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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO REGIONAL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS 2º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS - PROJUDI Rua João Ângelo Cordeiro, S/Nº - Fórum Central - Centro - São José dos Pinhais/PR - CEP: 83.005-570 - Fone: (41) 3263-6410 - Celular: (41) 3263-6386 - E-mail: sjp-10vj-s@tjpr.jus.br Autos nº. 0004303-23.2026.8.16.0035 Processo: 0004303-23.2026.8.16.0035 Classe Processual: Procedimento do Juizado Especial Cível Assunto Principal: Obrigação de Fazer / Não Fazer Valor da Causa: R$12.400,00 Polo Ativo(s): ALDEIDS JUNIOR DA SILVA (RG: 132093636 SSP/PR e CPF/CNPJ: 029.788.660-63) RUA FLORINDA COSTA STONAGA, 56 CASA - SÃO JOSÉ DOS PINHAIS/PR - E-mail: juniormgm12@gmail.com - Telefone(s): (41) 98777-0754 SARAH BEATRIZ DUTRA FUSCARINI (RG: 128221727 SSP/PR e CPF/CNPJ: 088.851.749-14) Florinda Costa Stonoga, 66 - Colônia Rio Grande - SÃO JOSÉ DOS PINHAIS/PR - CEP: 83.025-720 - E-mail: sbfuscarini@gmail.com - Telefone(s): (41) 99144-5535 Polo Passivo(s): Alisson da Rocha Dias (RG: 103586992 SSP/PR e CPF/CNPJ: 010.008.209-20) Rua Anneliese Gellert Krigsner, 3202 - Iná - SÃO JOSÉ DOS PINHAIS/PR - CEP: 83.065-470 - E-mail: naoinformado@gmail.com - Telefone(s): (41) 99707-6755 CRISTIANO SALES GALDINO (RG: 1847356 SSP/DF e CPF/CNPJ: 875.679.971-34) Rua Dalila Lopes Costa, 108 Bloco 5 apto 17 - Uberaba - CURITIBA/PR - CEP: 81.550-380 - E-mail: naoinformado@gmail.com - Telefone(s): (41) 99707-6755 SENTENÇA I. RELATÓRIO Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95. Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Aldeids Junior da Silva e Sarah Beatriz Dutra Fuscarini em face de Alisson da Rocha Dias (locador) e Cristiano Sales Galdino (administrador), em razão de rescisão antecipada de contrato de locação residencial por iniciativa dos réus. Alegam os autores que foram coagidos a desocupar o imóvel antes do prazo, tiveram a caução indevidamente retida e sofreram prejuízos de ordem material e moral. Regularmente citados, os requeridos não compareceram à audiência de conciliação, sendo-lhes decretada a revelia (mov. 44.1). Os autos vieram conclusos para sentença. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Do Saneamento e das Questões Processuais O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, II, do CPC. Presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições da ação, passo à análise do mérito. A competência deste Juizado Especial é manifesta, seja pelo valor da causa (R$ 12.400,00), seja pela matéria e pelo território (art. 3º, I, e art. 4º, III, da Lei 9.099/95). As citações (mov. 27.1 e 28.1) são válidas, e a ausência injustificada dos réus à audiência de conciliação impõe a aplicação dos efeitos da revelia, presumindo-se verdadeiros os fatos narrados na inicial (art. 20 da Lei 9.099/95). Contudo, a presunção de veracidade é relativa (juris tantum), não isentando a parte autora de produzir prova mínima do fato constitutivo de seu direito, especialmente no que tange à comprovação de danos materiais. Da legitimidade passiva do administrador do imóvel A preliminar de ilegitimidade passiva, que poderia ser arguida, não prospera. O réu Cristiano Sales Galdino, embora atuando como procurador do locador, é o responsável direto pelos atos que geraram o dano. A jurisprudência pátria tem consolidado o entendimento de que a administradora de imóveis, ao prestar um serviço de intermediação, se enquadra no conceito de fornecedora (art. 14 do CDC), respondendo solidariamente por falhas na prestação de seus serviços perante o locatário (consumidor). LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Autores locatários pretendem a condenação dos réus locadores e da imobiliária administradora à indenização material, consistente na multa compensatória e indenização por danos morais. Sentença de procedência. Apelo da imobiliária ré. 1. Nulidade por negativa de prestação jurisdicional. Inocorrência. Fundamentação inteligível e coerente. Sentença que afastou todos os argumentos incapazes de influir no convencimento do juízo. Ausentes vícios na fundamentação da r. sentença ou dos embargos de declaração que observaram os arts. 489 e 1.022 do CPC. Preliminar de nulidade da sentença afastada. 