0005629-27.2017.8.13.0064

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Vale / Vara Única da Comarca de Belo Vale Rua Padre Jacinto Ferreira, 134, Belo Vale - MG - CEP: 35473-000 PROCESSO Nº: 0005629-27.2017.8.13.0064 CLASSE: [CÍVEL] USUCAPIÃO (49) ASSUNTO: [Usucapião Ordinária] AUTOR: ESPORTE CLUBE MELO VIANA CPF: 23.962.855/0001-07 RÉU: SENTENÇA Vistos. I - Relatório O Esporte Clube Melo Viana ajuizou a presente ação de usucapião em 06 de junho de 2017, alegando exercer posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini desde 15 de março de 1930 sobre área de aproximadamente 6.344,183 m² situada na localidade de Costas, Distrito de Santana do Paraopeba, Belo Vale/MG, onde mantém campo de futebol e desenvolve atividades esportivas e sociais. A parte autora instruiu a inicial com transcrição de aquisição lavrada em 15 de março de 1930, registrada no Livro B-2, fls. 27 do Cartório de Notas e Registro de Imóveis da Comarca de Congonhas/MG, na qual João das Chagas Rocha e sua mulher transferiram 11 litros de terra a Joaquim Vieira dos Santos, então presidente do clube. A transcrição (ID 5516978026 – pág. 13/98) constitui o justo título que lastreia a pretensão aquisitiva. O autor requereu a declaração de domínio por usucapião, com expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis para abertura de matrícula. O réu Botafogo Futebol Clube apresentou contestação sustentando que a posse do autor decorreria de mera permissão ou tolerância, formalizada em acordo judicial celebrado em 19 de setembro de 1983 nos autos do processo 717/1982, que tramitou na Comarca de Congonhas/MG. Segundo a defesa, o Melo Viana seria mero permissionário sem animus domini, razão pela qual a posse não seria qualificada para usucapião. Invocou, ainda, a matrícula 2100 do Registro de Imóveis de Belo Vale como título de propriedade sobre área contígua ao campo. A conexão entre esta ação e a ação de manutenção de posse (processo 5000320-66.2019.8.13.0064) foi reconhecida em 25 de abril de 2023 (ID 9788978356). O feito foi saneado em 19 de janeiro de 2026 (ID 10610755511), com delimitação dos pontos controvertidos, distribuição do ônus da prova e deferimento de prova emprestada do laudo pericial produzido nos autos possessórios. O laudo pericial do engenheiro agrônomo Rodrigo Flávio Reis Barbosa, trasladado como prova emprestada (ID 10226771953), realizou levantamento topográfico georreferenciado e concluiu que a área efetivamente possuída é de 6.314,80 m², com memorial descritivo, benfeitorias do autor e distinção entre a área do campo e a matrícula 2100 do réu. Realizou-se audiência de instrução e julgamento em 30 de março de 2026 (ID 10657629905), com colheita de depoimento pessoal do autor, oitiva de testemunhas e do informante Wiles Pereira da Silva. As partes apresentaram memoriais finais (IDs 10657932755 e 10661715751). Os autos vieram conclusos para sentença. II - Fundamentação O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos estão suficientemente comprovados pelos documentos carreados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. A tese central da defesa do Botafogo Futebol Clube, deduzida em ambas as ações, sustenta que a posse do Esporte Clube Melo Viana seria precária, decorrente de mera permissão ou tolerância, com fundamento no art. 1.208 do Código Civil. O réu invoca, como título da alegada permissão, o acordo judicial homologado em 19 de setembro de 1983 nos autos do processo 717/1982, que tramitou perante o Juízo da Comarca de Congonhas/MG. Analisando detidamente o termo de audiência de 19 de setembro de 1983 (ID 5516978028, p. 98) registra avença celebrada entre o Botafogo Futebol Clube, que figurava como autor naquela ação ordinária de anulação de estatuto e os réus Iedo Tarcisio da Silva e outros. Pelo ajuste, o Botafogo cedia aos réus dois dias da semana (quarta e sexta-feira) para treinos, o segundo e o quarto domingo do mês para jogos, além de um par de redes e três jogos de camisa. Nos meses de 31 dias com cinco domingos (janeiro e maio), os réus poderiam utilizar o campo em um domingo adicional; nos demais meses, o campo permaneceria à disposição do Botafogo. A leitura atenta do documento revela um dado decisivo: em nenhum momento o Esporte Clube Melo Viana é mencionado. O