0008152-14.2021.8.19.0061

Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c pedido de indenização por danos morais ajuizada por WAGNER MURATH DA SILVA e LANA KAROLINE DA ROSA DE OLIVEIRA MURATH em face de GÊNESIS INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Em síntese, os autores narraram que adquiriram da ré uma unidade imobiliária no empreendimento Residencial Arvoredo, tendo quitado integralmente a entrada prevista no contrato e obtido financiamento junto à Caixa Econômica Federal para pagamento do saldo remanescente. Alegaram que, embora estivessem adimplentes e aguardassem apenas o agendamento da entrega das chaves, a incorporadora passou a reter o imóvel sob a justificativa de existência de débito decorrente de suposta atualização do INCC, objeto de ação judicial ajuizada pela própria ré poucos dias antes da data prevista para a entrega das unidades. Sustentaram que a retenção das chaves constitui medida abusiva e forma de autotutela, especialmente porque a alegada dívida é controvertida, não houve decisão judicial autorizando a retenção e o imóvel já se encontrava registrado e financiado. Afirmaram, ainda, que a demanda ajuizada pela ré possui caráter retaliatório, em razão de ação anterior proposta pelos autores contra a incorporadora, na qual obtiveram êxito quanto à restituição de valores cobrados a título de taxa de decoração. Assim, requereram a concessão de tutela de urgência para determinar a imediata entrega das chaves do imóvel, sob pena de multa diária, bem como, ao final, a confirmação da obrigação de fazer e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, em razão dos transtornos e constrangimentos decorrentes da retenção indevida do imóvel. A gratuidade de justiça foi inicialmente deferida apenas à autora Lana e indeferida em relação ao autor Wagner (ID 155). Posteriormente, contudo, o TJRJ reformou a decisão, estendendo o benefício da gratuidade de justiça também ao autor Wagner (ID 213). A tutela de urgência foi concedida para que a ré entregasse as chaves aos autores (ID 166). Os autores informaram o descumprimento da decisão pela ré (ID 187). Em manifestação, a ré informou que estava impossibilitada de cumprir a tutela de urgência que determinou a entrega das chaves, sob o argumento de que os próprios autores teriam invadido o imóvel e passado a ocupá-lo de forma clandestina desde dezembro de 2021. Sustentou que houve perda superveniente do objeto da ação, requerendo sua extinção. Subsidiariamente, requereu a revogação da tutela de urgência, alegando a existência de ação de reintegração de posse e afirmando que eventual descaracterização do imóvel ou perda de garantias decorreria exclusivamente de intervenções realizadas pelos autores após a ocupação irregular (ID 190). A ré pediu a condenação dos autores por má-fé (ID 233). O juiz decidiu que a manifestação espontânea da ré supriu a citação, de modo que o prazo para apresentação de contestação teve início naquela data. Como a contestação não foi apresentada, decretou sua revelia. Reconheceu, ainda, que a tutela de urgência havia sido apenas parcialmente cumprida, determinando que a ré realizasse, no prazo de 10 dias, a entrega das chaves, sob pena de multa única de R$ 2.000,00. Rejeitou a alegação de perda superveniente do objeto e o requerimento de suspensão do processo em razão da ação de reintegração de posse. Por fim, considerou desnecessária a produção de outras provas e determinou o retorno dos autos conclusos para sentença (ID 240). Foi deferida a expedição de mandado de verificação do imóvel, a fim de constatar seu estado atual, considerando que a vistoria constitui formalidade necessária à entrega do bem, embora os autores já estivessem residindo no local (ID 268). A ré informou que procedeu à entrega das chaves (ID 302). Os autores apresentaram razões finais, e na oportunidade ratificaram os termos da inicial (ID 397). Os autos foram remetidos ao Grupo de Sentença (ID 406). É o relatório. Passo à fundamentação. Julga-se prontamente o mérito do litígio (artigos 347 e 355, inciso I, do Código de Processo Civil), pois (i) a prova documental de interesse das partes já foi ou deveria ter sido produzida com a instrução da petição inicial e da contestação ou com a apresentação de réplica (artigos 434, caput, e 435, caput, do Código de Processo Civil) e (ii) não há a necessidade de produção de outras provas. Inexistentes questões processuais pendentes ou preliminares sustentadas pelas partes, passo ao exame do mérito. A controvérsia cinge-se à verificação da licitude da retenção das chaves do imóvel adquirido pelos autores pela ré, sob a alegação de existência de débito referente à atualização do INCC, bem como à análise da existência de dano moral indenizável em razão da conduta adotada pela incorporadora. A relação jurídica discutida nos autos é de consumo, uma vez que o autor se enquadra na figura de consumidor (art. 2º) e a ré na condição de fornecedora de produtos e serviços imobiliários (art. 3º). A responsabilidade do construtor pela solidez, segurança e perfeição da obra é