0006123-96.2024.8.16.0019

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE PONTA GROSSA 4ª VARA CÍVEL DE PONTA GROSSA - PROJUDI Rua Leopoldo Guimarães da Cunha, 590 - 4ª Vara Cível - Oficinas - Ponta Grossa/PR - CEP: 84.035-900 - Fone: (42) 3224-2833 - Celular: (42) 98416-5866 - E-mail: pg-4vj-e@tjpr.jus.br Autos nº. 0006123-96.2024.8.16.0019 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Incorporação Imobiliária Valor da Causa: R$27.331.788,47 Autor(s): FERNANDO CUNHA SOUZA JEANINE SPONHOLZ CUNHA SOUZA Réu(s): ARQUIPONTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA LUIZ EDUARDO CARVALHO DA SILVEIRA PEDIDO DE MODIFICAÇÃO DA LIMINAR No mov. 15 o juízo deferiu o pedido cautelar formulado na inicial, para fins de averbar a existência da presente ação nas seguintes matrículas imobiliárias: matrícula nº 75.045, do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa e nas matrículas nº 80335, 80338, 80430, 80341, 80343, 80344, 80346, 80349, 80351, 80353, 80355, 80357, 80358, 80362, 80371, 80372, 80389, 80393, 80400, 80403, 80404, 80406, 80407, 80411, 80414, 80501, 80502, 80503, 80508, 80512, 80513, 80519, 80520, 80521, 80522, 80524, 80549, 80550, 80610, 80613, 80614, 80633, 80634, 80635, 80636, 80637, 80638, 80639, 80641, 80652, 80653, 80654 e 80655, do 2º Registro de Imóveis de Ponta Grossa, bem como a averbação de protesto contra alienação do imóvel objeto da matrícula nº 80410 do 2º Registro de Imóveis. A parte ré interpôs agravo de instrumento (autos n. 0035321-41.2024.8.16.0000 AI). Alegou, em resumo, excesso de execução, pois as averbações somam, juntas, R$ 49.500.000,00; mais de R$ 22 milhões do valor atribuído à causa. No julgamento do recurso, o TJPR pontuou: "Considerando o intuito dos agravados em dar cumprimento à relação contratual firmada, bem como o fato de que eventual cumprimento de sentença poderá implicar em constrições judiciais que afetem o patrimônio dos agravantes, entendo estar correta a anotação da existência de demanda na matrícula dos imóveis de propriedade da construtora agravante, visando dar publicidade da situação, com consequente proteção dos terceiros de boa-fé. (...) Desta feita, entendo que a solução dada pelo juízo a quo está correta, pois são evidentes os possíveis prejuízos futuros caso os bens sejam alienados, fazendo com que terceiras pessoas possam vir a suportar os efeitos do desfecho da ação. Logo, a medida visa proteger também interesse de terceiros, vez que a averbação da ação nas matrículas do imóvel terá o condão de tornar pública a existência da demanda, tratando-se de medida conservativa de direito. Pelos motivos expostos, entendo não ser possível conceder o pedido alternativo dos recorrentes, de que a averbação recaia apenas sobre algumas matrículas, vez que a medida liminar concedida em primeiro grau e mantida nesta instância recursal apenas traduz a cautela da magistrada a quo, sendo irrelevante, ademais, o valor dos imóveis averbados. Por fim, indefiro também o pedido de afastamento da determinação do protesto contra a alienação do imóvel objeto da matrícula nº 80410, do 2º Registro de Imóveis de Ponta Grossa, posto que o documento de mov. 1.11/orig. se trata de um mero instrumento particular, incapaz de comprovar a efetiva transferência de propriedade do imóvel. Assim, conheço do recurso de agravo de instrumento e lhe nego provimento." A decisão de mov. 74.1 ampliou a liminar para as seguintes matrículas: 80.340, do 2º RI de Ponta Grossa; 43.026 e 49.305 do 1º RI de Ponta Grossa; e 46.990, 47.053 e 47.054 do 2º RI de Balneário Camboriú/SC. Até a decisão saneadora (mov. 271), houve o deferimento de levantamento da averbação dos seguintes imóveis: 80.351, 80.353, 80.613, 80.614, 80.338, 80.468, 80.476, 80447, 80.343, 80.512, 80.513 e 80.371, todas do 2º CRI de Ponta Grossa e 77.826 do 1º CRI de Ponta Grossa (que corresponde à antiga matrícula 49.305), remanescendo cinquenta