO GALEAZZI (OAB 186277/SP)