nome do autor desta demanda não aparece no polo passivo, no polo ativo, no corpo do acordo ou em qualquer linha da ata de audiência. O Melo Viana não figurou como parte naquela relação processual, não foi citado, não se defendeu, não transigiu e não foi alcançado pela homologação judicial. Lado outro, na parte final do termo de acordo (ID 5497393053 - juntado aos autos 5000320-66.2019.8.13.0064), constam as assinaturas dos réus Iedo Teixeira da Silva, João Gabriel da Silva, Irineu Parreira de Oliveira e Geraldo Ataides da Silva, os quais, na Ação Ordinária de Anulação de Estatuto, figuraram como réus juntamente com o Botafogo Futebol Clube e receberam autorização para utilização do campo objeto do ajuste. Conforme já exposto, o autor daquela demanda, Botafogo, representado por seu presidente Walter Pereira da Silva, ajuizou Ação Ordinária de Anulação de Estatuto em face do Botafogo Futebol Clube e dos referidos réus. O documento de ID 5497273037, que consiste na ata de constituição do Botafogo Futebol Clube réu, datada de 1982, contém as assinaturas de Irineu Parreira de Oliveira e Iedo Teixeira da Silva, evidenciando sua participação na constituição e administração da associação demandada. Além disso, o documento de ID 5497393053 também menciona nominalmente os referidos réus como integrantes do acordo celebrado. Frise-se que na ação ajuizada em 1983, Iedo Teixeira da Silva, João Gabriel da Silva, Irineu Parreira de Oliveira e Geraldo Ataides da Silva figuraram como réus e, na qualidade de integrantes da diretoria do Botafogo Futebol Clube, celebraram o acordo que lhes autorizou a utilização do campo. Embora não integrem formalmente o polo passivo das presentes ações de usucapião e de reintegração de posse, a prova documental produzida nestes autos comprova que são integrantes da diretoria do aqui réu Botafogo, evidenciando a identidade subjetiva entre as pessoas responsáveis pela administração da associação nas diversas demandas judiciais. Tal circunstância demonstra que o acordo celebrado produziu efeitos exclusivamente em relação às partes que dele participaram, não havendo qualquer elemento que indique a participação do Melo Viana na audiência em que foi firmado ou a sua anuência às obrigações ali assumidas. Igualmente, inexiste prova de que o Melo Viana tenha obtido autorização do réu das presentes ações para a utilização do campo objeto da controvérsia. Assim, não procede a alegação de que a posse exercida pelo Melo Viana possui natureza precária em razão do mencionado acordo. Ao contrário, a ausência de participação do Melo Viana na relação jurídica que deu origem ao ajuste afasta a possibilidade de lhe serem opostos os seus efeitos, não sendo juridicamente admissível utilizar obrigações assumidas por terceiros para caracterizar a precariedade de sua posse. A sentença homologatória de acordo, assim como qualquer outra decisão de mérito, faz coisa julgada apenas entre as partes que integraram a relação processual, não beneficiando nem prejudicando terceiros, nos termos expressos do art. 506 do Código de Processo Civil. O Melo Viana é terceiro em relação ao processo 717/1982 e ao acordo nele celebrado. A convenção homologada naqueles autos lhe é juridicamente inoponível: não pode produzir efeitos em sua esfera jurídica, não pode qualificar sua posse como precária e não pode servir de fundamento para afastar o animus domini que o autor exerce sobre o imóvel há décadas. Ainda que se considere a identidade ou sucessão entre o Botafogo Futebol Clube que celebrou o acordo em 1983 e o réu da presente demanda, o fato jurídico intransponível permanece: o Melo Viana jamais esteve vinculado àquele ajuste. A caracterização da posse precária por mera tolerância, nos termos do art. 1.208 do Código Civil, exige vínculo direto entre permissionário e permitente. Não se pode qualificar como mero permissionário quem sequer figurou no título de permissão invocado. A tese defensiva pretende extrair do acordo de 1983 uma consequência jurídica, a precariedade da posse do autor, que o próprio título não autoriza, pois o acordo não foi celebrado com o Melo Viana nem a ele se dirigiu. Afasta-se, portanto, a tese de posse precária fundada no acordo de 1983. O ajuste não constitui prejudicialidade à posse qualificada