0008191-11.2021.8.19.0061

Cuida-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por CARLOS EDUARDO CARVALHO DE OLIVEIRA em face de B P W L INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ambas as partes qualificadas nos autos. Narra a parte autora que, em 14/04/2013, firmou contrato de promessa de compra e venda com obrigação de entrega de futura unidade imobiliária referente à sala 208 do Edifício Atrium, situado na Avenida Feliciano Sodré, n. 330, Teresópolis/RJ, pelo valor ajustado de R$ 224.000,00. Sustenta que as prestações aumentaram de forma desproporcional, atingindo um incremento de 65,27% em curto período, o que imputa à aplicação do índice IGP-M e à capitalização de juros (anatocismo) pela ré. Com base em parecer técnico contábil colacionado aos autos, o autor defende que tal majoração do índice de correção monetária constitui fato imprevisível, gerando desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva e que, caso fosse aplicado o INPC, o débito estaria integralmente quitado, remanescendo saldo credor em favor do autor no importe de R$ 15.082,84. Nesse contexto, pugna pela revisão das cláusulas contratuais com a consignação, em juízo, das parcelas vincendas, a declaração de quitação do financiamento, a repetição do indébito em dobro, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais em R$15.000,00 (quinze mil reais) e a autorização para o depósito judicial das parcelas vincendas (id. 3). O requerimento de consignação das parcelas vincendas em juízo foi deferido (id. 91). Em contestação (id. 138), a ré suscitou preliminar de litisconsórcio ativo necessário em relação à cônjuge do autor. No mérito, impugnou o valor do negócio jurídico, que seria de R$ 337.351,19. Defendeu a legalidade da aplicação do IGP-M como índice de correção, argumentando que tal estipulação foi livremente aceita pelo autor. Ademais, rechaçou a tese de onerosidade excessiva, assinalando que o aumento de 65,27% ocorreu ao longo de cinco anos, período que descaracteriza a alegada imprevisibilidade. O autor apresentou réplica (id. 194). O pedido de produção de prova pericial contábil (ids. 223 e 229) foi indeferido (id. 235), ocasião em que foi rejeitada a preliminar de litisconsórcio ativo necessário e fixado como ponto controvertido a existência ou não de cláusulas abusivas, que dizem respeito a atualização das parcelas do contrato, que segundo os argumentos da parte autora, aumentaram em demasia, segundo a conclusão de laudo técnico que acompanha a inicial. No id. 263, a ré informou o inadimplemento das parcelas pelo autor, alegando que o débito não tem sido consignado em juízo como ele próprio havia requerido. Em seguida, o autor reiterou a existência de saldo credor, sob a perspectiva de aplicação do INPC e expurgados os juros sobre juros, e salientou que, em razões de dificuldade financeira, viu-se obrigado a suspender os depósitos judiciais realizados de forma voluntária (id. 270). Os autos foram remetidos ao Grupo de Sentença. Vieram-me conclusos. É o relatório. Passo a decidir. O processo encontra-se em ordem. Fazem-se presentes os pressupostos de existência e validade, assim como as condições da ação (art. 17 do Código de Processo Civil). Não há questões preliminares ou prejudiciais pendentes de análise. Impõe-se o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a prova documental carreada aos autos é suficiente para o exame da controvérsia, como destacado por ocasião do saneamento do feito. Tal providência atende ao princípio da duração razoável do processo, previsto no art. 5º, LXXVIII, CF/88, e nos artigos 4º e 6º do CPC. A relação mantida entre as partes é inequivocamente de consumo, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A incorporadora atua na qualidade de fornecedora de produtos e serviços, ao passo que o adquirente figura como destinatário final, nos moldes dos artigos 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990. A controvérsia reside em definir se houve desequilíbrio econômico-financeiro extraordinário no contrato em razão da variação do índice IGP-M e da sistemática de cobrança de juros adotada pela ré. O autor, com base em parecer técnico contábil (id. 46), sustenta a onerosidade excessiva da avença em razão da aplicação do IGP-M como índice de correção monetária após a entrega das chaves. Segundo o expert, referido índice é excessivamente sensível a fatores macroeconômicos, como a cotação do dólar e instabilidades políticas, o