matrículas garantindo eventual indenização a ser fixada em favor da parte autora. A decisão saneadora, contudo, autorizou a substituição das restrições que recaíram sobre as matrículas n. 80.389, 80.610, 80.633 e 80.634 do 2º CRI de Ponta Grossa para as matrículas n. 32.182 e 32.183, ambas do 3º Registro de Imóveis de Ponta Grossa. Após a decisão saneadora: a) foi deferido o cancelamento da averbação que recaiu sobre a matrícula n. 77.843 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa (mov. 334); b) foi deferido o cancelamento das averbações de existência desta ação nas matrículas n. 77.821 e 77.822, ambas do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa (mov. 485); c) foi deferido o cancelamento da averbação constante da matrícula n. 80.407, do 2º Registro de Imóveis de Ponta Grossa (mov. 572) d) foi deferido o cancelamento da averbação constante da matrícula n. 32.183, do 3º Registro de Imóveis de Ponta Grossa (mov. 610); e) foi deferido o cancelamento da averbação constante da matrícula n. 77.808, do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa (mov. 644). No mov. 627 a ré sustentou que as averbações já deferidas configuram excesso, oferecendo, para fins de substituição, o imóvel de matrícula n. 33.787 do 1º CRI de Ponta Grossa, avaliado em R$ 25.000.000,00. Os autores impugnaram o pedido de substituição da liminar (mov. 678). Em resumo, destacam que a tutela de urgência deferida no início do processo determinou a averbação da existência da demanda em matrículas imobiliárias de titularidade dos réus, medida posteriormente mantida pelo Tribunal de Justiça do Paraná. Alegam que, ao longo do trâmite processual, os réus têm buscado reiteradamente restringir ou cancelar tais averbações, mediante sucessivos pedidos de substituição de garantias, os quais foram rejeitados em diversas oportunidades pelo Juízo em razão do risco de esvaziamento da tutela cautelar e da ausência de demonstração da suficiência dos bens oferecidos. Em relação ao pedido formulado pelos réus no mov. 627, os autores argumentam que a pretensão de concentrar todas as averbações na matrícula nº 33.787 configura tentativa de rediscutir questão já decidida e preclusa, além de comprometer a efetividade da medida cautelar. Sustentam que o valor atribuído pelos réus ao imóvel indicado não foi comprovado por avaliação idônea e que sequer foi apresentada certidão atualizada demonstrando a inexistência de ônus ou restrições. Ressaltam, ainda, o histórico de comportamento processual dos réus, que anteriormente ofereceram imóveis gravados ou prometidos a terceiros como suposta garantia livre e desembaraçada. Refutam, também, a alegação de excesso de averbações, haja vista que a medida possui natureza meramente conservativa e publicitária, não se confundindo com penhora ou constrição patrimonial, conforme já reconhecido pelo TJPR. Afirmam que a suficiência da garantia deve ser aferida considerando-se a totalidade das obrigações discutidas na ação, incluindo a entrega das unidades, indenizações por atraso, débitos condominiais e tributários acumulados, honorários sucumbenciais, correção monetária, juros e eventual condenação por litigância de má-fé. Defendem que a redução das averbações comprometeria a utilidade do provimento jurisdicional futuro. Quanto à alegada solvabilidade da empresa ré, os autores sustentam que a relação de imóveis apresentada visa induzir o Juízo em erro. Afirmam que grande parte das matrículas mencionadas refere-se a empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a imóveis já transferidos ou prometidos a terceiros, ou mesmo a matrículas extintas. Assim, concluem que o patrimônio efetivamente livre e disponível da ré é significativamente inferior ao sugerido em sua manifestação, circunstância que reforçaria a necessidade de manutenção e ampliação das averbações já existentes. Requerem, ainda, o reconhecimento da litigância de má-fé dos