0005178-69.2018.8.13.0386

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Lima Duarte / Vara Única da Comarca de Lima Duarte Praça Juscelino Kubitschek, 55, Fórum Senador Alfredo Catão, Lima Duarte - MG - CEP: 36140-000 PROCESSO Nº: 0005178-69.2018.8.13.0386 CLASSE: [CÍVEL] DEMARCAÇÃO / DIVISÃO (34) ASSUNTO: [Divisão e Demarcação] AUTOR: TEREZINHA DE FATIMA DE PAULA DELGADO CPF: 102.924.076-02 e outros RÉU: OLIVIER DE PAULA CAMPOS CPF: 083.256.776-00 SENTENÇA I — Relatório. Trata-se de ação de demarcação com anulação de contrato particular de compra e venda ajuizada por Terezinha de Fátima Paula Delgado e Fernando Moreira Delgado em face de Olivier de Paula Campos. Em síntese, alegam os autores que possuem um sítio em Lima Duarte, o qual é registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Lima Duarte (matrícula n. 2.658). Conforme registro contido na matrícula, os ocupantes do polo ativo têm direito a 37 ares e 93 centiares da extensão total do imóvel. Ocorre que o bem não está devidamente delimitado, sendo necessária a fixação de suas divisas. Sustentam que praticamente foram obrigados a assinar um contrato de compra e venda com o ocupante do polo passivo. No contrato, venderam 270,16 m² do imóvel por preço de R$ 3.000,00, sendo que o valor, na época, seria de R$ 20.000,00. Defendem que, conforme consta no Cartório de Registro de Imóveis, a metragem total do imóvel alvo do negócio jurídico seria de 2.113 m², tendo constado no contrato que, após a venda de 270,16 m², restariam 1.548,89 m² em seu favor. No entanto, afirmam que, matematicamente, não há correspondência entre os valores informados, o que faria com que o requerido ficasse com a titularidade de mais da metade do terreno. Consignam que o contrato de compra e venda seria eivado de vício, já que: a) em nenhum momento teria constado a metragem junto aos confrontantes; b) o croqui foi mal feito; c) não houve apresentação de memorial descritivo; d) o valor seria muito abaixo de mercado; e) há erro grosseiro, já que foi prevista a possibilidade de outorga de escritura pública definitiva ao promitente comprador, mas o terreno não foi desmembrado; f) foi estipulada multa de 50% por desistência; g) não foram indicadas testemunhas pelos autores no negócio jurídico; h) a testemunha da parte ré não apresentou CPF e é cunhado do requerido; Ao final, solicitam o seguinte: “d) que determine por demarcação a área total e a devida, ou seja, dos Sítios, julgando a presente ação procedente, condenando assim o requerido ao pagamento dos honorários advocatícios e do(s) perito(s), bem como as demais verbas de sucumbência. e) que seja anulado o CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM NENHUM ÔNUS PARA OS REQUERENTES. f) que o valor de R$ 3.000,00, no contrato, não poderá configurar como indenização pelo uso indevido das terras durante todos os anos, isto é, desde a data do contrato até a presente data, diante destes fatos requer que seja estipulada multa no valor de 10.000,00 (dez mil reais).” Contrato de Compra e Venda ID n. 7041413110, fls. 17/19. Certidão de Inteiro Teor ID n. 7041413110, fls. 21/24. Escritura pública de compra e venda ID n. 7041413111, fls. 01/12. Levantamento Planimétrico (memorial descritivo) ID n. 7041413111, fl. 13. Regularmente citado (ID n. 7041413112, fls. 17/18), o réu apresentou contestação (ID n. 7041413113, fls. 09/24 e ID n. 7041413114, fls. 01/17), arguindo, em sede preliminar, inépcia da inicial e falta de interesse de agir. Arguiu também a prejudicial de mérito de decadência. No mérito, sustentou a plena validade do negócio jurídico, a ausência de vícios e a clareza das divisas, que seriam materializadas por cercas e marcos. Afirmou que a divergência de metragem na matrícula do imóvel decorreu de um procedimento de retificação de área irregular, mas foi realizado com a ciência e anuência dos autores. Houve réplica (ID n. 7041413116, fls. 05/24 e ID n. 7041462995, fls. 01/21). Em decisão saneadora (ID n. 7041462997, fls. 23/24), foram afastadas as preliminares processuais, postergando-se a análise da decadência para a sentença, e deferida a produção de prova pericial e oral. O laudo pericial foi juntado em ID n. 7041413121, fls. 01/22, e ID n. 7041413122, fls. 01/22. Realizada audiência de instrução e julgamento (ID n. 10410689360), foram colhidos os depoimentos pessoais das partes e inquiridas as testemunhas e informantes arrolados. A parte ré apresentou memoriais finais em ID n. 10430070781. A parte autora, embora intimada, não se manifestou ID n. 10457775964. É o relatório. Decido. II — Fundamentação. II. I — Das preliminares. As preliminares foram devidamente analisadas e rejeitadas na decisão saneadora de ID n. 7041462997, fls. 23/24, restando somente a apreciação da preliminar de decadência. Passo, portanto, a apreciar a preliminar restante citada. II. II – Da Prejudicial de Mérito – Decadência. A parte ré arguiu a decadência do direito dos autores de pleitear a anulação do negócio jurídico por vício de consentimento. Compulsando atentamente a exordial, verifico que, realmente, parte dos argumentos apresentados pela parte ocupante do polo ativo envolve tese de vício de consentimento. Isso porque, na peça de ingresso, os autores defendem que o requerido teria obrigado os autores a assinarem o negócio jurídico “de forma criminosa”, já que este teria os induzido a assinar o negócio às pressas, quando não estavam juntos. Portanto, no caso em comento, a pretensão autoral deve ser apreciada sob a ótica do artigo 178, II, do Código Civil. Conforme previsto no dispositivo supracitado, é de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado, no caso de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico. O contrato cuja anulação se pretende foi celebrado em 01 de dezembro de 2012 (ID n. 7041413110, fls. 17/19), enquanto a presente ação foi ajuizada somente em 16 de março de 2018 (ID n. 7041413109, fl. 1), ou seja, mais de cinco anos após a celebração do ato. Tendo sido a ação proposta muito além do quadriênio legal, é forçoso reconhecer que o direito dos autores de questionar a validade do negócio por vício de consentimento foi fulminado pela decadência. A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais consolida este entendimento: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO. CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO. ERRO SUBSTANCIAL. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 178, II, DO CC. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 178, inciso II, do Código Civil, o reconhecimento do vício de consentimento decorrente de erro substancial ou dolo na contratação submete-se ao prazo decadencial de quatro anos a contar da data da celebração do contrato. 2. Constatando-se que a ação foi proposta após o transcurso do prazo decadencial, impõe-se a manutenção da sentença que julgou extinto o processo, com resolução do mérito. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.362364-2/003, Relator(a): Des.(a) Adilon Cláver de Resende (JD Convocado), 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/04/2026, publicação da súmula em 16/04/2026). Portanto, não há como se admitir a discussão, nestes autos, sobre a tese de anulabilidade por vício de consentimento. Passo, no entanto, a apreciar as demais teses autorais. II. III – Do mérito. a) Da prova oral. Em audiência de instrução e julgamento (PJe mídias), foram ouvidas as partes e quatro testemunhas, que, por meio de outras expressões, declararam o seguinte: 1) Fernando Moreira Delgado, autor: que sobre o contrato, combinou com Olivier da seguinte forma: Olivier comprou um terreno e não tinha entrada; que Olivier e Tiãozinho vieram conversar com ele, e ele disse que poderia dar a entrada; que mediram juntos, 13 metros e pouco de um lado, 9,70 metros de outro e 4 metros da servidão; que fincou uma linha e esticou uma corda; que a área é de 270 metros, na verdade, não sabe o tamanho certo; que Olivier queria melhorar a entrada dele; que achou que Olivier iria comprar mais terra da vizinha; que a servidão continua; que o requerido pagou 3 mil reais; que Olivier nunca deu nada para eles do contrato; que assinou o papel em cima do carro dele; que Olivier não leu o contrato para eles, assinou porque estava confiando em Olivier. 2) Olivier de Paula Campos, réu: que a redação foi feita pelo Joaquim, passou os dados e o croqui; que levou o contrato na casa de Fernando e eles assinaram, na casa deles. 3) José Maria da Silva, testemunha da parte autora: que conhece a história, sempre deu manutenção na cerca, pois trabalhava pra Joaquim 4) Sebastião Teixeira da Costa, informante da parte autora: que procurou o Joaquim e o Domingos, irmão mais velho de Terezinha; que depois teve o problema da estrada e esse terreninho, Olivier quis comprar de Fernando; que tem ciência de que Olivier comprou esse pedaço de Fernando; que Olivier e Fernando negociaram o valor para a aquisição desse pedacinho que estava perdido. 5) Miriam Delgado de Paiva, informante da parte autora: que não tem conhecimento sobre esse contrato entre as partes. 6) Sírio José do Carmo (Topógrafo), testemunha da parte ré: que se lembra de ter feito uma medição em frente à casa de Fernando; que no dia que foi fazer a medição, fizeram uns pontos de referência, mas não sabe se foi incluído com a área total do entorno da casa; que primeiro foram fazer a medição do entorno e depois para fazer a medição de uma servidão de passagem; que o croqui que consta nos autos foi sim feito por ele; que não se recorda quem lhe mostrou; que se lembra que tinha uns pontos de referência, umas marcações. Passo a apreciar as teses ventiladas pela parte autora na exordial. b) Dos vícios no negócio jurídico suscitados pela parte autora. Conforme já delimitado no relatório desta sentença, além da tese de nulidade relativa por vício de consentimento, os autores também defendem que o negócio jurídico questionado no feito tem de ser desconstituído por estar eivado pelos seguintes vícios: a) em nenhum momento teria constado a metragem junto aos confrontantes; b) o croqui foi mal feito; c) não houve apresentação de memorial descritivo; d) o valor seria muito abaixo de mercado; e) há erro grosseiro, já que foi prevista a possibilidade de outorga de escritura pública definitiva ao promitente comprador, mas o terreno não foi desmembrado; f) foi estipulada multa de 50% por desistência; g) não foram indicadas testemunhas pelos autores no negócio jurídico; h) a testemunha da parte ré não apresentou CPF e é cunhado do requerido; Portanto, cabe analisar se há pertinência nas teses ventiladas pelos autores. Quanto à tese de vício no negócio, derivada de não ter constado no negócio “a metragem juntos aos confrontantes;”, tal elemento é insuficiente para caracterizar qualquer invalidade negocial. No instrumento de ID n. 7041413110, fl. 22, há delimitação adequada da fração do imóvel que teria sido adquirida, com informação expressa sobre a localização de tal área no perímetro total do bem. A propósito, consigno que, nos termos do que consta no próprio negócio jurídico, as partes foram diligentes e elaboraram “croquis com medidas e pontos de referências que definem claramente as referidas divisas através das linhas contínuas, o qual fará parte integrante do mesmo, contendo assinaturas dos vendedores e comprador.”. Em relação à afirmativa de que o croqui foi “mal feito”, é importante frisar que tal afirmativa foi confirmada pela prova pericial produzida nos autos. O perito, ao responder à pergunta de número 3 de ID n. 7041413121, fl. 13, relacionada à divergência de metragens entre o croqui apresentado pelos autores e o contrato de ID n. 7041413110, fl. 17, destacou que realmente havia diferença entre a extensão das indicadas nos documentos. Ademais, na resposta de número 2 do mesmo identificador, o perito expressamente consignou que as áreas periciadas e do contrato foram consideravelmente divergentes. Ocorre que a constatação acima, por si só, não macula o negócio jurídico. Como é sabido, na sistemática do Código Civil de 2002, as compras e vendas de bens imóveis podem ser efetivadas pelas sistemáticas ad mensuram e ad corpus. No caso de compra ad mensuram, o legislador infraconstitucional foi cristalino ao prever que, aos compradores, somente há possibilidade de complementação do valor correspondente ao negócio jurídico ou devolução do excesso (art. 500, §2º, do Código Civil). Portanto, para eles, não há possibilidade de pleitear a resolução do negócio jurídico. Quanto ao ponto acima, também não seria possível à parte autora pleitear a devolução de excesso de área ou a complementação de valores. Nos termos do artigo 501 do Código Civil, “Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.”. Conforme escritura pública de compra e venda celebrada em 31/8/2012 (ID n. 7041413111, página 1), o espólio de Sebastião Cândido Ferreira da Cunha teria vendido parcela do imóvel descrito na matrícula de n. 2.658 para o ocupante do polo passivo. Conforme se depreende de ID n. 7041413110, fl. 21, a matrícula de n. 6667, a qual indica a existência de condomínio entre as partes, teve como registro anterior a matrícula de n. 2.658. Nos termos da matrícula 2.658 (ID n. 7041413114, fl. 21), houve registro de aquisição do imóvel pelo ocupante do polo passivo em 30/1/2013, nos termos do R-4 do referido documento. E a afirmativa acima é confirmada não só pela observação derivada da matrícula imobiliária colacionada ao feito, mas também do estudo da cadeia dominial apresentado pelo perito nomeado em juízo, nos termos do ID n. 7041413121, página 7. Portanto, tendo a presente ação sido proposta em 2018, entendo que decorreu, em muito, a possibilidade de os autores solicitarem a devolução do excesso de área ou até mesmo a complementação dos valores recebidos pela aquisição do terreno no negócio jurídico de compra e venda celebrado por instrumento público. Quanto ao negócio jurídico celebrado por instrumento particular em 1/12/2012 (ID n. 7041413110, página 19), é importante frisar que, embora tenha sido identificado o erro na diferença entre o perímetro indicado no contrato e aquele efetivamente adquirido, isso também não gera a invalidade do negócio jurídico. Isso porque, nos termos da tabela colacionada ao laudo técnico de ID n. 7041413121, fl. 13, resposta 2, os ocupantes do polo ativo, na verdade, venderam área que, de fato, é menor do que aquela prevista no negócio jurídico trazido ao feito. Conforme se depreende do instrumento técnico, a área periciada total foi de 1.831,758 m², sendo que, no contrato, a área prevista foi de 1.891 m². No entanto, a área negociada (270,16 m²) é, de fato, menor do que aquela que foi periciada (240,053 m²), sendo que a área remanescente em favor dos autores, nos termos em que foi negociada (1.548,89 m²), é menor do que a área real remanescente (1.591,705 m²). Portanto, a situação trazida a juízo é diversa daquela prevista pelo legislador infraconstitucional ordinário: no caso em comento, a parte ré (compradora) exerce posse derivada do negócio jurídico sobre área menor do que aquela indicada no instrumento de compra e venda, enquanto que os autores (vendedores) exercem posse sobre área remanescente maior do que aquela indicada no contrato. Além de todo o já exposto acima, a prova oral colhida em audiência (ID n. 10410689360) desconstitui por completo a narrativa da inicial. O próprio autor, Fernando Moreira Delgado, confessa a existência do negócio, o preço e, crucialmente, sua participação ativa na demarcação física do “cantinho” vendido, esvaziando a alegação de erro substancial sobre o objeto. A divergência sobre a leitura ou não do contrato, por si só, não anula o negócio, especialmente quando os elementos essenciais da avença (coisa, preço e consentimento na venda) foram confirmados pelo depoimento do próprio autor. Portanto, não há que se falar em complementação de valores ou de devolução de áreas. A falta de apresentação de memorial descritivo do imóvel também não é circunstância que gera sua invalidade, já que, nos termos da linha de raciocínio exposta acima, houve especialização do imóvel alvo do negócio jurídico, sendo que as partes especificaram adequadamente o objeto do negócio jurídico. Quanto à tese de que o negócio teria previsto “erro grosseiro”, pois à época da compra e venda o imóvel ainda não havia sido desmembrado, também não permite entender que o negócio jurídico é inválido. Isso porque o contrato celebrado entre as partes tem, na verdade, natureza preliminar, considerando-se que, para sua execução final, haveria necessidade de celebração de escritura pública, conforme cláusula 3 de ID n. 7041413110, página 17. Assim, nada impediria que, antes da execução do negócio jurídico, com efetiva transferência da propriedade por meio do registro do título translativo no cartório, fosse efetivada a diligência registral questionada pela parte autora. Quanto ao tema, consigno que o artigo 106 do Código Civil de 2002 estabelece, claramente, que “A impossibilidade inicial do objeto não invalida o negócio jurídico se for relativa, ou se cessar antes de realizada a condição a que ele estiver subordinado.”. Portanto, eventual impossibilidade inicial do registro do título translativo na matrícula por ausência de desmembramento poderia ser sanada posteriormente, com efetivação das diligências registrais necessárias. Quanto ao questionamento sobre o quantum de multa previsto na cláusula 7 do negócio jurídico, verifico que tal circunstância está adstrita à liberdade contratual das partes, considerando-se que o negócio jurídico é de natureza paritária. Nessa senda, prevê o artigo 412 do Código Civil que “O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.”. Portanto, no caso em comento, não há, a princípio, qualquer invalidade na cláusula supracitada. De qualquer forma, mesmo se houvesse irregularidade, esta não desaguaria no desfazimento do negócio jurídico, já que o artigo 413 do Código Civil é claro no sentido de que “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”. Por fim, quanto às irregularidades em relação à indicação de testemunhas, tal tese também não acoberta a pretensão trazida a juízo pela parte autora. A presença de assinatura de testemunhas no negócio jurídico é exigência que tem por objetivo somente conferir força de título executivo judicial ao título, na forma do artigo 784, III, do Código de Processo Civil. A propósito, consigno que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, inclusive, que a assinatura de testemunhas é ato instrumental, sendo que estas não precisam estar presentes no momento de formação do negócio jurídico. Vejamos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ASSINATURA POSTERIOR DAS TESTEMUNHAS. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA PREVISTA EM CONTRATO. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA CONFIGURADO. RECUSA INJUSTIFICADA DE RECEBIMENTO DO PREÇO NÃO COMPROVADA. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DEDUÇÃO DE IMPOSTOS E COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "o fato de as testemunhas do documento particular não estarem presentes ao ato de sua formação não retira a sua executoriedade, uma vez que as assinaturas podem ser feitas em momento posterior ao ato de criação do título executivo extrajudicial, sendo as testemunhas meramente instrumentárias" (AgInt no AREsp 1.183.668/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1º/03/2018, DJ de 09/03/2018). 2. A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que o inadimplemento da construtora é incontroverso, que não ficou provada a mora do credor e que o contrato previa obrigação da recorrente de pagar quantia certa. A modificação de tal entendimento demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 deste Pretório. 3 . Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.549.618/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 8/9/2025.) Portanto, não é possível julgar procedente o pleito de declaração de nulidade (relativa ou absoluta) em relação ao negócio jurídico questionado nesta oportunidade. Por via de consequência, também é impossível reconhecer qualquer espécie de abusividade ou ilegalidade a permitir estipulação de multa em desfavor do réu, conforme solicitado na exordial, em sede de pedidos finais. Ultrapassada a questão acima, passo a apreciar o pedido demarcatório formulado na peça de ingresso. c) Do pedido de demarcação de terras. Como é sabido, prevê o artigo 1.297 do Código Civil de 2002 que “O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.”. Nesse sentido, preveem os artigos 574 e seguintes do Código de Processo Civil o procedimento especial de demarcação de terras particulares. No procedimento supracitado, há previsão de que, antes da sentença, há necessidade de se nomear perito para traçar a linha demarcanda (art. 579 do Código de Processo Civil). Ocorre que, no caso em comento, após elaboração de prova pericial técnica, houve demonstração de que, na verdade, os condôminos já têm as áreas sobre as quais exercem posse devidamente demarcadas. Isso porque, nos termos da resposta de n. 1 de ID n. 7041413121, fl. 11, o perito esclareceu, sem margem para dúvidas, que “as partes são demarcadas. Tanto a área delimitada da Autora como da Ré possui como marcos divisórios as cercas, valas e linhas ideal.”. Portanto, não há possibilidade de se determinar o traçado da linha demarcanda, nos termos do artigo 581 do Código de Processo Civil, já que, no caso, o condomínio pro diviso está devidamente delimitado no terreno. Consigno, a propósito, que também não seria possível determinar “[…] a restituição da área invadida, se houver, declarando o domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos.”, nos termos do artigo 581, parágrafo único, do Código de Processo Civil, considerando-se que, nos termos do exposto acima, não se pode dizer que houve invasão por parte dos condôminos em relação aos terrenos discutidos na demanda. III – Dispositivo. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na exordial e DECLARO a decadência do pedido de declaração de anulabilidade por vício de consentimento. Consequentemente, JULGO EXTINTO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, I e II, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Contudo, reconheço a suspensão da exigibilidade de tais verbas, em razão da Gratuidade de Justiça deferida aos autores (ID n. 7041413112, fl. 05). Após providências, arquivem-se os presentes autos, com as cautelas necessárias. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Lima Duarte, data da assinatura eletrônica. EDUARDO CUNHA MANSUR Juiz(íza) de Direito Vara Única da Comarca de Lima Duarte