objetiva, prescindindo da verificação de culpa, tanto pelas normas do Código Civil (arts. 618 e 931) quanto pela legislação consumerista (arts. 12 e 14 do CDC). O construtor assume uma obrigação de resultado, devendo entregar o imóvel em perfeitas condições de uso, habitabilidade e segurança. No caso concreto, restou incontroverso que a ré reteve as chaves do imóvel adquirido pelos autores, embora o contrato já estivesse integralmente adimplido quanto às obrigações exigíveis para a entrega da unidade. A própria ré admitiu que não promoveu a entrega das chaves, sustentando apenas que a retenção decorreria da existência de demanda judicial em que discutia suposto débito referente à atualização do INCC. Tal justificativa, contudo, não merece acolhida. Ainda que existente discussão judicial acerca de eventual saldo devedor, não era lícito à incorporadora valer-se da retenção das chaves como forma de compelir os adquirentes ao pagamento da quantia controvertida. A satisfação de eventual crédito deve ocorrer pelos meios processuais adequados, sendo vedada a autotutela nas relações contratuais. Com efeito, a obrigação assumida pela ré consistia não apenas na conclusão da obra, mas também na efetiva disponibilização do imóvel aos adquirentes, mediante a entrega regular das chaves e observância das formalidades contratuais pertinentes. A retenção injustificada da posse direta do bem caracteriza falha na prestação do serviço, nos termos dos arts. 12 e 14 do CDC, bem como prática abusiva vedada pelo art. 71 do CDC. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). RETENÇÃO INDEVIDA DE CHAVES. COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. REVELIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame: apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória, e condenou a incorporadora à entrega das chaves, ao ressarcimento de despesas com IPTU e cotas condominiais e ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da retenção indevida das chaves de imóvel adquirido pelos autores. II. Questões em discussão: verificar: (i) se foi lícita a retenção das chaves do imóvel, sob alegação de inadimplemento de correção monetária pelo INCC; (ii) se a validade da cobrança de valores decorrentes de contrato anterior, supostamente não novado, deve ser reexaminada neste recurso; (iii) se houve falha na prestação do serviço e o dever de indenizar; (iv) a adequação do quantum indenizatório. III. Razões de decidir: relação de consumo entre adquirentes e incorporadora, aplicando-se o CDC; valores vinculados a contrato anterior, já substituído por financiamento habitacional junto à CEF; inexistência de suporte contratual ou legal a justificar a cobrança; matéria resolvida em ação executiva declarada extinta; retenção das chaves com fundamento em débito inexigível configura prática abusiva, na forma do art. 71, do CDC; direito constitucional à moradia além da violação dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual (arts. 421 e 422 do CC), com indícios de autotutela; falha na prestação do serviço; responsabilidade objetiva da incorporadora (art. 14 do CDC); danos materiais e morais configurados; retenção injustificada; adquirentes adimplentes que não podem fruir do bem; dano moral diante da frustração e do abalo experimentados, sendo prescindível a prova do prejuízo; valor da indenização fixado em R$ 10.000,00 para cada autor mostra-se adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade; adquirentes somente respondem por encargos condominiais e tributários após a imissão na posse do imóvel (Tema 886, do STJ). Majorados os honorários advocatícios em 2% do valor atualizado da condenação. IV. Recurso conhecido e não provido (0000488-92.2022.8.19.0061 - APELAÇÃO. Des(a). ANTONIO MARREIROS DA SILVA MELO NETO - Julgamento: 26/05/2026 - SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 12ª CÂMARA CÍVEL) No particular, em que pese a obrigação de fazer tenha sido cumprida no curso da demanda, após o deferimento da tutela de urgência com a determinação judicial para a realização da entrega da chave, tal circunstância não afasta a ilicitude da conduta anteriormente praticada, tampouco impede a análise da responsabilidade civil pelos prejuízos decorrentes da demora injustificada. Com efeito, a tutela de urgência foi deferida em 28/01/2022 (ID 166), determinando à ré o agendamento e a entrega das chaves do imóvel. Mesmo ciente da existência da demanda, tanto que apresentou manifestação espontânea nos autos (ID 190), a requerida deixou de cumprir prontamente a determinação judicial, vindo a informar o cumprimento da obrigação apenas em 08/05/2025 (ID 302), após o transcurso de significativo lapso temporal. Tal circunstância evidencia a resistência injustificada da ré em satisfazer a obrigação que lhe incumbia. Quanto aos danos morais, é certo que o simples inadimplemento contratual não gera, automaticamente, reparação extrapatrimonial. A indenização pressupõe circunstâncias que ultrapassem os transtornos ordinariamente decorrentes do descumprimento de uma obrigação. Na hipótese dos autos, contudo, as