0008543-21.2024.8.16.0069

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CIANORTE 1ª VARA CÍVEL DE CIANORTE - PROJUDI Travessa Itororó, 300 - Fórum TJPR - Zona 01 - Cianorte/PR - CEP: 87.200-153 - Fone: (44) 3631-2626 - Celular: (44) 3631-2626 - E-mail: cia-1vj-e@tjpr.jus.br Processo: 0008543-21.2024.8.16.0069 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$282.837,76 Autor(s): FOREST HILL URNABISMOS SPE LTDA Réu(s): ANGÉLICA FRUGOLI FASCINA JEFFERSON FERNANDO FASCINA SENTENÇA Vistos e examinados os presentes autos. I — RELATÓRIO Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e retenção de parcelas pagas, ajuizada por FOREST HILL URBANISMO SPE LTDA. em face de JEFFERSON FERNANDO FASCINA e ANGÉLICA FRUGOLI FASCINA, todos qualificados nos autos. Narra a inicial (mov. 1.1) que, em 07 de outubro de 2020, as partes celebraram compromisso particular de venda e compra de lote situado na Quadra n.º 01, Data de Terras n.º 06, com área de 390,00 m², integrante do loteamento Residencial Forest Hill Residence & SPA Resort, nesta Comarca, pelo preço de R$ 282.837,76, do qual os adquirentes pagaram sinal de R$ 103.000,00 — efetivamente quitado em R$ 105.505,88, ante o atraso —, comprometendo-se ao pagamento do saldo em 96 (noventa e seis) parcelas mensais sucessivas, a partir de novembro de 2020 (cláusula 7.1). Sustenta a autora que os requeridos se tornaram inadimplentes a contar da parcela n.º 31, vencida em 05/03/2023, deixando ainda de adimplir a taxa condominial desde 10/06/2023 e o IPTU incidente sobre o imóvel. Aduz que, frustradas as tentativas de composição e a notificação extrajudicial dirigida ao endereço contratual (mov. 1.8), persistiu a mora, a justificar a resolução do pacto, a reintegração na posse do bem e as consequências do inadimplemento. Reconhecendo a incidência da Lei n.º 13.786/2018 e a impossibilidade de cumulação de arras com cláusula penal, optou expressamente por reter apenas o sinal (arras), no montante de R$ 105.505,88, deduzindo ainda as cotas condominiais e os impostos do período da posse, a serem apurados em liquidação, sem dedução da comissão de corretagem. Afirmou que a quantia paga, sem atualização, alcança R$ 166.347,30. Pugnou (mov. 1.1): a) pela declaração de rescisão por inadimplemento; b) pela reintegração na posse; c) pela restituição aos réus do que pagaram, corrigido desde cada desembolso, em parcela única após 180 dias do trânsito em julgado, com as deduções referidas, apuradas em liquidação; e d) pela fixação do termo inicial dos juros de mora da restituição na data do trânsito em julgado. Atribuiu à causa o valor de R$ 282.837,76. Recebida a inicial, determinaram-se a designação de audiência de conciliação (art. 334 do CPC) e a citação dos requeridos (mov. 18.1). Após sucessivas vicissitudes na localização e citação dos réus, sobrevieram as decisões de mov. 61.1 e mov. 92.1, ocasião em que se indeferiu o suprimento da citação por meios alternativos, deferiu-se a citação por aplicativo de mensagens e anotou-se a penhora no rosto dos autos em favor do terceiro CELEIRO PRODUTOS AGROPECUÁRIO LTDA. Opostos embargos de declaração pela autora (mov. 102.1), os requeridos compareceram espontaneamente aos autos, habilitando seus procuradores (mov. 103.1). Em contestação (mov. 125.1), os réus, sem negar a relação contratual ou o inadimplemento, sustentaram, em síntese: a) ausência de constituição válida em mora, porquanto não recebida a notificação extrajudicial, daí pretendendo a extinção do feito ou a improcedência; b) incidência do Código de Defesa do Consumidor, com interpretação mais favorável ao consumidor; c) adimplemento substancial do contrato, ao argumento de já haverem quitado cerca de 58% do preço, a impor a manutenção do vínculo, com prazo para purga da mora; e d) subsidiariamente, na hipótese de rescisão, a redução da retenção, o afastamento de taxa de fruição, a incidência dos juros de mora desde a citação e prazo para desocupação. Sobreveio impugnação à contestação (mov. 129.1), na qual a autora reafirmou a mora ex re (art. 397 do CC) e o caráter incontroverso do inadimplemento (art. 341 do CPC), refutou o adimplemento substancial, defendeu a legitimidade da resolução (art. 475 do CC) e da retenção das arras (arts. 417 a 420 do CC), além de reiterar a responsabilidade dos réus pelos encargos do imóvel até a efetiva reintegração. Intimadas as partes a especificar