exercida pelo autor, seja para fins de usucapião, seja para a tutela possessória. O réu não logrou demonstrar qualquer outro vínculo de permissão ou tolerância diretamente estabelecido com o Melo Viana. A invocação do art. 1.208 do CC é, no caso concreto, juridicamente ineficaz, pois o título de permissão é estranho ao possuidor cuja posse se pretende desqualificar. Afastada a tese defensiva de posse precária, passa-se ao exame dos requisitos da usucapião, começando pela análise do conjunto probatório que demonstra a posse qualificada exercida pelo Esporte Clube Melo Viana sobre o imóvel descrito na inicial. O documento registrado no Livro B-2, fls. 27 do Cartório de Notas e Registro de Imóveis da Comarca de Congonhas/MG (IDs 5516978026, 68340853-68340854), datado de 15 de março de 1930, comprova que João das Chagas Rocha e sua mulher Reduzina Maria de Jesus transferiram 11 litros de terra ao então presidente do clube, Joaquim Vieira dos Santos. A transcrição, embora com descrição precária, ausência de coordenadas, metragens exatas e azimutes, como é próprio dos documentos da época, constitui elemento probatório robusto sobre a origem da posse, que remonta a quase um século. O valor probatório de documentos antigos com descrição imprecisa é amplamente reconhecido quando corroborado por elementos técnicos contemporâneos, como ocorre neste caso com o laudo pericial georreferenciado. Para a usucapião ordinária (art. 1.242 do CC), a transcrição configura justo título, pois representa instrumento que, em tese, seria hábil à transmissão da propriedade, aliado à boa-fé objetiva do adquirente, que por décadas exerceu a posse de forma pública, notória e com investimentos no imóvel. O perito Rodrigo Flávio Reis Barbosa, engenheiro agrônomo nomeado nos autos possessórios, realizou levantamento topográfico georreferenciado com GPS RTK de alta precisão e concluiu que a área efetivamente possuída pelo autor é de 6.314,80 m², com perímetro de 327,74 metros. O laudo (IDs 10226771953, 9922840402) contém memorial descritivo completo, planta topográfica e coordenadas UTM, permitindo a perfeita individualização do imóvel para fins de registro. O trabalho pericial atestou que no local existem benfeitorias atribuídas ao Melo Viana: vestiário de madeira construído pelo próprio clube, placa identificadora, cercas, alambrados e traves de gol. O perito respondeu expressamente ao quesito 8 do autor afirmando que o vestiário é "de propriedade do Esporte Clube Melo Viana, construído pelo próprio", e que a placa identificadora foi "instalada pelo próprio" Melo Viana. Essas constatações são incompatíveis com a figura do mero permissionário precário e revelam inequívoco animus domini. Quanto à matrícula 2100 invocada pelo réu como título de propriedade, o laudo pericial e seu complemento (ID 10144714782) demonstraram que se refere a área de apenas 347,97 m², contígua ao campo, mas não sobreposta à área usucapienda. A matrícula 2100 confronta com o campo de futebol, mas não o abrange. O perito foi categórico ao afirmar que a matrícula 2100 corresponde a imóvel distinto do campo, afastando a tese de que o réu seria proprietário da área em disputa. Ademais, as testemunhas ouvidas em audiência confirmaram de forma coerente e convergente a posse exclusiva e antiga do Melo Viana sobre o campo. A prova oral colhida em audiência (ata de ID 10657629905) reforça a tese autoral. O depoimento pessoal do autor, prestado pelo Sr. Antônio Seabra Pedra, foi firme ao afirmar que o Melo Viana sempre exerceu a gestão exclusiva do campo, realizando benfeitorias e organizando as atividades esportivas. O informante Wiles Pereira da Silva, ouvido como informante do juízo, declarou que o campo sempre esteve vinculado ao Esporte Clube Melo Viana e que a comunidade reconhece o clube como responsável pelo espaço. A testemunha do autor, Maurílio dos Santos, confirmou a antiguidade da posse e a gestão do autor, citando que o autor esteve filiado à liga de Moeda, participando de campeonatos, e que, nesse período nunca houve filiação do requerido para participação nos campeonatos. A testemunha do réu, José Francisco de Assis, embora tenha afirmado que ambos os clubes utilizavam o campo, reconheceu que o Melo Viana já existia antes de seu nascimento e que sempre houve