0006043-80.2026.8.26.0344

Processo 0006043-80.2026.8.26.0344 (processo principal 0007362-26.2002.8.26.0344) - Restituição de Coisa ou Dinheiro na Falência do Devedor Empresário - Recuperação judicial e Falência - Condominio Residencial Alto Cafezal - Vanguarda Empreendimentos Sc Ltda - AOM ADMINISTRAÇÃO JURÍDICA E EMRESARIAL LTDA e outros - Luiz Henrique Santos Pimentel - Juiz(a) de Direito: Dr(a). LUIS CESAR BERTONCINI Vistos. Trata-se de processo falimentar instaurado sob a égide do Decreto-Lei nº 7.661/1945, em que foi declarada a falência da sociedade empresária Vanguarda Empreendimentos S/C Ltda. Consta dos autos que a falida, na qualidade de incorporadora, promoveu a construção do Condomínio Residencial Alto Cafezal, composto por 7 (sete) blocos e 112 (cento e doze) unidades autônomas, tendo alienado as frações ideais correspondentes antes do registro do memorial de incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, em descumprimento ao art. 32 da Lei nº 4.591/1964, e posteriormente entrou em falência. Os 7 (sete) blocos foram edificados entre 1999 e 2001, tendo os respectivos adquirentes tomado posse das unidades e nelas residindo há mais de 20 (vinte) anos, remanescendo, todavia, privados da regularização plena de sua propriedade imobiliária em razão, exclusivamente, da ausência de registro da incorporação, obstáculo de natureza registral decorrente da falência da incorporadora. Por decisão de fls. 9.359/9.362, este juízo dispensou a apresentação de alguns documentos como condição para o registro da Instituição e Especificação de Condomínio Edilício do Condomínio Residencial Alto Cafezal, em razão da situação fática já consolidada há muitos anos, determinando ao perito judicial a reapresentação do título ao 1º Ofício de Registro de Imóveis e Anexos de Marília/SP. Cumprida a determinação, foi efetivado o registro da Instituição e Especificação de Condomínio na matrícula nº 67.493 (R.9/M.67.493), com abertura de 112 (cento e doze) matrículas individualizadas, de nºs 86.486 a 86.597, uma para cada unidade autônoma, conforme informado pelo perito às fls. 9.398/9.399, permanecendo todas registradas em nome da Massa Falida de Vanguarda Empreendimentos S/C Ltda. Anteriormente, a Administradora Judicial (AOM Administração Jurídica e Empresarial Ltda.) apresentara petição às fls. 8.280/8.289, informando a relação atualizada das unidades do empreendimento, com base no Laudo Pericial Contábil Complementar (fls. 8.290/8.329), o qual reexaminou individualmente a documentação de aquisição e de pagamento apresentada pelos adquirentes, em cumprimento aos editais publicados. Com base nesse trabalho pericial complementar, a Administradora Judicial classificou as 112 (cento e doze) unidades autônomas em quatro categorias: a) 63 (sessenta e três) unidades quitadas e prontas para regularização (fls. 8.282/8.284); b) 29 (vinte e nove) unidades com comprovante de aquisição e sem comprovante de pagamento (fls. 8.285/8.286); c) 2 (duas) unidades sem comprovante de aquisição e com comprovante de pagamento (fl. 8.287); e d) 18 (dezoito) unidades sem comprovante de aquisição e sem comprovante de pagamento (fls. 8.287/8.288). É o relatório. Decido. Como já assentado na decisão de fls. 9.359/9.362, trata-se de situação fática consolidada há mais de duas décadas. Os 7 (sete) blocos do Condomínio Residencial Alto Cafezal foram edificados entre 1999 e 2001, os adquirentes tomaram posse das respectivas unidades e nelas residem desde então, tendo cumprido, quanto às unidades relacionadas na Lista 1 da Administradora Judicial (fls. 8.282/8.284), a integralidade das obrigações contratuais assumidas perante a incorporadora falida ou perante os sucessivos cessionários dos direitos e obrigações respectivos, com regular comprovação de toda a cadeia dominial. O único obstáculo à consolidação da propriedade em nome de cada adquirente é de natureza registral e decorre exclusivamente da falência da incorporadora, fato estranho à conduta dos promitentes compradores. O art. 44, VI, do Decreto-Lei nº 7.661/1945 (diploma aplicável em razão da data do ajuizamento do pedido falimentar - 2002) dispõe que, na promessa de compra e venda de imóveis, aplicar-se-á a legislação respectiva. Tal remissão conduz à aplicação da legislação civil e registral pertinente às promessas de compra e venda de imóveis objeto de incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/1964, art. 1.417 e seguintes do Código Civil e art. 216-B da Lei nº 6.015/1973), que autorizam o promitente comprador que tenha quitado integralmente o preço ajustado a obter a adjudicação compulsória do imóvel, por via judicial ou administrativa, independentemente de nova manifestação de vontade do promitente vendedor, uma vez comprovados o título de aquisição e a integral quitação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que o direito à adjudicação compulsória de imóvel objeto de compromisso de compra e venda quitado não se condiciona ao registro do instrumento junto ao Cartório de Registro