réus, alegando que estes ofereceram como garantia imóvel prometido a terceiro há aproximadamente dez anos e sujeito à penhora, além de apresentarem informações patrimoniais supostamente distorcidas e adotarem condutas destinadas a tumultuar o andamento processual. Sustentam que tais atitudes se enquadram nas hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil, justificando a aplicação das penalidades previstas no art. 81 do mesmo diploma legal. Requereram o indeferimento integral do pedido de substituição e cancelamento das averbações formulado pelos réus. Subsidiariamente, caso admitida alguma substituição, a prévia comprovação da idoneidade do imóvel oferecido mediante certidão atualizada e avaliação judicial. No mov. 688 a parte ré juntou a matrícula atualizada, certidão negativa de ônus e laudos de avaliação particulares, sustentando que o imóvel indicado à garantia possui valor superior a R$ 18.000.000,00, sendo suficiente para assegurar eventual execução. Sustenta que a prova pericial demonstrou significativa divergência entre os valores atribuídos pelos autores aos imóveis objeto da demanda e aqueles efetivamente apurados pelo perito judicial. Enquanto os autores avaliaram os apartamentos em R$ 2.250.000,00 cada e as coberturas duplex em R$ 4.500.000,00, o laudo pericial fixou os respectivos valores em R$ 1.390.000,00 e R$ 1.950.000,00. Segundo os requeridos, tal diferença evidencia superavaliação artificial dos bens, a qual teria servido de base para inflar os pedidos indenizatórios formulados na inicial, especialmente o pleito de perdas e danos calculado em percentual incidente sobre o valor dos imóveis. Afirmam que a pretensão econômica deduzida pelos autores está fundada em parâmetros irreais de mercado, o que teria provocado expressiva majoração dos valores pleiteados a título de indenização por privação de uso e fruição dos imóveis. Alegam que a discrepância apontada pelo laudo pericial compromete a credibilidade dos cálculos apresentados na petição inicial e revela distorção relevante na estimativa do suposto prejuízo experimentado pelos demandantes. Alegam que os autores teriam utilizado tais avaliações superestimadas como instrumento de pressão processual, especialmente para justificar sucessivos pedidos de averbação premonitória sobre imóveis da requerida. Afirmam que a divulgação registral de demanda com valor atribuído em montante multimilionário seria suficiente para restringir a circulação patrimonial, dificultar operações de crédito e afastar potenciais investidores ou adquirentes, configurando utilização abusiva do processo como mecanismo de coação voltado à obtenção de acordo em valores elevados. No tocante à alegação de insolvência da requerida, os requeridos asseveram que os autores se limitaram a apresentar números relacionados a matrículas imobiliárias supostamente extintas, transferidas ou prometidas a terceiros, sem, contudo, juntar documentação apta a comprovar efetivamente as alienações alegadas. Argumentam que inexistem nos autos matrículas atualizadas, registros de transmissão, escrituras ou averbações demonstrando a retirada desses bens do patrimônio da empresa, razão pela qual as conclusões extraídas pelos autores careceriam de suporte probatório. Acrescentam que, mesmo admitindo-se hipoteticamente a veracidade dos números apresentados pelos autores, ainda remanesceria patrimônio imobiliário expressivo em nome da requerida. Destacam que a própria matemática utilizada na manifestação adversa apontaria a existência de 278 matrículas remanescentes apenas em três empreendimentos, além de diversos outros imóveis localizados em diferentes cidades e empreendimentos imobiliários, circunstância incompatível com a narrativa de esvaziamento patrimonial e insolvência empresarial defendida pelos autores. Enfatizam que a perícia judicial confirmou a aptidão das unidades para entrega técnica desde 23/10/2025. Segundo