0005387-19.2025.8.26.0196

Processo 0005387-19.2025.8.26.0196 (processo principal 1031127-69.2019.8.26.0196) - Cumprimento de sentença - Indenização por Dano Material - MARUSA DE SOUSA LOPES VACARI - - ROSA MARIA BERALDO - - JORGE AUGUSTO DE CARVALHO SANTOS - - PRISCILA OLIVEIRA FREITAS - - RODRIGO MOSCARDINI FREITAS - - ELI CASTRO LOPES - - IVANDRO ANDRADE PEIXOTO - - GABRIELA HONÓRIO BALDUÍNO DO NASCIMENTO GUILLEN - - RUBENS DIEGO MARINELI GUILLEN - DANIEL MORAIS - O cerne da controvérsia reside em definir se a obrigação de fazer assumida pelo executado no acordo homologado judicialmente foi adimplida e quais os limites objetivos do título executivo. A transação celebrada entre as partes previu que seriam realizados os reparos descritos no laudo técnico de engenharia de fls. 14/60. O referido laudo técnico detalha patologias construtivas decorrentes de infiltrações e falhas de impermeabilização nas paredes externas, garagens e apartamentos. O executado apega-se à cláusula "1.b" do acordo, segundo a qual "o construtor garantirá a execução nos termos do laudo apontado, não contemplando no presente acordo nenhum tipo de garantia quanto a solução dos problemas apontados", sustentando que por ter aplicado os produtos sugeridos no laudo pericial, a obrigação estaria extinta, sendo irrelevante o reaparecimento de bolhas e infiltrações (fls. 223/224). Razão não lhe assiste. A interpretação do negócio jurídico deve ser pautada pela boa-fé objetiva e pela razoabilidade, conforme determinam os artigos 113 e 422 do Código Civil. A exclusão de garantia de resultado constante no acordo visa a resguardar o construtor contra defeitos estruturais crônicos ou genuínos da edificação, que fujam ao escopo técnico das reformas sugeridas. Todavia, tal disposição não confere ao devedor uma autorização para executar serviços de forma inadequada, incompleta ou com materiais de qualidade inferior, de modo que os reparos se deteriorem imediatamente após a entrega. A obrigação assumida pelo executado possui natureza de resultado, no que tange à adequada e fiel execução dos reparos recomendados no laudo técnico, devendo ser empregada a melhor técnica de engenharia civil para mitigar os problemas de umidade. Se a pintura externa apresentou bolhas logo após a aplicação (fls. 209/210) e o apartamento 3 passou a sofrer com graves infiltrações decorrentes de águas pluviais que escorrem pelo teto e paredes (fls. 214/216), resta evidente que os serviços de impermeabilização e revestimento externo foram executados de forma defeituosa ou incompleta. Pontuo, por outro lado, que o cumprimento de sentença deve guardar estrita fidelidade aos limites objetivos do título executivo judicial, sendo inviável a ampliação de seu objeto para abranger obrigações não pactuadas. Dessa forma, assiste parcial razão ao executado quando aponta excesso de execução em relação ao pedido de substituição do piso da coautora Marusa, supostamente danificado pela montagem de um andaime durante as obras. Referido dano material, ainda que daí decorrente, por possuir natureza extracontratual e ser fato superveniente não previsto no laudo técnico de engenharia nem no acordo homologado, não pode ser exigido nos estreitos limites deste incidente de cumprimento de sentença, tratando-se pretensão indenizatória autônoma que demanda cognição própria e deve ser veiculada pela via processual adequada. Verifico, ademais, que o executado atribui a ausência de conclusão dos serviços no interior do apartamento da exequente Marusa a um suposto comportamento obstrutivo desta, que teria impedido o ingresso dos operários no imóvel. O exame detalhado do acordo homologado demonstra que as partes previram o procedimento para a viabilização dos trabalhos internos. A cláusula "1.c" estabeleceu o prazo de seis meses para a conclusão das reformas, "desde que atendidas em