0007265-89.2021.8.26.0625

Processo 0007265-89.2021.8.26.0625 (apensado ao processo 1008478-21.2018.8.26.0625) (processo principal 1008478-21.2018.8.26.0625) - Cumprimento de sentença - Obrigações - Condomínio Residencial Torres do Vale - D'Casa Incorporações Imobiliária Ltda - Vistos. I - Para controle próprio, anoto que se trata de cumprimento definitivo de sentença envolvendo obrigação de fazer imposta à executada D'Casa Incorporações Imobiliária Ltda., consistente na realização de reparos e adequações em áreas comuns do Condomínio Residencial Torres do Vale, conforme título executivo formado nos autos principais (fls. 90/119 e 388/397). A controvérsia atualmente posta não diz respeito à responsabilidade da D'Casa pelos vícios construtivos, matéria já decidida na fase de conhecimento e estabilizada pela coisa julgada, mas sim à verificação do cumprimento das obrigações de fazer remanescentes, à delimitação das providências ainda necessárias e à adoção das medidas aptas a conferir efetividade ao título judicial. Também não se trata de reiniciar a fase técnica ou de abrir nova rodada ampla de manifestações das partes, pois o cumprimento de sentença já se prolonga há anos e conta com diversos relatórios, pareceres, manifestações técnicas e laudos periciais, inclusive com esclarecimentos prestados pela perita judicial, nomeada conforme fls. 4.777/4.778 e 4.849. Nesse contexto, a presente decisão tem por finalidade organizar a etapa executiva atual, tomando como parâmetro as conclusões técnicas da perita, sem prejuízo da apreciação jurídica dos limites objetivos do título executivo. I.1 - A perita apontou, em síntese, que houve execução de importantes intervenções pela construtora, mas não cumprimento integral das obrigações impostas no título (fls. 5.060/5.154, 5.312/5.330, 5.722/5.741, 5.855/5.859, 5.989/5.992 e 6.033/6.066). O laudo pericial registrou a permanência de pendências relevantes, especialmente quanto à impermeabilização, instalações hidráulicas enterradas, infiltrações no subsolo, fachadas, fossos de elevadores, telhado/cobertura, ventilação das caixas de escada, sistema de combate a incêndio e outras adequações necessárias à efetiva satisfação do título. As manifestações posteriores das partes não infirmam, por ora, as conclusões técnicas centrais da perícia judicial. Tais manifestações foram consideradas, mas não justificam a reabertura ampla da prova técnica, sobretudo porque a perita judicial já prestou esclarecimentos e ratificou suas conclusões. Assim, acolho as conclusões periciais como parâmetro técnico para a condução desta fase do cumprimento, reconhecendo que as obrigações de fazer foram apenas PARCIALMENTE CUMPRIDAS. I.2 - A matéria envolve aspectos eminentemente técnicos de engenharia, arquitetura, impermeabilização, drenagem, instalações hidráulicas enterradas, sistema de combate a incêndio, fachadas, telhados, fossos de elevadores e demais sistemas construtivos. O Juízo não dispõe de conhecimento técnico próprio para substituir as conclusões da auxiliar nomeada, profissional de confiança do Juízo e que já atuou na fase de conhecimento. Por isso, devem ser observadas as orientações, indicações e conclusões da perita judicial, especialmente quanto à suficiência ou insuficiência das intervenções executadas e à necessidade de que as soluções adotadas sejam tecnicamente aptas à eliminação das patologias reconhecidas. Isso não significa delegação da atividade jurisdicional à perita, pois a definição dos limites do título executivo permanece sendo matéria jurídica. Contudo, quanto aos aspectos técnicos necessários ao cumprimento efetivo da obrigação, as conclusões periciais devem prevalecer, salvo demonstração concreta de erro, omissão relevante ou contradição técnica, o que não se verifica neste momento. II - Quanto à contratação de empresas especializadas: a perita indicou a necessidade técnica de avaliação ou atuação especializada em determinados pontos, especialmente impermeabilização, fachadas, fossos de elevadores, telhado/cobertura e sistema de combate a incêndio. Também foi apresentado orçamento elevado envolvendo honorários e atuação dessas empresas especializadas, o que levou o Juízo a sinalizar cautela em razão da oneração substancial do cumprimento (fls. 5.722/5.741 e 5.815). Nesse cenário, não se impõe, por ora, a contratação das empresas indicadas naquele orçamento global. A medida poderia gerar oneração excessiva nesta fase e nova discussão lateral sobre custos, sem prejuízo da