0008154-28.2008.4.03.6104

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 0008154-28.2008.4.03.6104 RELATOR: LUIS CARLOS HIROKI MUTA APELANTE: ENPLAN-ENGENHARIA E CONSTRUTORA LTDA, MUNICIPIO DE PERUIBE, ESTADO DE SAO PAULO, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: MARIANE CHAN GARCIA - SP311030-A ADVOGADO do(a) APELANTE: VINICIUS SILVA COUTO DOMINGOS - SP309400-A ADVOGADO do(a) APELANTE: VLADIMIR VERONESE - SP306177-A ADVOGADO do(a) APELANTE: SERGIO MARTINS GUERREIRO - SP85779-A ADVOGADO do(a) APELANTE: MARIALICE DIAS GONCALVES - SP132805-A ADVOGADO do(a) APELANTE: AMERICO ANDRADE PINHO - SP228255-A ADVOGADO do(a) APELANTE: JOAO ALBERTO GRACA - SP165598-A ADVOGADO do(a) APELADO: BRUNO KARAOGLAN OLIVA - SP197616-A ADVOGADO do(a) APELADO: CAMILA QUINTAL MARTINEZ - SP204245-A APELADO: TANIA MARIA DE SOUZA INTERESSADO: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE SAO PAULO RELATÓRIO Trata-se de ação ajuizada por Tânia Maria de Souza contra a Caixa Econômica Federal – CEF, a ENPLAN Engenharia e Construtora Ltda., o Município de Peruíbe e o Estado de São Paulo, em razão de problemas verificados no imóvel objeto de contrato de arrendamento residencial celebrado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial – PAR. A autora afirmou ter firmado com a CEF, em 8/12/2003, contrato de arrendamento residencial com opção de compra referente à casa nº 333 do Conjunto Habitacional Jardim das Flores, em Peruíbe/SP, empreendimento construído pela ENPLAN e aprovado pelo Município. Relatou que o imóvel foi atingido por sucessivas inundações, especialmente em dezembro de 2004 e janeiro de 2008, e passou a apresentar infiltrações, fissuras, recalques, refluxo de esgoto e outros problemas que comprometeram sua segurança e habitabilidade. Atribuiu os danos à inadequada escolha do local, às falhas de terraplenagem e drenagem, aos vícios construtivos e à deficiência da fiscalização exercida pelos entes responsáveis. Requereu, assim, a revisão do contrato de arrendamento, com redução do valor do imóvel e das prestações, a restituição em dobro dos valores pagos a maior, a condenação dos réus à realização de obras de infraestrutura e o pagamento de indenizações por danos materiais e morais (ID 12395407, f. 10-48). A sentença julgou improcedente o pedido em relação ao Estado de São Paulo e parcialmente procedentes os pedidos formulados contra a CEF, a ENPLAN e o Município de Peruíbe, condenando-os solidariamente ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais, com correção monetária a partir do arbitramento e juros de mora desde a citação. Reconheceu-se que as inundações não decorreram exclusivamente das chuvas e que os réus contribuíram para os danos causados à autora. Os pedidos de indenização por danos materiais, revisão contratual e restituição de valores, contudo, foram rejeitados. Quanto à revisão, considerou-se que o contrato já havia sido rescindido por inadimplemento, com a retomada do imóvel pela CEF, o que impediria a modificação de relação contratual extinta (ID 12395441, f. 198-215). Os embargos de declaração foram rejeitados (ID 22444977). A ENPLAN interpôs apelação, na qual sustenta sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que não manteve relação jurídica direta com a autora. No mérito, afirma que a obra foi executada de acordo com os projetos aprovados pelos órgãos competentes e que as inundações decorreram de chuvas excepcionais e da falta de manutenção dos rios, canais e sistemas de drenagem pelo Poder Público. Subsidiariamente, requer a redução da indenização para R$ 1.000,00 e a fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado (ID 23570378). O Município de Peruíbe também apelou. Alega que a sentença é extra petita, contraditória e omissa, além de sustentar a ausência de nexo causal entre sua atuação e os danos. Defende a regularidade da aprovação do loteamento e atribui os alagamentos à excepcionalidade das chuvas. Subsidiariamente, requer a aplicação dos critérios legais próprios das condenações impostas à Fazenda Pública (ID 22780425). Em recurso adesivo, a autora pretende a majoração da indenização por danos morais para o equivalente a cem salários mínimos. Reitera, ainda, o pedido de revisão do contrato em razão da acentuada desvalorização do imóvel, com a redução de seu valor para aquele