0006253-77.2019.8.16.0014

PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 1 Autos nº 0006253-77.2019.8.16.0014. Autores: WALDOMIRO DA FONSECA MELI e WAGNER BATISTA MELI. Ré: PLANOLLAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 1. RELATÓRIO WALDOMIRO DA FONSECA MELI e WAGNER BATISTA MELI, já qualificados nos autos, ajuizaram ação de cobrança indevida c/c declaratória de nulidade de cláusulas c/c danos materiais e morais em face de PLANOLLAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, igualmente qualificada. Narraram os autores, em síntese, que: a) firmaram com a ré, em 09/08/2011, contrato de promessa de compra e venda referente ao lote nº 10, quadra 07, do Jardim Barra Forest, no valor total de R$ 84.653,64, dividido em arras e parcelas sucessivas; b) embora tenham adimplido regularmente as prestações, estas sofreram aumentos mensais abusivos, passando de R$ 737,08 (valor contratado) para R$ 1.913,60, comprometendo a renda familiar; c) a ré promove reajustes desmedidos sem transparência, cobra juros sobre juros, multas excessivas e cláusulas contratuais extremamente onerosas; d) até o momento já quitaram R$ 93.596,83, montante superior ao valor originalmente contratado,PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 2 restando ainda exigidas 14 parcelas; e) além das cobranças abusivas, houve descumprimento da publicidade do empreendimento (inexistência de campo de futebol, espaço ecológico, segurança e sinalização prometidas, além de muros precários); f) a ré ainda cobra IPTU por boletos próprios, sem comprovação de repasse à prefeitura, e sem prestação de contas, o que gera insegurança; g) tais práticas caracterizam enriquecimento ilícito, abusividade contratual e dano moral. Assim, pugnaram pela procedência da demanda para: (i) expurgar dos cálculos os reajustes abusivos e declarar nulas diversas cláusulas contratuais (3ª §§ 3º, 4º, 5º, 11º, 12º; cláusula 5ª e penalidades correlatas), afastando índices ilegais, juros cumulativos e multas excessivas; (ii) reconhecer a inaplicabilidade da Tabela Price e fixar a periodicidade anual para eventual capitalização de juros; (iii) declarar a inexigibilidade das 14 parcelas vincendas, com quitação do contrato; (iv) condenar a ré à restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente (R$ 57.443,94); (v) fixar a cláusula penal nos limites da Lei 6.766/79; (vi) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, acrescido de juros e correção. Juntaram documentos em eventos 1.2 a 1.30 e postularam a concessão de assistência judiciária gratuita. Concedida a gratuidade de justiça aos autores, foi determinada a citação da parte ré para defesa (evento 14.1). Recebida emenda à petição inicial de evento 33.1, com o prosseguimento da ação somente em face da ré Planollar Empreendimentos Imobiliários Ltda (evento 35.1). Após regular citação em evento 30.1, frustrada a conciliação (evento 49.1), a ré Planollar apresentou contestação em evento 50.1, defendendo, em síntese, que: a) deve ser revogado o benefício da gratuidade de justiça, pois os autores possuem veículos, pagam honorários advocatícios e demonstram capacidade financeira; b) há confissão dos autores quanto à ciência do contrato, das cláusulas e dos índices de correção, sendo inverídicas suas alegações de desconhecimento dos boletos e reajustes; c) os autores litigam de má-PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 3 fé ao afirmar pagamento em triplo e ausência de infraestrutura, quando o contrato prevê TR (taxa referencial) + 1% ao mês, forma considerada lícita e já reconhecida pelo STJ e TJPR; d) inexistem cláusulas abusivas, devendo prevalecer o pacta sunt servanda , inclusive quanto às arras, cláusulas penais e taxas de ocupação; e) a alegação de cobrança irregular de IPTU é improcedente, pois a cobrança é individualizada pela prefeitura; f) não há comprovação de danos materiais ou morais, tratando-se de meros dissabores, incapazes de ensejar indenização; g) o pedido de repetição de indébito é inepto, ausente prova de pagamentos indevidos; h) improcede o pleito de revisão contratual ou inexigibilidade das parcelas, pois desequilibraria o ajuste em favor dos autores, que usufruem do imóvel há anos; i) subsidiariamente, não se opõe à substituição da TR pelo INPC como índice de correção. Juntou documentos em eventos 50.2 a 50.14. Impugnação à contestação em evento 55.1. Intimadas as partes para especificação das provas pretendidas (evento 57.1), os autores pugnaram pela produção de provaS documental, pericial e oral (evento 64.1), enquanto a ré requereu a produção de prova documental e oral, além de promover a juntada de sentenças proferidas em casos análogos (eventos 65.1 a 65.4). Sobreveio decisão de saneamento e