necessidade técnica de que a construtora observe as soluções apontadas pela perícia. Assim, a D'Casa deverá cumprir as pendências nos termos delimitados pela perícia judicial, valendo-se, às suas expensas, dos profissionais e meios técnicos necessários e adequados à execução das obrigações, inclusive empresas ou profissionais habilitados quando a natureza do serviço assim exigir. III - Sobre as intercorrências envolvendo a Torre C e o sistema de combate a incêndio (em especial, fls. 6.092/6.100, 6.109/6.116, 6.123/6.124 e 6.132/6.133): a construtora sustentou que configurariam fatos novos, autônomos e estranhos ao título executivo.Contudo, a tese não pode ser acolhida nos termos amplos em que deduzida. A sentença determinou, entre outras providências, a avaliação da totalidade das instalações hidráulicas enterradas, com elaboração de projetos de recuperação e execução, e a perícia judicial apontou a existência de pendências relacionadas à tubulação enterrada e ao sistema de combate a incêndio do empreendimento. O laudo pericial mais recente também incluiu a tubulação enterrada do sistema de combate a incêndio entre os itens ainda em andamento, com necessidade de análise técnica, identificação das causas dos vazamentos e adoção de solução apta à regularização do sistema. Não se está, com isso, ampliando o título executivo para abranger qualquer patologia nova que venha a surgir na Torre C ou em outro ponto do empreendimento. O que se reconhece é que as intercorrências noticiadas, na medida em que relacionadas à tubulação enterrada e ao sistema de combate a incêndio do condomínio, inserem-se no contexto técnico das instalações hidráulicas enterradas e das medidas necessárias ao cumprimento efetivo das obrigações já impostas. Desse modo, afasto, por ora, a alegação defensiva de que tais intercorrências constituem fato novo inteiramente desvinculado do objeto da execução, sem prejuízo de que eventual controvérsia futura seja analisada apenas se demonstrada situação manifestamente estranha ao título. IV - Do sistema de combate a incêndio e da necessidade de providências executivas: a perícia judicial apontou a existência de pendências relacionadas à tubulação enterrada e ao sistema de combate a incêndio do empreendimento, destacando a necessidade de identificação das causas dos vazamentos e adoção, com prioridade, de solução apta à regularização do sistema. Considerando a relevância do tema para a segurança do empreendimento, as conclusões técnicas já produzidas e a persistência de controvérsia específica acerca das providências ainda necessárias à regularização do sistema, deverá a D'Casa apresentar, no prazo de 15 dias, informação objetiva acerca das providências que estão sendo/serão adotadas para a regularização do sistema de combate a incêndio e das tubulações enterradas a ele relacionadas, indicando as medidas já implementadas, aquelas ainda pendentes, os responsáveis técnicos envolvidos e eventual providência administrativa necessária perante o Corpo de Bombeiros ou outros órgãos competentes. A presente determinação não reabre discussão acerca da existência da obrigação ou de seu alcance, destinando-se apenas à fiscalização do cumprimento das pendências técnicas já apontadas pela perícia judicial. V - Das providências executivas remanescentes: a prova técnica produzida nos autos demonstra que foram realizadas diversas intervenções pela D'Casa, mas que ainda subsistem pendências identificadas pela perita judicial, notadamente quanto aos itens indicados no laudo de fls. 6.033/6.066. Verifica-se, ainda, que a própria construtora noticia a continuidade das obras e a adoção de providências voltadas à execução dos serviços remanescentes. Também sustenta que parte dos atrasos decorreu de fatores técnicos, período chuvoso, necessidade de tratamento prévio das causas das infiltrações e dificuldades de acesso para determinadas intervenções. Considerando o estágio avançado deste cumprimento de sentença, a extensa produção técnica já existente e a necessidade de evitar nova ampliação procedimental, não se mostra necessária a apresentação de novo cronograma global de obras, tampouco a reabertura de discussão ampla acerca da ordem de execução dos serviços. Todavia, ressalvadas as informações específicas determinadas no item IV acima, deverá a D'Casa, no prazo de 15 dias, informar objetivamente quais pendências apontadas pela perícia permanecem em execução, quais já foram concluídas após a vistoria de fls. 6.033/6.066 e quais