provas (mov. 130.1), a autora manifestou desinteresse na conciliação e requereu o julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, do CPC), por reputar a controvérsia eminentemente documental e de direito (mov. 135.1). É o relatório. Decido. II — FUNDAMENTAÇÃO Do julgamento antecipado Registre-se, de saída, que não é cabível agravo de instrumento contra decisão que indefere a produção das outras provas, inclusive não sendo hipótese de aplicar o princípio da taxatividade mitigada do rol do art. 1.015 do CPC. A propósito, o STJ: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA. NÃO CABIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. SÚMULAS 83 E 7 DO STJ. 1. Não cabe agravo de instrumento contra decisão que indefere pedido de produção de provas consideradas inúteis ou protelatórias. Precedente. 2. Alterar o entendimento das instâncias ordinárias, no caso em apreço, demandaria reexame de matéria fática-probatória, inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1854565 PR 2021/0071168-1, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2022) No mesmo trilho, o TJPR: AGRAVO INTERNO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO. INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL. HIPÓTESE NÃO ELENCADA NO ART. 1.015 DO CPC. NÃO APLICAÇÃO DA TAXATIVIDADE MITIGADA. 1. O indeferimento de prova oral que não se insere dentre as hipóteses de cabimento do agravo de instrumento (art. 1.015 do CPC). 2. Consoante entendimento do STJ, o rol do art. 1.015 do CPC somente pode ser mitigado em casos excepcionais, quando verificada urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão em recurso de apelação, o que não ocorre caso dos autos. 3. Decisão mantida. 6. Recurso conhecido e não provido. (TJ-PR 0102050-83.2023.8.16.0000 Ibaiti, Relator.: Fabio Marcondes Leite, Data de Julgamento: 09/04/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/04/2024) Com isso, é contraproducente o indeferimento das provas e prévio anúncio de julgamento antecipado, eis que a questão pode e deve ser ventilada pela parte discordante como preliminar de apelação por cerceamento de defesa. Em outras palavras, deve o julgador realmente julgar de forma antecipada o processo nas hipóteses em que verificar a desnecessidade de produção de outras provas e não proferir decisão interlocutória sobre a pertinência dos pedidos de prova, medida que prestigia a celeridade e economia processual, até mesmo porque como ela não é passível de agravo de instrumento nenhum efeito prático é obtido com a sua prolação, que permanecerá até deliberação do segundo grau a respeito de eventual apelo interposto pela parte vencida na lide e que tenha interesse na reforma ou anulação da sentença de mérito. Fixadas essas premissas, observo que na forma do art. 370 do Código de Processo Civil: caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, sendo que indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. Ainda, o art. 443, II, do Código de Processo Civil é claro ao expor que o juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos que só por documento ou por exame pericial puderem ser provados. A solução da controvérsia dos autos não demanda elastério probatório, sobretudo porque as alegações das partes não podem ser comprovadas pela prova oral postulada pela parte, que deve ser indeferida. A prova documental, por sua vez, deve, como regra, instruir a petição inicial e a contestação, mas nada impede a juntada posterior de novos documentos, para fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos, bem como daqueles formados após as peças já mencionadas e dos que vieram a ser conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente (arts. 434 e 435, ambos do CPC). Logo, no caso dos autos é o caso de julgamento antecipado. Da resolução do contrato por inadimplemento O contrato faz lei entre as partes e deve ser cumprido segundo a boa-fé objetiva, respondendo o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa (arts. 389, 394 e 422 do Código Civil). Em obrigação positiva, líquida e a termo certo, o inadimplemento da prestação no seu vencimento constitui de pleno direito em mora o devedor — mora ex re —, dispensando-se interpelação (art. 397, caput, do CC). De seu turno, o art. 475 do CC confere à parte lesada pela inexecução o direito de pleitear a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, em qualquer caso com perdas e danos. No caso, o inadimplemento é incontroverso. Os requeridos, em sua defesa (mov. 125.1), não negaram a celebração do contrato nem a falta de pagamento das parcelas a partir da de n.