0006444-04.2020.8.19.0209

O Condomínio do Edifício Praia de Itaúna moveu Ação por Perdas e Danos com Pedido Liminar de Tutela Antecipada contra a Tegra Incorporadora (antiga Brookfield/Brascan), alegando graves vícios construtivos congênitos e ocultos no empreendimento entregue em 2008. Com base em laudo de ação prévia de produção antecipada de provas, o condomínio aponta descumprimento de normas técnicas (NBR 6118), incluindo deficiência no cobrimento de armaduras da estrutura, risco à vida devido a desprendimentos e quedas de reboco na fachada, fissuras, infiltrações no subsolo e deformação na piscina. Diante da inércia da ré, o condomínio executou obras emergenciais na fachada por conta própria. Em sede liminar, requer a apresentação das plantas legais e cálculos estruturais sob pena de multa diária de R$ 10.000,00, além do início imediato dos reparos nas áreas críticas da piscina e subsolos. Ao final, pugna pela confirmação da tutela, pelo ressarcimento de R$ 798.750,00 por danos materiais gastos na recuperação da fachada, pelo pagamento de R$ 500.000,00 a título de danos morais coletivos e pela condenação em custas e honorários sucumbenciais, atribuindo à causa o valor de R$ 1.298.750,00. Contestação fls.347 - Na contestação apresentada nos autos do processo nº 0006444-04.2020.8.19.0209 perante a 2ª Vara Cível da Barra da Tijuca, a Tegra Incorporadora S.A. (atual denominação de Brookfield Incorporações S.A.) requer a total improcedência dos pedidos formulados pelo Condomínio do Edifício Praia de Itaúna. Inicialmente, a ré defende a tempestividade de sua manifestação e suscita preliminares de extinção sem resolução do mérito: a ilegitimidade ativa do condomínio pela ausência de deliberação em assembleia geral para o ajuizamento da ação e pelo caráter personalíssimo do dano moral pretendido, bem como a sua própria ilegitimidade passiva, ao argumento de que o empreendimento foi incorporado por pessoa jurídica diversa (TG RJ Empreendimentos Imobiliários S.A.). Como prejudiciais de mérito, a ré sustenta a consumação da decadência e da prescrição, destacando que as obras foram concluídas com habite-se expedido em maio de 2008 (cerca de 12 a 13 anos antes da ação) e que, mesmo considerando a ciência dos alegados problemas em maio de 2016, os prazos legais e de garantia já haviam escoado antes da distribuição ocorrida em 2020. No mérito, afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, sustentando que a construção seguiu rigorosamente os projetos aprovados e as normas técnicas pertinentes. Alega que as avarias apontadas decorrem da falta de manutenção preventiva e corretiva por parte da gestão condominial, descumprindo a NBR 5674 e o Manual do Síndico, o que ensejaria a perda da garantia. Réplica ofertada às fls. 536 É O RELATÓRIO. DECIDO. Trata-se de demanda na qual se reclama vícios construtivos. Narra o autor que após a entrega do empreendimento em 2008, problema estruturais apareceram, comprometendo a fachada, a piscina, teto do subsolo, entre outros. Não é controvertido que a ré realizou a construção do prédio. Houve, através do processo 0030524-71.2016.8.19.0209, produção antecipada de prova, na qual os vícios já eram apontados. No laudo lá produzido, já se alerta que: As fachadas, de forma geral, apresentam fissuras e sinais oriundos da agressão do meio ambiente, demonstrando a existência de deficiência de cobrimento das armaduras, já existindo alguns locais onde ocorreram desprendimento do reboco e consequente queda. Duas ocorrências de desprendimentos de reboco foram particularmente importantes pelas dimensões do pedaço de fachada que se desprendeu. O primeiro foi em 12 de abril de 2016, na fachada correspondente ao apartamento 902, e a segunda, em 30 de maio de 2016, quando houve o desprendimento e queda de um grande trecho de reboco da parte inferior da varanda frontal da unidade 1603 . O desprendimento de reboco e as fissuras existentes são oriundos, tal como na garagem, de deficiência de cobrimento das armaduras e de excesso de porosidade aparente do concreto, que levam a uma redução significativa da durabilidade da estrutura do prédio, e caracterizam anomalias congênitas de execução. conforme relatado pela parte autora, e devidamente comprovado nos autos, ocorreram episódios de desprendimento de reboco, os quais teriam decorrido do excesso de porosidade aparente do concreto e da deficiência de cobrimento das armaduras, em inobservância às normas técnicas. Acresce-se, por oportuno, que este Perito não pôde realizar o mapeamento em virtude de a parte ré não ter fornecido as plantas conforme lhe fora solicitado ...Existem trechos de laje do teto dos pavimentos do subsolo com deficiência de