0004282-30.2019.8.26.0224

Processo 0004282-30.2019.8.26.0224 (processo principal 4036274-48.2013.8.26.0224) - Liquidação por Arbitramento - Benfeitorias - José Carlos Costa - São Lucas Imóveis Ltda. - Vistos. Trata-se a presente Ação de Liquidação de Sentença por Arbitramento distribuída por JOSÉ CARLOS COSTA em face de SÃO LUCAS IMÓVEIS LTDA. Impugnação ao Cumprimento (fls. 76/79). Réplica (fls. 83/86). Decisão determinado prova pericial (fls. 87). Laudo pericial juntado às folhas 181/222. Manifestação do Executado discordando do laudo pericial (fls. 241/244). Laudo complementar (fls. 252/260). Manifestação do Exequente (fls. 264/268 e 514/520). Manifestação do Executado (fls. 269/270, 391/392 e 402/408). Sentença de procedência, com homologação do laudo pericial de fls. 181/222 e seu complemento de fls. 252/260, fixando à título de avaliação das edificações em: VB = R$ 637,000,00 (Seiscentos e trinta e sete mil reais) abr/2021; e a quantia de VL terreno = R$ 770,00/mês Abril 2021, referente ao valor locativo (fls. 521/525). Após a interposição de recurso pelo Executado, profere-se o v. acórdão de fls. 569/589, declarando a nulidade da sentença, para fins de complementação do laudo pericial, ao final, com certificação do trânsito em julgado às fls. 604. Após devidamente intimado, o r. Perito Judicial presta seus esclarecimentos às fls. 616/625. Em resposta, o Exequente expressa em longas laudas a concordância ao parecer técnico (fls. 629/636), enquanto o Executado alega que os esclarecimentos do r. Perito estariam em desencontro com o v. acórdão proferido nos autos, ao final, pugnando pela expedição de ofício à Municipalidade para que informe quais medidas deverão ser adotadas em razão da irregularidade da construção (fls. 637/642). Decisão proferida às fls. 643/645, na qual: i) Rejeita-se o requerimento do Executado pela expedição de ofício ao Município, diante das estimativas já realizadas pelo r. Perito Judicial, mediante aplicação de redutor de 37% ao valor do bem, bem como diante da inviabilidade na apuração exata dos custos necessários, uma vez que estaria condicionada à vistoria interna do bem; ii) Suscita-se a omissão do Laudo Técnico, diante da ausência de pronunciamento quanto aos pontos controvertidos, outrora determinados como necessários ao deslinde do feito em sede recursal, ao final, intimando-se o r. Perito Judicial para prestar esclarecimentos complementares. Manifestação da Ré pela desnecessidade de pronunciamento pericial quanto à matéria, argumentando caber à Municipalidade informar as medidas necessárias à regularização do imóvel. Ao final, pugna que seja reformada parcialmente a decisão, para fins de determinar apenas que o r. Perito esclareça qual hipótese indicado no v. acórdão se coadunaria ao caso presente (fls. 651/654). Manifestação da Autora às fls. 655/665, na qual defende que a matéria restaria trivialmente dirimida pela prestação de informações complementares perante à Municipalidade. Em sequência, aduz ter protocolado requerimentos perante a Prefeitura e visando a regularização do imóvel (Processo nº 52009/2023). Em sequência, destaca a irregularidade das benfeitorias erigidas, diante da inexistência de qualquer projeto técnico. Aduz que os atos praticados pela Executada restam eivados de intento protelatório e em nada contribuem ao deslinde do feito. Ao final, pugna pela inversão do ônus da prova quanto à possibilidade de regularização das benfeitorias erigidas pela Ré, e requer o proferimento de nova sentença, nos moldes do laudo pericial anteriormente exarado, para fins de deslinde do feito. Manifestação do r. Perito Judicial de fls. 671/681, na qual pugna pelo arbitramento de honorários periciais complementares na ordem de R$ 19.880,00, diante da complexidade da matéria, ademais, ressalvando que apenas a Municipalidade poderá auferir com exatidão os custos necessários à regularização das benfeitorias erigidas. Em resposta, o Réu reitera se tratar de perícia inócua aos fins propostos, ao final, pugnando pela expedição de ofício à Municipalidade (fls. 685/689). Em contrapartida, o Autor reitera as impugnações previamente apresentadas nos autos, ao final, pugnando pela expedição de ofício à Municipalidade. Decisão saneadora proferida às fls. 710/714 que, ao final, acolhe-se parcialmente as impugnações das partes, para determinar a expedição de ofício à Municipalidade e intimar o r. Perito Judicial a prestar esclarecimentos sobre o objeto da lide, nos termos do v. acórdão de fls. 569/589. Resposta do ofício pelo MUNICÍPIO DE GUARULHOS às fls. 722/975, na qual destaca a inviabilidade de regularização administrativa do imóvel, asseverando a possibilidade de demolição parcial ou total do bem (fl. 973). Em resposta, o Réu arguiu a necessidade de se aguardar a vistoria