0004455-25.2022.8.26.0038

Processo 0004455-25.2022.8.26.0038 (processo principal 1006039-86.2017.8.26.0038) - Cumprimento de sentença - Cédula de Crédito Bancário - Novaportfolio Participações S.A. - Espólio de Marco Antonio Logli - Loglilog Logística e Transportes Ltda. - Vistos. Trata-se de cumprimento de sentença promovido originariamente por NovaPortfólio Participações S.A. em face do Espólio de Marco Antonio Logli e garantidores, no qual foram levados a leilão judicial os direitos sobre o imóvel registrado sob a matrícula nº 10.070 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Araras/SP (fls. 511/513). A alienação judicial em apreço tomou como parâmetro a avaliação técnica realizada em setembro de 2018 no valor originário de R$ 61.000.000,00, a qual, após atualização monetária até fevereiro de 2026, atingiu a quantia de R$ 89.727.354,88, resultando as praças negativas por absoluta ausência de licitantes interessados (fls. 512/513). Diante do resultado negativo das hastas públicas, a parte exequente postulou a revisão do valor de avaliação do bem penhorado (fls. 535/540). Sustentou que a avaliação pretérita estaria defasada e muito acima da realidade do mercado imobiliário local, o que inviabilizaria a monetização do patrimônio e a satisfação do crédito exequendo (fls. 535). Para amparar sua pretensão, colacionou inicialmente três declarações unilaterais de corretores de imóveis com valor médio de R$ 9.235.000,00 (fls. 536/545). Posteriormente, compareceu aos autos para retificar a estimativa, esclarecendo que as primeiras opiniões de mercado haviam computado apenas a terra nua sem considerar as edificações, ocasião em que acostou três novos pareceres de imobiliárias apontando o valor médio de R$ 17.851.666,67, requerendo a respectiva homologação judicial com fulcro nos artigos 871, inciso IV, e 873 do Código de Processo Civil (fls. 564/571). Regularmente intimados por determinação deste juízo (fls. 572/573), os interessados se manifestaram. A terceira interessada e garantidora hipotecária Loglilog Logística e Transportes Ltda. apresentou impugnação às fls. 894/903. Em preliminar, arguiu a preclusão da matéria com base no artigo 507 do Código de Processo Civil, aduzindo que a própria exequente requereu e obteve a homologação da prova pericial emprestada em momento anterior. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do artigo 871, inciso IV, do Código de Processo Civil diante da expressiva complexidade e extensão do imóvel, a ausência dos requisitos do artigo 873 do mesmo diploma processual e a fragilidade das cotações trazidas pela credora, pugnando pela manutenção da avaliação originária atualizada ou, subsidiariamente, pela realização de nova perícia judicial oficial às expensas da exequente. Por sua vez, o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Multisetorial BVA Master III, na condição de credor com garantia compartilhada, manifestou-se às fls. 904/906. Reconheceu a defasagem e a superavaliação do laudo de 2018 em razão da frustração dos leilões e da não consolidação de projetos urbanísticos no local, discordou das cotações informais apresentadas pela exequente e acostou laudo técnico privado elaborado pela empresa especializada Colliers Technical Services Ltda., datado de março de 2024, que estimou o valor de mercado de venda em R$ 23.500.000,00 (fls. 907/1081), requerendo a homologação dessa quantia com esteio no artigo 871, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Às fls. 577/578, o Banco BTG Pactual S/A noticiou a incorporação societária de NovaPortfólio Participações S.A., postulando a regularização cadastral do polo ativo e a habilitação de seus patronos. Por fim, a sociedade de advogados Rezende Andrade e Lainetti requereu habilitação na qualidade de terceira interessada e a anotação da penhora no rosto dos autos deferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital/SP nos autos do cumprimento de sentença nº 1085396-65.2013.8.26.0100, no montante atualizado de R$ 2.262.640,09 (fls. 546/553). É o relatório. Fundamento e decido. 1. QUESTÕES PRELIMINARES E PROVIDÊNCIAS CADASTRAIS De início, defiro a substituição processual no polo ativo da presente relação jurídica executiva, em virtude da incorporação societária de NovaPortfólio Participações S.A. pelo BANCO BTG PACTUAL S/A, nos termos do artigo 109, § 3º, e artigo 778, § 1º, inciso II, do Código de Processo Civil. Proceda a SERVENTIA à devida retificação no sistema informatizado oficial para que passe a constar a nova denominação social da exequente, cadastrando-se o patrono indicado às fls. 577/578 para fins de futuras publicações no Diário de Justiça Eletrônico. Outrossim, ratifico a anotação formal da penhora no rosto dos autos já deferida pelo comando de fls. 572/573 em favor de REZENDE ANDRADE E LAINETTI SOCIEDADE DE ADVOGADOS, até o limite do crédito privilegiado de R$ 2.262.640,09 oriundo do processo nº 1085396-65.2013.8.26.0100 da 13ª Vara Cível da Capital (fls. 551/553), mantendo-se a peticionante cadastrada como terceira interessada. Promova a SERVENTIA as devidas anotações e cadastro no sistema. Sem prejuízo, CADASTRE-SE, também, o FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS MULTISETORIAL MÁSTER III ("Fundo Master"), como terceiro interessado (fls. 381/482 e 904/906). 