apurado pela perícia, e requer a restituição em dobro das quantias pagas a maior (ID 26153065). Foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. VOTO A Excelentíssima Senhora Juíza Federal Convocada ELIANA MARCELO (Relatora): Senhores Desembargadores, a controvérsia consiste em definir a legitimidade e a responsabilidade da ENPLAN Engenharia e Construtora Ltda. e do Município de Peruíbe pelos vícios do empreendimento e pelo dano moral suportado pela autora, bem como examinar o valor da indenização, os encargos incidentes sobre a condenação e a possibilidade de revisão do contrato de arrendamento residencial, acompanhada de eventual restituição dos valores pagos. De início, não se verifica julgamento extra petita. A validade da sentença deve ser aferida pela correspondência entre os fatos narrados, os pedidos formulados e o provimento jurisdicional, sem que o julgador fique vinculado à qualificação jurídica apresentada pelas partes. Na petição inicial, a autora atribuiu ao Município responsabilidade pela aprovação e fiscalização do empreendimento, pela precariedade do sistema de escoamento das águas pluviais e pela insuficiência da infraestrutura urbana. À ENPLAN, imputou falhas na implantação e na execução da obra (ID 12395407). Ao reconhecer a responsabilidade municipal pela aprovação do loteamento e pela expedição do “habite-se”, apesar das irregularidades técnicas constatadas durante a instrução, a sentença não alterou a causa de pedir. Limitou-se a extrair das provas o enquadramento jurídico correspondente aos fatos já submetidos ao contraditório. Igualmente não há contradição ou omissão capaz de invalidar o julgamento. A alegação de que os alagamentos decorreram exclusivamente de chuvas excepcionais foi apreciada e afastada com fundamento na prova técnica. A adoção de conclusão contrária à pretensão do recorrente não caracteriza ausência de prestação jurisdicional. No tocante à legitimidade passiva da ENPLAN, basta verificar se, à luz das afirmações contidas na inicial, a construtora pode ser responsável pelos danos alegados. A existência de vínculo contratual direto com a autora não constitui requisito indispensável quando a pretensão decorre de defeitos da obra executada pela própria demandada. Como a ENPLAN foi contratada para construir o empreendimento e a autora lhe atribui vícios de implantação e execução, está configurada sua legitimidade para integrar o polo passivo. A efetiva existência da responsabilidade constitui matéria de mérito. Superadas essas questões, passo ao exame dos danos e do nexo causal. Os documentos juntados aos autos registram as inundações que atingiram a região em dezembro de 2004 e janeiro de 2008. A ocorrência e a gravidade dos eventos também são corroboradas pelos atos administrativos relacionados à situação de calamidade pública e pelas notícias divulgadas à época (IDs 12395407 e 13736966). É certo que os estudos meteorológicos identificaram precipitações de intensidade excepcional em dezembro de 2004, associadas a fenômeno climático de grande proporção. Essa constatação, porém, não basta para demonstrar que as chuvas tenham constituído causa exclusiva dos danos verificados no empreendimento (IDs 13736965 e 12395417). Para que o caso fortuito ou a força maior afastem a responsabilidade, o evento natural deve ser estranho aos riscos considerados na implantação da obra e suficiente, por si só, para produzir o resultado. Não é o que ocorreu. O Parecer Técnico do Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça de Urbanismo e Meio Ambiente do Ministério Público de São Paulo concluiu que o loteamento foi implantado em planície litorânea, com lençol freático raso e condições desfavoráveis à construção. Identificou-se, ainda, deficiência de declividade das vias e insuficiência do sistema de drenagem, o que dificultava o escoamento e favorecia o refluxo das águas (ID 12395407, f. 160-164). Na mesma direção, os demais elementos técnicos apontaram problemas de macro e microdrenagem, pouca declividade das ruas, escoamento superficial deficiente e inadequação das estruturas destinadas à coleta e à condução das águas pluviais (ID 12395441). A perícia realizada especificamente no imóvel da autora constatou fissuras, trincas, recalque de pisos, infiltrações, deficiência de impermeabilização, desprendimento de