0005469-35.2025.8.16.0097

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE IVAIPORà VARA CÍVEL DE IVAIPORà - PROJUDI Avenida Itália, 20 - Ed. Fórum - Jardim Europa - Ivaiporã/PR - CEP: 86.873-152 - Celular: (43) 98863-9287 - E-mail: civelivp@gmail.com Autos nº. 0005469-35.2025.8.16.0097 Processo: 0005469-35.2025.8.16.0097 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Condomínio Valor da Causa: R$79.059,00 Autor(s): WLADIMIR DA SILVA Réu(s): SOLEMAR DE OLIVEIRA DECISÃO SANEADORA Trata-se de ação de dissolução de condomínio imobiliário cumulada com arbitramento e cobrança de aluguel movida por WLADIMIR DA SILVA em face de SOLEMAR DE OLIVEIRA, tendo por objeto imóvel situado na Avenida Maranhão, nº 3110, Ivaiporã/PR, matriculado sob o nº 34.767 do CRI local, partilhado, por ocasião do divórcio, na proporção de 78,34% para a requerida e 21,66% para o autor, com pretensão de fixação de aluguel condizente com o valor de mercado e de alienação judicial do bem, caso não haja adjudicação. Em mov. 6.1, foi determinada a juntada de documentos para análise do pedido de gratuidade da justiça, providência cumprida em mov. 9, com a apresentação de comprovante de auxílio por incapacidade temporária, extratos bancários, faturas de cartão de crédito e demais documentos financeiros. Em mov. 11.1, foi deferida a gratuidade da justiça ao autor e determinada a realização de avaliação judicial do valor locativo, tendo a avaliadora judicial apurado, em mov. 14.1, o aluguel mensal em R$ 830,00, com base no método comparativo direto de mercado. Em mov. 18.1, o autor postulou a fixação do aluguel proporcional à sua fração ideal e a concessão da prioridade de tramitação, o que foi acolhido em mov. 20.1, ocasião em que se fixou aluguel provisório no valor de R$ 179,77 mensais, determinou-se a citação da requerida e o lançamento da prioridade. Regularmente citada (mov. 24.1), a requerida apresentou contestação em mov. 26.1, pleiteando a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, impugnando o valor pretendido pelo autor sob o argumento de que o imóvel se encontra em precário estado de conservação (fotos em mov. 26.5), juntando laudo particular elaborado em 2022, que avaliou o bem em R$ 160.000,00 (mov. 26.7), bem como comparativo com residência vizinha (mov. 26.6). Sustentou, ainda, que a notificação extrajudicial de mov. 1.12 versou apenas sobre o reajuste do aluguel pelo INPC e a intenção de venda do imóvel, não sobre majoração do valor locatício, razão pela qual não haveria termo inicial apto à cobrança pretérita. Requereu, subsidiariamente, a produção de prova pericial. Intimadas as partes para especificação de provas (mov. 31.1), a requerida pugnou pela produção de prova pericial de avaliação imobiliária, prova testemunhal, depoimento pessoal e juntada de novos documentos (mov. 34.1), enquanto o autor requereu a realização de perícia técnica para apuração do valor de venda e do valor locativo do imóvel, bem como a designação de audiência de conciliação (mov. 35.1). Passo à decisão de saneamento e organização do processo. A gratuidade da justiça postulada pela requerida em mov. 26.1 comporta análise à luz do art. 99, §§ 2º e 3º, do CPC. Embora a declaração de hipossuficiência de mov. 26.4 goze de presunção relativa de veracidade, os elementos constantes dos autos revelam que a requerida ocupa exclusivamente imóvel correspondente à sua fração majoritária (78,34%), avaliado, ainda que pelo laudo particular por ela apresentado (mov. 26.7), em R$ 160.000,00, circunstância que autoriza a exigência de comprovação dos pressupostos legais antes da deliberação definitiva. Determino, pois, seja a requerida intimada para, no prazo de 15 (quinze) dias, juntar cópia da última declaração de imposto de renda ou declaração de isenção, comprovantes de rendimentos dos últimos três meses, extrato de veículos emitido pelo SENATRAN, extratos bancários dos últimos três meses e extratos ou faturas dos cartões de crédito, sob pena de indeferimento do benefício. Não há preliminares a examinar, tampouco vícios ou nulidades processuais a sanar, encontrando-se presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Adotada a teoria da asserção, o autor possui interesse processual e legitimidade, aferíveis pela