providências concretas ainda serão necessárias para conclusão dos itens remanescentes, com indicação da respectiva previsão de conclusão. VI - Da multa coercitiva: o condomínio requer a aplicação de multa à construtora, sustentando demora injustificada no cumprimento das obrigações e descumprimento do cronograma anteriormente apresentado. Embora a perícia judicial tenha apontado a subsistência de pendências relevantes, verifica-se que a D'Casa também apresentou justificativas técnicas e operacionais para o atraso, alegando reorganização das etapas, período chuvoso, necessidade de tratamento das causas das infiltrações e dificuldades relacionadas ao acesso para realização de determinados reparos. Nesse contexto, e considerando que a presente decisão estabelece nova determinação objetiva vinculada às providências relativas à tubulação enterrada e ao sistema de combate a incêndio, reputo prematura, nesta oportunidade, a imposição imediata de multa coercitiva pelo alegado descumprimento global da obrigação. Sem prejuízo, o descumprimento injustificado das determinações estabelecidas nesta decisão poderá ensejar a aplicação de medidas coercitivas, inclusive multa, caso se revele necessária para assegurar a efetividade do título executivo. VII - Da obra vizinha: o condomínio pediu a suspensão das obras do empreendimento denominado Residencial Altos Vila São José, sustentando que sua execução estaria contribuindo para o agravamento de patologias verificadas nos muros de divisa e no subsolo. O pedido não comporta apreciação no âmbito do presente cumprimento de sentença. A presente fase processual destina-se à efetivação das obrigações impostas no título executivo judicial, não constituindo via adequada para a apuração de eventual responsabilidade decorrente da execução de obra diversa, para a imposição de obrigações de fazer ou não fazer relacionadas a empreendimento distinto, nem para o exame de pretensões potencialmente relacionadas a fatos supervenientes estranhos ao objeto definido na fase de conhecimento. A análise da matéria demandaria investigação própria acerca da existência de nexo causal entre a obra mencionada e os danos alegados, produção probatória específica e observância do contraditório em relação a todos os eventuais sujeitos atingidos pela medida pretendida, providências incompatíveis com os limites objetivos do presente cumprimento de sentença. Ademais, não se identifica, nas manifestações periciais produzidas nestes autos, conclusão técnica específica recomendando a suspensão da obra em questão. Assim, deixo de conhecer do pedido formulado pelo condomínio, sem prejuízo de sua eventual dedução em ação autônoma e adequada. VIII - Dos honorários periciais: a perita judicial apresentou o laudo e os esclarecimentos que lhe foram solicitados (fls. 6.033/6.066), tendo o trabalho técnico servido de fundamento para a presente decisão. As manifestações das partes revelam divergência quanto às consequências jurídicas do laudo e quanto à execução das obrigações, mas não evidenciam, neste momento, vício que imponha refazimento da prova ou impeça o levantamento da verba honorária já arbitrada. Assim, defiro o LEVANTAMENTO da integralidade do valor depositado às fls. 5.951/5.952 (R$5.000,00) à perita, que já apresentou o formulário do MLE - Mandado de Levantamento Eletrônico (fls. 6.069), tudo conforme as regras do Comunicado Conjunto n. 474/2017 e do Comunicado CG n. 12/2024. Providencie a Serventia a verificação e, se já o caso, a expedição e a finalização do MLE de acordo com os dados informados, para posterior assinatura por este Magistrado, dando-se ciência ao interessado. Eventual necessidade futura de acompanhamento técnico ou esclarecimento pontual, caso surja a partir do cumprimento das etapas ora delimitadas, será objeto de nova deliberação, com arbitramento próprio, se necessário. IX - Por fim, consigno que novas manifestações das partes somente serão apreciadas se relacionadas a descumprimento objetivo desta decisão, fato superveniente concreto ou dificuldade efetiva de execução devidamente comprovada, ficando vedada a rediscussão genérica das conclusões periciais e dos limites das obrigações já definidos. Após o cumprimento do que determinado nos itens IV e V acima, tornem os autos conclusos. X - Int. - ADV: ANELIZA COUTO DE AZEVEDO (OAB 444809/SP), RODRIGO CANINEO AMADOR BUENO (OAB 218148/SP), ANA MARIA MENDES (OAB 58149/SP), RAFAEL DE FARIA CAMPOS (OAB 304011/SP), LUIZ RODOLFO CABRAL (OAB 168499/SP)