2. Sentença citra petita. A apelação devolve ao tribunal o conhecimento, para apreciação e julgamento, de todas as questões suscitadas e discutidas, ainda que não tenham sido solucionadas (art. 1.013, § 1º, do CPC). A despeito de algumas preliminares não terem sido analisadas pelo magistrado de primeiro grau, restando caracterizado o julgamento citra petita, é possível o exame da matéria nesse momento processual, por este Tribunal, sem qualquer prejuízo às partes. Nulidade rejeitada. 3. Preliminares de ilegitimidade passiva e falta de interesse de agir. Teoria da asserção. Condições da ação aferidas à luz dos fatos narrados na exordial. Precedentes do STJ. Ação de indenização fundamentada no descumprimento contratual e na falha da prestação de serviços. Legitimidade passiva e interesse de agir configurados. Preliminares afastadas. 4. Responsabilidade solidária entre a imobiliária e os locadores. Os autores locatários imputam à imobiliária falha na prestação dos serviços, na condição de administradora. Se a imobiliária contribuiu para o encerramento prematuro do contrato de locação e consequente desocupação abrupta dos locatários deve responder pelos danos a ela atribuídos. 5. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A imobiliária exerce atividade de intermediação na celebração do contrato e, como tal, assume, pelos seus atos, a responsabilidade civil que lhe advém do CDC. 6. Prescrição trienal, com fundamento no art. 206, § 3º, V, do Código Civil. Inocorrência. Suspensão do prazo entre 12/06/2020 a 30/10/2020, conforme art. 3º da Lei nº 14.010/2020. Prejudicial afastada. 7. Mérito. Os autores locatários tiveram que desocupar o imóvel de forma repentina, muito antes do prazo final previsto no contrato, em razão do cumprimento de mandado de imissão na posse, determinado em ação de execução de título extrajudicial. Falha na prestação do serviço configurada. A imobiliária não informou aos locatários quanto à penhora que recaía sobre o imóvel, muito antes da celebração do contrato de locação. Inexiste nos autos qualquer documento que demonstre tenha a ré realizado pesquisa nos distribuidores cíveis ou mesmo tenha solicitado a certidão da matrícula do imóvel à época da locação, o que demonstraria sua diligência na contratação com a parte autora. A ré não juntou aos autos documentos a corroborar que, ao menos até o momento da formalização do contrato de locação, se faziam presentes circunstâncias que recomendassem aquele imóvel à locação. Comprovado o nexo de causalidade entre a rescisão do contrato e a desídia da imobiliária, deve responder pelos danos suportados pelos locatários. Multa compensatória decorrente da rescisão antecipada do contrato devida. Redução. Cabimento. A multa deve ser calculada de forma proporcional ao tempo restante da vigência da locação, nos termos do art. 4º, da Lei 8.245/91. Danos morais. Evidente a ocorrência de danos morais indenizáveis, pois de forma abrupta, os autores se viram obrigados a procurar outro imóvel, pois não tinham para onde ir e necessitaram procurar outro local para morarem. Indenização devida. Sentença reformada em parte. 8. Recurso parcialmente provido.(TJ-SP - Apelação Cível: 1005048-98.2021.8.26.0223 Guarujá, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 20/09/2023, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/09/2023) No caso, o administrador não foi um mero intermediário, mas o agente direto da notificação abusiva e da retenção de valores, atuando com excesso de mandato e em flagrante falha na prestação do serviço, o que firma sua legitimidade e responsabilidade solidária. 