de Imóveis (Súmula 239/STJ), A falência da promitente vendedora não subtrai esse direito do promissário comprador adimplente. Ademais, é precisamente no juízo falimentar, a quem compete a arrecadação, a administração e a liquidação do ativo da massa, bem como a satisfação dos credores dentro do concurso, que deve ser reconhecida a exclusão do bem do patrimônio da falida em favor de quem já cumpriu integralmente a obrigação de pagar o preço, sob pena de a massa falida vir a se apropriar, em prejuízo dos adquirentes de boa-fé, de bens que, a rigor, já não lhe pertencem, e que apenas permanecem retidos, do ponto de vista formal, pela ausência de transferência registral. Não se trata, no caso, de bem arrecadado pela massa falida no sentido técnico do termo, uma vez que as unidades autônomas jamais integraram fisicamente o acervo arrecadado, encontrando-se na posse direta dos adquirentes há mais de vinte anos. Sob o aspecto registral e patrimonial, contudo, a situação é análoga à da restituição de coisa indevidamente mantida sob a titularidade da falida, pois o bem, embora materialmente na posse do terceiro, permanece, inclusive com a recente individualização das matrículas, formalmente vinculado à incorporadora falida, e a pretensão do adquirente é justamente a de ver reconhecida, perante o juízo universal da falência, sua titularidade sobre a unidade, com exclusão do bem do patrimônio da massa. Dessa forma, à falta de rito específico na lei falimentar então em vigor para tal hipótese, aplica-se, por analogia, o procedimento do pedido de restituição previsto nos arts. 76 a 78 do Decreto-Lei nº 7.661/1945, que prevê a autuação em apartado, a oitiva do Síndico (Administradora Judicial) e do representante do Ministério Público, a expedição de editais e, inexistindo controvérsia, a expedição de mandado para reconhecimento do direito do reclamante (art. 77, § 6º), no caso, mandado de adjudicação compulsória para fins de transferência da propriedade da unidade autônoma perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Diante da identidade de situação jurídica entre os 63 (sessenta e três) adquirentes relacionados na Lista 1, todos comprovadamente adimplentes e com documentação de aquisição regular (originária ou secundária, com cadeia dominial devidamente demonstrada), impõe-se, por economia processual, a instauração de um único incidente de restituição (art. 76 e seguintes do Decreto-Lei nº 7.661/1945), no qual serão processados conjuntamente os pedidos relativos a todas essas unidades, evitando-se a multiplicação de autuações apartadas idênticas quanto à causa de pedir e à disciplina jurídica aplicável. Nesse incidente único deverão ser realizadas a oitiva prévia da Administradora Judicial (art. 77, § 1º, do Decreto-Lei nº 7.661/1945), a intimação por edital dos demais interessados e credores habilitados para eventual impugnação (art. 77, § 2º) e, por fim, a manifestação do representante do Ministério Público (arts. 77, § 6º, e 210 do mesmo diploma), não havendo, até então, necessidade de instrução probatória adicional quanto às unidades já documentalmente comprovadas. Impõe-se registrar, especificamente quanto à unidade 302 (Bloco 3), que, não obstante conste da Lista 1 apresentada pela Administrador Judicial, o Laudo Pericial Contábil Complementar apontou pendência de juntada aos autos do documento comprobatório da própria operação originária firmada entre a Massa Falida e o primeiro adquirente (fls. 8.318/8.319), circunstância que deverá ser dirimida no bojo do incidente ora determinado, cabendo à Administradora Judicial certificar, antes da expedição do respectivo mandado, a efetiva superação dessa pendência documental, sob pena de sobrestamento do processamento quanto a essa unidade específica, sem prejuízo do prosseguimento do incidente quanto às demais 62 (sessenta e duas) unidades. Quanto aos adquirentes que não constam da Lista 1, mas que disponham de prova documental da regular aquisição da unidade (de forma originária, diretamente perante a Massa Falida, ou secundária, mediante cessão de direitos com comprovação de todas as etapas da cadeia dominial) e do integral pagamento das obrigações assumidas, faculta-se o ingresso com incidente de restituição próprio e individual, nos termos e para os fins do art. 76 e seguintes do Decreto-Lei nº 7.661/1945. No que concerne às unidades relacionadas na Lista 2 da Administradora Judicial (fls. 8.285/8.286) unidades com comprovante de aquisição, mas sem comprovante de pagamento integral , poderão os respectivos adquirentes, ou seus sucessores, proceder à quitação do saldo devedor remanescente, monetariamente atualizado e acrescido de juros de mora, se o caso, mediante contato direto com a Administradora Judicial. Uma vez comprovada a integral quitação perante a Administradora Judicial, poderão os interessados ingressar com o respectivo incidente próprio de restituição, na forma acima delineada. Já os adquirentes relacionados nas Listas 2 (quanto ao saldo não quitado), 3 e 4 (fls. 8.285/8.288) que não disponham de prova documental completa da regular aquisição e do integral pagamento do preço não podem, nesta ação falimentar, ter reconhecida sua situação dominial, seja porque a adjudicação compulsória exige tais requisitos, seja porque a solução de controvérsias sobre a própria existência e extensão do direito de aquisição, ou sobre a quebra da cadeia dominial, demanda cognição exauriente incompatível com o rito sumário do incidente falimentar. A tais adquirentes fica ressalvado o direito de buscar o reconhecimento pretendido por meio de ação própria. Ante o exposto, DECIDO: 1) DETERMINAR a instauração de um único incidente de adjudicação compulsória, a ser autuado em apartado, mediante juntada de cópia integral desta decisão como peça de abertura, relativo às 63 (sessenta e três) unidades autônomas do Condomínio Residencial Alto Cafezal relacionadas na Lista 1 da Administradora Judicial (fls. 8.282/8.284), em favor dos respectivos adquirentes em situação regular, conforme quadro anexo a esta decisão, que dela passa a fazer parte integrante; 2) DETERMINAR que, no bojo do incidente ora instaurado, sejam providenciadas: a) a juntada das matrículas das 63 (sessenta e três) unidades autônomas relacionadas no Anexo abaixo, disponibilizadas no drive apresentado pelo perito às fls. 9.398, b) a intimação por edital de interessados e credores habilitados, pelo prazo de 5 (cinco) dias, para eventual contestação (art. 77, § 2º, do Decreto-Lei nº 7.661/1945); c) a oitiva do Síndico (Administradora Judicial AOM Administração Jurídica e Empresarial Ltda.), no prazo de 3 (três) dias (art. 77, § 1º, do mesmo diploma); d) a intimação do representante do Ministério Público para manifestação (arts. 77, § 6º, e 210 do Decreto-Lei nº 7.661/1945); 3) CONSIGNAR que, não havendo contestação e inexistindo dúvida sobre o direito dos adquirentes relacionados no quadro anexo, será RECONHECIDO o direito de cada um deles à consolidação do domínio sobre a respectiva unidade autônoma, mediante adjudicação compulsória, com expedição de mandado judicial a ser encaminhado ao 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Marília/SP, para fins de registro, na matrícula individualizada correspondente (dentre as de nºs 86.486 a 86.597), da transferência do domínio da Massa Falida de Vanguarda Empreendimentos S/C Ltda. para o respectivo adquirente, independentemente de outorga de escritura pública; 4) RESSALVAR que, quanto à unidade 302 (Bloco 3), a expedição do respectivo mandado fica condicionada à prévia certificação, pela Administradora Judicial, nos autos do incidente, da superação da pendência documental relativa à operação originária, apontada às fls. 8.318/8.319, sem prejuízo do regular prosseguimento do incidente e da expedição dos mandados quanto às demais 62 (sessenta e duas) unidades; 5) FACULTAR aos adquirentes de unidades não relacionadas na Lista 1, mas que disponham de prova documental da regular aquisição (originária ou secundária, com cadeia dominial comprovada) e do integral pagamento das obrigações assumidas, o ingresso com incidente de adjudicação compulsória próprio e individual, nos termos do art. 76 e seguintes do Decreto-Lei nº 7.661/1945, devendo ser autuado um incidente para cada requerente; 6) FACULTAR aos adquirentes relacionados na Lista 2 da Administradora Judicial (fls. 8.285/8.286), a quitação do saldo devedor remanescente, monetariamente atualizado e acrescido de juros de mora, se o caso, mediante contato direto com a Administradora Judicial (Síndico), podendo, uma vez comprovada a integral quitação, ingressar com o respectivo incidente próprio de adjudicação compulsória, na forma do item 5; 7) CONSIGNAR que os adquirentes constantes das Listas 2 (quanto ao saldo não quitado), 3 e 4 da Administradora Judicial (fls. 8.285/8.288), desprovidos de prova documental completa da regular aquisição e do integral pagamento do preço, não terão sua situação dominial reconhecida nesta ação falimentar, ficando ressalvado o direito de buscarem o reconhecimento pretendido por meio de ação própria. Os emolumentos registrais e eventuais tributos incidentes sobre a transmissão (ITBI) ficam a cargo dos respectivos adquirentes. Providencie a Administradora Judicial a fixação desta decisão no Condomínio Residencial Alto Cafezal, bem como a comunique ao respectivo síndico, para conhecimento aos adquirentes dos apartamentos. Por outro lado, manifestem-se a Administradora Judicial e o representante do Ministério Público, no prazo de 5 (cinco) dias, sobre o requerimento de levantamento do saldo remanescente dos honorários periciais (fls. 9.398/9.400). Intimem-se - ADV: ADRIANO DE OLIVEIRA MARTINS (OAB 221127/SP), CARLA PEREIRA SCARPELLI (OAB 326149/SP), KARIME RODRIGUES CESTARI CAMPIONE (OAB 400958/SP), PAULA TAVARES FINOCCHIO PILON (OAB 256131/SP), CESAR VIRGILIO SCARPELLI (OAB 22678/SP), ADRIANO DE OLIVEIRA MARTINS (OAB 221127/SP), LUIZ HENRIQUE SANTOS PIMENTEL (OAB 197839/SP), DORILU SIRLEI SILVA GOMES (OAB 174180/SP)