º 31, vencida em 05/03/2023, limitando-se a opor teses jurídicas voltadas a afastar a resolução — circunstância que atrai a presunção de veracidade decorrente da ausência de impugnação específica (art. 341 do CPC). Tratando-se de prestações mensais a termo certo, a mora operou-se ex re, independentemente de qualquer interpelação, restando superada a alegação de ausência de constituição válida em mora. De todo modo, consta dos autos que a autora promoveu a notificação extrajudicial dirigida ao endereço contratual (mov. 1.8), tendo a frustração da entrega decorrido da própria conduta dos devedores, a quem incumbia manter atualizados os dados cadastrais. Tampouco socorre os réus a teoria do adimplemento substancial (substantial performance). O instituto, fundado na boa-fé objetiva e na função social do contrato, obsta a resolução quando o inadimplemento for de escassa importância na economia do ajuste, de modo que o desfazimento se revele desproporcional ao interesse do credor. Sua aferição, contudo, não se resume a critério aritmético. Em precedente firmado justamente em promessa de compra e venda de terreno, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (REsp n.º 1.236.960/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 19/11/2019) assentou que a aplicação da teoria reclama exame qualitativo, e não apenas quantitativo, sintetizado na ementa nos seguintes termos: 5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo. 6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor [...]; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução. No voto condutor, ponderou-se que, embora o percentual inadimplido não fosse desprezível, militavam em favor da preservação do contrato circunstâncias particulares daquele caso — o expressivo grau de quitação (cerca de 87% do preço), o esforço de terceiros em quitar a dívida e, sobretudo, a repercussão da resolução sobre “adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boa-fé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno”. Acentuou-se, ainda, ser “inconcebível ao apelante utilizar do inadimplemento parcial e de importância reduzida na economia do contrato para resolver o negócio”, em ofensa ao princípio da conservação dos contratos. Cotejados tais parâmetros com os autos, a tese não vinga sob nenhum deles. No plano quantitativo, os próprios requeridos afirmam haver quitado cerca de 58% do preço (R$ 166.347,30 de R$ 282.837,76), percentual que, longe de tangenciar a integralidade — e bem distante dos 87% do precedente —, deixa descoberta parcela expressiva da dívida. No plano qualitativo, o inadimplemento teve início já na 31ª de 96 prestações, em fase inicial-intermediária da execução continuada, sem que os devedores demonstrassem qualquer esforço ou diligência de purga da mora, a ele se agregando o descumprimento de obrigações acessórias relevantes (IPTU e cotas condominiais). Não há, ademais, terceiros de boa-fé cuja situação reclamasse preservação, tampouco recusa do credor em receber, circunstâncias que foram decisivas no precedente e que aqui inexistem. Inadimplemento dessa magnitude, contínuo e prolongado, não ostenta a escassa importância que autorizaria a manutenção do vínculo, sendo plenamente compatível com a resolução. Configurados, pois, o inadimplemento culposo e relevante dos adquirentes e a inexistência de causa que o justifique, impõe-se a resolução do compromisso de compra e venda, com fundamento no art. 475 do Código Civil. Da reintegração de posse A reintegração de posse é consequência jurídica natural da resolução do compromisso. Enquanto vigente o ajuste, a posse exercida pelos adquirentes encontrava título legítimo; resolvido o contrato por culpa sua, cessa o fundamento da posse, que se converte em precária e injusta, autorizando a tutela possessória em favor de quem detém o direito de reaver o bem (arts. 1.196, 1.197 e 1.210 do Código Civil). Desconstituído o vínculo obrigacional, não subsiste título a legitimar a permanência dos réus no imóvel, devendo a autora ser reintegrada na respectiva posse, concedido aos requeridos prazo razoável para a desocupação voluntária. Da restituição dos valores pagos e dos limites da retenção Resolvido o contrato por culpa do adquirente, exsurge o dever de a vendedora restituir as quantias recebidas, sob pena de enriquecimento sem causa, admitidas as deduções legalmente previstas. O ponto exige especial atenção porque o empreendimento configura parcelamento do solo urbano (loteamento), submetido à Lei n.