cobrimento, comprometendo a durabilidade da estrutura e em desacordo com o que estabelece a NBR 6.118. existem os mencionados pontos de execução deficiente de concretagem no primeiro subsolo, os quais estão a comprometer, sobremaneira, a durabilidade da estrutura. O desprendimento dos revestimentos argamassados, no caso específico, deram-se por deficiência na execução da estrutura, principalmente pelo não atendimento à espessura de cobrimento da ferragem, que levará à deterioração precoce da ferragem, comprometendo a durabilidade, que, como já informado, é um dos três requisitos normativos para a Qualidade das Estruturas. Assim, o desprendimento dos revestimentos argamassados ocorrem pela não obediência ao que preceitua a NormaNBR 6.118, que, para as fachadas do prédio demanda uma espessura de 5 cm de cobrimento, e, como já apresentado, esse cobrimento é de cerca de 2 cm. Portanto, não há como um filme de tinta ter a mesma capacidade de proteção que uma camada de 3 cm de concreto, que é a diferença entre o existente (2 cm) e o que deveria existir (5 cm). Por conta da inercia da ré em promover os reparos, o próprio autor passou a contratar terceiros para realizá-los, apresentando uma conta total de R$ 798.750,00. A perícia realizada neste processo reafirmou a existência de vícios construtivos que não foram solucionados pela ré, confirmando que os valores apresentados pela autora e devidamente demonstrados documentalmente estavam dentro do esperado para o volume de obras necessário visando o conserto definitivo. Mais: apontou que nenhum dos problemas advinha de falta de manutenção, mas sim de problemas de má construção. Disse o perito: Na decisão de 15 de agosto de 2022, conforme fls. 730 foi determinado pelo Juízo o ponto controvertido da lide, a seguir: Fixo como pontos controvertidos da presente demanda: Se os vícios reclamados pelo autor na inicial decorrem de falha construtiva ou de falta de conservação, má-conservação ou mau uso pelo autor; a delimitação dos valores cobrados, se entre estes o autor está a cobrar por uma contratação com um escopo superior ao necessário (considerando remoção e refazimento de mais parcelas da fachada, do que as que realmente precisam ser refeitas, e desconsiderando a reutilização de materiais); se o valor contratado é razoável diante dos valores de mercado. Resposta: Em resposta ao ponto controvertido informamos que os vícios reclamados pelo Autor na inicial decorrem de falha construtiva, não podendo ser imputado à falta de conservação, má-conservação ou ainda mau uso pelo Autor, sabendo-se que o habite-se do prédio foi emitido em 30/04/2008, e as não conformidades descritas e consignadas no Laudo Pericial elaborado em sede de produção antecipada de provas datado de 11 de julho de 2017. Importante salientar que aquela perícia ocorreu em 11/07/2017, mas os vícios foram apontados ainda no prazo de garantia vigente. Pela analise das propostas e ao contrato celebrado entre o Autor e a Conservadora Comando Ltda., fls. 238/255, verifica-se que a delimitação dos valores cobrados está dentro da normalidade de preços de mercado bem como correspondem ao que foi observado na perícia na fase de produção antecipada de prova, não se verificando escopo superior ao necessário. Constata-se ainda que o valor contratado para a realização do serviço R$ 798.750,00 (setecentos e noventa e oito mil setecentos e cinquenta reais) é compatível diante dos valores de mercado, visto tratar-se de fachada a ordem de 12.000m², perfazendo assim preço por m² da ordem de R$ 66,56 (sessenta e seis mil e cinquenta e seis centavos), compatível com obras congêneres. O perito, em seu trabalho, listou cada uma das reclamações, analisando-as em seguida. Havia fissuras e trincas em elementos estruturais no subsolo, rachaduras no banheiro da Administração, não conformidades estruturais na piscina adulto e problema nas fachadas. Informou que, mesmo considerando-se a necessidade óbvia de manutenção e até a influência maior de agressividade ambiental produzida por maresia, o que se vê e relata como problema não decorreu de falta de manutenção, mas sim de má construção. Veja-se, por exemplo, que em relação ao desprendimento de fachada com queda, apurou-se que havia excesso de porosidade aparente no concreto e deficiência de cobrimento das armaduras, o que violava a norma técnica. Isso permitiu que os fatores ambientais agissem de maneira muito mais agressiva, o que não ocorreria se a construção estivesse conforme a regra. Havia ainda deformações entre a parte central do fundo da piscina e a partes correspondente às bordas, gerando infiltrações, além de trecho de laje do teto dos pavimentos do subsolo com deficiência de