a presença do clube no local. Seu depoimento não afastou a conclusão de que o autor exerce a posse de forma autônoma e predominante. Ademais, ainda que considerarmos a data de inscrição junto à liga de Moeda, como data inicial da posse, tal período também supera o mínimo exigido para a aquisição pela usucapião extraordinária. Atrela-se a isso, o fato de que os alvarás de licença para localização e funcionamento expedidos pela Prefeitura Municipal de Belo Vale (IDs 68339127 a 68339142), abrangendo os anos de 2011 a 2019, demonstram que o Poder Público local reconhece o Melo Viana como entidade atuante no local, conferindo caráter oficial e público ao exercício possessório. A expedição de alvarás anuais pelo Município é incompatível com a tese de ocupação clandestina ou precária: quem obtém licenças do Poder Público para funcionamento em determinado endereço exerce posse pública, notória e fiscalizada, típica de quem se comporta como titular do imóvel. O conjunto probatório demonstra, de forma segura, o preenchimento de todos os requisitos da usucapião ordinária (art. 1.242 do CC): posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini por prazo muito superior aos dez anos exigidos (desde 1930); justo título (transcrição de 15/03/1930); e boa-fé objetiva, evidenciada pelo exercício público, notório e fiscalizado da posse perante o Poder Público e a comunidade local. A oposição superveniente do réu em 2019, com a instalação da placa, não tem o condão de descaracterizar a posse já consolidada por décadas, conforme jurisprudência pacífica do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Nesse sentido, a 16ª Câmara Cível Especializada do TJMG já decidiu que a oposição posterior à consolidação do prazo aquisitivo é irrelevante para afastar a usucapião, sendo a posse mansa e pacífica comprovada por documentos e prova testemunhal suficiente para o reconhecimento da aquisição originária: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL RURAL. POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM ANIMUS DOMINI POR PERÍODO SUPERIOR A QUINZE ANOS. COMPROVAÇÃO POR DOCUMENTOS E PROVA TESTEMUNHAL. OPOSIÇÃO POSTERIOR À CONSOLIDAÇÃO DO PRAZO AQUISITIVO. IRRELEVÂNCIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO EM NOME DE TERCEIRO. INEFICÁCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Companhia Siderúrgica Nacional contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Ouro Preto que, nos autos de ação de usucapião extraordinária ajuizada por Monzaniel Alves Viana e Suely Fernandes Marins Viana, julgou procedente o pedido para declarar o domínio dos autores sobre imóvel rural denominado Fazenda Bela Vista, com área de 140,4449 hectares, condenando a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se restaram comprovados os requisitos da usucapião extraordinária - posse mansa, pacífica, ininterrupta, com "animus domini" e sem oposição por prazo superior a quinze anos - aptos a ensejar a aquisição originária da propriedade do imóvel rural pelos autores. III. RAZÕES DE DECIDIR A usucapião extraordinária exige a comprovação de posse contínua, mansa, pacífica, sem oposição e exercida com "animus domini" por quinze anos, independentemente de título e boa-fé, nos termos do art. 1.238 do Código Civil. Os autores demonstram o exercício da posse qualificada por meio de documentos indicativos de domínio, como Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Rural e comprovantes de pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), referentes aos anos de 2000 a 2006, evidenciando comportamento típico de proprietário. A prova testemunhal, admitida como prova emprestada de ação de manutenção de posse envolvendo as mesmas partes, é válida nos termos do art. 372 do CPC e confirma a posse antiga e contínua exercida pelos autores sobre o imóvel. Testemunhas afirmam que os autores exercem a posse do imóvel há várias décadas, realizando atividades produtivas como cultivo de eucalipto, formação de pastagem e exploração pecuária, circunstâncias que evidenciam a destinação econômica da área e o exercício de poderes inerentes à propriedade. Os depoimentos das testemunhas da apelante, funcionários da empresa, relatam apenas atividades esporádicas de fiscalização patrimonial, insuficientes para