º 6.766/1979, e o contrato foi celebrado em 07/10/2020, já sob a vigência da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato). Incide, portanto, como norma especial, o art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979, cujo inciso II limita o desconto a título de cláusula penal, despesas administrativas e arras ou sinal a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. A matéria, contudo, comporta divergência atual no Superior Tribunal de Justiça quanto à medida em que o Código de Defesa do Consumidor incide sobre a restituição regida pela Lei do Distrato, divergência que reclama tomada de posição fundamentada deste Juízo. De um lado, a Terceira Turma, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, perfilha a tese de que o Código de Defesa do Consumidor prevalece em hipótese de conflito, de modo que a soma dos descontos do art. 32-A não pode ultrapassar o teto de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo consumidor. É o que se colhe da ementa do REsp n.º 2.106.548/SP (Terceira Turma, j. 03/09/2025): CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. [...] PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. [...] LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. [...] Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, [...] enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. Sustenta aquela Turma que, conquanto os descontos do art. 32-A devam ser observados como regra geral, a perda substancial das quantias pagas é abusiva à luz dos arts. 51, IV, e 53 do CDC, razão pela qual o percentual de retenção, de natureza indenizatória e cominatória, deve respeitar o limite de 25% dos valores pagos. É argumento robusto, ancorado no assento constitucional da defesa do consumidor (art. 5.º, XXXII, da CF) e em precedente da Segunda Seção firmado para contratos anteriores à Lei do Distrato (REsp n.º 1.723.519/SP). De outro lado, a Quarta Turma, sob a relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, sustenta a prevalência da norma especial, aplicando o art. 32-A em seus próprios termos — 10% sobre o valor atualizado do contrato —, por inexistir, no ponto, inconstitucionalidade ou ofensa ao Código de Defesa do Consumidor. Confira-se a ementa do REsp n.º 2.104.086/SP (Quarta Turma, j. 07/10/2025): RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. [...] CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA [...]. 1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. No voto condutor, a Ministra Gallotti assenta que o afastamento da norma especial por órgão fracionário, sem declaração de inconstitucionalidade, esbarra na Súmula Vinculante 10/STF, e que, de todo modo, não há ofensa ao art. 53 do CDC, “seja porque se cuida de lei especial para loteamentos, posterior à vigência do referido Código, seja porque não haveria mesmo ofensa ao CDC”, uma vez que o dispositivo não prevê a perda total das prestações pagas, mas tão somente desconto percentual previamente delimitado pelo legislador. Postas as duas correntes, este Juízo adota a orientação da Quarta Turma, por reputá-la mais consentânea com a coerência sistemática do ordenamento, à luz de precedente qualificado da Segunda Seção que, a rigor, projeta-se sobre toda a controvérsia: o Tema 1.095/STJ. No julgamento do REsp n.º 1.891.498/SP (Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 26/10/2022), submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O fundamento do precedente — e é o que aqui releva — repousa em critério de solução de antinomias que transcende o caso da alienação fiduciária. Asseverou o relator que o procedimento da lei especial “não colide com os princípios trazidos no art. 53 do CDC, porquanto, além de se tratar de Lei posterior e específica na regulamentação da matéria”, contém mecanismo próprio de tutela contra o enriquecimento indevido. Vale dizer: lei posterior e específica, que regula exaustivamente a matéria, afasta a incidência da lei geral, ainda que se trate de relação de consumo. Importa sublinhar que essa prevalência não significa atropelo ou supressão da