cobrimento, comprometendo a durabilidade da estrutura, em desacordo com a norma técnica (NBR 6.118). Os problemas relativos ao banheiro, com enormes fissuras, também restaram confirmados. A ré, incorporadora, responde pelos vícios da construção (executada por ela ou por empresa contratada), na forma do artigo 618, do CC. O art. 618 do Código Civil trata da responsabilidade civil do construtor pelos riscos da solidez e segurança de edifícios ou de outras construções consideráveis. Trata-se de um prazo irredutível de garantia legal (5 anos), contada a partir da entrega do imóvel, na qual o empreiteiro fica sujeito a ser responsabilizado por eventuais vícios de solidez e segurança da obra. Caso o dono da obra constate vício ou defeito, no interregno acima de cinco anos, terá 180 dias para reclamá-lo, sob pena de perda da garantia. A constatação de vício na obra após o decurso do prazo de garantia previsto no artigo 618 do CC, não impede o ajuizamento de ação visando à reparação do defeito ou mesmo à indenização pelos prejuízos dele advindos, devendo, no entanto, ser comprovada, pelo dono, como ocorre aqui. A inicial é confusa em relação aos pleitos, já que, embora peça uma antecipação relativa a uma obrigação de fazer (reparos dos itens alegados), apresenta em seguida um pedido para ressarcimento do que gastos com eles. Pelo que consta no laudo pericial, houve o reparo de parte das inconformidades pelo próprio condomínio, afirmando o perito que, contudo, o problema na piscina permaneceria: Na diligência verificou-se que o Condomínio Praia de Itaúna se encontra em pleno funcionamento e que em virtude das necessidades operacionais alguns serviços constantes no Laudo Pericial de Engenharia que instrui a ação de produção antecipada de provas, já foram executados diretamente pela parte Autora. Atestamos que os reparos nas fachadas foram concluídos, mas os problemas na piscina permanecem, pois constatamos que está ocorrendo a abertura de um trecho da mureta voltada para o prédio, justamente no vértice, com surgência de água vazando da piscina visível a olho nu. A progressão do deslocamento com vazamento de água clorada poderá a curto prazo provocar desgaste por oxidação das armaduras da parede da piscina e consequente colapso. Também foi constatado que a equipe de manutenção do Condomínio executou reparos expeditos em trincas e fissuras e nas armaduras expostas na estrutura das garagens dos subsolos visando mitigar a progressão do processo de oxidação das armaduras. Algumas trincas estão sendo instrumentadas com medições periódicas A documentação de fl. 238 e seguintes dá conta que o serviço pago pelo autor não incluiu o conserto da piscina. Assim, deve ser indenizado o valor gasto, e determinado que a ré promova as obras para a adequação da piscina, já fixando-se a conversão para perdas e danos no caso de descumprimento. Quanto a danos morais coletivos, a hipótese é de ilegitimidade. E se assim não fosse, seria de improcedência. O condomínio não tem legitimidade para cobrar, em nome próprio, indenização de suposto dano que os condôminos possam ter sofrido, não havendo tal previsão de substituição processual. E, no mais, não seria a hipótese de dano moral sofrido por cada um deles individualmente. PELO EXPOSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, na forma do artigo 487, I, do CPC, para condenar a rés a realizar as obras e providências indicadas na perícia, no que toca a regularização da piscina (fl. 807, abertura de um trecho da mureta voltada para o prédio, no vértice, com surgência de água vazando da piscina), com início em 15 (quinze) dias, com prazo de término estipulado para 30 (trinta) dias, a contar do seu início. O não cumprimento importará em multa única de R$ 5.000,00, quando necessariamente será convertida em perdas e danos, sem prejuízo da multa já imposta, cabendo a liquidação por arbitramento. O mesmo será devido se, nesta oportunidade, a obra já tiver sido realizada (será devido o valor gasto pelo condomínio, sem a multa). Condeno a ré a pagar a quantia de R$ 798.750,00, relativo aos reparos que o condomínio fez sobre o que era da responsabilidade da demandada, com juros da citação e correção a contar da data dos pagamentos. Julgo extinto o processo sem análise do mérito, em relação ao pleito de indenização de dano moral coletivo (artigo 485, VI, do NCPC). Custas pro rata, arcando cada parte com os honorários do ex-adverso, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. ANTECIPA-SE NESTE MOMENTO A TUTELA EM RELAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE FAZER. No trânsito, aguarde-se por 60 dias. Não havendo manifestações após tal prazo, dê-se baixa e arquive-se. P.R.I.