0006692-28.2020.8.19.0028

  Imissão na Posse Nº 0006692-28.2020.8.19.0028/RJ AUTOR : MARLIM AZUL ENERGIA S.A. ADVOGADO(A) : LUIZ EDUARDO LESSA SILVA (OAB RJ032868) ADVOGADO(A) : BRUNA DUTRA PICONI DE MORAES (OAB RJ189605) ADVOGADO(A) : RODRIGO PONCE BUENO (OAB RJ104782) RÉU : REINALDO LUIZ VIEIRA ADVOGADO(A) : MARIANA DE CARVALHO SALOMAO (OAB RJ220924) ADVOGADO(A) : GUALTER SCHELES (OAB RJ037768) DESPACHO/DECISÃO Apresentado o laudo pericial, a parte autora o impugnou alegando, em síntese, que o perito: "a) Utilizou amostra com dados oriundos de condomínio residencial que possui toda infraestrutura como, rua asfaltada, rede de água, rede de energia, rede de iluminação pública, segurança etc. para avaliar um imóvel que não tem quaisquer destes atributos; b) Majorou os dados em +50% conforme tabela de fl. 459 (utilizando um fator de homogeneização em desacordo com o item 10.2 da norma ABNT NBR 14653-3:2019 versão corrigida 2:2022); quando deveria ter feito exatamente o contrário, pois os dados são de terrenos muito menores que o avaliando e com toda infraestrutura que não existe no imóvel atingido; c) Avaliou um imóvel rural como se fosse um terreno urbano; d) Considerou a avaliação como se fosse uma desapropriação, quando o presente caso versa sobre uma servidão administrativa em parcela ínfima do imóvel; e e) Não aplicou um coeficiente de servidão para calcular o valor da indenização". Prestados os esclarecimentos pelo expert, a parte autora reiterou sua impugnação. Da análise dos argumentos expostos e dos esclarecimentos apresentados, verifico assistir razão à autora. Não obstante o perito ter realizado a avaliação conforme as normas técnicas aplicáveis, segundo o método comparativo, verifica-se que, ao final, pode ter havido uma conclusão equivocada, não em razão da metodologia aplicável, mas por conta dos imóveis utilizados como parâmetros de comparação. Com efeito, como destacado pela parte autora, o imóvel objeto da servidão administrativa é classificado como imóvel rural. Contudo, os imóveis utilizados para fins de amostragem são todos inseridos dentro de um condomínio residencial, com qualificações diversas daquelas que se relacionam ao imóvel rural, tais como pavimentação, rede de água e esgoto, rede elétrica etc. Assim, a utilização exclusiva de imóveis caracterizados como urbanos e situados dentro de um condomínio como amostragem para fins de comparação com um imóvel rural mostra-se indevida. Conforme consta do Manual de Avaliação de Imóveis do Governo Federal 1 , que se baseia na NBR 14653, o método comparativo direto de dados de mercado “ tem por fundamento identificar o valor do bem através de tratamento técnico dos atributos comparáveis , utilizando, dessa forma, dados de mercado que se aproximem aos dados do bem avaliando , assim, a fim de se alcançar o máximo de representatividade da amostra , deve-se especificar claramente as características dos imóveis que compõem a população pesquisada, tomando como referência as características do imóvel avaliando ” (grifei). Portanto, a utilização de imóveis com características distintas daquele a ser avaliado (com exceção de se tratar de terras nuas, sem benfeitorias), mostra-se indevida. Embora se entenda que dificilmente serão encontrados imóveis similares ao avaliado e que, portanto, os fatores de homogeneização sirvam para fins de suprir tais diferenças, no presente caso tal não se mostra suficiente, já que os próprios imóveis de amostragem detêm características diversas ao avaliado. Para além disso, corre-se o risco de, como suscitado pela impugnante, acarretar a majoração indevida do valor do imóvel avaliado ao compará-lo com imóveis cuja metragem quadrada naturalmente costuma ser maior. Pelo exposto, ACOLHO a impugnação apresentada pela parte autora e determino, nos termos do art. 480, do CPC, a intimação do perito para realização de nova perícia, considerando o ora deliberado. Com a apresentação do laudo, dê-se vista às partes. 1. Disponível em: https://www.gov.br/gestao/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/avaliacao-de-imoveis-da-uniao/manual-de-avaliacao-de-imoveis-2024-r3-final.pdf