tutela consumerista, mas sua realização por instrumento próprio. Ainda no Tema 1.095, o relator demonstrou haver “convergência entre o disposto no artigo 53 do CDC e os ditames da Lei nº 9.514/97”, pois ambos os normativos buscam evitar o enriquecimento indevido do credor — o que se dá, na lei especial, por mecanismo de acertamento de contas que assegura a devolução do que sobejar. Assentou o voto condutor: Esse procedimento especial não colide com os princípios trazidos no art. 53 do CDC, porquanto, além de se tratar de Lei posterior e específica na regulamentação da matéria, o § 4º, do art. 27, da Lei nº 9.514/97, expressamente prevê [...] a transferência ao devedor dos valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder (sobejar) o montante da dívida, não havendo se falar, portanto, em perda de todas as prestações adimplidas em favor do credor fiduciário. A propósito, o precedente acolheu a lição de Cândido Rangel Dinamarco, para quem a interpretação do Código de Defesa do Consumidor diante das leis especiais reclama um “diálogo entre fontes”, de modo que, sendo a lei especial “não incompatível” com o Código, aplica-se “o critério específico de acertamento regulamentado” pela norma setorial, e não o critério genérico do art. 53 do CDC. A mesma estrutura se reproduz no art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979: o desconto é percentual previamente delimitado pelo legislador, e não perda total das prestações, de sorte que não há colisão com o núcleo protetivo do art. 53 do CDC, mas concretização dele por via própria. Mais significativo ainda, para dirimir a presente divergência, é que a própria Ministra Nancy Andrighi — hoje à frente da corrente que prestigia o CDC — subscreveu, naquele repetitivo, a prevalência da norma especial. Em seu voto-vogal, consignou que a antinomia “é meramente aparente, sendo passível de solução mediante a aplicação dos critérios cronológico e da especialidade”, concluindo, textualmente, que “o art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, por se tratar de norma especial, prevalece sobre o art. 53 do CDC”. E, no que é decisivo para o caso dos autos, registrou que a própria Lei n.º 13.786/2018 foi editada “com o propósito de assegurar a aplicação da lei especial”. Daí se extrai que a controvérsia atual não versa sobre se a norma especial pode prevalecer sobre o Código de Defesa do Consumidor — disso não diverge sequer a corrente consumerista —, mas tão somente sobre o grau de exaustividade da disciplina do art. 32-A. E, nesse ponto, a Lei do Distrato não deixa lacuna: ela elenca, de forma minuciosa e taxativa, todas as verbas passíveis de retenção (incisos I a V), fixando para a cláusula penal limite objetivo e numérico — 10% do valor atualizado do contrato. Não há vácuo regulatório que autorize o recurso ao critério genérico do art. 53 do CDC. A coerência sistemática impõe, pois, tratamento isonômico entre microssistemas imobiliários estruturalmente análogos. Se a Lei n.º 9.514/1997, posterior e específica, afasta o CDC na resolução do contrato com alienação fiduciária (Tema 1.095), igual sorte há de seguir o art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979, também posterior ao Código e específico quanto ao loteamento. Foi precisamente esse o raciocínio articulado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em voto vencido no REsp n.º 2.106.548/SP, ao invocar o Tema 1.095 e o brocardo lex specialis derogat legi generali (art. 2.º, § 1.º, da LINDB) para sustentar que “não devem ser afastadas as regras especiais para o desfazimento do contrato insculpidas na Lei 13.786/2018 sob pena de sua ineficácia quase que completa, ainda que se trate de relação de consumo”. Acresce que a leitura consumerista, ao substituir o teto legal de 10% do valor do contrato por outro de 25% dos valores pagos, importa, na prática, negar vigência ao art. 32-A, II, sem a correspondente declaração de inconstitucionalidade — providência que, em órgão fracionário, esbarraria na cláusula de reserva de plenário (art. 97 da CF e Súmula Vinculante 10/STF), conforme advertiu a Ministra Gallotti. Cuida-se, ademais, de opção legislativa que, a pretexto de compatibilização, não pode ser simplesmente suplantada pelo julgador, sob pena de ofensa à separação dos poderes. Não se desconhece a objeção, central na corrente consumerista, de que o art. 32-A padeceria de falha de