tempo hábil a solicitações do construtor, como retirada de veículos e liberação de acesso e retirada de bens móveis, e essas solicitações devem ser informadas por escrito e com prazo de 48 horas para o aviso prévio" (fls. 11). O ônus da prova quanto à existência de justa causa para o descumprimento recai sobre o devedor, nos termos do artigo 537, § 1º, inciso II, do Código de Processo Civil. O executado, entretanto, não demonstrou por qualquer meio que foi obstado de cumprir com a obrigação, tampouco que notificou formalmente a exequente Marusa, por escrito e com antecedência mínima de quarenta e oito horas, solicitando o acesso ao apartamento, e que obteve recusa injustificada. Assim, as meras alegações genéricas de desentendimento ou capturas de tela de conversas informais não suprem a exigência de notificação prévia por escrito pactuada na transação judicial. Desse modo, restou caracterizado o descumprimento parcial e defeituoso da obrigação de fazer assumida pelo executado, o que enseja o prosseguimento do cumprimento de sentença para a efetivação da tutela específica. Rejeito o pedido do executado de condenação dos exequentes às penas de litigância de má-fé, uma vez que o manejo do cumprimento de sentença para a exigência de obrigação de fazer decorrente de acordo homologado judicialmente, diante da constatação de vícios e incompletude nas obras, constitui exercício regular do direito de ação e ampla defesa, não se enquadrando em nenhuma das hipóteses taxativas do artigo 80 do Código de Processo Civil. Assim, acolho em parte a impugnação, nos termos da fundamentação supra, e, no mais, para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional e evitar novos impasses entre as partes, fixo a multa diária para o caso de recalcitrância, em consonância com os artigos 536, caput e § 1º, e 537 do Código de Processo Civil. O executado deverá ser intimado pessoalmente para que, no prazo de trinta dias úteis, retome e conclua as obras descritas no laudo técnico, sanando de forma definitiva as bolhas na parede externa, as infiltrações no teto e paredes do apartamento 3 e do apartamento de Marusa, bem como os acabamentos pendentes na garagem e na fachada do edifício, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Em contrapartida, com base nos deveres anexos de conduta decorrentes da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil ), os credores têm o dever de cooperar para a facilitação do adimplemento da obrigação. Para tanto, seguindo os termos já homologados e atenta as regras de cooperação, estabeleço que: (i) o executado deverá notificar os exequentes por escrito, podendo ser por e-mail ou aplicativo de mensagem, com antecedência mínima de quarenta e oito horas, indicando expressamente os dias e horários em que a equipe técnica comparecerá ao edifício para a realização dos reparos; (ii) os exequentes, em especial a coautora Marusa de Sousa Lopes Vacari, deverão franquear o livre acesso dos profissionais ao condomínio e ao interior das respectivas unidades autônomas nos dias e horários previamente agendados, bem como providenciar a liberação das áreas (como retirada de veículos e móveis, se necessário); Caso ocorra recusa injustificada de acesso ou criação de embaraços por parte de qualquer dos exequentes, devidamente comprovada pelo executado, a incidência da multa diária ficará imediatamente suspensa. Intime-se. - ADV: MAISA MASINI MARQUES DE SOUZA (OAB 288339/SP), MAISA MASINI MARQUES DE SOUZA (OAB 288339/SP), MARCELO JUNIOR VILELA (OAB 393008/SP), MAISA MASINI MARQUES DE SOUZA (OAB 288339/SP), MAISA MASINI MARQUES DE SOUZA (OAB 288339/SP), MAISA MASINI MARQUES DE SOUZA (OAB 288339/SP), MAISA MASINI MARQUES DE SOUZA (OAB 288339/SP), MAISA MASINI MARQUES DE SOUZA (OAB 288339/SP), MAISA MASINI MARQUES DE SOUZA (OAB 288339/SP), MAISA MASINI MARQUES DE SOUZA (OAB 288339/SP)