caracterizar exercício efetivo de posse capaz de afastar a posse pública e contínua exercida pelos autores. A eventual oposição da apelante ocorreu apenas após a consolidação do prazo aquisitivo, circunstância que não tem o condão de descaracterizar a posse "ad usucapionem". A existência de ação de manutenção de posse anteriormente ajuizada, na qual os autores obtiveram decisões favoráveis confirmadas pelo Superior Tribunal de Justiça, reforça o reconhecimento judicial da posse exercida pelos apelados. O registro imobiliário em nome da apelante não impede o reconhecimento da usucapião, por se tratar de forma originária de aquisição da propriedade que prevalece quando comprovados os requisitos legais. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A comprovação de posse mansa, pacífica, contínua e com "animus domini" por período superior a quinze anos autoriza o reconhecimento da usucapião extraordinária. Documentos fiscais e cadastrais relativos ao imóvel, aliados à prova testemunhal idônea, constituem elementos aptos a demonstrar o exercício de posse qualificada. A oposição manifestada após a consumação do prazo aquisitivo não impede o reconhecimento da usucapião. O registro imobiliário em nome de terceiro não obsta a declaração de domínio por usucapião, por se tratar de forma originária de aquisição da propried (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.201707-4/001, Relator(a): Des.(a) Gilson Soares Lemes , 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 08/06/2026, publicação da súmula em 11/06/2026) Subsidiariamente, ainda que se entendesse ausente o justo título ou a boa-fé na acepção técnica exigida pela usucapião ordinária, o mesmo conjunto probatório demonstra o implemento dos requisitos da usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC): posse contínua, sem oposição relevante e com animus domini por prazo muito superior a quinze anos. A posse do Melo Viana, iniciada em 1930 e exercida ininterruptamente até os dias atuais, supera em décadas o prazo mínimo legal, com inequívoca demonstração do elemento subjetivo do domínio, materializado nas benfeitorias, na gestão do espaço, nos alvarás de funcionamento e no reconhecimento comunitário. III - Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido pelo Esporte Clube Melo Viana para declarar e reconhecer a propriedade adquirida por usucapião do imóvel com área de 6.314,80 m² (seis mil, trezentos e catorze metros quadrados e oitenta centímetros quadrados), situado na Rua União, s/n, Região dos Costas, Distrito de Santana do Paraopeba, Município de Belo Vale/MG, com perímetro de 327,74 metros, conforme memorial descritivo, planta topográfica e coordenadas constantes do laudo pericial de ID 10226771953, que integra esta sentença como parte inseparável para fins de registro imobiliário, em favor do Esporte Clube Melo Viana, CNPJ 23.962.855/0001-07, com sede na localidade de Costas, Distrito de Santana do Paraopeba, Belo Vale/MG. Determino a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Belo Vale para abertura ou regularização de matrícula do imóvel, com base no memorial descritivo pericial, nos termos dos arts. 1.238 e 1.242 do Código Civil, servindo esta sentença, após o trânsito em julgado, como título hábil para o registro. Condeno o réu Botafogo Futebol Clube ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em favor dos patronos do autor, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando a complexidade da causa, o longo tempo de tramitação e o trabalho desenvolvido pelos procuradores do autor. Havendo interposição de recurso de apelação, intime-se o apelado para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, §1º, do CPC. Deixo de exercer o juízo de admissibilidade, devendo os autos, após as formalidades legais, serem remetidos ao Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, independentemente de nova decisão, conforme o art. 1.010, §3º, do CPC. Havendo apelação adesiva, intime-se o apelante para contrarrazões, nos termos do §2º do mesmo dispositivo. Após o trânsito em julgado, cumpridas as determinações legais e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Belo Vale, data da assinatura eletrônica. TAUNIER CRISTIAN MALHEIROS LIMA Juiz de Direito Vara Única da Comarca de Belo Vale