0005345-47.2025.8.16.0131

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE PATO BRANCO 2ª VARA CÍVEL DE PATO BRANCO - PROJUDI Paulo Cesar Caruso - Escrivão Titular - Endereço: Rua Maria Bueno, 284 - Trevo da Guarany - Pato Branco/PR - CEP: 85.501-560 - Fone: (46) 3225-4501 - Celular: (46) 98822-5042 - E-mail: PB-2VJ-E@tjpr.jus.br Autos nº. 0005345-47.2025.8.16.0131 Processo: 0005345-47.2025.8.16.0131 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Obrigação de Fazer / Não Fazer Valor da Causa: R$15.000,00 Autor(s): CAGITELL AGROPASTORIL LTDA Réu(s): Condomínio Edifício Dona Cesira Vistos. Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER proposta por CAGITELL AGROPASTORIL LTDA. em face de CONDOMÍNIO DONA CESIRA, ambos qualificados nos autos. Na inicial (ev. 1.1), a parte autora sustenta, em síntese, ser proprietária de unidade condominial composta por apartamento e duas vagas de garagem e que o réu pretende demolir as garagens existentes para construção de novas vagas, promovendo alterações em áreas privativas e comuns do condomínio sem a observância do quórum legal exigido. Alega que não houve aprovação de projeto técnico em assembleia, que as novas construções avançariam sobre áreas comuns, com supressão de espaço atualmente destinado a jardinagem, churrasqueira e quadra esportiva, além de implicarem alteração das áreas privativas e das frações ideais dos condôminos. Defende que tais modificações dependem de aprovação unânime dos proprietários, requerendo, ao final, que o condomínio se abstenha de realizar as obras pretendidas e de promover alterações nas áreas privativas, comuns e frações ideais sem observância do quórum legal. Juntou documentos (evs. 1.5/1.49). Recebida a inicial (ev. 17.1), a tutela de urgência foi indeferida. Citado, o réu apresentou contestação (ev. 46.1), sustentando que as áreas de garagem não constituem propriedade privativa dos condôminos, mas áreas comuns de uso delimitado, passíveis de reorganização pelo condomínio. Afirma que não haverá construção de novo pavimento ou de novas unidades autônomas, mas apenas readequação de espaços comuns, com ampliação e reorganização das vagas existentes. Defende que as obras possuem caráter necessário e útil, voltadas à segurança da edificação, incluindo reforço estrutural de pilares, adequação de sistemas de incêndio, gás e reservatórios, tendo sido regularmente aprovadas em assembleia pelo quórum legalmente exigido. Aduz, ainda, que não haverá alteração das frações ideais, supressão definitiva de áreas comuns ou prejuízo ao uso da unidade da autora, pleiteando a improcedência dos pedidos. Em impugnação à contestação (ev. 50.1), a autora reiterou os argumentos da petição inicial, sustentando que as garagens constituem áreas privativas, expressamente previstas nas matrículas imobiliárias e na convenção condominial, inexistindo autorização para que o condomínio as trate como áreas comuns. Argumenta que a ampliação das vagas projetadas implicará ocupação de áreas atualmente comuns, alteração das áreas privativas e modificação das frações ideais dos condôminos, circunstâncias que exigiriam unanimidade para aprovação. Sustenta, ainda, que sequer teria sido atingido o quórum de dois terços dos condôminos nas assembleias realizadas. Defende que as garagens poderiam ser recuperadas mediante reparos, sem necessidade de demolição integral, impugna a alegação de inadimplência e afirma ter sofrido prejuízo concreto com as obras. Por fim, noticia que as antigas garagens já foram demolidas e requer a reapreciação da tutela de urgência, para que o réu seja impedido de ampliar a construção sobre as áreas comuns enquanto perdurar a demanda. A reapreciação foi indeferida ao ev. 52.1. Especificação de provas aos evs. 56.1 e 62.1. Sobreveio decisão de saneamento e organização do processo (ev. 65.1), oportunidade em que foram fixados os pontos controvertidos e deferidas as provas a serem produzidas. Audiência de instrução e julgamento realizada (ev. 96), foram colhidos os depoimentos das partes. No entanto, a audiência foi redesignada para a oitiva das testemunhas, diante do não comparecimento de uma delas e da discordância quanto à inversão da ordem das oitivas. Realizada instrução e julgamento realizada em continuação, oportunidade que foram ouvidas as testemunhas e as partes apresentaram alegações finais (ev. 112). Encerrada a fase instrutória, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. A autora ajuizou a presente