2. AFASTAMENTO DA PRECLUSÃO TEMPORAL E CABIMENTO DA REAVALIAÇÃO Superadas as formalidades cadastrais, cumpre examinar a prejudicial arguida pela devedora e garantidora Loglilog Logística e Transportes Ltda., fulcrada na alegação de preclusão da matéria concernente à avaliação do bem constrito (artigo 507 do Código de Processo Civil), sob o argumento de que a credora concordou e requereu a homologação do laudo pericial pretérito. A insurgência preliminar não merece acolhimento. A estabilização dos atos processuais e o instituto da preclusão não assumem caráter absoluto quando confrontados com a dinâmica fático-econômica do mercado imobiliário e com a necessidade de preservação da utilidade da tutela expropriatória. A avaliação judicial de bens penhorados consubstancia ato preparatório voltado a identificar o preço real de mercado para que a alienação em hasta pública ocorra sem enriquecimento sem causa do credor e sem vilipêndio ao patrimônio do devedor. No caso vertente, o laudo pericial originário adotado como prova emprestada foi concluído em setembro de 2018 (fls. 535), ou seja, há quase oito anos da data do leilão frustrado em fevereiro de 2026 (fls. 511/513). O decurso de expressivo intervalo temporal entre a data da elaboração da perícia e a realização das praças, associado à frustração integral dos atos de expropriação por absoluta ausência de concorrentes, consubstancia elemento objetivo idôneo a justificar a incidência das hipóteses normativas do artigo 873, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Com efeito, a lei processual admite expressamente nova avaliação quando se verificar alteração superveniente no valor de mercado do bem ou quando o magistrado constatar fundada dúvida sobre a verossimilhança do montante fixado (artigo 873, incisos II e III, do Código de Processo Civil). A ausência de qualquer lance em leilão judicial devidamente divulgado e publicado, somada ao considerável decurso de tempo desde a primeira aferição pericial, evidencia que a avaliação pretérita não mais espelha a conjuntura econômica contemporânea da região. Sobre a necessidade de reavaliação de bem imóvel constrito quando transcorrido considerável lapso temporal entre a primeira perícia e a expropriação judicial, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de autorizar a reabertura da aferição do valor de mercado, conforme se extrai do seguinte julgado da Quarta Turma: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. IMÓVEL PENHORADO. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. TRANSCURSO DE LAPSO DE TEMPO SIGNIFICATIVO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 282 do STF. 2. "A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil" (EDcl no Ag 1.365.203/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2012, DJe de 02/08/2012, g.n.). 3. No caso em exame, transcorridos cerca de 6 (seis) anos da avaliação do imóvel penhorado, mostra-se necessária a realização de nova avaliação do bem antes de sua alienação judicial, a fim de evitar a configuração de preço vil e indevido prejuízo ao executado. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.778.395/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 21/6/2022.) De igual modo, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo corrobora a inaplicabilidade de preclusão rígida diante do decurso de longo intervalo temporal e da frustração do leilão judicial: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DECISÃO QUE MANTEVE DATAS DESIGNADAS PARA O LEILÃO E INDEFERIU NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PRETENSÃO À SUSPENSÃO DO LEILÃO E REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO LEILÃO REALIZADO SEM LANCE RECURSO PREJUDICADO NESSA PARTE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO NOS AUTOS - AVALIAÇÃO REALIZADA HÁ QUASE UMA DÉCADA - LAPSO TEMPORAL DECORRIDO QUE POR SI SÓ APONTA PARA A NECESSIDADE DE REAVALIAÇÃO - INCIDÊNCIA DO ART. 873, II, DO CPC REAVALIAÇÃO DETERMINADA, COM DESPESAS PELO EXECUTADO DECISÃO REFORMADA NESSA PARTE RECURSO PREJUDICADO EM PARTE E NA PARTE CONHECIDA, PROVIDO. (TJSP; AGRAVO DE INSTRUMENTO 2376166-29.2024.8.26.0000; RELATOR (A): IRINEU FAVA; ÓRGÃO JULGADOR: 17ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE SÃO MANUEL - 2ª VARA; DATA DO JULGAMENTO: 17/03/2025; DATA DE REGISTRO: 17/03/2025) Destarte, rejeita-se a preliminar de preclusão suscitada pela executada e garantidora, assentando-se a inequívoca necessidade de reavaliação do imóvel penhorado. 