0008703-58.2022.8.26.0224

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0008703-58.2022.8.26.0224/SP EXEQUENTE : VILMA GONZAGA DE LIMA ADVOGADO(A) : LARISSA GUEDES DE ANDRADE PINI (OAB SP417231) ADVOGADO(A) : SAULO CORREA PINI (OAB SP444697) EXECUTADO : IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA ADVOGADO(A) : EVANDRO GARCIA (OAB SP146317) ADVOGADO(A) : CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO (OAB SP153892) ADVOGADO(A) : ASDRUBAL SPINA FERTONANI (OAB SP035904) ADVOGADO(A) : LIDIA MARIA DE ARAUJO DA CUNHA BORGES (OAB SP104616) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de cumprimento de sentença promovido por VILMA GONZAGA DE LIMA em face de IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA. A exequente pretende a intimação da executada para o pagamento da quantia descrita na peça vestibular. No Evento 3, determinou-se a intimação da executada para pagamento do débito nos termos do art. 523 do CPC. No Evento 11, diante da ausência de pagamento voluntário, a exequente apresentou débito atualizado no valor de R$ 265.229,65 e requereu a realização de pesquisas patrimoniais. Nos Eventos 13 a 15, foram juntados os resultados das diligências realizadas. As pesquisas de ativos financeiros não localizaram valores suficientes, enquanto os veículos identificados apresentavam restrições. No Evento 20, Vilma requereu a penhora de 30% do faturamento líquido da executada. No Evento 22, o pedido foi deferido, com a nomeação de perito contábil para levantamento do faturamento líquido mensal e administração da constrição. A decisão lançada no Evento 27 rejeitou os embargos de declaração opostos pela executada no Evento 25 contra a decisão que havia deferido a penhora do faturamento. Posteriormente, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2237609-33.2022.8.26.0000, a 10ª Câmara de Direito Privado deu provimento ao recurso da executada para afastar, por ora, a penhora sobre o faturamento, até o esgotamento das demais medidas regulares de excussão patrimonial (Evento 48). No Evento 53, Vilma indicou à penhora bem imóvel pertencente à executada. Após a correção da indicação inicialmente realizada, esclareceu-se que a constrição pretendida recaía sobre o imóvel objeto da matrícula n. 102.386 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos, correspondente ao lote 8-B da quadra 162, localizado na Rua Waldemar Acosta, Parque Continental IV, Guarulhos, com área de 125 m². No Evento 61, foi deferida a penhora do imóvel e nomeada a engenheira civil Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares para proceder à avaliação. No Evento 67, foi lavrado o termo de penhora do imóvel matriculado sob nº 102.386 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos. A decisão lançada no Evento 85 afastou as alegações da executada quanto à inobservância da ordem de preferência, ao excesso de penhora e à impossibilidade de constrição em razão da indisponibilidade registrada sobre o bem. Por meio da decisão proferida no Evento 92, este juízo rejeitou os embargos de declaração opostos pela executada e aplicada multa de 2% sobre o valor atualizado do débito. No julgamento do Agravo de Instrumento nº 2328377-68.2023.8.26.0000, a 10ª Câmara de Direito Privado manteve a penhora do imóvel, reconhecendo que as pesquisas de ativos financeiros e de veículos haviam sido infrutíferas e que a indisponibilidade cautelar não impedia a excussão judicial. O recurso foi parcialmente provido apenas para afastar a multa aplicada em razão dos embargos de declaração. O acórdão transitou em julgado em 7 de março de 2024 (Evento 83). No Evento 117, os honorários periciais foram fixados em R$ 5.940,00, com determinação de reserva da verba e posterior início dos trabalhos. No Evento 154, a perita informou a designação da vistoria para o dia 15 de julho de 2025, no imóvel situado na Rua Waldemar Acosta, lote 8-B, quadra 162, Parque Continental, Guarulhos. No Evento 167, foi apresentado o laudo técnico. Em suas conclusões, a perita avaliou o bem em R$ 162.000,00 para agosto de 2025. No Evento 174, Vilma concordou com as conclusões da perita e requereu a homologação do valor apurado. No Evento 179, a Imobiliária impugnou o laudo, sustentando que o valor estimado não refletiria os preços praticados no mercado imobiliário. A executada apresentou anúncios de terrenos localizados no Parque Continental e alegou que as amostras adotadas pela perita seriam insuficientes ou representariam imóveis de menor valor. Requereu a complementação da prova pericial ou, subsidiariamente, a nomeação de novo perito. No Evento 202, a perita prestou esclarecimentos. Informou que os anúncios apresentados pela executada não puderam ser integralmente verificados, pois alguns links estavam indisponíveis, e que parte das referências não continha endereço ou dados capazes de permitir a localização exata dos imóveis. A perita esclareceu, ainda, que os imóveis indicados pela executada estavam, em sua maioria, distantes do bem avaliado, localizado