peculiaridades da demanda extrapolam o mero descumprimento contratual. Os autores, após quitarem a entrada do imóvel e celebrarem financiamento junto à CEF, permaneceram privados, injustificadamente, da posse regular do bem por ato exclusivo da incorporadora, a qual condicionou a entrega das chaves ao pagamento de débito que sequer havia sido reconhecido judicialmente. A conduta da ré frustrou a legítima expectativa dos adquirentes de usufruírem do imóvel regularmente adquirido, obrigando-os, inclusive, a recorrer ao Poder Judiciário para obter provimento jurisdicional que assegurasse direito já incorporado ao seu patrimônio jurídico. Soma-se a isso o fato de que os autores demonstraram que continuavam residindo em imóvel alugado, em condições precárias para a família, aguardando a disponibilização da unidade adquirida, situação apta a gerar angústia, insegurança, sensação de impotência e desamparo, ultrapassando os limites do mero aborrecimento cotidiano. É o entendimento do TJRJ: APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O PRAZO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. I. CASO EM EXAME: Apelação interposta por construtora contra sentença que a condenou à restituição dos valores pagos a título de juros de obra no período de mora contratual e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 20.000,00. Sustenta a apelante ser ilegítima para pagamento do valor referente aos juros de obra, não haver falha ou dano moral. Subsidiariamente, requer a redução do valor compensatório fixado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há 2 questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos valores pagos a título de juros de obra; e (ii) estabelecer se estão presentes os pressupostos para a condenação por danos morais e, em caso positivo, se o valor arbitrado deve ser mantido ou reduzido. III. RAZÕES DE DECIDIR: A construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos juros de obra, pois a cobrança do encargo após o prazo contratual decorre diretamente do atraso na entrega do empreendimento, fato imputável à incorporadora responsável pela construção. O prazo de entrega do imóvel deve observar a previsão constante do contrato de promessa de compra e venda, acrescido apenas do prazo de tolerância contratualmente estipulado, sendo ilícita a vinculação do termo final à celebração ou execução do contrato de financiamento junto à instituição financeira. O atraso na entrega do imóvel restou comprovado, uma vez que a unidade deveria ter sido entregue até novembro de 2011, considerado o prazo de tolerância, mas as chaves somente foram disponibilizadas em julho de 2012. A cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega do imóvel é ilícita, impondo-se a restituição dos valores pagos pelo adquirente durante o período de mora da construtora. O dano moral não decorre automaticamente do atraso na entrega do imóvel, mas pode ser reconhecido quando as circunstâncias concretas evidenciam significativa frustração da legítima expectativa do consumidor e repercussão relevante em sua esfera extrapatrimonial. A demora de aproximadamente oito meses na entrega da unidade, somada à privação injusta do uso do bem e aos transtornos suportados pelo adquirente, caracteriza dano moral. O valor da indenização deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo adequada a redução do montante fixado para R$ 10.000,00, em consonância com as peculiaridades do caso e com os parâmetros adotados pela jurisprudência do Tribunal. IV. DISPOSITIVO: Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487, I, 85, § 21, e 1.036. CC, arts. 389, parágrafo único, 406, § 1º. Lei nº 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 966. TJRJ, Apelação nº 0042165-32.2015.8.19.0002, Rel. Des. Ana Maria Pereira de Oliveira, Décima Sétima Câmara de Direito Privado, j. 31.07.2025. (0022892-38.2013.8.19.0002 - APELAÇÃO. Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA - Julgamento: 13/07/2026 - DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26ª CÂMARA CÍVEL)) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS NÃO SANADOS ADMNISTRATIVAMENTE. DANO MORAL CONFIGURADO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE NA VERBA COMPENSATÓRIA ARBITRADA EM R$ 12.000,00. COBRANÇA INDEVIDA DE COTA CONDOMINIAL E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. MPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM OS LUCROS CESSANTES. DESPROVIMENTO DOS APELOS DO AUTOR E DA RÉ. CASO EM EXAME SENTENÇA (INDEX 437), INTEGRADA PELA DECISÃO DE INDEX 517, QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, PARA CONDENAR A RÉ A: (I) RESTITUIR, DE FORMA SIMPLES, OS VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E COTA CONDOMINIAL; (II) PAGAR A MULTA PREVISTA NA CLÁUSULA 4.4.3; (III) REPARAR OS VÍCIOS CONSTRUTIVOS INDICADOS NO LAUDO PERICIAL; E, (IV) PAGAR R$ 12.000,00, A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. QUESTÃO EM DISCUSSÃO APELAÇÃO DA DEMANDADA PUGNANDO PELA IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SUBSIDIARIAMENTE, POSTULOU REDUÇÃO DO