0008666-43.2025.8.26.0477

Processo 0008666-43.2025.8.26.0477 (processo principal 1007277-79.2020.8.26.0477) - Cumprimento Provisório de Sentença - Vícios de Construção - Condomínio Edifício Las Vegas - L.I. Litoral Empreendimentos Imobiliários Ltda. - Vistos, Por primeiro, considerando o trânsito em julgado do título executivo judicial, converto o presente cumprimento provisório para definitivo. Anote-se. Trata-se de cumprimento de sentença promovido pelo Condomínio Edifício Las Vegas em face de L.I. Litoral Empreendimentos Imobiliários Ltda., objetivando a efetivação de obrigação de fazer consistente na reparação de vícios construtivos estruturais identificados na área comum do condomínio, convertido de provisório para definitivo em virtude do trânsito em julgado do título executivo judicial. A executada apresentou impugnação ao cumprimento de sentença (fls. 2023/2032), alegando o cumprimento substancial de aproximadamente 98% das obrigações de fazer, com base em laudo de inspeção técnica elaborado por seu assistente técnico (fls. 2025). Sustentou a necessidade de delimitação do título executivo judicial para excluir os itens classificados pelo perito judicial como de origem funcional ou regular, bem como aqueles cuja execução se tornou inviável ou prejudicada (fls. 2026/2028). Impugnou, outrossim, a aplicação de multa cominatória e os pleitos de tutela de urgência e suspensão do habite-se formulados pelo exequente (fls. 2029/2030). Posteriormente, a executada peticionou às fls. 2167/2173, trazendo aos autos Laudo Técnico Complementar (fls. 2174/2183), no qual asseverou ter executado a integralidade dos serviços que restavam pendentes (cobertura, shaft hidráulico do 14º andar e impermeabilização das paredes de periferia do subsolo). Na oportunidade, arguiu preliminarmente a ausência de impugnação efetiva por parte do condomínio exequente e a decorrente preclusão consumativa, alegando que este se limitou a formular requerimentos de dilação de prazo e juntada de documentos, sem contrapor especificamente os reparos executados (fls. 2167/2169). Diante disso, requereu o acolhimento da impugnação e a consequente extinção do cumprimento de sentença pelo adimplemento integral, com fulcro no artigo 924, inciso II, do Código de Processo Civil (fls. 2172). O exequente, por sua vez, manifestou-se às fls. 2269/2273, refutando a alegação de cumprimento integral. Argumentou que as intervenções promovidas pela executada foram superficiais, ineficazes e desprovidas de comunicação formal prévia ou de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) emitida por profissional habilitado (fls. 2270). Sustentou a ocorrência de má-fé processual e requereu a aplicação da multa diária e a determinação de reinício das obras com base no laudo pericial oficial (fls. 2271/2272). Paralelamente, o exequente formulou pedido de tutela de urgência incidental às fls. 2188/2195, pleiteando autorização judicial para a execução imediata de obras emergenciais de reforma e recomposição da cobertura e do telhado da área comum, com recursos próprios, sob o compromisso de posterior ressarcimento pela executada. Apontou a existência de infiltrações ativas e goteiras recorrentes que atingem diretamente as unidades do 17º andar (unidades 171, 172, 173 e 174), gerando grave quadro de insalubridade e risco à saúde dos moradores (fls. 2189/2190). Às fls. 2282/2285, o exequente juntou documentos novos de caráter médico (fls. 2286/2291), noticiando que a moradora da unidade 174, pessoa idosa e portadora de linfoma não-Hodgkin difuso de grandes células B (fls. 2291), sofreu fratura na coluna lombar (fls. 2287) e encontra-se com severa limitação funcional, convivendo com goteiras ativas diretamente sobre seu leito (fls. 2189). Acostou, ainda, termo aditivo de ata de reunião condominial (fls. 2294/2297) que comprova a disponibilidade de recursos próprios do condomínio para o início imediato das obras emergenciais, pendente apenas de autorização judicial (fls. 2271/2272). É o necessário. DECIDO. 1. Da Alegação de Cumprimento da Obrigação de Fazer e da Necessidade de Prova Pericial de Constatação A executada sustenta que a obrigação de fazer imposta pelo título executivo judicial foi integralmente satisfeita, colacionando laudo técnico complementar elaborado por seu assistente técnico unilateral (fls. 2174/2183). Ocorre que o exequente contesta veementemente a eficácia e a regularidade técnica de tais intervenções, apresentando laudo técnico de avaliação elaborado por seu próprio engenheiro civil (fls. 2232/2267). O referido documento técnico aponta a persistência de graves falhas na impermeabilização das calhas, platibandas e do telhado, além de problemas estruturais severos, como a ausência de armaduras negativas na laje (fls. 2261/2262), o que propicia o surgimento de fissuras e a consequente passagem de água para as unidades inferiores (fls. 2263). Diante desse cenário de manifesta divergência