ação sustentando que o condomínio réu aprovou e executou obras de demolição e reconstrução das garagens sem observância do quórum legalmente exigido, promovendo, segundo afirma, alteração de áreas privativas, supressão de áreas comuns e modificação das frações ideais dos condôminos. No curso da demanda, contudo, as obras foram integralmente executadas após o indeferimento da tutela de urgência por este Juízo e a manutenção dessa decisão pelo E. Tribunal de Justiça do Paraná em sede de agravo de instrumento. Diante disso, a autora passou a sustentar que, ainda que as obras já estivessem concluídas, faria jus à indenização em razão da suposta alteração das frações ideais e da alegada modificação das áreas privativas. A controvérsia instaurada nos autos não reside propriamente na necessidade ou conveniência da obra realizada pelo condomínio. Em seu depoimento pessoal (ev. 96.2), a própria autora reconheceu que jamais se opôs à realização das intervenções nas garagens, admitindo a existência dos problemas estruturais e a necessidade de sua solução. Sua insurgência sempre esteve relacionada à alegada necessidade de concordância unânime dos condôminos para aprovação do projeto. Assim, a questão central consiste em verificar se a obra efetivamente exigia unanimidade e se dela decorreram alterações patrimoniais aptas a justificar a pretensão indenizatória formulada. Quanto à regularidade das deliberações assembleares, não assiste razão à autora. A matéria já foi apreciada pelo E. TJPR quando do julgamento do agravo de instrumento n. 0054675-18.2025.8.16.0000 (ev. 34.1 daqueles). Na oportunidade, a 9ª Câmara Cível concluiu expressamente pela inexistência de ilegalidade nas assembleias realizadas pelo condomínio, registrando que a execução das obras foi aprovada em assembleia realizada em 16/08/2023 por 18 dos 28 apartamentos existentes e que o orçamento foi posteriormente aprovado com a concordância de 20 unidades condominiais, havendo apenas um voto contrário e uma abstenção. O acórdão consignou, ainda, que as obras possuíam natureza útil, senão necessária, diante dos problemas estruturais identificados no local, enquadrando-se nas hipóteses previstas pelos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil, e não na situação excepcional contemplada pelo art. 1.343 do mesmo diploma. Embora proferida em sede de cognição sumária, a conclusão adotada pelo Tribunal não foi infirmada pela instrução realizada nestes autos. Ao contrário, todos os elementos produzidos em juízo caminham na mesma direção. Restou demonstrado que a reconstrução das garagens foi amplamente debatida pela coletividade condominial e definida pelos próprios moradores como prioridade do condomínio, inclusive em detrimento de outras melhorias inicialmente cogitadas. Além disso, compareceram às assembleias 20 das 28 unidades existentes, o que evidencia expressiva participação dos condôminos na tomada da decisão e afasta qualquer alegação de deliberação imposta por reduzido grupo de moradores. A prova oral foi uníssona quanto à necessidade da intervenção. A síndica, ao depor representando o condomínio réu (ev. 96.3), esclareceu que as garagens apresentavam infiltrações, comprometimento estrutural dos pilares e riscos à segurança dos usuários. A informante do réu, Olivete, integrante do comitê de obras e moradora do edifício há muitos anos, corroborou integralmente essa versão (ev. 112.10), afirmando que a recuperação das garagens constituía antiga demanda da coletividade e era considerada prioridade justamente em razão do estado de deterioração da estrutura existente. No mesmo sentido, a testemunha Luís Carlos Braum, engenheiro responsável pelo parecer técnico apresentado pela própria autora (ev. 1.20), confirmou a existência das patologias construtivas descritas nos autos e esclareceu que, embora fosse tecnicamente possível realizar uma recuperação estrutural sem demolição integral, a reconstrução completa representava solução mais segura, mais duradoura e mais vantajosa sob o aspecto técnico (ev. 112.12). Além desse profissional, foram ouvidos outros dois engenheiros indicados pela autora (evs. 112.11 e 112.13), que participaram da elaboração dos projetos e da fiscalização da obra, bem como outros moradores arrolados pela parte ré (evs. 112.14 e 112.15). Nenhuma dessas testemunhas confirmou as premissas centrais da petição inicial. Ao contrário, todos os depoimentos convergiram quanto à existência dos problemas estruturais, à necessidade da intervenção, à aprovação da obra pela ampla maioria dos moradores e aos benefícios obtidos após sua conclusão. As testemunhas foram uníssonas ao afirmar que a obra trouxe benefícios concretos ao condomínio, não apenas pela eliminação dos riscos estruturais anteriormente existentes, mas também porque permitiu que todos os condôminos passassem a usufruir de duas vagas com metragens compatíveis com seus títulos de propriedade, promovendo maior igualdade entre os moradores, melhor aproveitamento do espaço disponível e evidente valorização das unidades. Antes da intervenção, havia distorções históricas na utilização das vagas, de modo que alguns moradores usufruíam áreas superiores às constantes dos registros e outros sequer conseguiam utilizar adequadamente os espaços a que tinham direito. Também não prospera a alegação de que a obra implicou alteração das frações ideais ou das áreas privativas. A autora sustenta que as garagens constituiriam áreas privativas individualizadas e intangíveis. Contudo, a prova produzida aponta em sentido diverso. Conforme defendido pelo condomínio e corroborado pelos depoimentos colhidos, as vagas não possuem individualização física específica nas matrículas das unidades, inexistindo descrição registral que identifique a localização exata de cada espaço de estacionamento dentro da área destinada às garagens. Em outras palavras, embora cada unidade possua direito ao uso das vagas que lhe são atribuídas, os registros imobiliários não individualizam qual espaço físico específico deve ser ocupado por cada condômino. Trata-se de situação distinta daquela verificada em relação aos apartamentos, cujas localizações e delimitações são precisamente individualizadas na instituição condominial, nos termos do art. 1.332, I, do Código Civil. Por essa razão, a reorganização física dos espaços destinados ao estacionamento não implica modificação das unidades autônomas nem alteração das frações ideais. O que a prova demonstra é que a obra promoveu mera readequação da disposição das vagas existentes, sem criação de novas unidades imobiliárias e sem redistribuição da participação dos condôminos nas áreas comuns do edifício. Aliás, não há nos autos qualquer elemento capaz de demonstrar efetiva alteração registral das frações ideais, já que não existe matrícula retificada, averbação modificando a instituição condominial, laudo pericial apontando redistribuição patrimonial ou qualquer documento que evidencie alteração da participação de cada unidade nas áreas comuns. Ao contrário, a prova oral revelou que a finalidade da obra foi justamente adequar a realidade física das garagens à situação já contemplada pelos registros imobiliários e eliminar as distorções anteriormente existentes. Também não ficou demonstrada a alegada transformação de área comum em área privativa. A síndica esclareceu que a solução construtiva adotada permitiu a manutenção do jardim sobre a nova estrutura, preservando a utilização coletiva do espaço. A autora, por sua vez, não produziu qualquer prova técnica apta a demonstrar efetiva redução das áreas comuns ou restrição ao seu uso pelos moradores. Da mesma forma, não há demonstração de dano indenizável. A autora limitou-se a afirmar que sua vaga teria sido reduzida. Entretanto, a alegação permaneceu desacompanhada de qualquer elemento técnico que lhe conferisse suporte. Não houve medição, perícia ou documento apto a demonstrar redução patrimonial, diminuição de área privativa ou modificação das frações ideais. Nenhuma das testemunhas ouvidas confirmou a existência dos prejuízos alegados. Em síntese, a prova produzida demonstra que a obra foi regularmente aprovada pela ampla maioria dos condôminos, observou os quóruns legalmente exigidos, solucionou problemas estruturais relevantes, promoveu a adequação das vagas à realidade registral existente e trouxe benefícios concretos à coletividade condominial. Não foi demonstrada qualquer alteração das frações ideais, supressão de áreas comuns, criação de novas unidades imobiliárias ou prejuízo patrimonial suportado pela autora. Diante desse cenário, não há fundamento para a declaração de ilegalidade das deliberações assembleares nem para o reconhecimento de qualquer direito indenizatório. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Diante da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Diligências necessárias. Pato Branco, datado e assinado digitalmente. FLÁVIA MOLFI DE LIMA Juíza de Direito