revestimentos, danos nas instalações elétricas e refluxo de esgoto. Segundo o perito, as patologias estavam relacionadas à baixa capacidade de suporte do terreno, à compactação inadequada do aterro e aos vícios da construção, agravados pelas inundações. Também se afastou a hipótese de falta de manutenção do imóvel (ID 12395416, f. 46-102). Outro dado relevante diz respeito à altura da edificação. O alvará de construção exigia que a cota de soleira estivesse situada 0,80 m acima do nível da guia. Essa condição não foi observada na residência da autora, cujo piso foi executado praticamente no mesmo nível da via pública, facilitando a entrada de águas pluviais e o refluxo de esgoto (ID 12395441, f. 104-113). A prova pericial demonstra, portanto, que as chuvas intensas contribuíram para o resultado, mas encontraram empreendimento previamente vulnerável, implantado em região conhecida por seus alagamentos e sem soluções técnicas suficientes para reduzir os efeitos das cheias. A ocorrência de precipitações extraordinárias não rompe o nexo causal quando o risco de inundação era previsível e deveria ter sido considerado na escolha do terreno, na definição das cotas, no dimensionamento da drenagem e na execução das unidades habitacionais. Conclui-se, assim, que os eventos climáticos atuaram como fator concorrente, e não como causa exclusiva. A alegação de caso fortuito ou força maior deve ser afastada. Quanto à ENPLAN, a aprovação administrativa do projeto não exclui sua responsabilidade técnica. O licenciamento da obra apenas autoriza sua execução; não certifica, de maneira absoluta, a inexistência de vícios nem transfere aos órgãos públicos o dever de entregar construção adequada às condições do terreno e à finalidade residencial. Incumbia à construtora executar o empreendimento de acordo com os projetos, as exigências do alvará e as características conhecidas da área. Se o sistema externo de drenagem era deficiente, essa circunstância deveria ter sido considerada na concepção do loteamento, mediante elevação da cota, reforço do aterro ou adoção de solução técnica equivalente. A perícia demonstrou que o empreendimento não foi suficientemente adaptado às limitações do local e que a unidade da autora apresentava vícios relacionados ao solo, ao aterro, à impermeabilização e à drenagem. Está configurado, portanto, o nexo entre a atuação da construtora e o comprometimento da habitabilidade do imóvel (IDs 12395414, 12395416 e 12395441). Não procede, por isso, a tentativa de atribuir todo o resultado à falta de manutenção dos rios e canais pelo Poder Público. Ainda que as deficiências da macrodrenagem tenham agravado os alagamentos, elas não eliminam a participação causal dos problemas de implantação e execução da obra. Em relação ao Município de Peruíbe, a responsabilidade decorre de omissão específica. Nos casos de conduta omissiva, a reparação pressupõe a existência de dever jurídico de agir, a atuação deficiente do serviço, o dano e o nexo causal. Ao Município cabia examinar o projeto, fiscalizar o cumprimento das exigências urbanísticas e impedir a ocupação de unidades edificadas em desacordo com as condições técnicas por ele próprio estabelecidas. Embora o alvará exigisse que a cota de soleira estivesse 0,80 m acima do nível da guia, a Administração expediu o “habite-se” após vistoria, mesmo sem o atendimento dessa condição. Não se tratava de formalidade secundária, mas de medida destinada justamente a reduzir a entrada de água em edificações localizadas em região sujeita a inundações (ID 12395441). Somam-se a isso as deficiências do sistema municipal de macrodrenagem apontadas pela prova técnica. A aprovação do loteamento sem solução satisfatória para a coleta e o escoamento das águas, associada à falha na fiscalização da cota da edificação, caracteriza omissão culposa relacionada ao dano (IDs 12395414 e 12395441). Não se atribui ao Município a obrigação de impedir toda chuva intensa ou toda inundação. A responsabilidade decorre de ter autorizado a ocupação de empreendimento que não observava providências técnicas destinadas a enfrentar risco conhecido e previsível. Presentes o dever de agir, a omissão administrativa, o dano e a relação causal, deve ser mantida a responsabilidade municipal. A situação da CEF também integra a cadeia causal reconhecida na sentença, embora