organização do processo em evento 67.1, na qual foram delimitados os pontos controvertidos e determinada a produção de prova pericial nas áreas de contabilidade e engenharia. O perito contábil apresentou proposta de honorários no valor de R$ 3.650,00 no evento 170.1, e o perito engenheiro apresentou proposta no valor de R$ 1.850,00, nos termos do contido em evento 204.1. Em seguida, o réu realizou o depósito em juízo na proporção de 50%, referente aos honorários da perícia contábil (R$ 1.825,00 – evento 218.2) e outro depósito de 50% dos honorários da perícia de engenharia (R$ 925,00 – evento 218.3).PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 4 Por meio da decisão de evento 224.1, foram homologados os valores das propostas de honorários apresentados pelos experts. Após decisão de evento 260.1, discorrendo acerca do ônus de custeio das perícias, foi juntado laudo pericial de engenharia em evento 274.1, com posterior expedição de alvará de levantamento corresponde a 50% do valor dos honorários em evento 301.1. Juntada de laudo pericial contábil em eventos 394.1 a 394.3, seguida de expedição de alvará de levantamento corresponde a 50% do valor dos honorários em evento 403.1. Após juntada de laudo complementar contábil em eventos 428.1 a 428.5 e manifestações das partes em eventos 431.1 e 432.1, o feito foi convertido em diligência para que a parte autora esclarecesse as divergências verificadas entre a petição inicial e o contrato de promessa de compra e venda juntado aos autos, especificando com precisão as cláusulas contratuais cuja revisão ou declaração de nulidade pretendia, bem como sua correspondência com os pedidos formulados, determinando-se, ainda, após o cumprimento, a intimação da parte ré para manifestação. Sobreveio manifestação da parte autora em evento 437.1, sustentando, em síntese, que as divergências apontadas pelo Juízo decorreram de erro material cometido pelo antigo patrono na correlação entre os pedidos da petição inicial e as cláusulas efetivamente constantes do contrato, sem alteração da causa de pedir ou dos pedidos. Assim, procedeu à correta identificação das cláusulas contratuais cuja revisão e nulidade pretende, esclarecendo que os pedidos se referem às disposições relativas às arras penitenciais, às deduções em caso de rescisão, à multa contratual, aos honorários advocatícios, aos juros remuneratórios e à forma de correção monetária. Aduziu, ainda, que o laudo pericial contábil confirmou a existência de cobranças superiores às pactuadas, apurando saldo credor em seu favor no importe de R$ 8.271,54, motivo pelo qual requereu a homologação da perícia, o reconhecimento do adimplementoPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 5 contratual, a procedência integral dos pedidos iniciais e, subsidiariamente, a designação de audiência de conciliação. A parte ré, por sua vez, impugnou a manifestação (evento 440.1), sustentando tratar-se de indevida alteração da causa de pedir após a estabilização da lide, o que violaria o contraditório e a ampla defesa, pugnando pela improcedência dos pedidos. Nos termos da decisão de evento 442.1, foi admitida, em caráter excepcional, a regularização processual promovida pela parte autora, para que os pedidos formulados na petição inicial fossem analisados à luz das cláusulas contratuais corretamente indicadas na manifestação de evento 437.1. Ainda, a fim de assegurar o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, determinou-se a intimação da parte ré para apresentação de contestação complementar (evento 445.1), limitada aos novos termos da causa de pedir, seguida de réplica pela parte autora (evento 449.1), vindo os autos conclusos para sentença após o cumprimento das determinações. É a síntese do essencial. Passo à fundamentação. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do Mérito. De início, relevante consignar que a relação contratual que envolve as partes configura-se como típica relação de consumo, vez que se enquadram perfeitamente nos conceitos de fornecedor e consumidor, estabelecidos pelos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, pelo que tal lei tem ampla aplicação.PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 6 Sobre o assunto, cito a lição de Claudia Lima Marques 1 , segue: Em resumo e concluindo, concordamos com a interpretação finalista das normas do CDC. A regra do art. 2º deve ser interpretada de acordo com o sistema de tutela especial do Código e conforme a finalidade da norma, a qual vem determinada de maneira clara pelo art. 4º do CDC. Só uma interpretação teleológica da norma do art. 2º permitirá definir quem são os consumidores no sistema do CDC. Mas além dos consumidores strictu sensu, conhece o CDC os consumidores-equiparados, os