0004967-35.2021.8.26.0590

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0004967-35.2021.8.26.0590/SP EXEQUENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TRÊS JÓIAS (Representado) ADVOGADO(A) : DANIELA SANTOS OLIVEIRA (OAB SP175616) ADVOGADO(A) : SHEILA VILELA DE OLIVEIRA (OAB SP162853) ADVOGADO(A) : ANTONIO CARLOS RANOYA ASSUMPÇÃO (OAB SP220170) EXECUTADO : ESPÓLIO DE JOAQUIM DOMINGUES (Representado) ADVOGADO(A) : MARIA APARECIDA DA SILVA FREITAS (OAB SP210664) DESPACHO/DECISÃO VISTOS. Trata-se de incidente de cumprimento de sentença instaurado por Condomínio Edifício Três Jóias em face de Espólio de Joaquim Domingues , no qual foi determinada a realização de perícia para avaliação do imóvel penhorado, consistente no apartamento nº 5 do Edifício Três Jóias, situado na Rua da Constituição, nº 141, Bairro Itararé, município de São Vicente. Sobreveio aos autos o laudo pericial que avaliou o imóvel em R$ 120.000,00, com data-base de fevereiro de 2026 (evento 317). Em seguida, o Espólio-executado impugnou o trabalho técnico, sob argumento que o valor atribuído ao imóvel estaria dissociado da realidade de mercado, especialmente porque o perito não teria utilizado, como parâmetro comparativo, imóveis situados no mesmo bairro ou logradouro do bem avaliado. Alegou, ainda, divergência em relação às estimativas anteriormente apresentadas pelo exequente e ao parecer de seu assistente técnico, que apontariam valores superiores. Requereu a homologação da estimativa anteriormente indicada pelo condomínio ou, subsidiariamente, a realização de nova perícia (evento 330), enquanto o polo ativo permaneceu silente (cf. evento 333). O louvado técnico prestou esclarecimentos, oportunidade em que ratificou integralmente o laudo apresentado (evento 347). A parte executada reiterou seu pretérito posicionamento, insistindo desconsideração do trabalho pericial (evento 353). É a síntese do necessárto. DECIDO. A impugnação não comporta acolhimento. De proêmio, cumpre destacar que o laudo pericial foi elaborado por profissional de confiança do Juízo, regularmente nomeado, especializado na área de engenharia de avaliações, tendo sido precedido de vistoria no imóvel e instruído com a indicação da metodologia empregada, das características do bem, das variáveis consideradas e da conclusão técnica alcançada. O perito adotou o método comparativo direto de dados de mercado, com tratamento por inferência estatística, expressamente esclarecendo que a utilização de amostras heterogêneas é admitida pelas normas técnicas aplicáveis, desde que as diferenças entre os elementos comparativos sejam captadas pelas variáveis do modelo estatístico utilizado. Também esclareceu que as amostras indicadas pela parte executada e as estimativas anteriormente apresentadas correspondem, em essência, a valores de oferta ou opiniões de mercado, sem o mesmo tratamento técnico, homogeneização e validação estatística exigidos pela ABNT NBR 14.653 e pelas normas do IBAPE/SP. As críticas formuladas pelo espólio executado concentram-se, em grande parte, na ausência de utilização exclusiva de imóveis localizados no Bairro Itararé ou na Rua da Constituição como elementos comparativos. Todavia, tal circunstância, por si só, não invalida a avaliação judicial. Como esclarecido pelo expert , a adoção de inferência estatística permite a utilização de amostras mais amplas, desde que tecnicamente tratadas, não havendo exigência normativa de limitação da pesquisa a imóveis situados no mesmo logradouro ou bairro, sobretudo quando o modelo estatístico contempla variáveis aptas a refletir as diferenças relevantes de localização, padrão construtivo, estado de conservação, área, estacionamento e demais atributos influentes no valor de mercado. Também não se verifica omissão relevante quanto às condições específicas do imóvel. O laudo considerou expressamente que a unidade possui área útil de 60 m², não dispõe de vaga de garagem, encontra-se em edificação antiga, apresenta estado de conservação que demanda reparos simples a importantes e está inserida em imóvel atingido por decreto municipal de interdição e proibição de habitação em razão de área de risco de deslizamento da encosta do Morro do Itararé. Tais elementos são relevantes e justificam a diferença entre o valor atribuído ao bem e os valores indicados em anúncios ou estimativas de imóveis que, embora eventualmente próximos, podem não se encontrar sujeitos às mesmas restrições físicas, construtivas, administrativas e mercadológicas. A divergência entre o laudo judicial e o parecer do assistente técnico da parte, por si só, não impõe a realização de nova perícia. A segunda perícia, nos termos dos artigos 480 e 873 do Código de Processo Civil, somente se justifica quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, decorrente de erro técnico, omissão relevante, inexatidão ou inconsistência efetivamente demonstrada. Na hipótese vertente, os esclarecimentos prestados pelo expert enfrentaram os pontos suscitados pela parte executada e afastaram, de modo suficiente, as alegações de equívoco metodológico. A mera existência de avaliação particular em valor superior, fundada em média aritmética de anúncios ou elementos selecionados pela parte, não é suficiente para afastar a conclusão do perito judicial, notadamente quando não demonstrado erro matemático, estatístico ou metodológico concreto no laudo oficial. Também não procede, neste momento, o pedido de homologação da estimativa anteriormente apresentada pelo condomínio exequente, sob fundamento do artigo 871, inciso I, do Código de Processo Civil. Referido dispositivo tem por finalidade dispensar a realização de avaliação quando, antes dela, uma das partes aceita a estimativa formulada pela outra. No caso concreto, a avaliação pericial já foi determinada e realizada, inclusive em razão da necessidade de apuração técnica do valor do bem penhorado. A superveniente concordância do executado com estimativa anterior, após a apresentação de laudo judicial que lhe foi desfavorável, não tem o condão de tornar imprestável a prova técnica regularmente produzida, tampouco autoriza a desconsideração automática da avaliação judicial. Ressalte-se, ainda, que o juiz não está adstrito ao laudo pericial, nos termos do artigo 479 do Código de Processo Civil, mas deve indicar os motivos pelos quais acolhe ou rejeita a prova técnica. In casu , não há elementos objetivos suficientes para afastar a conclusão do perito judicial, que se apresenta fundamentada, coerente e tecnicamente justificada. Por fim, as imputações pessoais dirigidas ao perito judicial não contribuem para o deslinde da controvérsia e não encontram respaldo em elemento concreto apto a indicar dolo, má-fé ou inidoneidade técnica. Eventual inconformismo da parte com a conclusão pericial deve ser veiculado por meio de crítica técnica objetiva, não sendo admissível presumir parcialidade ou imperícia apenas em razão de o resultado da avaliação divergir do valor pretendido. Ante o exposto, REJEITO A IMPUGNAÇÃO apresentada pelo espólio executado, indefiro o pedido de realização de nova perícia e HOMOLOGO o laudo pericial apresentado, fixando o valor de avaliação do imóvel penhorado em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), com data-base de fevereiro de 2026 , sem prejuízo da atualização cabível para fins dos atos expropriatórios. Intime-se o exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente cálculo atualizado do débito e requeira o regular prosseguimento do feito, inclusive com a adoção das providências necessárias à designação ou retomada do leilão judicial, se o caso. Em caso de inércia, aguarde-se provocação no arquivo provisório. Intime-se.