narrativa da causa de pedir, remetendo-se ao mérito o exame dos limites e do alcance da notificação extrajudicial de mov. 1.12. Quanto ao pedido de designação de audiência de conciliação formulado pelo autor em mov. 35.1, diante das posturas evidenciadas pelas partes ao longo da fase postulatória, bem como do completo antagonismo das pretensões deduzidas em juízo, sobretudo no que tange ao valor de mercado do bem, ao valor locativo mensal e ao termo inicial da cobrança, reputo inviável, ao menos neste momento, a designação de audiência com o propósito exclusivo de conciliar as partes. Ressalvo, contudo, que a autocomposição constitui solução preferencial do conflito, encorajada pelo Estado (art. 3º, §§ 2º e 3º, do CPC), podendo ser buscada pelas partes a qualquer tempo e em qualquer fase processual, independentemente de designação de solenidade específica, bastando, para tanto, a apresentação de petição conjunta noticiando o consenso, com os respectivos termos, hipótese em que os autos serão prontamente conclusos para homologação, nos moldes do art. 487, inc. III, alínea "b", do CPC. A requerida, em contestação (mov. 26.1), impugnou frontalmente o laudo unilateral apresentado pelo autor e a própria avaliação judicial, ao passo que o autor, nos movs. 18.1 e 35.1, reafirmou os valores pretendidos, revelando manifesto distanciamento entre as posições das partes, o que torna a solenidade prematura e de reduzida utilidade. Fica ressalvada, contudo, a possibilidade de composição em qualquer fase do processo, nos termos do art. 139, inciso V, do CPC, mediante requerimento conjunto das partes, hipótese em que a audiência será prontamente designada. Ao caso incidem os arts. 1.314, 1.319, 1.320 e 1.322 do Código Civil, bem como os arts. 725, inciso IV, e 730 do CPC, além do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o condômino que ocupa exclusivamente o bem comum deve indenizar os demais mediante pagamento proporcional à respectiva fração ideal, a contar da manifestação inequívoca de oposição pelos coproprietários privados da fruição do imóvel. Fixo como pontos controvertidos, de fato e de direito: o real estado de conservação, o padrão construtivo e as características físicas do imóvel objeto da lide; o valor de mercado atual do bem para fins de eventual alienação judicial; o valor locativo mensal condizente com o mercado; o conteúdo, o alcance e a eficácia da notificação extrajudicial de mov. 1.12 quanto à oposição à ocupação exclusiva e à pretensão de majoração do valor locatício; o termo inicial da obrigação indenizatória pelo uso exclusivo; e a existência e o montante de eventuais diferenças de aluguel devidas. Quanto ao ônus da prova, mantém-se a regra geral do art. 373, incisos I e II, do CPC, incumbindo ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, notadamente quanto à oposição formal ao uso exclusivo do bem, ao termo inicial da indenização e ao valor por ele pretendido, e à requerida a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, especialmente quanto ao estado de conservação do imóvel e à eventual limitação dos efeitos da notificação extrajudicial. Não se cogita, na hipótese, de inversão do ônus da prova, seja porque a relação jurídica não se qualifica como consumerista, seja porque as questões pendentes de prova são eminentemente técnicas e passíveis de aferição objetiva mediante perícia judicial. Considero o feito saneado. Defiro a produção de prova pericial de avaliação imobiliária, nos termos dos arts. 464 e seguintes do CPC, para apuração do valor de mercado do imóvel para fins de alienação e do respectivo valor locativo mensal, consideradas as reais condições físicas do bem, o padrão construtivo, o estado de conservação, a localização, as benfeitorias e o mercado imobiliário local. Nomeio perito judicial o corretor de imóveis AGNALDO SILVA DE SOUZA, profissional habilitado e devidamente inscrito no Cadastro Eletrônico de Peritos e Órgãos Técnicos ou Científicos (CAJU) do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que deverá ser intimado para, no prazo de 5 (cinco) dias, manifestar-se acerca da aceitação do encargo, apresentar proposta de honorários, currículo e informações para contato, nos termos do art. 465, § 2º, do CPC. Formulo, desde logo, os