o laudo, não foram constatados vícios construtivos aparentes ou patologias capazes de comprometer o uso dos imóveis. Da mesma forma, o perito concluiu que as vagas de garagem existem, foram identificadas no empreendimento e permanecem plenamente funcionais, sendo eventuais divergências decorrentes apenas de compatibilizações de projeto sem repercussão prática para os proprietários. Em relação às averbações premonitórias, sustentam haver manifesto excesso e desproporcionalidade entre o valor da demanda e o patrimônio já atingido pelas restrições registrais. Aduzem que os imóveis atualmente gravados garantiriam montante superior a R$ 22.000.000,00, valor muito superior ao proveito econômico efetivamente discutido no processo. Invoca o § 4º do art. 56 da Lei nº 13.097/2015 para sustentar que as averbações devem limitar-se a número de imóveis suficiente para assegurar eventual satisfação do crédito, requerendo que a constrição recaia exclusivamente sobre a matrícula nº 33.787 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa, com o levantamento das demais averbações existentes. Defende que eventual condenação por perdas e danos não pode ser calculada desde a expedição do habite-se, pois o contrato não continha prazo certo para entrega das unidades. Ao final, os requeridos requerem: (i) a manutenção da garantia exclusivamente sobre a matrícula nº 33.787 e o levantamento das demais averbações; (ii) o indeferimento de novos pedidos de averbação; (iii) o reconhecimento de que as unidades estavam concluídas e aptas à entrega desde outubro de 2025; (iv) o afastamento do pedido de condenação dos requeridos por litigância de má-fé; (v) a condenação dos autores por litigância de má-fé, diante da alegada utilização abusiva do processo; e (vi) a total improcedência da ação ou, subsidiariamente, a limitação temporal de eventual indenização por perdas e danos ao período compreendido entre a citação e a consignação das chaves. No mov. 699 o Juízo determinou a intimação da avaliadora judicial para concluir a avaliação dos imóveis. A parte ré requereu no mov. 704 a análise do pedido de substituição das garantias. Decido. O pedido de modificação da liminar não comporta deferimento. Em primeiro lugar, o TJPR já deliberou no Agravo de Instrumento n. 0035321‑41.2024.8.16.0000, reconhecendo que a averbação premonitória deferida tem como finalidade dar publicidade da situação processual a terceiros de boa‑fé, evitando que sejam prejudicados por eventuais alienações realizadas pela construtora. O Tribunal também consignou que é irrelevante o valor individual dos imóveis averbados, justamente porque a medida visa à proteção da confiança de terceiros e à preservação da utilidade do processo. A ementa é clara: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM PEDIDOS INDENIZATÓRIOS E DE TUTELA DE URGÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL CONTRA DETERMINAÇÃO DE AVERBAÇÃO DE DEMANDA NA MATRÍCULA DE IMÓVEIS DE PROPRIEDADE DA CONSTRUTORA AGRAVANTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 828, CPC. POSSIBILIDADE DA AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA EM FASE DE CONHECIMENTO. NECESSIDADE DE DAR PUBLICIDADE A TERCEIROS. IMPOSSIBILIDADE, ADEMAIS, DE LIMITAR A AVERBAÇÃO A APENAS ALGUMAS MATRÍCULAS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.” Além disso, na decisão de mov. 15, ao conceder a liminar, o Juízo reconheceu que, embora a empresa ré seja proprietária de diversos imóveis, tais bens não integram ativo imobilizado, mas sim capital de giro destinado à comercialização. Essa constatação se confirmou ao longo do processo, em que diversos pedidos de levantamento de constrições foram formulados e deferidos, evidenciando a rotatividade patrimonial típica de empresas que utilizam imóveis como estoque. A pretensão de substituir integralmente todas as averbações por apenas um imóvel, contudo, não oferece segurança jurídica