especificamente no Parque Continental IV. Afirmou que os cinco elementos utilizados no laudo estavam situados no Parque Continental IV e refletiam de maneira mais adequada o mercado da região, razão pela qual ratificou integralmente a metodologia, os cálculos e o valor da avaliação. No Evento 208, Vilma concordou com os esclarecimentos periciais, reiterou a manifestação do Evento 174 e requereu a homologação da avaliação em R$ 162.000,00. No Evento 210, a Imobiliária reiterou a impugnação e apresentou novos anúncios imobiliários, relativos a terrenos localizados no Parque Continental e no Parque Continental II. A executada sustentou que os novos elementos demonstrariam a valorização imobiliária da região e requereu o afastamento do laudo ou a realização de nova avaliação. No Evento 218 Vilma reiterou o pedido de homologação do laudo. É o relatório. Decido. A impugnação apresentada pela executada não comporta acolhimento. Inicialmente, o laudo pericial identificou de forma precisa o imóvel objeto da avaliação, correspondente ao lote 8-B da quadra 162, localizado na Rua Waldemar Acosta, Parque Continental IV, Guarulhos, objeto da matrícula nº 102.386 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos. Além disso, a profissional realizou vistoria presencial, descreveu as características físicas do terreno, consignou sua área de 125 m² e constatou a inexistência de benfeitorias edificadas ou incorporadas. O trabalho apresentou a metodologia utilizada, os elementos comparativos considerados, os fatores de homogeneização e os cálculos que conduziram ao valor unitário de R$ 1.298,91 por metro quadrado e ao valor final arredondado de R$ 162.000,00 para agosto de 2025. Em seguida, intimada a se manifestar sobre a impugnação, a perita examinou os elementos apresentados pela executada e esclareceu que parte dos anúncios não estava mais disponível, enquanto outros não continham informações suficientes para permitir a exata localização dos imóveis. Também destacou que os terrenos utilizados pela executada como referência se situavam, em sua maioria, em pontos distantes do imóvel avaliando. De outro lado, os novos documentos apresentados no Evento 210 não demonstram erro material, aritmético ou metodológico no trabalho pericial. Com efeito, grande parte dos anúncios refere-se a terrenos situados no Parque Continental ou no Parque Continental II, com áreas entre 250 m² e 304 m², enquanto o imóvel penhorado possui 125 m² e está localizado especificamente no Parque Continental IV. Do mesmo modo, as informações gerais sobre valorização imobiliária no Município de Guarulhos não individualizam as características do terreno penhorado, sua localização específica, suas dimensões, sua topografia e a inexistência de benfeitorias. Por essa razão, não são suficientes para afastar as conclusões técnicas produzidas mediante vistoria e tratamento comparativo direcionado ao imóvel objeto da execução. Ademais, os valores constantes de anúncios particulares representam pretensões de venda e não comprovam, isoladamente, a realização de negócios pelos preços divulgados. Sua utilização como elemento comparativo exige a verificação da localização e das características específicas de cada bem, justamente para permitir a adequada homogeneização das amostras. No caso, a perita esclareceu que os cinco elementos adotados no laudo se situavam no Parque Continental IV e, por isso, apresentavam maior proximidade geográfica e melhor correspondência com o imóvel avaliando. A executada, embora discorde do resultado, não apresentou parecer técnico completo que identificasse erro nos cálculos, nos fatores aplicados ou na metodologia empregada. Portanto, a divergência quanto ao valor final, fundada predominantemente em anúncios de oferta relativos a imóveis de dimensões ou localizações diversas, não evidencia insuficiência do laudo e tampouco justifica a renovação da prova. Cumpre destacar que o laudo pericial foi produzido por profissional habilitada e de confiança do Juízo, contém fundamentação técnica suficiente e foi complementada por esclarecimentos específicos acerca das impugnações formuladas. Por conseguinte, não se verifica a necessidade de nova perícia, providência reservada às hipóteses em que a matéria não esteja suficientemente esclarecida, conforme dispõe o art. 480 do Código de Processo Civil. A mera discordância da parte com o resultado da avaliação não autoriza a repetição da prova. Ante o exposto REJEITO a impugnação apresentada pela executada nos Eventos 179 e 210 e HOMOLOGO o laudo pericial apresentado no Evento 167, complementado pelos esclarecimentos do Evento 202, e fixo o valor do imóvel matriculado sob nº 102.386 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos em R$ 162.000,00, para agosto de 2025. Intime-se a parte exequente para, no prazo de quinze dias, apresentar memória atualizada do débito e promover o regular andamento da execução, indicando objetivamente a providência expropriatória pretendida, no prazo de 15 dias. Cumpra-se. Int.