2. Da Análise do Mérito a) Da Rescisão Contratual por Culpa do Locador e da Multa Compensatória É fato incontroverso, reforçado pela revelia, que os réus exigiram a desocupação do imóvel antes do término do contrato de 36 meses, sob a justificativa de uso próprio. Tal conduta é vedada pelo art. 4º da Lei nº 8.245/91, que estabelece que, durante o prazo estipulado, "não poderá o locador reaver o imóvel alugado". A denúncia do contrato pelo locador só é permitida nas hipóteses do art. 9º da mesma lei (mútuo acordo, infração do locatário, etc.), nenhuma delas presente no caso. A alegação de uso próprio não é justificativa para a quebra de contrato com prazo determinado em curso. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO FIRMADO POR PRAZO DETERMINADO. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PERMITE A RETOMADA DO IMÓVEL ANTES DO ESGOTAMENTO DO PRAZO INICIALMENTE PREVISTO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. Diante do teor do instrumento contratual, observa-se que o contrato vigora por prazo determinado. Assim, inexiste direito de retomada fundado em denúncia vazia, de onde decorre a ineficácia da notificação. 2. Apresenta-se abusiva, e por isso é nula, a cláusula que atribui à locadora a possibilidade de, antes do término do prazo determinado no contrato, retomar o imóvel. Trata-se de iniciativa que não encontra respaldo no artigo 4º, por gerar óbice à aplicação das normas gerais que disciplinam a locação, e por isso há nulidade (artigo 45). 3. Diante desse resultado, por incidência do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se a verba honorária a R$ 2.300,00.(TJ-SP - AC: 10040122420198260568 SP 1004012-24.2019.8.26.0568, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 08/09/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2020) A quebra contratual por culpa exclusiva do locador autoriza a aplicação da multa compensatória prevista na Cláusula Sétima do contrato, no valor de 3 (três) meses de aluguel. Procede, portanto, o pedido de condenação ao pagamento de R$ 3.900,00. b) Da Devolução da Caução e do Reparo na Geladeira Com a rescisão por culpa dos réus, a retenção da caução de R$ 1.300,00 é manifestamente ilícita, devendo o valor ser restituído integralmente. Igualmente, o dever do locador é entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei do Inquilinato). A prova do desembolso de R$ 350,00 para conserto da geladeira (mov. 1.17), cujo defeito decorreu de desgaste natural, impõe o dever de reembolso. Contudo, o valor excedente pleiteado é rejeitado por ausência de comprovação. c) Dos Danos Morais O dano moral, no caso em tela, está configurado e ultrapassa o mero dissabor. A conduta dos réus — forçar uma família a desocupar seu lar de forma abrupta e ilegal, em pleno final de ano, somada ao descaso com problemas de habitabilidade — viola a boa-fé objetiva e atinge diretamente a dignidade e a tranquilidade dos autores, violando o direito à moradia. A situação vivenciada não se trata de mero descumprimento contratual, mas de um ato ilícito que gerou angústia, incerteza e transtornos que fogem à normalidade da vida cotidiana. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO POR CULPA DO LOCADOR. ILEGITIMIDADE DA ADMINISTRADORA PARA RESPONDER PELOS VÍCIOS RELACIONADOS AO IMÓVEL. VÍCIOS OCULTOS QUE APARECERAM LOGO APÓS O INÍCIO DA LOCAÇÃO. REPAROS NECESSÁRIOS E NÃO REALIZADOS NO IMÓVEL. PROVA PERICIAL DESNECESSÁRIA. PROVA DOCUMENTAL ROBUSTA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES RETIDOS DEPOSITADOS A TÍTULO DE CAUÇÃO. DANO MORAIS CONFIGURADOS. REFORMA DA SENTENÇA. 1- Ação pretendendo a devolução dos valores depositados a título de caução no bojo do contrato de locação e que foram retidos pelos Réus ante a rescisão antecipada do contrato, uma vez que esta se deu por culpa do locador. 2- Ilegitimidade passiva da segunda Ré, a imobiliária, uma vez que atua como mandatária do locador. 3- Pedidos julgados improcedentes por ausência da prova pericial. 