não haja recurso da instituição financeira a ser examinado neste julgamento. Sua atuação no PAR não se restringiu à concessão de financiamento em sentido estrito. Como agente responsável pela operacionalização do programa, incumbia-lhe assegurar a observância dos critérios técnicos aplicáveis à aquisição, à construção e ao arrendamento das unidades, além de disponibilizar aos beneficiários imóveis aptos à finalidade residencial. Nesse contexto, a CEF não poderia transferir integralmente à construtora os riscos relacionados à inadequação das unidades. A instituição colocou o imóvel à disposição da autora dentro de programa público habitacional e permaneceu vinculada às condições de segurança e habitabilidade do bem. As condutas das rés concorreram para o mesmo resultado: a ENPLAN executou a obra sem adaptação suficiente às condições locais; a CEF entregou a unidade no âmbito do PAR; e o Município aprovou e autorizou a ocupação do empreendimento apesar das deficiências de drenagem e do descumprimento da cota de soleira. Como as atuações contribuíram conjuntamente para dano indivisível, deve ser preservada a responsabilidade solidária reconhecida na origem. O dano moral, por sua vez, exige ofensa relevante aos direitos da personalidade, não bastando a existência de simples defeito construtivo ou de inadimplemento contratual de pequena repercussão. No caso, a residência foi atingida por alagamentos reiterados e permaneceu exposta à entrada de água e esgoto. Também foram constatados fissuras, recalques, infiltrações e riscos relacionados às instalações elétricas, com comprometimento efetivo da segurança e da salubridade do imóvel (IDs 12395407, 12395416 e 12395441). Os documentos revelam que a autora comunicou os problemas desde os primeiros anos de ocupação, solicitou providências à ENPLAN e à CEF e chegou a requerer a transferência para outra unidade, afirmando que a residência alagava mesmo em chuvas de menor intensidade (ID 12395441). A exposição prolongada da autora e de seus familiares a riscos de contaminação, acidentes e perda da segurança habitacional ultrapassa os dissabores cotidianos. Houve lesão concreta à tranquilidade, à dignidade e ao direito de residir em imóvel adequado à finalidade para a qual foi entregue. Reconhecido o dano, a indenização deve ser fixada segundo a gravidade dos fatos, a duração das consequências, a participação dos responsáveis e a necessidade de evitar tanto reparação insuficiente quanto enriquecimento indevido. O valor de R$ 10.000,00 atende a esses critérios. A quantia considera a recorrência dos problemas, a intensidade dos vícios e o comprometimento das condições de moradia. A redução para R$ 1.000,00, pretendida pela ENPLAN, esvaziaria a função compensatória da reparação. Em sentido oposto, a majoração para cem salários mínimos, requerida no recurso adesivo, mostra-se desproporcional à extensão do dano comprovado. No mesmo sentido, confira-se os seguintes precedentes desta Corte, relativos a imóveis construído na mesma região, envolvendo os mesmos réus: ApCiv 0001274-20.2008.4.03.6104, Rel. Des. Fed. JOSE CARLOS FRANCISCO, DJEN Data: 14/02/2023: “(...) - A perícia realizada nos presentes autos informa que o projeto de drenagem elaborado pela corré Enplan Engenharia e Construção Ltda, certamente foi objeto de estudos e dimensionamentos, contudo, o histórico dos acontecimentos evidencia que o referido projeto é vulnerável às enchentes mais pronunciadas do Rio Preto. - É evidente a inadequação da obra às especificidades da região, frequentemente sujeita a inundações, restando perquirir a responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF pelos danos decorrentes de tais fatos. - O nexo de causalidade entre a conduta do construtor e o evento danoso decorre da própria edificação do imóvel em local sujeito à inundação periódica e, em relação à CEF, esta "não desempenhou a contento seu dever legal de fiscalizar a qualidade do imóvel" e por "manter-se inerte até hoje, apesar de ser a responsável por manter a integridade do Fundo, sem tomar providência alguma". - Houve inércia da Construtora e da CEF em promover medidas objetivando a realização de obras de adequação e empreendimento, a fim de sanar os vícios existentes. - Demonstrado o dano moral sofrido pela parte autora, bem como o nexo causal entre a conduta das rés e o prejuízo suportado, mostra-se devida a condenação. Reduzida a compensação por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor (...).” ApCiv 0001272-50.2008.4.03.6104, Rel. Des. Fed. WILSON ZAUHY FILHO, Intimação via sistema Data: 07/12/2020: “(...) 