agendada perante à Municipalidade em 18/11/2025, a fim de dirimir a controvérsia dos autos - necessidade de demolição parcial ou total do imóvel (fls. 980/983). Ato subsequente, o Réu informa que, após realizada a vistoria técnica, conclui-se pela necessidade de demolição integral da construção, ante a ausência de projeto técnico e estrutural a garantir a estabilidade da estrutura, após remoção da área irregular (fls. 980/983). Em contrapartida, a Autora defende a nulidade dos procedimentos administrativos a serem adotados pela Ré, alegando a ausência de sua intimação, bem como argumenta haver direito de indenização consolidado pelo título executivo judicial de origem (fls. 984/987 e 996/997). É o relatório, passo a decidir. Com efeito, à luz do discernimento deste D. Juízo, a controvérsia da presente lide há tempos já se encontrava exaurida. Uma vez que, conforme o expert ratifica às fls. 616/625, a condição de irregularidade já se encontrava abarcada pelo laudo pericial de fls. 181/222, mediante a aplicação de redutor de valor de 37%. De outro modo, tal como esclarecido pelo r. Perito Judicial, no item 3 do Parecer Técnico de fls. 202/203, efetivamente já se estimaria o valor necessário à regularização das benfeitorias (redução de 37%), inclusive, fixando percentual destinado aos emolumentos. Ademais, o nobre Auxiliar atesta a possibilidade de regularização de regularização das benfeitorias, mediante a demolição e recuo mínimo de 1,5m de uma das divisas (fls. 622), isto é, a regularização do imóvel se condicionaria à demolição parcial do imóvel para que se adeque ao disposto na legislação edilícia respectiva, nos termos do v. acórdão posteriormente proferido às fls. 569/589. Por outro lado, já restou declarado pela Municipalidade e pelo r. Perito Judicial a inviabilidade na apuração exata dos custos necessários, uma vez que estaria condicionada à vistoria interna do bem, tornando-se potencialmente inócuas novas manifestação do r. Auxiliar do Juízo visando a aludida apuração, fundamentos pelos quais, este D. Juízo outrora procedeu com a homologação do laudo técnico e profere a sentença extintiva da demanda. Em que pese todo o disposto, o cerne da controvérsia se consubstancia no fato que este E. Tribunal de Justiça procedeu à declaração de nulidade da Sentença de fls. 521/525. E, ao final, determina-se a necessidade de complementação do laudo pericial, em especial, com fito em atestar se o caso coadunaria a hipótese de: (i) meras providências administrativas para regularização simples, com o pagamento das custas e emolumentos necessários; (ii) demolição parcial do imóvel para que se adeque ao disposto na legislação edilícia respectiva ou; (iii) a demolição total do imóvel, não sendo opostos Embargos de Declaração ou interpostos recursos por quaisquer das partes, assim, mantendo-se incólumes os seus termos. Neste diapasão, em que pese o entendimento outrora proferido pelo Juízo de que a matéria em questão já teria sido exaustivamente abarcada pelo Laudo Técnico emitido previamente nos autos, evidente que não caberia às partes e este Juízo a quo questionar o quanto determinado pelo órgão colegiado, mas sim, proceder ao efetivo cumprimento do v. acórdão. Nesse sentido, outrora proferiu-se a decisão de fls. 643/645, determinando que o r. Perito Judicial apresentasse a estimativa de custos necessários à regularização das benfeitorias, visando obstar a mera reprodução de pareceres prévios, em observância aos termos do v. acórdão. Além disso, nota-se que, após a emissão de ofício à MUNICIPALIDADE e de sua respectiva resposta (vide fls. 710/714 e 722/975), a Ré alega ter sobrevindo o parecer do MUNICÍPIO pela necessidade de demolição total da estrutura, em contradição ao percentual redutor de 37% e parecer do r. Perito Judicial pela demolição parcial do bem para fins de ratificação. Assim, para fins de deslinde da controvérsia, inicialmente, concedo o prazo de 10 (dez) dias para que a Ré acoste aos autos a cópia do Parecer Técnico emitido pela MUNICIPALIDADE na íntegra, eis que somente se vislumbram fotos de tela colacionados ao longo de sua manifestação, sendo inaptos aos fins propostos. Após a manifestação da parte Ré, intime-se o r. Perito Judicial por meio eletrônico para que complemente o parecer técnico de fls.181/222 e 252/260, diante do superveniente posicionamento da MUNICIPALIDADE pela necessidade de demolição do imóvel em questão, assim, devendo adequar os custos necessários à regularização do bem. Após prestadas as informações e exercido o contraditório pelas partes, retornem os autos conclusos para saneamento. Intime-se. - ADV: MARCELA ROLIM ABREU E SILVA (OAB 378212/SP), THAYS CORREA DE ANDRADE NARDI GURGEL (OAB 377521/SP), JOAQUIM ALVES ARAÚJO (OAB 3879/AC), MICHEL ANDERSON DE ARAUJO (OAB 320458/SP)