técnica legislativa: enquanto o caput manda descontar “dos valores pagos”, o inciso II baliza a cláusula penal em percentual “do valor atualizado do contrato” — bases de cálculo distintas que, em tese, permitiriam desconto superior ao próprio valor pago. A crítica, embora engenhosa, não autoriza a conclusão que dela se pretende extrair, por três razões. Primeiro, porque a alegada imperfeição redacional não torna o dispositivo ambíguo: o texto é unívoco ao fixar o teto em 10% do valor atualizado do contrato, e onde o legislador foi claro não cabe ao intérprete substituir a base de cálculo eleita, sob pena de legislar. Tanto é assim que a própria Ministra Nancy Andrighi, no REsp n.º 2.106.548/SP, após apontar a deficiência, reconhece que, “apesar de não haver justificativa razoável para a adoção de um limite de retenção dos valores pagos baseado em percentual do valor total do contrato (em vez da própria quantia paga), essa foi a redação final do inciso II do art. 32-A [...] e deve ser observado como regra geral”. Vale dizer: a literalidade do dispositivo não é controvertida sequer pela corrente que dele diverge. Segundo, porque o paradoxo apontado — o desconto consumir o valor pago — é meramente hipotético e pressupõe adquirente que tenha pago muito pouco do preço, situação que conduziria ao “perdimento” vedado pelo art. 53 do CDC. Não é o caso dos autos, como adiante se verá: os requeridos pagaram quase 59% do preço, de modo que a retenção de 10% do contrato representa fração modesta do que desembolsaram, sem qualquer aniquilação das quantias pagas. O gatilho da abusividade, que pressupõe perda substancial, simplesmente não é acionado na espécie. Terceiro, porque a assimetria entre o loteamento (art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979) e a incorporação (art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964, que atrela a pena à “quantia paga”) não traduz necessariamente erro, mas pode refletir opção legislativa consciente, atenta às peculiaridades de cada microssistema. Como acentuou a Ministra Gallotti, no loteamento as relações jurídicas não podem ser analisadas isoladamente, mas como espécie de “contrato comunitário” — na lição de Judith Martins Costa —, em que o equilíbrio econômico do empreendimento depende do conjunto dos adquirentes. Daí a conclusão, igualmente da relatora, de que se cuida de “opção legislativa que deve ser respeitada, sob pena de ofensa ao princípio da separação dos poderes”. Atribuir ao legislador escolha deliberada, e não lapso a ser corrigido pelo juiz, é a postura que melhor se concilia com a deferência devida ao produto da deliberação parlamentar. Fixada a premissa — prevalência do art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 —, resolve-se o caso concreto. A retenção a título de cláusula penal, despesas administrativas e arras ou sinal limita-se a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato (art. 32-A, II). Sobre o preço de R$ 282.837,76, o teto perfaz R$ 28.283,78. Daí decorre o desacerto da pretensão autoral de reter, a título de arras, a integralidade de R$ 105.505,88. É que, no regime especial do loteamento, o legislador deliberadamente reuniu cláusula penal, despesas administrativas e arras ou sinal sob um único teto — 10% do valor atualizado do contrato —, afastando, para essa modalidade contratual, a lógica geral dos arts. 417 a 420 do Código Civil, que regem o instituto das arras no direito comum e não a disciplina específica da Lei do Distrato. A retenção pretendida corresponde a aproximadamente 37% do valor do contrato e a mais de 60% do quanto pago, em frontal descompasso com o limite legal, não encontrando amparo nem na corrente da Quarta Turma (que a confina a 10% do contrato), nem na corrente da Terceira Turma (que a confina a 25% dos valores pagos). Trata-se, pois, de pretensão que não se sustenta sob nenhuma das interpretações em disputa no Superior Tribunal de Justiça. Limita-se, por conseguinte, a retenção a 10% do valor atualizado do contrato (art. 32-A, II, da Lei n.