0004678-65.2023.8.26.0127

Processo 0004678-65.2023.8.26.0127 (apensado ao processo 1001702-78.2017.8.26.0127) (processo principal 1001702-78.2017.8.26.0127) - Cumprimento de sentença - Dissolução - N.A.D. - V.G.D. - Trata-se de cumprimento de sentença em que se cobra compensação pelo uso exclusivo de imóvel comum, decorrente do acordo homologado no cumprimento de sentença nº 0000313-07.2019.8.26.0127, segundo o qual, não vendido o imóvel em seis meses, a executada arcaria com 50% do aluguel de mercado em favor do exequente. Após regular processamento, incluindo agravo de instrumento que fixou o termo inicial da obrigação em janeiro de 2020 e perícia que homologou o valor locatício em R$ 930,00 mensais, apurou-se o débito em R$ 30.594,55, seguindo-se medidas constritivas infrutíferas. A executada opôs exceção de pré-executividade (fls. 318/320), sustentando que o exequente não poderia cobrar aluguéis sem antes satisfazer o débito de R$ 35.000,00 a que foi condenado na sentença de partilha, e questionando o valor pericial. Instado, o exequente requereu prosseguimento com medidas atípicas, inclusive imissão na posse e/ou despejo, permanecendo a executada inerte quando instada a se manifestar. Vieram os autos conclusos. Fundamento e decido. Registro, de início e com clareza, que o crédito do exequente existe e não é aqui questionado: a obrigação de a executada compensá-lo pelo uso exclusivo do imóvel comum está regularmente constituída, tem termo inicial fixado por acórdão do Tribunal e valor apurado por perícia técnica. O que este juízo identifica, da análise conjunta da sentença exequenda, do acordo homologado e do histórico de tramitação, é uma incongruência lógica na forma como esse cumprimento vem se operando, que precisa ser equacionada, sob pena de a execução se tornar simultaneamente inócua e excessivamente onerosa para a parte hipossuficiente. O acordo de 2019 condicionou o pagamento da parcela devida à executada, os R$ 35.000,00 da partilha, à venda do imóvel, venda essa que, decorridos quase sete anos, não se concretizou. Nesse ínterim, a executada é cobrada mês a mês pelo aluguel, sem nunca ter recebido qualquer valor do crédito que lhe é devido, também represado pela mesma ausência de venda. E, embora tenha permanecido na posse do imóvel, essa permanência não decorre de escolha destinada a obter vantagem às custas do exequente, mas da medida protetiva vigente, consequência de contexto de violência doméstica que impede o próprio exequente de ali ingressar. Cobrar dela, de forma linear e continuada, uma obrigação vencida, enquanto o crédito recíproco de valor próximo relacionado ao terreno que já era da executada e permanece represado por evento que também depende do exequente, e sem que ela tenha alcançado qualquer proveito da situação, é o que este juízo reputa incongruente e merecedor de correção. Cabe registrar, ainda, que os autos não autorizam imputar à executada inércia dolosa quanto à falta de alienação do bem. A alegação de que ela dificultaria o acesso de corretores consta apenas de manifestação unilateral do exequente (fls. 131/133), sem qualquer prova documental ou testemunhal que a corrobore. Tampouco há, em contrapartida, qualquer prova de diligência efetiva do próprio exequente nesse sentido, o que torna ainda menos justificável atribuir à executada, isoladamente, a responsabilidade pelo impasse. O acordo de 2019 foi concebido para viger por interregno breve, com a compensação locatícia operando como mecanismo transitório, não como solução perene. A subsistência da situação por quase sete anos desnaturou essa lógica, e a própria decisão de 24 de julho de 2024 já reconheceu que a inércia quanto à venda também é do exequente. A alienação de bem em condomínio é ato complexo que depende de cooperação de ambos os coproprietários, revelando-se descabido, à luz dos fatos concretos acima expostos, imputar apenas à parte mais vulnerável da relação o encargo exclusivo de viabilizar a venda. Prosseguir a execução unilateralmente, sem contrapartida do exequente quanto à sua própria obrigação de cooperar na venda, caracteriza exercício desequilibrado da posição de credor, incompatível com a boa-fé objetiva (artigos 5º e 6º do CPC) e com a vedação ao abuso de direito (artigo 187 do Código Civil). Por isso, tratando-se de deveres reciprocamente assumidos no mesmo acordo e funcionalmente interdependentes, é de rigor, por aplicação analógica do artigo 476 do Código Civil, condicionar a exigibilidade das parcelas de aluguel vincendas ao cumprimento, também pelo