seguintes quesitos do juízo, a serem respondidos pelo perito nomeado: a) descrever, de forma detalhada, as características físicas do imóvel objeto da lide, incluindo as dimensões do terreno e da edificação, o número de cômodos, o padrão construtivo (madeira, alvenaria ou misto), os acabamentos e as benfeitorias existentes; b) descrever o estado atual de conservação do imóvel, especificando eventuais patologias construtivas, a necessidade de reformas e sua influência no valor do bem; c) indicar as características da localização, tais como infraestrutura urbana disponível (pavimentação, iluminação pública, saneamento e transporte), proximidade de serviços essenciais e valorização da região; d) apurar o valor de mercado atual do imóvel para fins de alienação, com base em método tecnicamente reconhecido, especificando as fontes de pesquisa e os imóveis paradigmas utilizados; e) apurar o valor locativo mensal de mercado do imóvel nas condições em que efetivamente se encontra, indicando as fontes e os critérios comparativos adotados; f) esclarecer se, consideradas as reais condições do imóvel, o valor de R$ 830,00 apurado no laudo de mov. 14.1 permanece adequado ou merece revisão e, em caso positivo, em que medida; g) esclarecer se há divergência substancial entre o valor de mercado apurado e aqueles constantes do laudo particular do autor (mov. 1.11, R$ 365.000,00) e do laudo particular da requerida (mov. 26.7, R$ 160.000,00), justificando tecnicamente eventual discrepância; h) apresentar quaisquer outras informações técnicas que reputar relevantes para o deslinde da controvérsia. Faculto às partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, a indicação de assistente técnico e a apresentação de quesitos complementares, nos termos do art. 465, § 1º, incisos I, II e III, do CPC. Os honorários periciais serão adiantados em igual proporção por ambas as partes, nos termos do art. 95, caput, do CPC, uma vez que a prova pericial foi expressamente requerida tanto pela requerida (mov. 34.1) quanto pelo autor (mov. 35.1). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, quando a perícia é requerida por ambas as partes, o adiantamento dos honorários deve ser rateado igualitariamente, independentemente da quantidade de quesitos apresentados ou do interesse específico de cada uma na produção da prova (STJ, REsp 1.847.980/RJ; REsp 2.023.306/SP). A responsabilidade final pelo custeio da prova será definida na sentença, à luz do princípio da sucumbência. Considerando que ao autor já foi deferida a gratuidade da justiça em mov. 11.1, sua quota-parte observará o regime previsto no art. 95, § 3º, do CPC, com pagamento pelo fundo específico do TJPR ou nos moldes da Resolução Conjunta nº 06/2024-PGE/SEFA, conforme o caso. Quanto à quota-parte da requerida, a análise definitiva do pedido de gratuidade da justiça encontra-se sobrestada, condicionada ao cumprimento das diligências determinadas nesta decisão. Sobrevindo o deferimento do benefício, aplicar-se-á idêntico regime. Sendo indeferida a gratuidade da justiça, deverá a requerida depositar sua parcela dos honorários periciais no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão. Reputo desnecessária, neste momento, a designação de audiência de instrução e julgamento, considerando que a controvérsia central gravita em torno de matéria técnica cuja elucidação depende primordialmente da prova pericial, ficando ressalvada a apreciação de eventual necessidade de produção de prova oral após a conclusão do laudo, à luz dos princípios da instrumentalidade das formas e da eficiência processual. Mantenho, por ora, o aluguel provisório fixado em mov. 20.1, no valor mensal de R$ 179,77, até ulterior deliberação após a conclusão da prova pericial, sem prejuízo de eventual revisão diante de novos elementos técnicos. Intimem-se as partes desta decisão, bem como para o cumprimento das determinações nela contidas. Após o cumprimento das providências pela requerida quanto à comprovação da alegada hipossuficiência, a apresentação dos quesitos e a indicação dos assistentes técnicos, bem como após a aceitação do encargo pelo perito nomeado, prossiga-se com a instrução. Diligências necessárias. Ivaiporã, 03 de julho de 2026. José Chapoval Cacciacarro Juiz de Direito