0009154-71.2026.8.16.0014

Autos nº 9154-71.2026.8.16.0014 Vistos, etc. Eduardo Fernandes Leite ajuizou ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização por danos materiais e morais em face de Odete L Teles e Filhos LTDA e Imobiliária Veneza S/S LTDA, alegando, para tanto, que: a) celebrou contrato de locação com ré, partir de 01/01/2023, referente ao apartamento n.º 1102, Torre Azaleia, situado na Rua Eurico Hummig, n.º 255 - Gleba Palhano - Londrina/PR, o qual foi encerrado, com o aviso prévio de desocupação em 18/12/2025; b) a mudança foi agendada para 16/01/2026, com entrega efetiva das chaves à Imobiliária Ré em 19/01/2026 e vistoria de saída realizada em 21/01/2026; c) após a vistoria, em 28/01/2026, a Imobiliária Ré apresentou orçamento unilateral de reparos elaborado por empresa terceirizada, no valor aproximado de R$ 9.320,00, imputando ao Autor supostos danos no imóvel e outras cobranças; d) tal orçamento abrange itens de pintura, limpeza, marcenaria, hidráulica e substituição de componentes estéticos relacionados a desgaste natural de uso, envelhecimento de materiais e vícios preexistentes, também documentados no laudo de vistoria de entrada; e) o imóvel não foi entregue em estado novo quando entrou; f) a vistoria de entrada, fara realizada por empresa distinta da vistoria de saída, sem metodologia técnica uniforme, fragilizando a pretensão de lhe imputar responsabilidade por danos;g) a ré recusou-se a realizar qualquer revisão dos valores, exigindo o pagamento imediato do orçamento integral, acrescido de aproximadamente nove dias de aluguel, encargos e taxas, sob a alegação de que o imóvel permaneceria indisponível durante os reparos, cobrança manifestamente ilegal, uma vez que as chaves já haviam sido entregues; h) temendo negativação indevida em seu nome e de seus fiadores, chegou a pagar valores condominiais posteriores à entrega do imóvel; i) durante todo o período contratual, foi compelido a pagar mensalmente o Fundo de Conservação do Imóvel (FCI), correspondente a 5% do aluguel, o qual visa angariar recursos para eventuais reparos, configurando dupla garantia; j) é necessária a inversão dinâmica do ônus da prova. Ao final, requereu a total procedência da ação para declarar a inexistência do débito imputado ao autor, com a condenação da parte ré a danos materiais e morais. Juntou documentos (seq. 1.2 a 1.15). A decisão inicial indeferiu a tutela de urgência, determinou a citação dos réus para defesa e indeferiu a gratuidade. Devidamente citadas, as rés apresentaram contestação (seq. 39.1), sustentando, em síntese: a) ilegitimidade passiva da imobiliária ré, por atuar como mera mandatária; b) não é devida a gratuidade da justiça ao autor; c) incabível a inversão do ônus da prova;d) é legitima a cobrança de 9 dias de aluguel e 28 dias de encargos condominiais, eis que a cláusula 32º subordina a entrega definitiva do imóvel à inexistência de pendências e à realização da vistoria final, servindo para compensar o locador pelo período em que o imóvel permanece indisponível para nova locação decorrente dos reparos causado pelo autor; b) os danos e a necessidade de reparos e pintura foram constatados através de vistorias formais, contendo descrição minuciosa e objetiva do estado do imóvel no início e no término da locação, sendo plenamente aptos a demonstrar os danos verificados e a caracterizar a deterioração além do uso normal. c) os danos constatados são superiores ao mero desgaste natural, caracterizando, mau uso ou falta de manutenção adequada por parte do locatário; d) as fotografias da vistoria de saída se encontram em link de acesso, qual seja: https://drive.usercontent.google.com/download?id=1DtV73OXUmABaOBVtfhIF_cB7OSJ DWQF&export=download ; e) são regulares a cobrança relativas às taxas de vistoria, assinatura digital e custeio de vistoria; f) não devidos os danos materiais ou morais; Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos. Juntou documentos (seq. 39.2 a 39.11). O autor apresentou impugnação à contestação (seq. 48.1). É o relatório.Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização por danos materiais e morais, em que se discutem os limites da responsabilidade do locatário após a entrega do imóvel, especialmente quanto aos reparos no imóvel e regularidade das cobranças. Da ilegitimidade passiva. A preliminar de ilegitimidade passiva da Imobiliária Veneza S/S LTDA não comporta acolhimento neste momento. A legitimidade deve ser aferida a partir da relação jurídica afirmada na petição inicial. No caso, o autor atribui à administradora participação direta nas tratativas de encerramento da locação, na entrega das chaves, na vistoria de saída e nas cobranças impugnadas. Assim, ainda que a imobiliária sustente ter atuado apenas como mandatária do locador, a discussão sobre sua efetiva responsabilidade pelos atos questionados demanda exame do conjunto probatório e se confunde, ao menos em parte, com o mérito da demanda. A preliminar, portanto, deve ser rejeitada, sem prejuízo de nova apreciação por ocasião da sentença, se necessário. Da gratuidade da justiçaNão há o que se falar em indeferimento ou revogação de gratuidade da justiça ao autor, eis que nem mesmo fora deferida tal benesse, consoante decisão de seq. 26.1. Do mérito. No mérito, a controvérsia ainda não está madura para julgamento antecipado. Há divergência relevante sobre a origem dos danos indicados na vistoria de saída, especialmente quanto a pintura, limpeza, marcenaria, hidráulica e substituição de componentes estéticos e eventual dano imputável ao locatário. O autor sustentou que os itens decorrem de desgaste natural de uso, envelhecimento de materiais e vícios preexistentes no imóvel. A ré alegou a exigibilidade das cobranças e a responsabilidade do locatário decorrente de mau uso ou falta de manutenção adequada. Esses pontos demandam delimitação probatória. A simples existência de vistoria não encerra, por si só, a discussão sobre a causa dos danos e sobre a responsabilidade pelo custo de reparo. É necessário verificar, à luz das provas já juntadas e da prova eventualmente produzida, se os itens decorrem de mau uso ou se relacionam ao desgaste ordinário e vício do imóvel. Nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil, fixo como pontos controvertidos:a) a extensão da responsabilidade do autor pelos reparos indicados na vistoria de saída; b) a origem dos vícios apontados, se anteriores a entrada do autor, decorrentes de desgaste natural de uso, envelhecimento de materiais, vícios preexistentes no imóvel ou mal uso e falta de manutenção; c) a validade da cobrança de aluguel e encargos condominiais posteriores a entrega das chaves; d) a regularidade da cobrança de Fundo de Conservação do Imóvel (FCI) e taxas. Como relevante questão de direito, o dano moral. Quanto ao ônus da prova, compete ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a inexigibilidade dos valores impugnados e a alegada vinculação dos danos a vícios preexistentes do imóvel. Compete à parte ré demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, inclusive a regularidade e a composição das cobranças, a imputação dos reparos ao locatário e o nexo entre eventual dano e a conduta do autor, nos termos do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Assim, devem às partes, no prazo de 15 dias, especificarem eventuais provas que pretendem produzir, de forma fundamentada, indicando sua pertinência e relevância para o deslinde da controvérsia, sob pena de indeferimento. Tendo interesse na produção de prova testemunhal, devem desde já, no mesmo prazo, indicar o rol de testemunhas, que não pode ser superior a 10 (dez), sendo 3 (três), no máximo, para a prova de cada fato (art. 357, § 6º).De igual modo, caso haja requerimento de prova pericial, os quesitos pertinentes à matéria objeto da perícia e a indicação de eventual assistente técnico devem ocorrer no mesmo prazo acima, com a indicação se o imóvel ainda se encontra em estado apto à constatação técnica dos danos discutidos, se houve reforma posterior, nova locação, reparos ou alteração relevante no bem. Dispositivo. Ante o exposto, determino a dilação probatória, nos termos da fundamentação. Diligências necessárias. Intimem-se. Londrina, data e hora de inserção no sistema. Bruno Régio Pegoraro Juiz de Direito f