0004482-10.2025.8.16.0158

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE SÃO MATEUS DO SUL VARA CÍVEL DE SÃO MATEUS DO SUL - PROJUDI Rua 21 de Setembro, 766 - Fórum - Centro - São Mateus do Sul/PR - CEP: 83.900-122 - Fone: 42 3532 2868 - Celular: (42) 3532-2868 - E-mail: varacivelsms@gmail.com Processo: 0004482-10.2025.8.16.0158 Classe Processual: Renovatória de Locação Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$19.741,92 Autor(s): TORRES DO BRASIL SA Réu(s): ALCEU LIMA CHAVES EVA CAETANO CHAVES DECISÃO DE SANEAMENTO 1. RELATÓRIO Ultrapassada a fase das providências preliminares e verificando que o processo não comporta extinção imediata nem julgamento antecipado (total ou parcial) do mérito, passo ao saneamento e à organização, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. Trata-se de “Ação Renovatória de Locação Não Residencial” ajuizada pelo procedimento comum por Torres do Brasil S.A. (TBSA) em face de Alceu Lima Chaves e Eva Caetano Chaves. A autora busca a renovação compulsória do contrato de locação de uma área de 176m², situada na Rua Hélio Maciel, nº 84, em São Mateus do Sul/PR, destinada à instalação de Estação Rádio-Base (ERB), pelo período de cinco anos (02/07/2026 a 01/07/2031). Propôs a manutenção do aluguel em R$ 1.645,16. Os réus contestaram (evento 41.1) a demanda alegando que o valor proposto é vil e está dissociado da realidade de mercado, especialmente em razão da valorização da região, localizada no entroncamento da BR-476. Pugnaram pela fixação do aluguel em R$ 3.500,00. Em réplica (evento 45.1) e especificação de provas (evento 51.1), a autora reiterou o preenchimento dos requisitos legais e requereu a produção de prova pericial para aferição do justo valor locatício. É o relatório. Passo a decidir. 2. DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES (art. 357, inciso I do CPC). Não havendo preliminares passíveis de análise, visto que a competência deste juízo e a legitimidade das partes restaram incontroversas, passo ao saneamento do feito. 3. SANEAMENTO: A ação é adequada e necessária para a renovação compulsória pretendida, e a titularidade ativa e passiva da pretensão formulada se encaixa nas pessoas relacionadas nos polos desta ação, motivo pelo qual entendo presentes as condições da ação. Por sua vez, entendo presentes, também, os pressupostos processuais, ou seja, os requisitos necessários para que o processo se torne válido e capaz de permitir que as partes alcancem uma sentença de mérito, visto que a demanda inicial se encontra apta, o Juízo possui a investidura jurisdicional necessária, a autora está devidamente representada e os demandados têm capacidade de ser parte. Desta forma, o processo encontra-se apto para a cognição da pretensão material deduzida. Declaro o feito SANEADO. 4. DAS QUESTÕES DE FATO E DELIMITAÇÃO DA ATIVIDADE PROBATÓRIA (Art. 357, II do CPC) Delimito como pontos fáticos controvertidos, sobre os quais recairá a atividade probatória: a) O integral preenchimento dos requisitos previstos no art. 51, I, II e III da Lei nº 8.245/91 (contrato escrito, prazo quinquenal e exploração do mesmo ramo de atividade); b) O exato cumprimento das obrigações contratuais pela locatária (pagamento de aluguéis, impostos e seguros) durante o contrato vigente, conforme o art. 71, II e III da mesma lei; c) A ocorrência de valorização imobiliária extraordinária na região do imóvel (entroncamento da BR-476); d) O real e atual valor de mercado do aluguel da área objeto da lide para o período renovando. 5. DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA (Art. 357, III, do CPC) Em observância à regra geral do Artigo 373 do CPC, distribuo o ônus probatório da seguinte forma: À Autora: Incumbe o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, especificamente o preenchimento dos requisitos da Lei do Inquilinato e que o valor proposto corresponde ao de mercado. Aos Requeridos: Incumbe o ônus de provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, notadamente a valorização imobiliária superior alegada e a inadequação do índice de reajuste sugerido. 6. DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES (Art. 357, inciso IV do CPC) As teses jurídicas centrais a serem solvidas compreendem: a) A observância do prazo decadencial para a propositura da ação (art. 51, § 5º da Lei 8.245/91); b) A aplicação dos critérios de arbitramento de aluguel justo e a vedação ao enriquecimento sem causa; c) A validade e idoneidade da garantia locatícia oferecida para o novo período 7. DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA (art. 357, inciso V do CPC) Para elucidação dos fatos, DEFIRO: a) Prova documental, na forma do artigo 435 do CPC; b) PROVA PERICIAL de engenharia/avaliação, indispensável diante da divergência sobre o valor locatício No mais, INDEFIRO a realização de produção de prova oral, eis que desnecessária ao deslinde do mérito. 8. PROVIDÊNCIAS: 9. À Secretaria para que nomeie perito(a) especializado(a) em engenheiro e avaliador (a) junto ao CAJU, a fim de proceder ao exame técnico. 9.1 A remuneração do(a) perito(a) deverá ser suportada, neste momento, pela parte autora, à luz da regra do art. 95, caput, do CPC. 9.2. Efetuada aludida nomeação, intime-se o(a) perito(a) em questão para, no prazo de 5 (cinco) dias (CPC, art. 465, §2º): a) informar se aceita o encargo, devendo apresentar justificativa idônea para, eventualmente, decliná-lo; b) apresentar nos autos proposta de honorários, currículo, com comprovação de especialização e contatos profissionais (e-mail; telefone; endereço). 9.3 Cumprido o item anterior, intimem-se: a) ambas as partes, para os fins do art. 465, § 1°, do CPC, anotando-se o prazo comum de 15 (quinze) dias para tanto; b) a(s) parte(s) responsável(is) pelo adiantamento dos honorários periciais, para, querendo, no prazo de 5 (cinco) dias, deduzir impugnação fundamentada à proposta de honorários apresentada (CPC, art. 465, §3º). 9.4. Advirta-se à(s) parte(s) que eventual impugnação à proposta de honorários deverá - sob pena de indeferimento de plano - ser fundamentada e lastreada em comprovação documental de sua discrepância com valores médios de mercado, considerando-se a complexidade dos trabalhos a serem realizados. 9.5 Caso apresentada impugnação à proposta de honorários, intime-se o(a) perito(a) para que diga a respeito no prazo de 3 (três) dias, retornando-me conclusos para apreciação em seguida. 9.6. Por outro lado, caso não seja apresentada impugnação à proposta de honorários, fica desde logo determinada a intimação da(s) parte(s) responsável(is) pelo adiantamento das verbas, para que promova o depósito do valor correspondente (CPC, art. 95, §1º). Anote-se o prazo de 5 (cinco) dias para tanto. 9.8. Após, FIXO o prazo de 20 (vinte) dias para o perito apresentar o laudo pericial, contados da data da realização da perícia. 9.9. Sendo juntado o laudo, INTIME-SE as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, manifestem-se sobre o documento. 10. Ficam as partes advertidas de que possuem o prazo comum de 5 (cinco) dias para pedir esclarecimentos ou ajustes, findo o qual a presente decisão tornar-se-á estável. São Mateus do Sul, datado eletronicamente (assinado digitalmente) ANDRÉIA MARQUES TARACHUK Juíza Substituta