quais por determinação legal merecem a proteção especial de suas regras. Trata-se de um sistema tutelar que prevê exceções em seu campo de aplicação sempre que a pessoa física ou jurídica preencher as qualidades objetivas de seu conceito e as qualidades subjetivas (vulnerabilidade), mesmo que não preencha a de destinatário final econômico do produto ou serviço. Por hipossuficiente deve se entender aquele que não possui condições técnicas ou socioculturais para produzir prova, e também aquele que não detém condições econômicas para tanto. Portanto, presentes os requisitos caracterizadores da relação de consumo dispostos nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, reconheço a incidência da lei 8.078/1990, de forma que qualquer aspecto do contrato em análise que esteja em desacordo com as disposições do CDC, será passível de revisão a fim de ser restabelecido o equilíbrio contratual (CC, art. 421), sem que isso represente ofensa ao princípio do pacta sunt servanda. Cinge-se a controvérsia dos autos à análise da validade das cláusulas contratuais inseridas no instrumento de promessa de compra e venda 1 (Contratos no Código de Defesa do Consumidor (4ª edição, Editora Revista dos Tribunais, p. 279).PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 7 firmado entre as partes, tendo os autores pleiteado a revisão de disposições que reputam abusivas e excessivamente onerosas. Em primeiro lugar, quanto ao perdimento das arras penitenciais e demais deduções em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, a parte autora impugna a cláusula terceira, item 2.1, bem como a cláusula terceira, item 3, § 1º, que, segundo alega, estabelecem a perda integral das arras em caso de inadimplemento ou desistência do comprador. Ainda sobre o tema, impugna também a cláusula quinta, §§ 1º e 4º, por preverem, em caso de rescisão por culpa do comprador, a devolução de apenas metade dos valores pagos, após deduções relativas à comissão de venda, multa de 10% sobre o valor do contrato, arras penitenciais, IPTU e taxa de ocupação. Também aponta a abusividade da cláusula quinta, § 2º, na parte em que impõe ao comprador, havendo obra iniciada ou concluída, a obrigação de restituir o terreno ao estado original no prazo de 90 dias, sob pena de demolição pela vendedora e cobrança judicial das respectivas despesas. Em segundo lugar, quanto à cláusula penal, juros moratórios, multa e honorários advocatícios, a parte autora esclarece que os pedidos de nulidade anteriormente formulados devem recair sobre a cláusula terceira, § 7º, que prevê juros de mora e multa de 2% em caso de inadimplemento; sobre a cláusula terceira, § 8º, que estabelece a cobrança de honorários advocatícios; e sobre a cláusula décima quinta, que prevê multa contratual de 10%. Sustenta que tais disposições permitiriam a cumulação indevida de encargos e imporiam penalidades excessivas ao consumidor. Em terceiro lugar, quanto à cobrança de juros capitalizados e à forma de atualização das parcelas, a parte autora indica como objeto de revisão a cláusula terceira, item 2.3, alínea “a”, que disciplina o preço e as condições de pagamento do contrato. Afirma que a previsão de correçãoPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 8 monetária cumulada com percentual fixo de 1% implicaria, na prática, cobrança de juros capitalizados, o que reputa indevido, porque a requerida não é instituição financeira. Segundo a autora, essa cláusula teria permitido a cobrança de valores superiores aos pactuados, tese que afirma estar corroborada pelo laudo pericial contábil. Assim, a pretensão revisional da parte autora, após a retificação admitida, concentra-se especificamente na análise da validade da cláusula terceira, itens 2.1, 2.3, alínea “a”, item 3, § 1º, §§ 7º e 8º; da cláusula quinta, §§ 1º, 2º e 4º; e da cláusula décima quinta do contrato firmado entre as partes. Pleiteia, ainda, a declaração de inexigibilidade das parcelas vincendas, a restituição em dobro de valores pagos indevidamente, bem como indenização por danos morais, de modo que a lide concentra-se na aferição da legalidade das referidas cláusulas e da ocorrência ou não de abusividade nas cobranças efetuadas pela ré. Pois bem. a) Das alegações de descumprimento contratual pela loteadora. Antes de adentrar ao exame das cláusulas contratuais impugnadas, cumpre registrar que os autores também sustentaram, na petição inicial, que a requerida teria descumprido obrigações assumidas quanto à implantação do loteamento, notadamente pela ausência de execução de determinadas obras de infraestrutura e pela ocorrência de danos em um dos imóveis decorrentes do escoamento inadequado de águas pluviais. Todavia, a prova pericial de engenharia não corroborou essa narrativa. O