técnica entre os laudos unilaterais apresentados pelas partes, mostra-se inviável acolher, de plano, a alegação de cumprimento integral ou substancial da obrigação de fazer para fins de extinção do feito. Tratando-se de obrigação complexa que envolve a higidez estrutural e a segurança de edifício residencial, a efetiva satisfação do preceito exige verificação técnica imparcial. Não prospera a alegação de preclusão consumativa ou de ausência de impugnação efetiva aos reparos. O condomínio exequente manifestou sua expressa e tempestiva discordância em relação aos serviços informados pela executada (fls. 2269/2273), instruindo sua resposta com laudo técnico detalhado que questiona a eficácia e a durabilidade das intervenções (fls. 2232/2267). Ademais, em sede de cumprimento de sentença de obrigações complexas como a que envolve a higidez e a estabilidade estrutural de um edifício residencial , a busca da verdade real e o contraditório devem prevalecer sobre formalismos que impeçam a constatação técnica segura acerca do efetivo cumprimento da tutela específica. Nesse contexto, o Código de Processo Civil confere ao magistrado ampla margem de atuação para determinar as medidas necessárias à obtenção do resultado prático equivalente ou à satisfação do direito do credor, conforme artigo 536 da legislação processual civil. Desse modo, a realização de uma perícia técnica de constatação por profissional de confiança deste Juízo é medida indispensável para dirimir a controvérsia fática, atestando quais serviços foram efetivamente executados pela construtora, se estes observaram as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e se foram suficientes para sanar os vícios descritos no título executivo judicial. No tocante ao custeio da prova técnica nesta fase processual, a responsabilidade pelo adiantamento integral dos honorários periciais recai sobre a executada. Embora o artigo 95 do Código de Processo Civil preveja o rateio quando a perícia é determinada de ofício na fase de conhecimento, esse regime não se aplica à fase de cumprimento de sentença. Conforme tese consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema Repetitivo 871, incumbe à parte devedora suportar os encargos financeiros decorrentes da atividade executiva necessária para atestar a efetiva satisfação da obrigação. 2. Da Tutela de Urgência Incidental e da Execução por Terceiro às Expensas do Devedor O pedido de tutela de urgência incidental formulado pelo condomínio exequente (fls. 2188/2195) deve ser analisado à luz dos requisitos cumulativos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso em exame, a probabilidade do direito encontra-se robustamente demonstrada pela sentença de mérito transitada em julgado, a qual reconheceu a responsabilidade da construtora executada pelos vícios de construção existentes do empreendimento. O laudo pericial oficial produzido na ação de produção antecipada de provas e os laudos técnicos unilaterais subsequentes confirmam a existência de falhas de impermeabilização e de execução na cobertura do edifício. O perigo de dano, por sua vez, revela-se grave, atual e de natureza humana extraordinária. Os relatórios fotográficos e as notificações extrajudiciais demonstram que as infiltrações ativas na laje de cobertura estão deteriorando de forma progressiva os tetos, paredes e acabamentos dos apartamentos situados no 17º andar (unidades 171, 172, 173 e 174) (fls. 2189/2190). O quadro de insalubridade é severo, expondo os moradores a umidade constante e mofo. A gravidade da situação atinge o seu ápice na unidade 174, habitada por pessoa idosa de 76 anos de idade, portadora de neoplasia maligna (linfoma não-Hodgkin difuso de grandes células B) (fls. 2291) e acometida de sequelas funcionais permanentes decorrentes de fratura na coluna lombar (fls. 2287). A existência de goteiras ativas diretamente sobre o leito da referida senhora (fls. 2189), que possui mobilidade reduzida e não pode ser remanejada do local, configura violação direta à sua dignidade, saúde e bem-estar, exigindo intervenção judicial imediata. Diante da ineficácia das medidas adotadas pela executada e da urgência extrema que o caso requer, não é razoável compelir o condomínio e os moradores a aguardarem o desfecho da instrução do cumprimento de sentença para a realização dos reparos na cobertura. O ordenamento jurídico autoriza que, em situações de urgência e mora do devedor, o próprio credor execute ou mande executar as obras necessárias às expensas do devedor, conforme estabelece o artigo 249, parágrafo único, do Código Civil. De igual modo, o artigo 817 do Código de Processo Civil prevê expressamente a possibilidade de satisfação da obrigação por terceiro à custa do executado, mediante autorização judicial. Com efeito, a concessão de autorização judicial para que o condomínio exequente realize as obras emergenciais na cobertura, utilizando-se de recursos próprios adiantados, apresenta-se