que o tornaria incapaz de refletir a inflação real. Alega o autor, ainda, que, à época da pactuação, o IGP-M apresentava estabilidade, mantendo-se na média de 8,5%, cenário que se alterou drasticamente nos anos subsequentes, aproximando-se dos 31%. Aponta uma evolução desproporcional da parcela mensal, indicando que a prestação no pós-chaves, em julho de 2016, era de R$1.999,10, ao passo que montante alcançou o valor de R$ 5.755,56, em junho de 2021. Compulsando os autos, vislumbro que, embora a parte autora tenha apresentado planilha de cálculos considerando o valor supostamente devido a partir da aplicação do INPC e de juros simples, tal providência é insuficiente para comprovar a existência de onerosidade excessiva. Quanto ao laudo apresentado, o documento indica a alta do índice durante a execução contratual, refletindo o cenário macroeconômico, sem demonstrar circunstâncias objetivas que permitam concluir circunstância excepcional quando da celebração do negócio entre as partes. Nesse aspecto, saliento que o C. Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que a variação do IGP-M, ainda que em períodos de instabilidade econômica, tal como ocorreu na pandemia de Covid-19, não autoriza a revisão automática dos índices legitimamente estipulados: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REAJUSTE PELO IGP-M. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULAS Nº 5 E 7/STJ E 284/STF. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, com fundamento nos óbices das Súmulas nº 5/STJ, 7/STJ e 284/STF, em demanda na qual se discute a revisão de cláusula contratual de compromisso de compra e venda de imóvel que prevê correção monetária das parcelas pelo IGP-M, bem como a redução dos honorários advocatícios de sucumbência. 2. A parte agravante sustenta que a controvérsia não exige reexame de fatos, provas ou cláusulas contratuais, mas apenas a correta aplicação da legislação federal (arts. 422, 317 e 478 do Código Civil e arts. 4º, I, e 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor) em razão da pandemia de Covid-19, invocada como evento superveniente apto a romper a base objetiva do negócio e a justificar a substituição do índice IGP-M por outro mais favorável ao consumidor (IPCA-E), além da redução dos honorários sucumbenciais. 3. A decisão agravada assentou que o Tribunal de origem, soberano na análise do acervo fático-probatório e do conteúdo contratual, reconheceu a validade e clareza das cláusulas que preveem o reajuste anual das parcelas pelo IGP-M, afastou a abusividade do índice e não identificou vício capaz de anular o pactuado, bem como reputou deficiente a indicação de violação legal quanto aos honorários e ressaltou a incidência das Súmulas nº 7/STJ e 284/STF. II. Questão em discussão. 4. A questão em discussão consiste em saber se: (i) em compromisso de compra e venda de imóvel com cláusula expressa de reajuste das parcelas pelo IGP-M, a pandemia de Covid-19 e a elevação do referido índice autorizam, à luz dos arts. 317, 422 e 478 do Código Civil e do art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor, a revisão contratual para substituição do índice por outro (como o IPCA-E) em sede de recurso especial; e (ii) se é cabível, em recurso especial, a redução do percentual fixado a título de honorários advocatícios de sucumbência, à vista da alegada violação ao art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil. III. Razões de decidir. 5. O agravo interno foi considerado tempestivo e cabível, mas o exame dos argumentos recursais não revelou fundamento apto a ensejar a reconsideração da decisão monocrática, que passou a integrar a decisão colegiada. 6. O Tribunal de origem concluiu, com base na prova dos autos e no conteúdo do contrato, que as parcelas seriam ajustadas anualmente pela variação do IGP-M, que as cláusulas são claras e precisas quanto à forma de correção, e que não há vício ou abusividade na utilização do índice, circunstâncias que afastam a pretensão de substituição do IGP-M por outro índice. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a pandemia de Covid-19, embora constitua evento imprevisível e extraordinário, não autoriza, por si só, a revisão contratual com fundamento na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, sendo indispensável a demonstração concreta de alterações supervenientes das circunstâncias vigentes à época da celebração do contrato e de efetivo desequilíbrio entre as prestações. 