7. Com relação ao nexo causal, restou afastada a alegação de ocorrência de caso fortuito e força maior, suscitada pela CEF e pela ENPLAN. A perícia foi esclarecedora quanto à notoriedade e previsibilidade das chuvas e problemas de inundação decorrentes das enchentes do baixo curso do Rio Preto de Peruíbe, portanto, ao contrário do que sustentam as Apelantes, não se está diante de situação que caracteriza caso fortuito, decorrente de fatalidade climática. 8 Os vícios de construção identificados in casu dizem respeito à ausência de adequação do empreendimento à situação especial do Município de Peruíbe, tal como a não implantação do loteamento em cota de nível mais elevada, conforme muito bem ilustrado pelo laudo pericial. 9. Nos termos da sentença, a aprovação do projeto apresentado pelos órgãos governamentais, não exclui sua a responsabilidade pela adequação da construção aos usos a que se destina, sendo perfeitamente delineado o nexo de causalidade entre os danos suportados pelos Apelados e a conduta dos Apelantes. 10. A atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política federal para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 11. A Jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Assim, não se pode acolher a alegação de que os vícios construtivos verificados no imóvel em questão seriam imputáveis unicamente à construtora corré, uma vez que incumbe à CEF, na condição de agente executora do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, o dever de entregar aos autores arrendatários, imóveis em adequadas condições de habitação. 12. A pretensão dos Apelados com relação ao Município decorre não diretamente da atuação do agente público, mas da omissão do Poder Público. A responsabilidade do Município restou suficientemente demonstrada pela aprovação do projeto sem a contemplação de um satisfatório sistema de coleta e escoamento de água pluvial, em razão da constatação da deficiência do sistema de macrodrenagem do município, deixando de exercer seu papel de órgão fiscalizador. 13. Considerando que a CEF e ENPLAN e o Município de Peruíbe contribuíram para o resultado danoso, está configurada a responsabilidade solidária dos Apelantes. 14. Resta incontroversa a ocorrência dos danos materiais, em virtude dos prejuízos ocasionados pela invasão de águas de enchentes na unidade habitacional dos autores. Suficientemente demonstrado o "an debeatur", a sentença determinou que o "quantum debeatur" seja apurado em sede de liquidação de sentença, o que se mostra plenamente possível, conforme determina o artigo 509, inciso I do CPC/15. 15. A situação trazida aos autos não se limita ao descumprimento de cláusulas previstas no contrato de arrendamento residencial, mas sim de efetiva ofensa à dignidade da pessoa humana, consistente na privação dos Apelados de seu próprio lar principalmente por se tratar de parcela da população de baixa e/ou baixíssima renda, já que beneficiários do Programa. 16. As circunstâncias do caso, os móveis e bens perdidos e a inércia dos Apelantes por óbvio geraram aos autores o sentimento de angustia e constrangimento, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento. O pleito de indenização por danos morais - assim como os danos materiais - alcança todas as partes, construtor do conjunto habitacional (ENPLAN), o ente público que o colocou à disposição (CEF) e o ente público Municipal. 17. O valor arbitrado em sentença, de R$ 10.000,00, é razoável e suficiente à reparação do dano no caso dos autos, sem importar no indevido enriquecimento dos autores, devendo ser mantido. 