0009086-06.2003.8.26.0223

Processo 0009086-06.2003.8.26.0223 (223.01.2003.009086) - Cumprimento de sentença - Despesas Condominiais - Condominio Edificio Pitangueiras Residence Service - Joao Tadeu Herrera - - Maria Angelica Trujillo Herrera e outro - PREFEITURA MUNICIPAL DE GUARUJÁ e outro - Georgios José Ilias Bernabé Alexandridis - Vistos. A alienação por iniciativa particular constitui modalidade expropriatória legalmente admitida quando não concretizada a adjudicação, incumbindo ao Juízo a fixação prévia de todas as condições do negócio, em especial o preço mínimo para a venda do bem, nos termos do artigo 880, caput e § 1º, do Código de Processo Civil. Todavia, a correta estipulação do parâmetro econômico pressupõe uma estimativa idônea, contemporânea e fidedigna da realidade de mercado, a fim de resguardar a higidez do procedimento expropriatório e assegurar o cumprimento da expressa vedação ao preço vil, positivada no artigo 891 do Código de Processo Civil. No caso sob exame, constata-se relevante e manifesta discrepância entre os valores de avaliação lançados nos autos e em demandas correlatas, haja vista que o imóvel foi estimado no valor atualizado de R$ 658.876,02 para a realização dos leilões anteriores neste feito, enquanto em outro processo o mesmo apartamento foi avaliado em patamar próximo a R$ 480.000,00. A essa divergência expressiva soma-se o considerável decurso de tempo desde a elaboração de tais laudos, cenário que impede a fixação imediata do preço mínimo pretendido pela parte exequente no montante de R$ 263.550,40, correspondente a 40% da avaliação pretérita. O artigo 873, incisos II e III, do Código de Processo Civil autoriza expressamente a realização de nova avaliação judicial quando se verificar alteração no valor do bem ou quando o juiz tiver fundada dúvida sobre a estimativa original. A coexistência de laudos judiciais amplamente divergentes e o lapso temporal transcorrido tornam imperiosa a realização de perícia técnica imparcial para apurar o valor real de mercado do imóvel e de suas vagas de garagem, em consonância com a regra do artigo 480 do Estatuto Processual. Nesse sentido, a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo pacificou que a disparidade significativa entre estimativas judiciais impõe a renovação da avaliação por perito: EMENTA: AVALIAÇÃO. DISPARIDADE. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. ART. 873, CPC. Nos termos do disposto no art. 873, do CPC: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso, a avaliação homologada pelo juízo destoa daquela feita pelo oficial de justiça, da estimativa do próprio devedor e daquela apresentada pelo credor. Em hipóteses como a presente, em que a diferença é gritante e a impugnação vem acompanhada de evidências de erro, prudente a realização de nova avaliação, para que nenhuma das partes seja prejudicada. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2222446-81.2020.8.26.0000; Relator (a): Melo Colombi; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barra Bonita - 1ª Vara; Data do Julgamento: 16/10/2020; Data de Registro: 16/10/2020) Em idêntica diretriz, o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assentou que a divergência técnica entre laudos judiciais gera fundada dúvida apta a determinar nova perícia avaliatória: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL PENHORADO. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM. DIVERGÊNCIA ENTRE LAUDOS JUDICIAIS. NOVA AVALIAÇÃO PERICIAL. ARTIGO 873, INCISO III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CUSTEIO DA NOVA PERÍCIA PELO AGRAVANTE. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ARTIGO 480 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que homologou avaliação pericial de imóvel penhorado nos autos de execução de título extrajudicial. Os agravantes sustentam que o valor atribuído ao bem é manifestamente inferior ao valor de mercado, requerendo a realização de nova avaliação com fundamento no artigo 873, inciso III, do Código de Processo Civil. II. Questões em discussão: (i) saber se a divergência entre o laudo pericial homologado pelo juízo de origem e outras avaliações judiciais relativas ao mesmo imóvel configura fundada dúvida apta a justificar a realização de nova avaliação, nos termos do artigo 873, inciso III, do Código de Processo Civil; (ii) saber se a convergência de dois laudos judiciais, um proveniente da Justiça Federal, que apurou o valor de R$ 2.000,00/m², e outro da própria Justiça Estadual, que avaliou a totalidade do imóvel em R$ 4.889.726,04, é suficiente para infirmar o laudo homologado, que adotou valores entre R$ 500,00/m² e R$ 900,00/m²; (iii) saber sobre quem deve recair o ônus pelo custeio da nova perícia e quais as consequências do eventual não recolhimento dos honorários periciais no prazo fixado pelo juízo de origem. III. Razões de decidir. Reconhece-se a fundada dúvida sobre o valor do bem penhorado, dado que dois laudos judiciais independentes, um da Justiça Federal, datado de 21 de fevereiro de 2022, e outro da 1ª Vara Cível de Araçatuba, processo nº 1004027-15.2020.8.26.0032, atribuíram ao mesmo imóvel valores por metro quadrado expressivamente superiores àqueles adotados pelo perito nomeado nos autos, configurando a hipótese prevista no artigo 873, inciso III, do Código de Processo Civil. Determina-se a realização de nova avaliação pericial por perito distinto, com duplo objeto: apuração do valor atual de mercado da fração ideal de 9,84% e da totalidade do imóvel, mediante vistoria in loco e metodologia técnica adequada, e análise comparativa fundamentada das divergências entre o novo laudo e os anteriores. Aplica-se analogicamente o artigo 480 do Código de Processo Civil, impondo-se aos agravantes o adiantamento dos honorários periciais provisórios, sob pena de prevalência do laudo já homologado para todos os fins da execução. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2010803-03.2026.8.26.0000; Relator (a): Sandra Galhardo Esteves; Órgão Julgador: 12ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/04/2026; Data de Registro: 28/04/2026) Ademais, o Colendo Superior Tribunal de Justiça reconhece a plena legitimidade da determinação judicial de nova avaliação diante do transcurso de lapso temporal relevante, com o escopo de coibir a caracterização de preço vil: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO EM VIRTUDE DO TRANSCURSO DE LAPSO TEMPORAL CONSIDERÁVEL. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PREQUESTIONAMENTO. DEVIDAMENTE VERIFICADO. 1. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental em face do nítido caráter infringente das razões recursais. Aplicação dos princípios da fungibilidade e da economia processual. 2. Inviável a imposição do óbice das Súmulas 282/STF e 211/STJ quando devidamente prequestionada a matéria objeto do recurso especial. 3. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil. 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - EDcl no Ag n. 1.365.203/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/6/2012, DJe de 2/8/2012.) Portanto, antes de se deliberar sobre os termos da alienação por iniciativa particular, mostra-se indispensável a realização de nova perícia avaliatória por perito nomeado pelo juízo, garantindo a justa expropriação do patrimônio. Ante o exposto: a) Determino a realização de nova avaliação pericial do apartamento e das respectivas vagas de garagem penhoradas nos autos, nos termos do artigo 873, incisos II e III, do Código de Processo Civil; b) Nomeio como perito judicial o profissional habilitado cadastrado no portal auxiliar da justiça, SR. EVANDRO HENRIQUE, o qual deverá ser regularmente intimado para estimar seus honorários e apresentar proposta de trabalho no prazo de 5 (cinco) dias; Fixo 30 (trinta) dias como prazo para apresentação do laudo pericial, contados a partir da sua intimação do depósito dos honorários. Prorrogação do prazo dependerá de expresso pedido do Expert e, por uma vez e pela metade do prazo originalmente fixado (artigo 476 do CPC/15). Anoto ao Expert a viabilidade processual de apresentação de quesitos complementares durante a diligência (artigo 469 do CPC/15), que deverão ser anexados aos autos, entretanto, com fundamento nos basilares princípios da nova legislação (artigos 8º do CPC/15). Deverá o Cartório dar ciência à parte contrária, conforme determinação do parágrafo único do artigo 469, por meio de ato ordinatório. É vedado ao Perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico objeto da perícia (artigo 473, §2º do CPC). Quando a perícia for inconclusiva ou deficiente, o juiz poderá reduzir a remuneração inicialmente arbitrada para o trabalho (artigo 465, §5º do CPC/15). Com o depósito, e comprovado nos autos a regularização da penhora dê-se início aos trabalhos, devendo o expert cientificar as partes do dia e hora da diligência (artigo 474 do CPC/15). O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 05 (cinco) dias (artigo 466, §2º do CPC/15). Com a entrega do laudo, expeça-se guia de levantamento em favor do Sr. Perito e intime-se as partes para manifestação, no prazo comum de 05 (cinco) dias, nos termos do artigo 872, § 2º do Código de Processo Civil. d) Fica assentado que eventual alienação futura observará estritamente a ordem de preferência fixada no título judicial transitado em julgado, com o recolhimento do preço mediante depósito integral nestes autos; e) A controvérsia relativa ao rateio de honorários advocatícios entre os patronos anteriores e os atuais constituídos será apreciada oportunamente, após a concretização da alienação e a disponibilização dos recursos financeiros. Intimem-se. - ADV: RAQUEL OLIVEIRA DA SILVA AMORIM (OAB 272189/SP), MICHAEL DE JESUS (OAB 275526/SP), ARLINDO MARCOS GUCHILO (OAB 79253/SP), WAGNER DOS SANTOS SOUZA (OAB 292874/SP), CASSIUS BAESSO FRANCO BARBOSA (OAB 296703/SP), LUIZ CARLOS DAMASCENO E SOUZA (OAB 46210/SP), GUILHERME HENRIQUE DE ABREU IMAKAWA (OAB 197737/SP), GEORGIOS JOSÉ ILIAS BERNABÉ ALEXANDRIDIS (OAB 197379/SP), RODRIGO MOREIRA LIMA (OAB 190535/SP), EDUARDO SPOLON (OAB 298541/SP), ANA PAULA SOARES MANSSINI (OAB 233071/SP), TARSILA MARSILI (OAB 326860/SP), ELISANDRA HIGINO DE MOURA (OAB 178694/SP), EUGENIO CICHOWICZ FILHO (OAB 174658/SP), JULIO FRANCISCO DOS REIS (OAB 153555/SP), CLAUDIO JOSE DIAS BATISTA (OAB 133153/SP), SIDNEI ARANHA (OAB 131568/SP)