3. IMPOSSIBILIDADE DE HOMOLOGAÇÃO SUMÁRIA DE ESTIMATIVAS DE CORRETORES E DE LAUDOS PRIVADOS Superada a admissibilidade da reavaliação, impõe-se fixar o procedimento adequado para apuração do valor contemporâneo do bem, rejeitando-se os pedidos de homologação direta das declarações de corretores trazidas pela exequente (fls. 564/571) e do laudo técnico privado colacionado pelo FIDC Master III (fls. 904/937). O artigo 871, inciso IV, do Código de Processo Civil estabelece a dispensa da avaliação oficial unicamente quando se tratar de bens cujo preço médio de mercado possa ser facilmente conhecido por meio de pesquisas simples ou anúncios públicos divulgados em veículos de comunicação. Essa sistemática simplificada destina-se a bens fungíveis, de comercialização padronizada ou de reduzida complexidade técnica, não se amoldando à realidade do imóvel objeto da matrícula nº 10.070 do Registro de Imóveis de Araras/SP. Consoante se extrai dos elementos informativos constantes dos autos, o imóvel penhorado consiste em extensa gleba territorial com área superficial de 15,34 alqueires paulistas (371.228,00 m²), dotada de complexo de edificações comerciais e industriais que perfazem área construída superior a 22.000,00 m² (fls. 513 e fls. 910). Além disso, restou expressamente registrado que parcela relevante do imóvel (cerca de 50% da área) encontra-se sob litígio em ação possessória autônoma envolvendo terceiros ocupantes (fls. 513 e fls. 928), configurando evidente interferência física e jurídica com reflexos diretos na liquidez e precificação do ativo. Diante de tais particularidades, a aferição do justo valor econômico exige a aplicação conjugada de métodos avaliatórios específicos de engenharia legal (como os métodos comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo e de quantificação de custos de reedição com cálculo de depreciação física), tarefa que extrapola o escopo de meras opiniões de corretores de imóveis. Ressalte-se que a fragilidade das cotações apresentadas pela exequente resta escancarada na própria dinâmica dos autos. Na primeira manifestação (fls. 535/545), a credora estimou o valor do imóvel em R$ 9.235.000,00, para logo em seguida retificar a quantia para R$ 17.851.666,67 (fls. 564/571), admitindo que os primeiros corretores desconsideraram integralmente as benfeitorias construídas. Ademais, tais pareceres imobiliários consignaram de modo expresso terem sido confeccionados "sem vistoria física in loco", fundamentando-se exclusivamente em visualizações expedidas por satélite (fls. 544, 545, 569, 570 e 571). Por outro lado, o laudo técnico encomendado pelo credor FIDC Master III junto à empresa Colliers, embora estruturado sob premissas normativas e apontando o valor de R$ 23.500.000,00 (fls. 907/937), consubstancia parecer técnico unilateral, contratado privadamente por uma das partes interessadas sem a observância do contraditório judicial e sem a participação dos demais litigantes na formulação de quesitos e acompanhamento dos trabalhos. A devedora Loglilog Logística e Transportes Ltda. discordou enfaticamente de suas conclusões, postulando a manutenção do laudo originário de R$ 61.000.000,00 ou a designação de perícia judicial (fls. 894/903). Havendo ampla e fundada divergência entre os valores pretendidos pelas partes (R$ 17,85 milhões pela exequente, R$ 23,5 milhões pelo FIDC e R$ 61 milhões pela executada), a fixação do preço do bem não pode decorrer de arbítrio sumário fundado em documentos particulares contraditórios. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo orienta que imóveis de estrutura complexa exigem perícia técnica realizada por perito oficial, sendo insuficiente a estimativa de corretores: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE BEM IMÓVEL. EXECUTADA REVEL 1. Nulidade por ausência de intimação pessoal da penhora (Art. 841, §2º, CPC). Inocorrência. Comparecimento espontâneo da parte que supre a falta, uma vez que a insurgência se restringiu ao valor da avaliação, inexistindo prejuízo quanto à constrição em si (pas de nullité sans grief). Precedente desta c. 28ª Câmara. 2. Avaliação do bem. Imóvel complexo (Posto de combustíveis e benfeitorias). Avaliação por estimativa realizada por corretores que se mostra insuficiente. Divergência relevante entre o valor apurado e o valor venal de referência. Necessidade de perícia técnica por profissional qualificado. Precedente da c. 20ª Câmara de Direito Privado, envolvendo o mesmo imóvel e as mesmas partes. Decisão reformada em parte para determinar nova avaliação pericial. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2399314-35.2025.8.26.0000; Relator (a): Eduardo Gesse; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/06/2026; Data de Registro: 30/06/2026) Incide na espécie a regra expressa do artigo 870, parágrafo único, do Código de Processo Civil, segundo a qual, sendo necessários conhecimentos técnicos especializados e comportando o montante da execução, a avaliação deve ser confiada a perito de engenharia nomeado pelo juízo. 4. DETERMINAÇÃO DE PERÍCIA TÉCNICA JUDICIAL E ENCARGO DAS CUSTAS Por conseguinte, impõe-se a determinação de realização de nova perícia técnica judicial oficial, nomeando-se profissional qualificado e equidistante das partes, a fim de que seja vistoriado o imóvel de matrícula nº 10.070 do Cartório de Registro de Imóveis de Araras/SP, quantificando-se suas áreas, benfeitorias, estado de conservação, eventuais frações sob posse de terceiros e a efetiva conjuntura mercadológica atual. No que tange ao custeio da prova pericial, dispõe o artigo 95, caput, do Código de Processo Civil que a remuneração do perito será adiantada pela parte que houver requerido o exame. Tendo a parte exequente provocado o incidente de reavaliação sob a assertiva de superavaliação do laudo anterior e defasagem do preço de mercado, caberá a ela adiantar as despesas e honorários periciais correspondentes, sem prejuízo de oportuno ressarcimento ou inclusão no montante do débito exequendo ao final, nos moldes do artigo 82, § 2º, do Código de Processo Civil. Ante o exposto: a) Rejeito a preliminar de preclusão suscitada pela executada e garantidora Loglilog Logística e Transportes Ltda. b) Indefiro os pedidos de homologação sumária das declarações de corretores de fls. 564/571 e do laudo técnico privado de fls. 907/937. c) Determino a realização de nova avaliação pericial judicial sobre o imóvel de matrícula nº 10.070 do Cartório de Registro de Imóveis de Araras/SP, nos termos do artigo 870, parágrafo único, e artigo 873, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Nomeio como perito judicial o engenheiro JEAN PIERRE SUPLICY, devidamente cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça deste Tribunal, o qual deverá ser intimado para manifestar aceitação e apresentar proposta de honorários periciais no prazo de 05 (cinco) dias. Apresentada a proposta de honorários pelo perito judicial, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 05 (cinco) dias; se ocorrer oposição quanto ao valor da proposta de honorários, intime-se o perito, via correio eletrônico, para que se manifeste a respeito, também em 05 (cinco) dias, tornando os autos conclusos a seguir para arbitramento. Caso não haja oposição ao valor dos honorários, HOMOLOGO, desde logo, o valor da proposta, fixando a quantia no montante apresentado pelo perito; nesta hipótese, a seguir INTIME-SE a EXEQUENTE para que providencie o depósito do montante, no prazo de 10 (dez) dias. Efetuado o pagamento, proceda-se à intimação do perito para dar início aos trabalhos, consignando-se que, em observância ao Art. 466, § 2º, do Código de Processo Civil, que atribuem ao perito a organização e condução dos atos necessários à realização da perícia, bem como ao art. 270 do CPC, que autoriza a realização de intimações por meio eletrônico, a designação da data da perícia será realizada diretamente pelo próprio perito, mediante comunicação às partes por correio eletrônico (e-mail). A referida comunicação, sem prejuízo do correspondente peticionamento nos autos, será considerada válida para todos os efeitos legais, em prestígio aos princípios da celeridade, eficiência e cooperação processual. Concedo às partes o prazo comum de 05 (cinco) dias para que informem nos autos os endereços eletrônicos (e-mails) que deverão ser observados pelo perito para fins de comunicação. O laudo pericial deverá ser entregue em cartório no prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir da data em que o perito for comunicado para dar início aos trabalhos. Faculto às partes e aos credores com penhora averbada a indicação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos, no prazo comum de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para que no prazo comum de 15 (quinze) dias se manifestem sobre o resultado. d) Proceda a Serventia as anotações e retificações determinadas no item 1 da fundamentação. Intimem-se. - ADV: MARCIO MAIA DE BRITTO (OAB 205984/SP), FABRÍCIO ROCHA DA SILVA (OAB 206338/SP), CHALFUN ADVOGADOS ASSOCIADOS (OAB 1973/MG), RICARDO DE ABREU BIANCHI (OAB 345150/SP), FERNANDO DODORICO PEREIRA (OAB 331806/SP)