º 6.766/1979), nela compreendidos a cláusula penal, as despesas administrativas e o sinal. São igualmente dedutíveis, porque expressamente autorizados, os débitos de IPTU e de cotas condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período da posse dos requeridos (art. 32-A, IV) — encargos que, ademais, ostentam natureza propter rem e competiam a quem detinha a posse no período —, assim como os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso (art. 32-A, III), montantes a serem apurados em liquidação. Não se deduzirá a comissão de corretagem, ante a renúncia manifestada pela própria autora. A correção monetária das parcelas a restituir incidirá desde cada desembolso, pelo índice contratualmente eleito, por se destinar à mera recomposição do poder aquisitivo da moeda. Os juros de mora, por sua vez, fluirão a partir do trânsito em julgado desta sentença, na linha do Tema 1.002/STJ, pois somente com a resolução do contrato nasce, para a vendedora, o dever de restituir, inexistindo mora anterior que os justifique. Rejeita-se, no ponto, a pretensão dos réus de cômputo dos juros desde a citação. No que toca à forma da restituição, embora a autora haja proposto o pagamento em parcela única apenas após 180 (cento e oitenta) dias do trânsito em julgado, a postergação não se sustenta diante da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que, em relação de consumo, impõe a imediata restituição das parcelas pagas — parcialmente, quando o desfazimento se dá por culpa do comprador. Determina-se, pois, a restituição em parcela única, exigível a partir do trânsito em julgado, observadas as deduções acima e apurado o saldo em liquidação. Registra-se, por fim, que o crédito eventualmente apurado em favor dos requeridos sujeita-se à penhora no rosto dos autos anotada em favor de CELEIRO PRODUTOS AGROPECUÁRIO LTDA (mov. 61.1), a ser observada por ocasião do efetivo pagamento. Da sucumbência A autora obteve êxito nos pedidos de resolução do contrato e reintegração de posse, mas decaiu de parcela expressiva de sua pretensão econômica, relativa ao quantum da retenção. Os requeridos, a seu turno, sucumbiram nas teses de ausência de mora, de adimplemento substancial e de manutenção do contrato, logrando êxito apenas na limitação da retenção. Configurada a sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais serão proporcionalmente distribuídas e os honorários reciprocamente suportados, na proporção de 60% (sessenta por cento) a cargo dos requeridos e 40% (quarenta por cento) a cargo da autora, vedada a compensação (art. 86, caput, e art. 85, §§ 2.º e 14, do CPC). Os honorários advocatícios devidos a cada parte ficam fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a proporção supra. III — DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e, com resolução do mérito (art. 487, I, do Código de Processo Civil), DECIDO: a) DECLARAR resolvido, por inadimplemento culposo dos requeridos, o compromisso particular de venda e compra do lote situado na Quadra n.º 01, Data de Terras n.º 06, do loteamento Residencial Forest Hill Residence & SPA Resort, celebrado em 07/10/2020 (art. 475 do CC); b) REINTEGRAR a autora na posse do imóvel, concedido aos requeridos o prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado, para desocupação voluntária, sob pena de expedição de mandado de reintegração; c) CONDENAR a autora a RESTITUIR aos requeridos as quantias por estes pagas, monetariamente corrigidas desde cada desembolso pelo índice contratualmente estabelecido e acrescidas de juros de mora a partir do trânsito em julgado, em PARCELA ÚNICA, autorizadas as seguintes deduções: (i) a título de cláusula penal, despesas administrativas e sinal (arras), o limite máximo de 10% do valor atualizado do contrato (art. 32-A, II, da Lei n.º 6.766/1979); (ii) os débitos de IPTU e de cotas condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período da posse dos requeridos (art. 32-A, IV); e (iii) os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso (art. 32-A, III); ficando o crédito apurado em favor dos requeridos sujeito à penhora no rosto dos autos anotada em favor de CELEIRO PRODUTOS AGROPECUÁRIO LTDA (mov. 61.1); d) Custas e despesas processuais distribuídas e honorários advocatícios reciprocamente suportados na proporção de 60% pelos requeridos e 40% pela autora, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, vedada a compensação (art. 86 e art. 85, §§ 2.º e 14, do CPC). Transitada em julgado e nada sendo requerido em 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos com baixa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cianorte, 26 de maio de 2026. (assinatura eletrônica) MATHEUS PEREIRA FRANCO JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO