0005047-31.2022.8.16.0173

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE UMUARAMA 3ª VARA CÍVEL DE UMUARAMA - PROJUDI Rua Des. Antonio Ferreira da Costa, 3693 - Zona I - Umuarama/PR - CEP: 87.501-200 - Fone: 44 3259-7423 - E-mail: umu-3vj-s@tjpr.jus.br Autos nº. 0005047-31.2022.8.16.0173 Processo: 0005047-31.2022.8.16.0173 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$65.900,00 Autor(s): PLANALTO ENGENHARIA E URBANIZAÇÃO LTDA Réu(s): REGINALDO SILVA VILMA FERREIRA DANTAS DA SILVA SENTENÇA 1. Relatório Trata-se de ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse ajuizada por Planalto Engenharia e Urbanização Ltda em face de Reginaldo Silva e Vilma Ferreira Dantas Silva. Sustentou, em suma: a) que em 03/01/2014 celebrou contrato de compra e venda com os réus referente ao lote nº 18B, quadra nº 19, pelo valor de R$ 65.900,00 (entrada de R$ 5.000,00, mais 120 parcelas de R$ 507,50), denominado Loteamento Nova América, localizado no Município de Umuarama-PR; b) quando da assinatura do contrato, os requeridos receberam posse precária do imóvel; c) há 8 parcelas vencidas e não pagas que totalizam o valor de R$ 12.131,28; d) os réus devem perder as arras compensatórias; e) pretende a rescisão contratual com a reintegração na posse do imóvel; f) possibilidade de pagamento de indenizações (fruição de alugueres de 0,75%, retenção do valor dado a título de arras, cláusula penal compensatória de 10% do valor pago); g) os réus devem ser condenados ao pagamento de todos os valores devidos, incluindo IPTU. Requereu a antecipação de tutela de urgência a fim de que seja reconhecida a rescisão do contrato de compra e venda e determinada a reintegração do autor na posse do imóvel. No mérito, requereu a declaração de rescisão do contrato de compra e venda com a reintegração do autor na posse do imóvel, condenar os requeridos ao pagamento de perdas e danos e indenizações (retenção de 10% e arras, fruição do imóvel 0,75%, impostos). Juntou documentos (mov. 1.2/1.5). O pedido liminar foi indeferido (mov. 15). Citados, apenas a ré Vilma compareceu em audiência de conciliação, assim como o autor, mas a tentativa de acordo restou infrutífera (mov. 70). Instadas a especificarem provas, o autor requereu a decretação de revelia dos réus e o julgamento antecipado da lide (mov. 82), e os réus requereram a inversão do ônus da prova, a produção de prova oral (depoimento pessoal da representante da autora), pericial e remessa ao contador para análise dos juros (mov. 83.1). Além disso, pugnaram por indenização das acessões (edificação) (mov. 83). Saneamento do feito, e decretação de revelia dos réus (mov. 85). Sobre o pleito dos réus de indenização a autora sustentou: a) laudo unilateral; b) ausência de documento da prefeitura sobre a legalidade da obra; c) desarrazoado o vendedor responder por edificação clandestina realizada pelo possuidor; d) preclusão da faculdade de exigir indenização por benfeitorias (mov. 88). Manifestação das partes (mov. 89 e 92). Decisão interlocutória para o fim de declarar procedente o pedido de resolução do contrato, com determinação de prosseguimento da lide em relação aos pedidos de indenização (mov. 95). Os réus requereram a concessão do benefício da justiça gratuita (mov. 125) Deferimento da justiça gratuita aos réus e determinada a suspensão do processo por convenção das partes (mov. 130, 131 e 133). Juntada de laudo pericial (mov. 169). As partes informaram concordância com o laudo (mov. 172 e 173). É o relatório. 2. Fundamentação Pretendem os autores a retenção de diversos encargos em razão da rescisão do contrato de compra e venda por culpa do réu. Em relação a retenção de arras, nota-se que na forma de pagamento estipulada entre as partes não houve qualquer indicação de valor a título de sinal (arras confirmatórias) ou cláusula específica prevendo a estipulação de arras penitenciais: Em razão disso, indevida qualquer retenção a esse título pela parte autora: APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INICIATIVA E CULPA DO ADQUIRENTE. ARRAS. PACTO ACESSÓRIO. NECESSIDADE DE PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO ADMITIDA A FAVOR DOS VENDEDORES. PRECEDENTES DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. As arras consagram pacto acessório e demandam a previsão em cláusula contratual expressa. Ausente previsão contratual, eventual princípio de pagamento não pode ser retido integralmente pelo vendedor. 