expert concluiu que as obras de infraestrutura previstas contratualmente, consistentes na instalação de rede de energia elétrica ePODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 9 iluminação pública, arborização, execução de meio-fio e sarjetas, pavimentação asfáltica, galerias de águas pluviais, rede de distribuição de água potável e locação das datas, foram regularmente executadas pela loteadora. Concluiu, ainda, que o sistema de drenagem do lote vizinho não constituía obrigação da requerida e que o colapso do muro de arrimo decorreu da ausência de sistema de drenagem adequado e das intervenções realizadas pelos próprios autores no terreno, inexistindo elemento técnico que permitisse atribuir tais danos ao descumprimento contratual da ré (evento 274.1). Assim, não há elementos que evidenciem inadimplemento contratual da requerida quanto às obrigações de implantação do loteamento, razão pela qual a controvérsia remanescente restringe-se à validade das cláusulas contratuais impugnadas e aos critérios adotados para a evolução do saldo devedor. b) Da revisão das cláusulas contratuais relativas aos efeitos da resolução por culpa do comprador. Conforme delimitado anteriormente, a parte autora impugna diversas disposições contratuais destinadas a disciplinar os efeitos da resolução do contrato por culpa do adquirente, sustentando a abusividade das cláusulas que autorizam a perda das arras penitenciais, a retenção parcial dos valores pagos, a dedução da comissão de corretagem, taxa de ocupação, honorários advocatícios convencionais, multa contratual e demais encargos incidentes na hipótese de inadimplemento ou desistência do comprador. Todavia, todas essas disposições possuem a mesma finalidade jurídica, qual seja, indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos decorrentes da resolução contratual imputável ao comprador.PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 10 No caso concreto, entretanto, o contrato foi celebrado em 09 de agosto de 2011, anteriormente à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual a disciplina da matéria deve observar a orientação consolidada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça. Seguindo orientação recente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, considera-se adequada e suficiente, a título de indenização pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido, pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor, independentemente das circunstâncias do caso concreto. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. A propósito: DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou porPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 11 inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) Do teor do acórdão, extrai-se: A independência ou insubordinação do percentual de retenção às circunstâncias de cada caso concreto é reflexo da natureza indenizatória e cominatória do citado valor, que, portanto, abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. (...) Portanto, o entendimento mais atual da Segunda Seção é de que “a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissárioPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 12 comprador (...) é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (...) prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento” (REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019, sem destaque no original). Assim, o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor. Portanto, mostram-se inexigíveis as retenções e deduções adicionais previstas contratualmente, tais como a perda das arras penitenciais, a retenção da comissão de corretagem, a incidência cumulativa de multa contratual, honorários advocatícios convencionais, taxas de ocupação, despesas administrativas e quaisquer outros encargos destinados a indenizar a promitente vendedora pelos efeitos da resolução contratual, sob pena de caracterização de bis in idem, visto que a retenção de 25% da quantia já paga é suficiente para indenizar a ré pela rescisão contratual. Nesse ponto, frise-se que o percentual de retenção fixado em 25% prescinde da demonstração individualizada das despesas, por constituir quantia suficiente para indenizar o vendedor por todos os encargos decorrentes da resolução contratual imputável ao promitente comprador. Por oportuno, destaco: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DE PLANO DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuízos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxasPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 13 incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1 .224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011, DJe 11/5/2011). Assim sendo, a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem sobre os valores pagos, configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte recorrida, o que é inadmissível. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2280013 PE 2023/0011560-9, Relator.: MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/06/2023) DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.5 . Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinçãoPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 14 do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599 .511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) Ressalte-se que a retenção é adequada, pois visa ao ressarcimento tanto das despesas administrativas, quanto das decorrentes de corretagem, estando todos esses valores contemplados no percentual de 25% estabelecido no acórdão mencionado. Nesse sentido, é a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE RECONHECEU A RESCISÃO E O DEVER DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, CONTUDO, COMPENSANDO A REQUERIDA – NA MESMA QUANTIA – A TÍTULO DE PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO OBSERVADO. MÉRITO. VALOR RETIDO APROXIMADO DE 10% SOBRE O VALOR DOS CONTRATOS. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO SOBRE O VALOR PAGO. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CONTRATOS FIRMADO ANTES DA LEI 13.786/2018. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXO DE 25%. RESP. 1.820.330/SP. VALOR QUE ENGLOBA TODAS AS DESPESAS, TAXAS, TRIBUTOS, COMISSÃO DE CORRETAGEM, SEM A NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO INDIVIDUALIZADA. PERCENTUAL QUE TEM PLENAPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 15 NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. SEM HONORÁRIOS RECURSAIS.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0022928-43.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR ARQUELAU ARAUJO RIBAS - J. 30.03.2023) Assim, todas as cláusulas impugnadas pela parte autora, naquilo em que estabelecem retenções ou penalidades adicionais decorrentes da resolução contratual por culpa do comprador, devem ser interpretadas em conformidade com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, reconhecendo-se que a promitente vendedora faz jus exclusivamente à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, percentual suficiente para abranger todas as despesas e prejuízos decorrentes da resolução do contrato, tornando inexigíveis quaisquer retenções ou penalidades cumulativas previstas no instrumento contratual. A única ressalva diz respeito aos tributos incidentes sobre o imóvel, cuja responsabilidade decorre da própria titularidade da posse exercida pelos promitentes compradores, não se confundindo com verba indenizatória destinada a compensar a vendedora pela resolução do contrato. Com efeito, os impostos incidentes sobre o imóvel, desde a imissão na posse até a efetiva resolução contratual, constituem obrigações propter rem, de modo que devem ser suportados pelos adquirentes relativamente ao período em que exerceram a posse direta do bem. Veja-se: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PREQUESTIONAMENTO PARCIAL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELAS DESPESAS DO IMÓVEL. AUSÊNCIA.PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 16 TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE. 1. A ausência de decisão acerca de dispositivo legal indicado como violado impede o conhecimento do recurso especial. 2. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedentes. 3. A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1961537 SP 2021/0263086-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2022) Assim, é legítima apenas a dedução dos valores correspondentes aos tributos incidentes sobre o imóvel, relativos ao período compreendido entre a imissão na posse e a resolução do contrato, desde que efetivamente comprovados. c) Da retenção de arras. No caso dos autos, embora não ocorrida inexecução por parte dos autores, eventuais prejuízos com a rescisão contratual devem ser ressarcidos pela retenção das arras, ou pela incidência de multa contratual, sendo vedada a cumulação desses dois encargos, sob pena de ocorrer bis in idem e consequentemente enriquecimento ilícito em favor da vendedora. Por oportuno, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA - PERDAS E DANOS PELO USO DO IMÓVEL – TAXA DE FRUIÇÃO - 0,75% AO MÊS SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – NÃO PROCEDE – NEGOCIAÇÃO DE UM TERRENO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÕES SOBRE BENFEITORIAS CAPAZES DE GERAR RENDA –PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 17 RESCISÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA QUE DECLAROU A RESCISÃO DO CONTRATO – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS - ALTERAÇÃO PARA MULTA CONTRATUAL - RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS - RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – PRECEDENTES DO STJ – ADEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001490-88.2020.8.16.0049 - Astorga - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 06.03.2023) Ademais, eventual retenção de arras cumulada com multa contratual, se mostra excessivamente onerosa, o que implica notável desvantagem ao consumidor, devendo ser substituída por multa compensatória, atendidas as peculiaridades do caso concreto. Nesse passo, não é devida a retenção de arras. d) Da forma de reajuste das parcelas e da capitalização de juros. A parte autora impugna a metodologia de reajuste das parcelas, prevista na cláusula terceira, item 2.3, alínea “a”, do contrato, que estabelece: “Os reajustes serão anuais, calculados com correção pela TR mais 1% mês a mês a partir desta data contratual.”. Alegam que a aplicação prática desta cláusula resultou em capitalização mensal de juros (anatocismo), prática vedada. Primeiramente, é necessário distinguir os componentes do encargo. A previsão de correção monetária pela Taxa Referencial (TR) visa meramente a recompor o valor da moeda corroído pela inflação, sendo lícita quando pactuada. Os juros remuneratórios de 1% ao mês, por sua vez, representam a contraprestação pelo capital financiado pela vendedora ao longo do tempo, sendo um percentual considerado legal e razoável pela jurisprudência para contratosPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 18 desta natureza, mesmo para empresas que não integram o Sistema Financeiro Nacional (SFN). A controvérsia reside, portanto, não na validade da cláusula contratual em si, mas na forma como ela foi executada pela requerida. A prova pericial produzida nos autos revelou que o contrato não contém previsão expressa de capitalização de juros, tampouco autoriza a incidência de juros compostos ou da denominada Tabela Price. Ao contrário, o perito judicial consignou que a cláusula contratual prevê apenas a incidência de juros simples de 1% ao mês, cumulados com atualização monetária anual pela Taxa Referencial (TR). Todavia, embora não tenha identificado previsão contratual de capitalização, o expert constatou que a requerida promoveu a evolução do débito mediante aplicação de juros e correção monetária em percentuais superiores aos efetivamente pactuados, circunstância que repercutiu diretamente no valor das prestações exigidas ao longo da execução contratual. Em seus esclarecimentos complementares, o perito reafirmou que a metodologia correta consiste na incidência de juros simples de 1% ao mês, observados os critérios previstos no próprio instrumento contratual, concluindo que a cobrança realizada pela requerida extrapolou tais parâmetros e ocasionou pagamentos superiores aos efetivamente devidos pelos autores. Assim, embora não tenha restado demonstrada a existência de cláusula contratual prevendo capitalização mensal de juros, tampouco a adoção da Tabela Price propriamente dita, ficou suficientemente comprovado que a requerida deixou de observar os critérios de atualização previstos no contrato, exigindo prestações em valores superiores aos contratualmente devidos.PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 19 e) Do saldo contratual e da repetição do indébito. Consequência direta da revisão da forma de cálculo das parcelas é a apuração do saldo final do contrato. Acolhendo as conclusões da prova pericial (eventos 394.1 e 428.1), restou comprovado que os autores efetuaram pagamentos em excesso, resultando em um saldo credor a seu favor no valor de R$ 8.271,54. O pagamento indevido é uma das formas de enriquecimento sem causa, o que é vedado pelo Direito pátrio (CC, art. 884). Assim, quem recebeu o que não lhe era devido deve restituir o valor recebido (CC, art. 876). Por certo, não se ignora que, em regra, quem voluntariamente pagou o indevido incumbe a prova de tê-lo feito por erro para a restituição (CC, art. 877). No entanto, dadas as peculiaridades dos contratos bancários, a jurisprudência entende pela dispensa desta prova, presumindo-se em casos tais que o pagamento foi feito por exigência do credor (Súmula 322 do STJ). Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a repetição do indébito em dobro, com base no art. 42 do CDC, é cabível independentemente da demonstração de má-fé por parte do fornecedor. O critério adotado é o da boa-fé objetiva, que visa proteger o consumidor vulnerável e garantir a efetividade dos direitos previstos no CDC: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. TELEFONIA FIXA. COBRANÇA INDEVIDA. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO DE TARIFAS. 1) RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO (PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 42 DO CDC). DESINFLUÊNCIA DA NATUREZA DO ELEMENTO VOLITIVO DO FORNECEDOR QUE REALIZOU A COBRANÇA INDEVIDA. DOBRA CABÍVEL QUANDO A REFERIDAPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 20 COBRANÇA CONSUBSTANCIAR CONDUTA CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA. 2) APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL DO CÓDIGO CIVIL (ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL). APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA 412/STJ. 3) MODULAÇÃO PARCIAL DOS EFEITOS DA DECISÃO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO INTEGRAL DO RECURSO. (...)13. Fixação das seguintes teses. Primeira tese: A restituição em dobro do indébito (parágrafo único do artigo 42 do CDC) independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que realizou a cobrança indevida, revelando-se cabível quando a referida cobrança consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva. Segunda tese: A ação de repetição de indébito por cobrança de valores referentes a serviços não contratados promovida por empresa de telefonia deve seguir a norma geral do prazo prescricional decenal, consoante previsto no artigo 205 do Código Civil, a exemplo do que decidido e sumulado no que diz respeito ao lapso prescricional para repetição de tarifas de água e esgoto (Súmula 412/STJ). Modulação dos efeitos: Modulam-se os efeitos da presente decisão - somente com relação à primeira tese - para que o entendimento aqui fixado quanto à restituição em dobro do indébito seja aplicado apenas a partir da publicação do presente acórdão. A modulação incide unicamente em relação às cobranças indevidas em contratos de consumo que não envolvam prestação de serviços públicos pelo Estado ou por concessionárias, as quais apenas serão atingidas pelo novo entendimento quando pagas após a data da publicação do acórdão. (STJ - EAREsp: 676608 RS 2015/0049776-9, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 21/10/2020, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 30/03/2021) Embora caracterizada a cobrança indevida, não se verifica nos autos atuação dolosa ou manifestamente contrária à boa-fé objetiva apta a justificar a incidência da repetição em dobro, especialmente considerando que a controvérsia decorreu da interpretação das cláusulas contratuais e da metodologia empregada para evolução das parcelas. Conforme se observa, o decisum realizou a modulação dos efeitos, de modo a estabelecer que a devolução em dobro dos valores cobradosPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 21 indevidamente, nos termos da fundamentação, só se aplica a partir da data de publicação do acórdão (30/03/2021), o que não se adequa ao caso dos autos, vez que o contrato foi firmado em dezembro de 2011, data anterior ao acórdão paradigma, de modo que os descontos deverão ser restituídos na modalidade simples. f) Dos danos morais. A parte autora pleiteia, por fim, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, em virtude dos transtornos gerados pelas cobranças indevidas. O dano moral, para ser configurado, exige mais do que o mero dissabor ou aborrecimento decorrente de um descumprimento contratual. É necessária a ocorrência de uma lesão a direitos da personalidade, como a honra, a imagem, a dignidade ou a integridade psíquica, que cause ao indivíduo dor, sofrimento ou humilhação que fujam à normalidade do cotidiano. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o simples inadimplemento contratual ou a cobrança de valores indevidos, por si sós, não são suficientes para gerar o dever de indenizar moralmente. Faz-se necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que extrapolem a esfera puramente patrimonial. No caso dos autos, embora reconhecida a cobrança de valores superiores aos efetivamente devidos, não há nos autos qualquer prova de que tal fato tenha gerado consequências mais graves. Não foi demonstrado, por exemplo, que os nomes dos autores foram inscritos indevidamente em cadastros de inadimplentes (Serasa/SPC), que eles foram submetidos a cobranças vexatórias ou a qualquer outra situação que os expusesse a constrangimento público. A questão, portanto,PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 22 resolveu-se no âmbito do descumprimento contratual, cujos prejuízos materiais já foram devidamente endereçados nos tópicos anteriores, com a determinação de restituição dos valores pagos a maior. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO . SÚMULAS 282 E 356/STF. COBRANÇA INDEVIDA. MERO ABORRECIMENTO. DANO MORAL INEXISTENTE . REEXAME DE PROVAS. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, não há falar em dano moral in re ipsa em virtude de cobrança indevida, quando inexistente ato restritivo de crédito ou inscrição em cadastro de inadimplentes . Precedentes. 2. Na hipótese, o Tribunal de origem reconheceu que a cobrança efetuada pela recorrida, ainda que indevida, não causou ao autor mais do que meros aborrecimentos da vida cotidiana, pois não houve inscrição indevida em cadastro de inadimplentes nem dificuldade para a celebração de outros negócios jurídicos. A modificação de tal entendimento demandaria o reexame do suporte fático-probatório dos autos, providência inviável em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ . 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1689624 GO 2020/0085068-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2021) A situação vivenciada se amolda, portanto, à figura do mero aborrecimento, o que afasta a pretensão indenizatória. Diante do exposto, por não vislumbrar ofensa a direito da personalidade, julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais.PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 23 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR a inexigibilidade das cláusulas contratuais que, na hipótese de resolução do contrato por culpa do comprador, autorizam a cumulação da retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos com a perda das arras penitenciais, retenção da comissão de corretagem, multa contratual, honorários advocatícios convencionais, taxa de ocupação, despesas administrativas e demais encargos de natureza indenizatória, reconhecendo que a ré faz jus exclusivamente à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelos autores, ressalvada apenas a dedução dos tributos incidentes sobre o imóvel, relativos ao período compreendido entre a imissão na posse e a resolução contratual, desde que efetivamente comprovados; b) RECONHECER a irregularidade da metodologia de atualização das parcelas empregada pela requerida, por inobservância dos critérios previstos no contrato, determinando que a evolução do saldo devedor observe os parâmetros apurados pela perícia judicial, afastando-se a cobrança de valores superiores aos contratualmente pactuados; c) CONDENAR a requerida à restituição, de forma simples, do valor de R$ 8.271,54 (oito mil duzentos e setenta e um reais e cinquenta e quatro centavos), correspondente ao saldo credor apurado em favor dos autores pela perícia judicial, acrescido de correção monetária, a partir da data do laudoPODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 24 pericial complementar, e juros de mora a contar da citação, pelos índices previstos contratualmente. A liquidação dos valores incumbirá ao credor, nos termos do art. 509, § 2º, do CPC. Diante da sucumbência recíproca, com amparo no artigo 86 do Código de Processo Civil, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% para a parte autora e 50% para parte a ré. Quanto aos honorários advocatícios devidos ao procurador da parte autora, arbitro-os em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelos autores, correspondente ao valor da condenação[, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a média complexidade da causa, bem como o trabalho realizado e o tempo exigido para o seu serviço, destacando-se a ausência de audiência de instrução e julgamento (art. 85, § 2º, do CPC). Quanto aos honorários advocatícios devidos ao procurador da parte ré, arbitro-os em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela requerida, correspondente ao valor dos pedidos rejeitados nesta sentença, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a média complexidade da causa, bem como o trabalho realizado e o tempo exigido para o seu serviço, destacando-se, igualmente, a ausência de audiência de instrução e julgamento (art. 85, § 2º, do CPC). Todavia, em face dos benefícios da justiça gratuita que foram concedidos à parte autora, a exigibilidade do pagamento de tais verbas sucumbenciais ficará suspensa, em relação a ela, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível do Foro Central de Londrina Comarca da Região Metropolitana de Londrina SENTENÇA 25 Após o trânsito em julgado, intimem-se os Srs. Peritos para que apresentem cálculo discriminado dos honorários periciais devidos, observando os critérios estabelecidos nas decisões de eventos 224.1 e 260.1. Cumpram-se as disposições pertinentes contidas no Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Paraná, Foro Judicial e, oportunamente, arquive-se, após as baixas e anotações necessárias. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquive-se. Londrina, data da inserção no sistema. KLÉIA BORTOLOTTI Juíza de Direito Substituta