e pode gerar prejuízos futuros. Isso porque: a) ainda não foi fixado o valor das unidades discutidas na ação; b) o débito indicado na exordial é progressivo, podendo se alterar conforme a evolução do processo; c) é de conhecimento do Juízo que a ré responde a diversas execuções somente na comarca de Ponta Grossa, o que reforça o risco de dissipação patrimonial; d) o imóvel anteriormente indicado para substituição (matrícula n. 32.183) já havia sido alienado antes mesmo do ajuizamento da ação, demonstrando que a ré não atua com a boa‑fé objetiva que se espera de quem busca flexibilizar medidas de garantia. Esse último ponto é especialmente relevante, pois, ao indicar para substituição um imóvel que já não integrava seu patrimônio, a ré faltou com a boa‑fé, violando o dever de lealdade processual e reforçando a necessidade de manutenção das averbações para evitar prejuízos à parte autora e a terceiros. Diante de todo o exposto, a manutenção das restrições é a medida mais adequada para assegurar eventual direito creditório da parte autora, preservar a utilidade do processo e impedir que a ré, que já demonstrou comportamento incompatível com a boa‑fé, reduza indevidamente a eficácia da tutela deferida. Isto posto, indefiro os pedidos de mov. 627/688. AMPLIAÇÃO DA LIMINAR Por outro lado, entendo que o pedido de ampliação da liminar formulado pelos autores também não comporta deferimento. Ainda que se reconheça a irrelevância do valor individual dos imóveis já averbados, conforme assentado pelo TJPR, a parte autora não demonstrou que os bens atualmente vinculados à demanda sejam insuficientes para garantir eventual direito de crédito. A mera alegação de risco, desacompanhada de elementos concretos que indiquem insuficiência patrimonial, não autoriza a ampliação indiscriminada da medida. Cumpre esclarecer, desde logo, que tal entendimento não é contraditório ao que foi deliberado no item anterior. De fato, não se desconhece que o débito dos autores seja progressivo, tampouco se ignora o risco de dilapidação patrimonial - risco este que justificou a manutenção das averbações já existentes. Contudo, não se pode ampliar a liminar de forma irrestrita, sem qualquer parâmetro objetivo ou demonstração mínima de necessidade. A averbação premonitória possui natureza instrumental e deve ser aplicada com proporcionalidade. Para que se determine nova restrição, é indispensável que a parte autora comprove que os imóveis já atingidos não bastam para assegurar eventual indenização, o que não ocorreu até o momento. Assim, indefiro os pedidos de movs. 598/678. Ademais, ainda que se tenha o indeferimento, o pedido formulado pelos autores não se enquadra nos requisitos do art. 80 do CPC, razão pela qual, afasto a multa por litigância de má-fé requerida pelos réus. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ A empresa ré ofereceu como substituição de garantia no mov. 247 imóvel que já havia sido alienado para terceiro há anos (matrícula n. 32.183), fato reconhecido pela própria requerida no mov. 606. Como bem pontuado pela parte autora, a medida atenta contra a boa-fé, uma vez que temerária (art. 80, inc. IV do CPC). Além disso, a medida levou o Juízo ao erro ao deferir a substituição da garantia (mov. 271). Desse modo, condeno a empresa ré ao pagamento da multa de litigância de má-fé, a ser revertida em favor dos autores, no percentual de 1% sobre o valor atualizado da causa. Intimem-se. Prazo: 15 dias. PROSSEGUIMENTO DO FEITO 1. Reitere-se ofício à Direção do Fórum solicitando medidas administrativas urgentes em face do avaliador judicial, que está em mora com a diligência desde novembro/2025. 2. Sobre a resposta de mov. 701, manifestem-se as partes em 15 dias. 3. Desabilite-se a empresa BRASIL SUL PARANÁ ADMINISTRADORA LTDA. D.N. Ponta Grossa, datado e assinado eletronicamente. Poliana Maria Cremasco Fagundes Cunha Wojciechowski Juíza de Direito Substituta