exequente, de sua parte na promoção da venda, sem prejuízo do crédito já vencido e recalculado. Tal solução equaciona, sob outra perspectiva, o que já decorre da lógica do título exequendo: assim como o crédito da executada permanece condicionado à alienação do imóvel, também a exigibilidade das parcelas do crédito do exequente deve se sujeitar à mesma condição, o que é reforçado pelo próprio fundamento da sentença exequenda, que reconheceu ter sido o terreno adquirido exclusivamente com recursos da executada, não onerando desproporcionalmente o exequente, mas apenas reconduzindo a execução aos termos em que as partes, e a sentença, sempre compreenderam a origem e a natureza do bem comum. Nesse sentido, registro que a sentença exequenda determinou ao requerido indenizar a requerente "pelo quanto desembolsou exclusivamente na aquisição do terreno, em valor correspondente a R$ 35.000,00, com correção monetária da data do desembolso, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, e juros de mora do trânsito em julgado desta sentença", crédito que também se atualiza mês a mês. Ainda que a atualização unilateralmente apresentada pela executada em petição anterior não vincule este juízo, é certo que o valor original de R$ 35.000,00, pelos mesmos critérios de correção e juros aplicados ao crédito em execução, já ultrapassa a casa dos R$ 70.000,00. A despeito da incerteza quanto ao montante exato de cada crédito nesta fase, é incontroverso que a insistência em medidas expropriatórias contra patrimônio de parte já hipossuficiente, credora de valor substancial em relação ao devedor, tende a se mostrar inócua, como já demonstrado pelas diligências até aqui praticadas, SISBAJUD, RENAJUD e pesquisas patrimoniais, todas infrutíferas, de modo que perseverar nesse caminho apenas onera ainda mais a executada sem qualquer efetividade prática, sem que o exequente, em contrapartida, veja o próprio crédito satisfeito. É na alienação do imóvel, e não na perpetuação de medidas constritivas contra a parte hipossuficiente, que ambos os créditos encontrarão sua solução definitiva: tanto o valor devido pela executada a título de aluguel quanto o crédito a que faz jus o exequente, decorrente da indenização pelo terreno, serão equacionados e efetivamente adimplidos com o produto da venda, mediante o mecanismo de dedução recíproca adiante determinado, de modo que nenhuma das partes seja compelida a satisfazer obrigação pecuniária imediata enquanto aguarda, sem qualquer garantia de prazo, o pagamento do crédito que lhe é devido em sentido contrário. Não vislumbra este juízo, com a solução ora adotada, qualquer prejuízo ao exequente. A situação de indefinição sobre o imóvel já se arrastava havia quase quatro anos antes mesmo da instauração deste incidente, sem que, nesse longo período, tenha ele deduzido pretensão de venda judicial ou tomado qualquer providência efetiva nesse sentido, de modo que a condicionante ora fixada não lhe impõe restrição nova, apenas explicita, para o futuro, uma cooperação que já lhe era exigível desde a celebração do acordo. Seu crédito permanece integralmente reconhecido, corrigido e será, tal qual o da executada, devidamente equacionado e satisfeito com o produto da venda, de sorte que a medida apenas redistribui o ônus da inércia entre quem efetivamente a causou, sem subtrair do exequente nada a que já fizesse jus. Delimita-se, assim, o regime da execução a partir de agora: enquanto não se efetivar a venda do imóvel, os créditos recíprocos o da executada, relativo aos R$ 35.000,00 da partilha, e o do exequente, relativo ao aluguel permanecem líquidos e reconhecidos, mas com exigibilidade suspensa, não podendo qualquer deles ser cobrado ou satisfeito por atos constritivos enquanto persistir a não alienação do bem. Essa indefinição não foi imposta por este juízo, mas desenhada pelas próprias partes, ainda que de forma inconsciente, ao longo de quase sete anos em que, apesar de o acordo de 2019 apontar a venda como solução, nenhuma delas demonstrou tentativa real de alienação. Não se trata de extinguir ou suspender direito algum, mas de reconhecer que apenas a venda tornará ambos os créditos efetivamente exigíveis, retirando de ambas as partes o incentivo à inércia e impondo a cada uma o ônus de agir de forma efetiva para pôr fim ao impasse. Quanto à forma de alienação, advirto as partes de que a venda particular deve ser priorizada, por preservar o interesse econômico de ambos, já que a hasta pública tende a resultar em valores substancialmente inferiores aos de mercado, em