8. A revisão contratual por efeitos da pandemia, conforme precedentes desta Turma, não é automática. Exige-se demonstração concreta de onerosidade excessiva e desequilíbrio à luz das especificidades do caso, providência inviável em recurso especial, ante a necessidade de revolvimento de matéria fático-probatória e reinterpretação de cláusulas contratuais, incidindo as Súmulas nº 5 e 7/STJ. 9. A Corte Especial, no julgamento dos EREsp nº 1.474.176/SP, pacificou o entendimento de que, no agravo interno, a ausência de impugnação de fundamentos autônomos não acarreta o não conhecimento do recurso, mas tão somente preclusão do tema. Contudo, restou assentado que a previsão contida na Súmula nº 182/STJ e no art. 1.021, § 1º, do Código de Processo Civil terá incidência nas seguintes hipóteses: (i) ausência de impugnação ao fundamento único da decisão singular ou com capítulos que sejam dependentes um do outro, e (ii) impugnação parcial de capítulo autônomo, ou seja, não impugnação de um dos fundamentos sobrepostos no mesmo capítulo (caso dos autos). 10. No agravo interno, a parte agravante impugnou apenas a incidência da Súmula nº 284/STF, deixando de atacar o fundamento consubstanciado na Súmula nº 7/STJ, o que inviabiliza a apreciação da insurgência no particular aspecto. IV. Dispositivo. 11. Agravo interno parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido (STJ, AgInt no REsp 2212980/SP, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 30/03/2026, DJe 07/04/2026). No caso em tela, o contrato perdura por cerca de dez anos desde a entrega das chaves, período no qual as condições de recomposição dos valores foram executadas regularmente. Em outras palavras, o índice impugnado vem sendo aplicado regularmente desde 2016, sem que o autor tenha demonstrado qualquer fato extraordinário e específico que tenha atingido a relação contratual objeto da lide. Não obstante, para a revisão contratual, exige-se a comprovação de circunstância superveniente e extraordinária capaz de romper a base objetiva do negócio jurídico. A mera alegação de que o IGP-M sofreu elevação não implica abusividade contratual, até mesmo porque, como reconheceu a Corte Superior, a inflação no Brasil é um fenômeno previsível, não sendo aplicável a teoria da imprevisão: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. INAPLICAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto com fundamento na alínea a do art. 105, III, da Constituição Federal, em ação de revisão contratual cumulada com consignação em pagamento e pedido de tutela de urgência, proposta pelo autor em razão da elevação do IGP-M durante a pandemia da Covid-19, alegando onerosidade excessiva e índole abusiva de taxas e juros. O autor pleiteou a substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA, a devolução de valores pagos a maior, o reconhecimento da ilegalidade de juros e CET, e a declaração de índole abusiva de tarifas e despesas embutidas no contrato. 2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, aplicando o Código de Defesa do Consumidor (CDC), rejeitando a tese de anatocismo, validando algumas tarifas e despesas contratuais, determinando a substituição do índice de correção do IGP-M pelo IPCA desde março de 2020 até o final da pandemia, e fixando sucumbência recíproca com honorários de 10%. 3. O acórdão recorrido reformou a sentença, julgando improcedente a revisão do índice de correção monetária, reconhecendo a legitimidade passiva da construtora e afastando a nulidade por falta de fundamentação. Entendeu-se pela inaplicabilidade da teoria da imprevisão e pela ausência de onerosidade excessiva, mantendo-se a correção pelo IGP-M, em respeito à boa-fé objetiva e à intervenção mínima, com condenação do autor às custas e honorários de 10%. 4. Há quatro questões em discussão: (I) saber se a alta extraordinária do IGP-M durante a pandemia da Covid-19 configura evento imprevisível e autoriza a revisão contratual com base na teoria da imprevisão; (II) saber se a onerosidade excessiva está configurada pela majoração significativa da prestação do devedor sem contrapartida; (III) saber se o devedor pode requerer judicialmente a revisão do contrato com fundamento no art. 479 do Código Civil; e (IV) saber se a função social do contrato permite a substituição do índice de correção monetária para preservar o equilíbrio das prestações. 5. O acórdão recorrido está fundamentado e não apresenta omissões ou negativa de prestação jurisdicional, rejeitando as pretensões de mérito deduzidas pelo autor. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que a pandemia da Covid-19, embora seja um evento imprevisível e extraordinário, não autoriza, por si só, a revisão contratual com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, sendo necessária a comprovação de mudanças supervenientes nas circunstâncias vigentes ao tempo da celebração do contrato. 7. A elevação do IGP-M durante a pandemia não configura evento imprevisível, pois a inflação no Brasil é um fenômeno previsível, não sendo aplicável a teoria da imprevisão. 8. A onerosidade excessiva não está configurada, pois a variação de preços é previsível e não implica extrema vantagem para a outra parte, sendo a aplicação do índice escolhido pelas partes uma mera recomposição do poder da moeda. 9. A revisão contratual não atende à função social do contrato, que visa à estabilidade das relações e à segurança jurídica, prevalecendo o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão. 10. A escolha do índice de correção monetária pelas partes deve ser respeitada, salvo em casos de flagrante desproporção de poder de negociação, o que não se verifica no caso concreto. 11. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial (STJ, AREsp 2608958/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09/02/2026, DJe 13/02/2026). Assim, a incidência do índice reflete a recomposição do valor da moeda, sendo vedada, em respeito à segurança jurídica e ao princípio da intervenção mínima do Estado nas relações privadas, a substituição do indexador por conveniência do consumidor. O autor questiona, ainda, a metodologia de cálculo adotada pela ré, sustentando a abusividade na capitalização de juros. Argumenta que, por se tratar de incorporadora não registrada no Banco Central, a ré careceria de autorização legal para praticar juros sobre juros (anatocismo). Ocorre que o contrato firmado entre as partes (v. id. 72 e id. 177, cláusula 7.11) prevê expressamente a alienação fiduciária como garantia, com expressa menção de aplicação da Lei Federal n. 9.514/97, que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário. Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro perfilha o entendimento do C. STJ a este respeito (é permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados após 31/3/2000, data da publicação da Medida Provisória nº 1.963-17/2000, em vigor como MP nº 2.170-01, desde que expressamente pactuada; a capitalização dos juros em periodicidade inferior à anual deve vir pactuada de forma expressa e clara. A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada, REsp 973827/RS, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 08/08/2012, DJe 24/09/2012) e reconhece a validade da capitalização de juros em contratos imobiliários celebrados sob a égide do SFI, considerando a existência de previsão contratual expressa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. ANATOCISMO. INEXISTÊNCIA DE AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ICC/RJ. DANOS MORAIS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta por adquirentes de unidade imobiliária em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos de revisão contratual, repetição de indébito e indenização por danos morais formulados em ação ajuizada contra incorporadora imobiliária. Os autores alegam que celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com previsão de pagamento parcelado pelo Sistema Price, sustentando ocorrência de anatocismo em razão do aumento das prestações mensais. Pleiteiam o recálculo do débito mediante juros simples, devolução em dobro dos valores supostamente pagos indevidamente e compensação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: (i) definir se a utilização da Tabela Price e da capitalização mensal de juros no contrato firmado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário configura prática abusiva ou anatocismo ilícito; (ii) estabelecer se houve comprovação de amortização negativa apta a justificar a revisão contratual e a repetição de indébito; e (iii) determinar se a controvérsia contratual enseja reparação por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR: A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, sem que isso implique nulidade automática das cláusulas contratuais regularmente pactuadas. O contrato foi celebrado sob a égide do Sistema Financeiro Imobiliário, regido pela Lei nº 9.514/97, cujo art. 5º, III, autoriza expressamente a capitalização de juros. O Supremo Tribunal Federal reconhece a constitucionalidade da capitalização de juros em periodicidade inferior a um ano, nos termos do art. 5º da MP nº 2.170-36/01, afastando a incidência genérica da vedação prevista no Decreto nº 22.626/33. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em recurso repetitivo, no sentido de que a capitalização mensal de juros é admitida quando expressamente pactuada, sendo suficiente a previsão de taxa anual superior ao duodécuplo da mensal para caracterizar a contratação válida da taxa efetiva anual. O contrato prevê de forma clara e expressa juros de 1% ao mês calculados pelo Sistema Price, observando o dever de informação ao consumidor. A utilização da Tabela Price não configura ilegalidade por si só, sendo necessária a comprovação de amortização negativa para caracterização de anatocismo vedado. O laudo pericial conclui pela inexistência de amortização negativa, demonstrando a redução progressiva do saldo devedor ao longo da execução contratual. O aumento nominal das parcelas decorre da incidência de correção monetária pelo ICC/RJ, índice contratualmente pactuado para recomposição inflacionária do setor da construção civil, e não da cobrança de juros abusivos. A mera divergência acerca da interpretação de cláusulas contratuais e da metodologia de cálculo financeiro não configura violação à honra ou à dignidade apta a ensejar danos morais. Inexistindo ilegalidade contratual ou cobrança indevida, não há fundamento para repetição de indébito. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso desprovido. Tese de julgamento: A capitalização mensal de juros em contratos submetidos ao Sistema Financeiro Imobiliário é válida quando expressamente pactuada. A utilização da Tabela Price não caracteriza anatocismo ilícito sem prova de amortização negativa. A correção monetária das parcelas por índice setorial regularmente pactuado não configura abusividade contratual. Divergência sobre interpretação contratual e cálculos financeiros não enseja, por si só, indenização por danos morais. A inexistência de cobrança indevida afasta o direito à repetição de indébito. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º e 3º; Lei nº 9.514/97, art. 5º, III; MP nº 2.170-36/01, art. 5º; Decreto nº 22.626/33; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: STF, RE nº 592.377/RS, Rel. Min. Marco Aurélio, Rel. p/ Acórdão Min. Teori Zavascki, Tribunal Pleno, j. 04.02.2015; STJ, REsp nº 973.827/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 08.08.2012; STJ, AgInt no AREsp nº 751.655/SP; Súmulas nº 539, 541 e 382 do STJ (TJRJ, Apelação n. 0024681-02.2014.8.19.0014, 13ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Teresa de Andrade, j. 18/06/2026). Desse modo, as previsões contratuais de correção monetária e encargos financeiros refletem o que foi livremente pactuado entre as partes, de modo que inexiste desequilíbrio no negócio jurídico celebrado. Consequentemente, o pedido de revisão contratual e de repetição do indébito carecem de fundamento jurídico e devem ser julgados improcedentes. Outrossim, tem-se que incorporadora ré limitou-se ao estrito cumprimento do contrato, o que inviabiliza o acolhimento do pedido de indenização por dano moral. A evolução dos valores, em contratos dessa natureza e duração, é uma consequência previsível e expressamente estipulada no instrumento. Desse modo, o aumento no valor das parcelas, repisa-se, reflete o que foi legitimamente acordado entre as partes e não ultrapassa, por si só, as eventualidades esperadas em relações de aquisição imobiliária. Assim, não vislumbro qualquer evento extraordinário ou lesão a direitos da personalidade que justifique o dever de indenizar. Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial. Por conseguinte, julgo extinto o processo, com a apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. AUTORIZO o levantamento, em favor da ré, dos valores depositados judicialmente pelo autor, após o trânsito em julgado. Considerando a sucumbência integral da parte autora, condeno-a ao pagamento das custas e das despesas processuais, nos termos do art. 82, § 2º, do CPC, bem como de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado atribuído à causa, com supedâneo no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal. Transitada em julgado, nada mais havendo, dê-se baixa e arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.