18. O pedido de revisão do contrato e compensação das parcelas é cabível com fundamento na depreciação comprovada dos imóveis (resposta ao quesito 21, fls. 1.746). Em se tratando de vício insanável de imediato, a revisão do valor dos imóveis, a fim de adequá-los à sua situação atual é medida que se impõe, sob pena de configuração de vantagem manifestamente excessiva da CEF. 19. Não se vislumbra, portanto, violação ao princípio da pacta sunt servanda, mas sim de sua relativização, a fim de haja adequação entre os prejuízos suportados pelos Apelados em relação ao valor dos imóveis previstos nos contratos, evitar que os arrendatários fiquem em posição de desvantagem, exagerada e priorizado o direito à moradia expresso na aquisição de propriedade imóvel, que se dará ao final do contrato. (...)” Também não merece acolhimento o pedido da ENPLAN para que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado. Conforme estabelecido na sentença, a correção monetária da indenização por dano moral tem início na data do arbitramento, enquanto os juros moratórios fluem desde a citação. Quanto à condenação atribuída ao Município, devem ser observados os critérios específicos aplicáveis às condenações impostas à Fazenda Pública, na forma prevista no Manual de Cálculos da Justiça Federal. Desse modo, como a sentença determinou genericamente a incidência do referido Manual, que prevê os encargos da condenação para a Fazenda Pública, não há motivo para a reforma da decisão nesse ponto. Resta examinar o pedido de revisão do contrato e de restituição de valores. A revisão contratual pressupõe a existência de desequilíbrio ou ilegalidade capaz de justificar a modificação das obrigações assumidas. A simples desvalorização do imóvel, embora relevante, não transforma automaticamente em indevidas todas as contraprestações exigidas durante o arrendamento. O laudo de avaliação estimou o valor original do imóvel em R$ 28.059,90 e seu valor depreciado em R$ 12.143,20, ambos na data-base de janeiro de 2004 (ID 12395441). A redução demonstra a gravidade dos vícios e a perda econômica da unidade, mas deve ser examinada à luz da natureza do contrato. O PAR é estruturado sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. A contratação não transfere imediatamente a propriedade ao beneficiário. Durante a vigência do vínculo, as contraprestações relacionam-se à utilização do imóvel e à continuidade no programa, ficando a futura aquisição condicionada ao cumprimento das obrigações contratuais. Nos termos do artigo 9º da Lei nº 10.188/2001, o inadimplemento não regularizado após a notificação configura esbulho possessório e autoriza a retomada da unidade pelo arrendador. Essa regra é compatível com a finalidade social do programa. O direito à moradia deve ser protegido, mas não elimina o dever de pagamento assumido pelo beneficiário, especialmente em política pública subsidiada e destinada a número limitado de famílias. A sustentabilidade do PAR exige que os imóveis permaneçam vinculados a beneficiários que cumpram as condições do programa. A manutenção de arrendatário inadimplente, mesmo após regularmente notificado, impediria a destinação da unidade a outras famílias igualmente necessitadas. No caso concreto, a sentença registrou que a autora deixou de pagar as prestações e os encargos, não regularizou a mora apesar das tentativas de notificação e teve a posse do imóvel retomada pela CEF na ação de reintegração apensada. O contrato foi rescindido por inadimplemento da arrendatária, com a restituição da posse ao arrendador (ID 12395441). A gravidade dos vícios do imóvel não deve ser minimizada. Foi justamente em razão desses defeitos que se reconheceu a responsabilidade das rés e o direito à reparação moral. Tal situação, contudo, não enseja a revisão contratual. Para que os vícios justificassem a revisão das contraprestações ou afastassem os efeitos da mora, seria necessário demonstrar que a inadimplência decorreu diretamente da impossibilidade de utilização do imóvel, que os pagamentos foram legitimamente suspensos, que o valor exigido para a regularização estava incorreto ou que as contraprestações continham cobrança contrária ao contrato ou à lei. Essas circunstâncias não foram comprovadas. Tampouco se discute, nesta demanda, a validade da resolução reconhecida na ação possessória. A revisão pretendida pressuporia contrato ainda em execução, com prestações vincendas, saldo residual e opção de compra preservada. Nessa situação, seria possível adequar o valor do imóvel, recalcular as obrigações futuras e compensar eventuais pagamentos excedentes. Aqui, porém, o vínculo foi encerrado por falta de pagamento, a posse retornou à CEF e a opção de compra deixou de subsistir. Não há relação contratual em curso sobre a qual possam incidir redução das