4- Prova pericial não realizada por desídia do primeiro Réu, que a requereu, porém não depositou o valor dos honorários periciais. 5- Parte Autora trouxe provas documentais, consubstanciada em fotografias dos vícios ocultos no imóvel, conversas entre as partes por email, assim como laudo pericial, o qual, ainda que produzido unilateralmente, não foi impugnado. 6- As trocas de emails entre a Autora e a segunda Ré, entre os dias 03/03/2017 e 11/04/2017, apontam já para os vícios tanto estruturais, de infiltração de água e nas vedações das janelas, além de problemas nos equipamentos da casa, como no ar condicionado, na televisão, e etc. 7- Na conversa entre os Réus, datada de 27 de abril de 2017, a segunda Ré relata ao primeiro Réu que "existe um sério risco de queda dos vidros" e que "eu sugiro que vc ligue para ele (profissional vidraceiro) e adeque o orçamento, pois tenho muito medo de outro vidro cair". Em seguida, o primeiro Réu responde: "como escrevi, vou estar semana q vem p resolver o assunto". 8- Culpa do locador pela rescisão antecipada do contrato de locação. 9- Retenção indevida dos valores depositados pela Autora a título de caução. 10- Danos morais caracterizados. 11- Não se pode considerar como mero dissabor, inerente ao cotidiano, os transtornos e aborrecimentos sofridos pela Autora, notadamente se forem levados em consideração os diversos pedidos de providência ao locador e a necessidade de se retirar do imóvel antes do tempo previsto. 12- Foram 3 (três) meses tentando uma solução com o proprietário, enquanto morava num local insalubre, incompatível não só com a expectativa da Autora, e sim com as condições mínimas que se espera ao pagar cerca de R$6.000,00 (seis mil reais) mensais pela locação de um imóvel residencial. 13- Quantum indenizatório de R$5.000,00 (cinco mil reais) que se mostra dentro dos critérios de razoabilidade de proporcionalidade. 14- Reconhecimento da ilegitimidade passiva da Segunda Ré, Copacabana Negócios Imobiliários, com a condenação da Autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da imobiliária, de 10% do valor atribuído à causa. 15- PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.(TJ-RJ - APELAÇÃO: 02902795020178190001, Relator: Des(a). TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES, Data de Julgamento: 07/06/2022, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/06/2022) Considerando a gravidade da conduta, a capacidade econômica das partes e o caráter punitivo-pedagógico da medida, fixo a indenização por danos morais em R$ 3.000,00 (três mil reais), valor que se mostra razoável e proporcional. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para o fim de: CONDENAR os requeridos, Alisson da Rocha Dias e Cristiano Sales Galdino, solidariamente, a restituírem aos autores o valor da caução de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), corrigido monetariamente pela média do INPC/IGP-DI desde a entrega das chaves (05/12/2025) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (24/04/2026); CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento da multa contratual compensatória no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), corrigido monetariamente pela média do INPC/IGP-DI desde a data da infração (29/11/2025) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (24/04/2026); CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao reembolso do conserto da geladeira no valor de R$ 350,00 (trezentos e cinquenta reais), corrigido monetariamente pela média do INPC/IGP-DI desde o desembolso (14/08/2025) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (24/04/2026); CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), corrigido monetariamente pela média do INPC/IGP-DI a partir da data desta decisão (Súmula nº 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (art. 405 do Código Civil). Sem custas e honorários advocatícios nesta fase processual, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São José dos Pinhais, 10 de agosto de 2026. Carlos Eduardo Faisca Nahas Magistrado