como medida proporcional e adequada para fazer cessar o dano em curso, resguardando-se o direito de posterior ressarcimento em face da construtora devedora. O condomínio apresentou orçamentos de quatro empresas especializadas para a reforma do telhado e impermeabilização das calhas (fls. 2268). Em observância ao princípio da menor onerosidade da execução e da eficiência, a autorização deve recair sobre a proposta de menor valor, apresentada pela empresa Revvivare Construções e Reformas, no montante global de R$ 67.500,00 (sessenta e sete mil e quinhentos reais) (fls. 2268). Para garantir a segurança técnica e a preservação do estado das provas, a obra deverá ser integralmente acompanhada pelo assistente técnico do condomínio, Engenheiro Civil Hildebrando Pereira dos Santos Junior (fls. 2232), com a devida emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e elaboração de relatório fotográfico e videográfico minucioso ao final dos serviços, os quais subsidiarão a perícia de constatação judicial e a futura liquidação dos valores a serem ressarcidos pela executada. 3. Das Astreintes (Multa Cominatória) A executada insurge-se contra a aplicação da multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) requerida pelo exequente, sob o argumento de que não houve inércia e que ocorreu o cumprimento substancial da obrigação (fls. 2029/2030). A fixação de astreintes encontra amparo no artigo 537 do Código de Processo Civil, possuindo natureza estritamente coercitiva e inibitória, destinada a compelir o devedor ao adimplemento da obrigação específica. O cumprimento parcial ou a execução inadequada dos serviços não afasta a incidência da multa, uma vez que a obrigação de fazer deve ser adimplida de forma integral e tecnicamente escorreita para que se atinja o resultado prático equivalente. Contudo, considerando a divergência técnica instaurada acerca da extensão e eficácia das obras já realizadas pela construtora executada, a análise detalhada sobre a exigibilidade das astreintes, a definição de seu termo inicial, termo final e eventual necessidade de redução ou limitação de seu montante acumulado deve ser postergada para momento posterior à realização da perícia de constatação judicial. O juiz detém a faculdade de revisar o valor e a periodicidade da multa a qualquer tempo, inclusive de ofício, para adequá-la aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa. Ante o exposto: a) REJEITO, por ora, o pedido de extinção do cumprimento de sentença formulado pela executada às fls. 2167/2173, postergando a análise definitiva do alegado adimplemento integral da obrigação de fazer para momento posterior à vinda do laudo pericial de constatação; b) DEFIRO a tutela de urgência incidental postulada pelo exequente às fls. 2188/2195 para autorizar o Condomínio Edifício Las Vegas a executar, de forma imediata e emergencial, as obras de reforma e recomposição da cobertura, telhado e calhas da área comum do edifício, às expensas da executada L.I. Litoral Empreendimentos Imobiliários Ltda., nos termos do artigo 249, parágrafo único, do Código Civil e artigo 817 do Código de Processo Civil; c) DETERMINO que o exequente adote para a execução das obras a proposta de menor orçamento de fls. 2268 (Revvivare Construções e Reformas - R$ 67.500,00), devendo o condomínio adiantar os recursos financeiros necessários, ressalvado o seu direito de ressarcimento integral em face da executada após a devida comprovação e liquidação nos autos; d) DETERMINO que o exequente comprove nos autos, no prazo de 15 (quinze) dias após a contratação, a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) da obra, o cronograma detalhado de execução e, ao término dos serviços, apresente relatório fotográfico e videográfico minucioso, acompanhado das notas fiscais correspondentes; e) DETERMINO a realização de perícia técnica de constatação para aferir o atual estado das áreas comuns do edifício, a adequação e eficácia das obras já realizadas pela executada (descritas nas fls. 2023/2032 e fls. 2167/2184) e o impacto das obras emergenciais da cobertura, nomeando para o encargo o perito de confiança deste Juízo, engenheiro MARCIO MONACO FONTES (marcio@monacofontes.com.br) - nomeado na ação de produção antecipada de provas, que deverá ser intimado para apresentar proposta de honorários no prazo de 5 (cinco) dias, cujo adiantamento integral incumbirá à executada, nos termos do Tema Repetitivo 871 do Superior Tribunal de Justiça, afastado o rateio; f) INTIMEM-SE as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, apresentem seus quesitos e indiquem seus respectivos assistentes técnicos para acompanhamento dos trabalhos periciais; g) POSTERGO a análise da exigibilidade, do termo inicial, do termo final e de eventual redução ou limitação das astreintes para após a entrega do laudo pericial de constatação; Intime-se - ADV: ROBSON BIANCHI (OAB 488290/SP), LEANDRO NEUMAYR GOMES (OAB 251618/SP)