prestações ou revisão do saldo destinado à futura aquisição. Além disso, as contraprestações pagas durante o arrendamento não podem ser tratadas automaticamente como parcelas do preço de imóvel incorporado ao patrimônio da autora. Como a opção de compra não foi exercida, os valores também remuneraram o período durante o qual ela permaneceu na posse e utilizou a unidade. Por conseguinte, a avaliação que atribuiu ao imóvel o valor depreciado de R$ 12.143,20 não demonstra, isoladamente, a existência de pagamentos indevidos. O laudo quantifica a perda econômica do bem, mas não aponta erro na evolução contratual, cobrança incompatível com o instrumento ou ilegalidade das contraprestações (ID 12395441). A desvalorização continua relevante para evidenciar a intensidade dos vícios, o comprometimento da habitabilidade e a extensão do dano moral. Não autoriza, contudo, nas circunstâncias comprovadas, a revisão do contrato rescindido por inadimplemento nem a devolução dos valores pagos durante o período de ocupação. Devem ser rejeitados, portanto, os pedidos de redução do valor contratual, recálculo das contraprestações e restituição, simples ou em dobro, das quantias pagas. Ante o exposto, nego provimento às apelações e ao recurso adesivo. Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro em 1% os honorários advocatícios fixados em desfavor da autora, mantida a suspensão de sua exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, conforme o artigo 98, § 3º, do mesmo diploma. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS E RECURSO ADESIVO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INUNDAÇÕES E VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA, DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E DO MUNICÍPIO. DANO MORAL. CONTRATO RESCINDIDO POR INADIMPLEMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO E RESTITUIÇÃO DE VALORES. I. Caso em exame 1. Apelações cíveis e recurso adesivo interpostos contra sentença que condenou solidariamente a instituição financeira, a construtora e o Município ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais decorrentes de inundações e vícios em imóvel vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial, rejeitou os pedidos de indenização por danos materiais, revisão contratual e restituição de valores e julgou improcedente o pedido formulado contra o Estado. A construtora suscita ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade. O Município alega vícios da sentença e falta de nexo causal. A arrendatária requer a majoração da indenização, a redução do valor contratual e a restituição das quantias pagas. II. Questão em discussão 2. Há sete questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em julgamento extra petita, contradição ou omissão; (ii) saber se a construtora possui legitimidade passiva, apesar da inexistência de vínculo contratual direto com a arrendatária; (iii) saber se as chuvas excepcionais constituíram causa exclusiva das inundações e romperam o nexo causal; (iv) saber se a aprovação e a fiscalização deficientes do empreendimento caracterizam omissão específica imputável ao Município; (v) saber se os vícios e os alagamentos configuram dano moral e se o valor da indenização deve ser reduzido ou majorado; (vi) saber quais critérios de juros de mora e correção monetária incidem sobre a condenação; e (vii) saber se a desvalorização do imóvel autoriza a revisão do contrato já rescindido e a restituição das contraprestações pagas. III. Razões de decidir 3. A sentença observou os fatos e os pedidos formulados. O reconhecimento da responsabilidade municipal pela aprovação do loteamento e pela expedição do documento de autorização de ocupação, apesar das irregularidades técnicas, constituiu enquadramento jurídico das alegações submetidas ao contraditório, sem julgamento extra petita, contradição ou omissão. 4. A construtora possui legitimidade passiva porque executou o empreendimento e pode responder pelos defeitos de implantação e construção que lhe foram atribuídos. A existência de contrato direto com a arrendatária não constitui requisito para a responsabilização por vícios da obra. 5. A prova técnica constatou que o empreendimento foi implantado em área sujeita a alagamentos, com lençol freático raso, baixa capacidade de suporte do solo, compactação inadequada do aterro, pouca declividade das vias e sistemas insuficientes de drenagem. Também identificou fissuras, recalques, infiltrações, falhas de impermeabilização, danos nas instalações elétricas e refluxo de esgoto. 