QUANTUM COMPENSATÓRIO POR DANOS MORAIS. RECURSO DO AUTOR REQUERENDO A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE LUCROS CESSANTES E MAJORAÇÃO DA VERBA COMPENSATÓRIA DO DANO MORAL. RAZÕES DE DECIDIR Cuida-se de ação na qual comprador de unidade residencial reclamou de demora na entrega do imóvel, vícios construtivos, cobrança de IPTU e cotas condominiais antes da entrega das chaves e recusa da emissão do boleto para quitação do preço do bem. No caso em exame, em dezembro de 2007, o Autor celebrou com a Ré escritura de promessa de compra e venda da unidade 2011, bloco 1, do Edifício Breeze, no empreendimento imobiliário Springs. Restou demonstrado que, inobstante o prazo para entrega do imóvel ter findado em fevereiro de 2011, já considerado o prazo de tolerância, o Autor não logrou imitir-se na posse, em decorrência dos embaraços criados pela Ré. Com efeito, além do atraso no término das obras, o imóvel foi apresentado ao adquirente com vícios construtivos, conforme apurado pelo Expert do r. Juízo, razão pela qual o consumidor se recusou a dar quitação. A Demandada não conseguiu demonstrar que teria diligenciado para solucionar as pendências, ônus que lhe incumbia, de acordo com o art. 373, II, do Código de Processo Civil (CPC). De outro lado, a cobrança de cota condominial em relação ao período no qual o bem ainda não havia sido entregue se afigura abusiva, vez que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a boa-fé ou a equidade, que devem nortear as relações jurídicas, nos termos do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Além disso, a obrigação de o condômino pagar as despesas condominiais somente surge quando da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, em que pese já tivesse sido concedido o habite-se. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), inclusive, já decidiu sobre o tema, ao definir que a cláusula contratual que imponha ao consumidor o pagamento de cotas condominiais antes da imissão na posse do imóvel é abusiva (Tema n. 886). Dessa maneira, a vendedora deve arcar com as despesas do imóvel até que o comprador seja imitido na posse do bem. Em vista disto, está a se impor a devolução dos valores pagos a título de cota condominial referente ao período anterior à efetiva entrega das chaves. O mesmo raciocínio se aplica ao imposto predial territorial urbano (IPTU), que só pode ser cobrado depois da imissão na posse. Assim, a cláusula contratual que impôs ao comprador o ônus de pagar cota condominial e IPTU antes da entrega das chaves é nula de pleno direito, por ser abusiva e estabelecer obrigações iníquas, isto é, injustas, abusivas, que colocam o consumidor em desvantagem exagerada e incompatíveis com a boa-fé ou a equidade esperada. Do mesmo modo, deve ser julgado procedente o pedido de imissão na posse e outorga de escritura definitiva. Ainda, a prova pericial apurou vícios construtivos no imóvel, os quais devem ser corrigidos pela Ré. No tocante à cláusula penal, observa-se que o contrato previu, na cláusula 4.4.3, penalidade para a vendedora, em caso de atraso na entrega do bem, correspondente à multa mensal de 1% do valor do imóvel por mês de atraso. Por outro lado, afigura-se incabível a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, nos termos definidos pelo Tema n. 970, do STJ. Em relação ao pedido de compensação por danos morais, é certo que a demora para entrega do imóvel feriu os direitos da personalidade do Reclamante. Note-se que, como consignado na sentença, vencido o prazo de tolerância, 02/2011 e a entrega das chaves, que não ocorreu dado ao litígio instaurado. Outrossim, houve perda do tempo útil do Consumidor, que precisou ingressar com a presente demanda para obter ressarcimento dos valores pagos a título de cota condominial e IPTU. Considerando-se, notadamente, que o atraso perdurou por longo período, conclui-se que o valor de R$ 12.000,00 fixado para compensação por danos morais está proporcional e razoável, e não comporta alteração. DISPOSITIVO RECURSOS DA DEMANDADA E DO AUTOR AOS QUAIS SE NEGA PROVIMENTO. (0092904-66.2013.8.19.0038 - APELAÇÃO. Des(a). ARTHUR NARCISO DE OLIVEIRA NETO - Julgamento: 04/12/2025 - DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26ª CÂMARA CÍVEL)) Diante das circunstâncias mencionadas, fixo a indenização por danos morais em R$ 10.000,00, quantia adequada aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Ante o exposto, CONFIRMO a tutela antecipada e JULGO PROCEDENTES os pedidos, na forma do art. 487, I, do CPC, para confirmar a obrigação da ré de entregar as chaves e condená-la ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais em favor das autoras, acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir dapresente data, bem juros de mora pela Taxa Legal (art. 406, § 1º, Código Civil) a contar da citação. Condeno a ré ao pagamento integral das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios em favor do advogado das autoras, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos dos arts. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se.