prejuízo de quem tem crédito a receber do produto da venda. Considerando, todavia, o histórico de violência doméstica e a medida protetiva então vigente, toda diligência necessária à venda, contato para visitação, tratativas com corretores, disponibilização de documentação, deverá ser realizada pelo exequente exclusivamente por interposta pessoa, vedado contato direto com a executada, o que não o desonera do dever de diligência ativa ora imposto, não podendo invocar essa restrição como justificativa para inércia. Por fim, quanto ao valor apurado, a planilha de fls. 252/257 aplica o valor pericial de R$ 465,00, apurado em vistoria de maio/junho de 2025, retroativamente a todo o período desde agosto de 2020, e sobre essa mesma base já atualizada volta a incidir correção monetária plena pelos cinco anos decorridos, como se o valor de 2025 fosse, a um só tempo, o valor nominal de 2020 e o valor já corrigido de 2025. Tal critério importa em bis in idem, apto a gerar excesso de execução, matéria aferível de plano pelos documentos dos autos, devendo o exequente retificar os cálculos. Não se está, com isso, a afastar o valor apurado no laudo pericial homologado, que permanece o parâmetro válido para todo o período em cobrança, tanto antes quanto depois da vistoria, apenas a excluir a dupla incidência de correção monetária sobre uma mesma base já atualizada, de modo que o valor fixado no laudo seja objeto de correção e juros únicos, contados de cada vencimento até o efetivo pagamento, sem sobreposição de índices. Esse valor, uma vez retificado, comporá o crédito do exequente a ser deduzido do produto da venda, na forma abaixo determinada. Ante o exposto: (i) acolho a exceção de pré-executividade de fls. 318/320 quanto ao excesso de cálculo, determinando que o exequente retifique e apresente, em 15 dias, novo demonstrativo de todo o período em cobrança observando o valor fixado no laudo pericial homologado (R$ 465,00), sem incidência de dupla atualização sobre a mesma base: a correção monetária e os juros de mora incidirão uma única vez sobre cada parcela mensal, contados do respectivo vencimento até a data do efetivo cálculo, vedada a aplicação de correção monetária sobre valor que já corresponda a base atualizada; (ii) indefiro a imissão na posse e o despejo pleiteados às fls. 330/332, por inadequação à via eleita, e suspendo a adoção de novas medidas constritivas contra a executada; (iii) determino a intimação de ambas as partes para que, no prazo derradeiro de 6 (seis) meses, promovam a venda particular do imóvel comum, mediante indicação conjunta ou sucessiva de corretor, disponibilização de documentação necessária e franquia recíproca de acesso para visitas, devendo o exequente atuar, quanto a qualquer diligência que demande aproximação com a executada, exclusivamente por interposta pessoa; as partes deverão comprovar nos autos, a cada 60 (sessenta) dias, a prática de atos concretos e verificáveis de promoção da venda tais como indicação de corretor, anúncios veiculados, propostas recebidas ou justificativa formal de eventual óbice enfrentado , ficando advertidas de que a ausência de comprovação, por qualquer delas, no prazo assinalado, autorizará o juízo a reconhecer o descumprimento da cooperação ora imposta e aplicar, desde logo, as consequências fixadas nesta decisão em desfavor da parte omissa, sem prejuízo da reavaliação ao final do prazo derradeiro; (iv) transcorrido o prazo sem a alienação, poderá qualquer das partes requerer a venda por hasta pública, nos termos dos artigos 730 e seguintes do CPC c/c artigo 1.322 do Código Civil; (v) fica consignado que, a partir desta decisão e até a efetiva alienação do imóvel ou ulterior deliberação, a exigibilidade prática de ambos os créditos recíprocos permanece suspensa, não podendo qualquer das partes promover atos de constrição ou expropriação com base neles enquanto perdurar a pendência de alienação conjunta do bem; concretizada a venda, particular ou por hasta pública, do produto apurado deduzir-se-á, prioritariamente, o valor de R$ 35.000,00 corrigido em favor da executada e, do saldo cabente ao exequente, o crédito de aluguel apurado na forma do item (i), liquidando-se reciprocamente ambos os créditos; caso, após essa compensação, remanesça saldo devedor em favor de qualquer das partes, prosseguirá a execução unicamente quanto a esse valor residual, pelos meios executivos ordinários cabíveis. - ADV: LUCIANO ALVES DA SILVA (OAB 176923/SP), KELI BEATRIZ BANDEIRA (OAB 225474/SP), EDMILSON TEIXEIRA DE SOUSA (OAB 337582/SP)