6. As chuvas intensas contribuíram para os danos, mas não constituíram causa exclusiva. O risco de inundação era conhecido e previsível e deveria ter orientado a escolha do terreno, a definição da altura das edificações, o dimensionamento da drenagem e a execução das unidades habitacionais. 7. A aprovação administrativa do projeto não exclui a responsabilidade técnica da construtora. Cabia-lhe adequar a obra às características do terreno e observar as exigências do alvará, inclusive a elevação da cota da soleira em relação ao nível da via pública. 8. A responsabilidade do Município decorre de omissão específica. A Administração aprovou o loteamento e autorizou a ocupação da unidade, apesar das deficiências de drenagem e do descumprimento da cota mínima da soleira, providência destinada a reduzir a entrada de águas pluviais e o refluxo de esgoto. 9. A construtora, a instituição financeira e o Município contribuíram para o mesmo resultado danoso. A primeira executou obra inadequada às condições locais; a segunda disponibilizou o imóvel no âmbito do programa habitacional; e o terceiro aprovou e autorizou a ocupação do empreendimento apesar das irregularidades técnicas. O dano indivisível autoriza a responsabilidade solidária. 10 Os alagamentos reiterados, a entrada de água e esgoto e os riscos à segurança e à salubridade ultrapassaram o mero inadimplemento contratual e causaram lesão à dignidade, à tranquilidade e ao direito à moradia adequada. A indenização de R$ 10.000,00 mostra-se proporcional à gravidade e à duração dos prejuízos. 11. A correção monetária da indenização por dano moral incide a partir do arbitramento, e os juros de mora fluem desde a citação. A condenação imposta ao Município deve observar os critérios próprios aplicáveis à Fazenda Pública, conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal. 12. A revisão das contraprestações não se mostra possível após a rescisão do contrato por inadimplemento, a retomada da posse pela instituição financeira e a extinção da opção de compra. A desvalorização do imóvel demonstra a gravidade dos vícios, mas não comprova cobrança ilegal, erro na evolução contratual ou pagamento indevido, pois as contraprestações também remuneraram o período de ocupação da unidade. IV. Dispositivo e tese 13. Recursos conhecidos e desprovidos. ______________________ Tese de julgamento: “1. A construtora possui legitimidade para responder pelos vícios da obra que executou, ainda que não tenha celebrado contrato direto com o ocupante do imóvel. 2. A ocorrência de chuvas excepcionais não rompe o nexo causal quando o risco de inundação era previsível e os defeitos de implantação, drenagem e construção contribuíram para o resultado. 3. A aprovação administrativa do projeto não afasta a responsabilidade técnica da construtora pela adequação da obra ao terreno e à finalidade residencial. 4. O Município responde por omissão específica quando aprova e autoriza a ocupação de empreendimento em desacordo com exigências técnicas destinadas a reduzir risco conhecido de inundação. 5. Os agentes que contribuem para dano único e indivisível decorrente de vícios de empreendimento habitacional respondem solidariamente. 6. Alagamentos reiterados e vícios que comprometem a segurança, a salubridade e a habitabilidade do imóvel configuram dano moral. 7. A rescisão do contrato de arrendamento por inadimplemento, com retomada da posse e extinção da opção de compra, impede a revisão de prestações futuras, e a desvalorização do imóvel, isoladamente, não autoriza a restituição das contraprestações pagas.” ___________________________ Dispositivos relevantes citados: Lei nº 10.188/2001, art. 9º. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv nº 0001274-20.2008.4.03.6104, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, DJEN 14.02.2023; TRF3, ApCiv nº 0001272-50.2008.4.03.6104, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho, intimação em 07.12.2020. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento às apelações e ao recurso adesivo, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO Relatora do Acórdão