2. Rescindido o contrato, o promissário comprador tem direito à restituição dos valores pagos, autorizada a retenção, se este tiver dado causa à rescisão, de certa porcentagem a título de perdas e danos em favor do promitente vendedor . Precedentes deste Egrégio Tribunal. (TJ-SP - AC: 10172856920188260224 SP 1017285-69.2018.8 .26.0224, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 28/09/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/09/2021) De igual modo, embora a empresa autora aduza previsão de multa contratual no importe de 10% sobre o valor atualizado do contrato, não há previsão nesse sentido, apenas menções genéricas sobre a incidência de multa, sem aclarar o valor ou percentual aplicável. A única menção ao percentual mencionado pelo autor consta na Cláusula Oitava, a qual se refere à taxa administração no caso de ressarcimento por valores despendidos no caso de pagamento de impostos e taxas, não guardando relação com eventual penalidade por inadimplemento. Dessa forma, ausente previsão contratual específica quanto à multa pretendida, indevida a sua incidência: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. RITJPR, ART. 110, INC. VIII, C. EMBARGOS À MONITÓRIA. COBRANÇA DE MULTA MORATÓRIA E JUROS DE MORA EM OBRIGAÇÃO LÍQUIDA. BOLETO. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA PARA AFASTAR A COBRANÇA DA MULTA MORATÓRIA DE 2% (DOIS POR CENTO). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I . CASO EM EXAME 1. Apelação cível da sentença de improcedência dos embargos monitórios, na qual a apelante sustentou a ausência de constituição em mora e a falta de previsão legal ou contratual para a multa moratória de 2%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . A questão em discussão consiste em saber se é válida a cobrança de multa moratória de 2% em razão da ausência de previsão contratual, bem como se os juros de mora devem incidir a partir do vencimento da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Tratando-se de obrigação líquida com termo certo, a mora decorre do inadimplemento (mora ex re), sendo correta a incidência de juros de mora desde o vencimento da obrigação. 4. A cláusula penal deve estar prevista em contrato. Não havendo contrato que preveja a multa, a cobrança da multa moratória de 2% deve ser afastada. IV . DISPOSITIVO 5. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para afastar a cobrança da multa moratória de 2%. [...] (TJ-PR 00018246720238160001 Curitiba, Relator.: Fabio Marcondes Leite, Data de Julgamento: 14/03/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/03/2025) Quanto ao pedido de fixação de taxa de fruição do bem, ressalta-se que possui função de evitar que o comprador se beneficie da rescisão, enriquecendo-se ilicitamente pela sua ocupação durante o período em que esteve na posse do imóvel. No caso, contudo, do laudo pericial nota-se que, apesar de iniciada construção no imóvel, a obra não foi concluída, encontrando-se o bem inabitado e em estado de abandono. Por consequência, não havendo efetiva ocupação do bem, não há como concluir que o comprador aferiu proveito econômico com o uso ou posse, situação que impede a fixação de qualquer contrapartida: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. ADEQUADA A RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO PARCELADA DOS VALORES . POSSIBILIDADE. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A retenção de 10% dos valores pagos está em conformidade com a jurisprudência do C. STJ, que estabelece a possibilidade de retenção de até 25% do montante pago. Ademais, no caso, aquele percentual foi previsto no contrato. 4. A taxa de fruição não é devida para lote de terreno não edificado, conforme iterativa jurisprudência do STJ, ainda que o imóvel tenha recebido construção posterior inacabada pelo promitente-comprador. 5. A restituição parcelada dos valores pagos está em consonância com o art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6 .766/1979, alterada pela Lei nº 13.786/2018, que prevê o parcelamento em até 12 vezes. 6. Aplicáveis as regras do Direito Intertemporal nos cálculos dos juros de mora e correção monetária a partir da vigência da Lei nº 14 .905/2024, mantidos os critérios anteriores, conforme precedentes dos tribunais superiores do Brasil. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso da ré desprovido e recurso adesivo dos autores parcialmente provido, com determinação de aplicação da Lei nº 14 .905/2024, que disciplina os critérios de cálculos dos juros e correção monetária, a partir do início de sua vigência. Teses de julgamento: "1. Rescindido o contrato por iniciativa do promitente-comprador do imóvel, receberá apenas parte das parcelas pagas, admitindo-se a retenção em favor do promitente-vendedor de até 25% dos valores pagos, segundo jurisprudência do C. STJ; 2 . É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, ainda que tenha havido construção posterior inacabada pelo promitente-comprador. 3. A restituição parcelada dos valores pagos é possível conforme o art. 32-A, §1º, da Lei nº 6 .766/1979, alterada pela Lei nº 13.786/2018, que prevê o parcelamento em até 12 vezes, aplicável aos contratos celebrados após sua publicação. 4. Aplicável a Lei nº 14 .905/2024, que disciplina novos critérios de cálculos de juros e correção monetária, a partir do início de sua vigência, segundo o Direito intertemporal". [...] (TJ-SP - Apelação Cível: 10029580220238260271 Itapevi, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 22/01/2025, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2025) EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE DA ESCRITURA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA CONTRATUAL. SUCUMBÊNCIA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A taxa de fruição possui natureza indenizatória e pressupõe o efetivo uso, ocupação ou aproveitamento econômico do imóvel por parte da adquirente, o que não se verifica quando o bem é lote desprovido de construção habitável e a posse foi judicialmente limitada, como no caso dos autos. 4. Os juros moratórios incidentes sobre a restituição de valor pago em contrato posteriormente anulado devem fluir desde a citação válida, conforme previsão do art. 405 do Código Civil e art . 240 do CPC, por se tratar de obrigação de natureza contratual. 5. A cláusula de multa contratual ou arras indenizatórias depende de estipulação válida e expressa em contrato subscrito pelas partes, sendo inaplicável quando ausente tal estipulação. 6 . A sucumbência recíproca permanece caracterizada, pois ambas as partes decaíram de parcelas relevantes de suas pretensões. No entanto, o maior grau de decaimento da parte autora justifica a redistribuição proporcional dos encargos processuais, conforme o art. 86, parágrafo único, do CPC. IV . DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido em parte. Recurso adesivo desprovido. Tese de julgamento: 1. A taxa de fruição somente é devida quando comprovado o efetivo uso ou aproveitamento econômico do imóvel, sendo indevida em casos de lotes não edificados e com utilização inviabilizada por decisão judicial. 2. Os juros moratórios incidentes sobre valor a ser restituído em decorrência da nulidade contratual fluem a partir da citação válida da parte inadimplente, nos termos do art. 405 do Código Civil. 3. A cláusula de multa contratual ou de arras indenizatórias depende de estipulação válida e expressa em contrato subscrito pelas partes, sendo inaplicável quando ausente em escritura pública. (TJ-MG - Apelação Cível: 50154756020218130672, Relator.: Des.(a) Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 22/01/2026, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/01/2026) E sobre a possibilidade de indenização de benfeitorias, a jurisprudência entende que possível, desde que haja boa-fé do possuidor e que o imóvel, ao menos, possibilite regularização. Nesses casos, eventuais custos administrativos necessários à legalização podem ser abatidos do valor indenizatório: Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, A DO RITJPR. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM IMÓVEL E REGULARIDADE LEGAL. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedente a demanda de resolução contratual, reconhecendo o direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel e determinando o pagamento de alugueres mensais desde a imissão na posse até a desocupação, com incidência de juros de mora a partir da citação. A parte apelante argumenta que as benfeitorias não são passíveis de indenização por estarem em desconformidade com a lei e requer que a sentença seja alterada para que conste essa condição. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel que não são passíveis de regularização. III. Razões de decidir 3. A indenização por benfeitorias depende da boa-fé e da regularidade ou possibilidade de regularização. 4. Benfeitorias realizadas em desconformidade com a lei não são indenizáveis, salvo se regularizáveis. 5. A questão da regularidade das benfeitorias deve ser examinada na fase de liquidação de sentença. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação conhecida e provida para reconhecer que, caso as benfeitorias não sejam passíveis de regularização, não poderão ser indenizadas. Tese de julgamento: A indenização por benfeitorias realizadas em imóvel depende da regularidade dessas benfeitorias e da boa-fé do possuidor, sendo vedada a indenização em caso de irregularidades insanáveis ou não regularizáveis.[...] (TJ-PR 00046901020078160001 Curitiba, Relator.: Fabio Marcondes Leite, Data de Julgamento: 07/11/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/11/2025) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POSTERIORMENTE RESCINDIDO. CONSTRUÇÃO REALIZADA DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO E ANTES DA CONSTITUIÇÃO EM MORA. POSSE DE BOA-FÉ CONFIGURADA. DIREITO À INDENIZAÇÃO (CC, ARTS. 1.219 E 1 .255). IRREGULARIDADE ADMINISTRATIVA DA OBRA. FATO NÃO DEMONSTRADO COMO INSANÁVEL. COMPENSAÇÃO COM ALUGUÉIS/FRUIÇÃO. QUESTÃO JÁ DECIDIDA EM PROCESSO ANTERIOR. COISA JULGADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. O direito à indenização por benfeitorias deve ser analisado conforme a boa-fé do possuidor ao tempo da realização das obras, sendo irrelevante o inadimplemento contratual posterior. Quanto às irregularidades administrativas da obra, se não forem comprovadamente insanáveis, não afastam a indenização por benfeitorias. Questões já decididas em ação anterior, como a indenização por fruição do imóvel, não podem ser rediscutidas em novo processo, sob pena de violação à coisa julgada. Recurso conhecido e não provido. (TJ-MG - Apelação Cível: 50021198920228130210, Relator.: Des.(a) Gilson Soares Lemes, Data de Julgamento: 08/10/2025, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 15/10/2025) No caso, realizada pericial judicial, a expert assim respondeu o quesito formulado (mov. 169, p. 27): 3. Tendo como base o item 1 e 2, queira o Sr. Perito dizer se as obras são regulares, e se a resposta for NÃO, informar se são passiveis de regularização e qual o custo a ser despendido para realizar tal regularização. Resposta: Não se identificou, em vistoria, itens que estejam em desacordo com os requisitos projetivos do município, sendo a princípio passível de regularização Desse modo, diante da indicação de possibilidade de regularização do imóvel, devida a indenização pleiteada pelo réu. Além disso, não há elementos nos autos que permitam afastar a boa-fé do réu ao realizar as benfeitorias, já que era legítimo possuidor do imóvel e a condição suspensiva para a execução de benfeitorias já havia sido superada (pagamento mínimo de 20%). Assim, pretendendo o réu a regularização da obra (o que ainda não ocorreu), após assim proceder administrativamente, poderá exigir do autor o valor das benfeitorias apurada na perícia judicial (R$ 71.494,85), observados os abatimentos necessários, tais como impostos, taxas e multas não pagos pelo réu desde a assinatura do contrato, até o trânsito em julgado da rescisão declarada nos autos (mov. 95). Os valores efetivamente pagos pelo autor (a título de impostos, etc) deverão ser descontados do montante a ser restituído e corrigidos pelo IPCA desde o efetivo pagamento (se anterior à citação), a partir de quanto deverá incidir exclusivamente a Taxa Selic (indexador que engloba tanto a correção monetária, quanto os juros de mora), conforme indica o art. 406, §1º, do CC. Por sua vez, o valor a ser restituído deverá ser corrigido pelo IPCA desde o pagamento, até a data do trânsito em julgado. A partir de então, haverá mora (eis que restará caracterizada somente a partir da rescisão judicial da avença), oportunidade em que incidirá para fins de correção monetária e juros de mora a Taxa SELIC. 3. Dispositivo Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido da autora, resolvendo o mérito, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para o fim de autorizar a retenção dos valores necessários ao pagamento de impostos, taxas e multas incidentes sobre o imóvel, nos termos da fundamentação. Considerando a sucumbência recíproca em relação ao pedido inicial (rescisão e retenções), condeno as partes ao rateio das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil, considerando complexidade da causa. Deverá ser observado o disposto no artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil quanto ao beneficiário da justiça gratuita. Cumpram-se, no que forem pertinentes, as demais determinações do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Umuarama, 13 de julho de 2026. Maira Junqueira Moretto Garcia Juíza de Direito