0004156-40.2025.8.16.0129

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE PARANAGUÁ 2ª VARA CÍVEL DE PARANAGUÁ - PROJUDI Rua Comendador Correa Júnior, 662 - João Gualberto - Paranaguá/PR - CEP: 83.203-560 - Fone: (41) 3263-6067 - Celular: (41) 3263-6066 - E-mail: PAR-2VJ-S@tjpr.jus.br Autos nº. 0004156-40.2025.8.16.0129 Processo: 0004156-40.2025.8.16.0129 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$110.000,00 Autor(s): MARIA JENDRZEJEZAK DE ALMEIDA Réu(s): VALDEREZ DAVI GUIMARÃES ZENILDA RAMUALDA DE SOUZA DECISÃO SANEADORA RELATÓRIO Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por Maria Jendrzejezak de Almeida em face de Valderez Davi Guimarães e Zenilda Ramualda de Souza. A autora alegou ter celebrado com os réus contrato de compra e venda de imóvel pelo valor de R$ 110.000,00, mediante pagamento de entrada e parcelas sucessivas, com imediata imissão dos adquirentes na posse. Sustentou que os compradores deixaram de adimplir parte substancial das prestações ajustadas. Requereu a resolução do contrato, com aplicação de sua cláusula oitava, e a consequente reintegração na posse do imóvel, além da concessão da gratuidade da justiça e da produção de provas (mov. 1.1). Instruiu a inicial com documentos pessoais, recibos e o instrumento contratual (movs. 1.2/1.4). Determinou-se que a autora apresentasse documentos destinados à análise da gratuidade da justiça e esclarecesse o valor incontroverso do débito, com eventual adequação do valor da causa (mov. 9.1). A autora apresentou documentos relativos à sua situação econômica e afirmou que os compradores teriam pago a entrada e 36 parcelas, remanescendo prestações em aberto (movs. 12.1/12.14). Foi deferida à autora a gratuidade da justiça e concedido prazo derradeiro para cumprimento integral da determinação relativa à quantificação da pretensão (mov. 14.1). Em nova manifestação, a autora afirmou que existiria saldo incontroverso de R$ 51.000,00 e requereu o prosseguimento do feito (mov. 17.1). A petição inicial foi recebida, com determinação de citação dos réus e designação de audiência de conciliação (mov. 19.1). A autora indicou novo endereço para realização da citação dos requeridos (mov. 22.1). Após diligências citatórias e redesignação do ato, os réus procuraram a Defensoria Pública do Estado do Paraná, que requereu sua habilitação, a observância das prerrogativas institucionais e a concessão da gratuidade da justiça, juntando declarações e documentos relativos à condição econômica dos assistidos (movs. 45.1/45.9). Realizada audiência de conciliação, não houve composição entre as partes, tendo sido aberto prazo para apresentação de defesa (mov. 47.2). Antes da apresentação da contestação, a autora requereu o reconhecimento da revelia dos réus (mov. 50.1). Os réus, representados pela Defensoria Pública, apresentaram contestação. Preliminarmente, suscitaram a ilegitimidade ativa da autora, sob o argumento de que ela teria alienado imóvel pertencente a terceiro, e sua ilegitimidade para formular a pretensão possessória, diante da alegada inexistência de posse anterior legítima. No mérito, sustentaram a invalidade ou ineficácia do negócio jurídico, a existência de erro essencial e dolo por omissão, a exceção do contrato não cumprido, a violação à boa-fé objetiva e à função social do contrato, bem como o exercício de posse de boa-fé. Subsidiariamente, requereram indenização e direito de retenção pelas benfeitorias e acessões necessárias e úteis realizadas no imóvel, com o afastamento da cláusula contratual que prevê sua perda. Ao final, postularam a improcedência dos pedidos e a produção de provas pericial, testemunhal e documental (mov. 51.1). A defesa foi acompanhada de documentos relacionados ao imóvel, registros imobiliários, instrumento contratual, fotografias e comprovantes de pagamento (movs. 51.2/51.9). Intimada, a autora apresentou impugnação à contestação. Rechaçou as preliminares de ilegitimidade ativa, sustentando ter adquirido o imóvel de Daniel Pinheiro e afirmando que o inadimplemento dos réus seria anterior ao conhecimento da alegada titularidade de terceiro. Impugnou as alegações de invalidade do negócio, vício de consentimento, exceção do contrato não cumprido, posse de boa-fé e direito à indenização ou retenção por benfeitorias, reiterando o pedido de procedência da demanda (mov. 55.1). As partes foram intimadas para especificação de provas (mov. 56.1). Os réus requereram que o pedido de gratuidade da justiça fosse apreciado antes da especificação probatória (mov. 59.1). A autora sustentou que os documentos já apresentados seriam suficientes para comprovar o inadimplemento e requereu o julgamento antecipado. Subsidiariamente, postulou o depoimento pessoal das partes e a produção de prova testemunhal (mov. 61.1). Foram deferidos aos réus os benefícios da gratuidade da justiça e reaberto o prazo para que a Defensoria Pública especificasse, de forma justificada, as provas pretendidas, ficando consignado que, após, os autos retornariam conclusos para decisão saneadora (mov. 63.1). Os réus requereram a realização de perícia técnica no imóvel para apuração das benfeitorias e acessões, a possibilidade de juntada de documentação superveniente, a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal da autora (mov. 66.1). Vieram os autos conclusos para decisão saneadora (mov. 68.0). É o relatório. Decido. Da revelia A autora requereu o reconhecimento da revelia antes da apresentação da contestação (mov. 50.1). Entretanto, os réus são representados pela Defensoria Pública e possuem a prerrogativa da contagem em dobro dos prazos processuais, nos termos do art. 186 do Código de Processo Civil e do art. 128, inciso I, da Lei Complementar n.º 80/1994. A contestação foi apresentada no prazo assinalado após a audiência de conciliação, consideradas as prerrogativas processuais da Defensoria Pública, conforme se extrai dos movs. 47.2, 48.0, 49.0 e 51.1. Assim, indefiro o pedido de decretação da revelia formulado no mov. 50.1. 2. Das preliminares de ilegitimidade ativa Os réus sustentam que a autora seria parte ilegítima para postular a resolução do contrato porque não figura como proprietária registral do imóvel e teria realizado venda de coisa alheia. A preliminar não comporta acolhimento. A legitimidade das partes deve ser aferida à luz das afirmações formuladas na petição inicial. No caso, a autora figura como vendedora no instrumento contratual cuja resolução pretende obter, de modo que integra a relação jurídica material discutida e possui legitimidade para requerer seu desfazimento em razão do alegado inadimplemento dos compradores. A circunstância de a autora não constar como proprietária registral do imóvel, assim como a alegação de que teria alienado bem pertencente a terceiro, não afasta sua legitimidade para discutir os efeitos do contrato celebrado diretamente com os réus. Essas questões dizem respeito à validade, eficácia e possibilidade de cumprimento do negócio jurídico, devendo ser apreciadas no mérito. Pelas mesmas razões, a discussão acerca da existência de posse anterior legítima da autora não caracteriza ilegitimidade ativa para o pedido de reintegração. A autora afirma ter transferido aos réus a posse do imóvel em decorrência do contrato e sustenta possuir direito à sua retomada após a resolução. Saber se detinha posse anterior, direta ou indireta, e se possui direito à restituição do bem constitui matéria meritória. Ademais, a presente demanda possui natureza predominantemente obrigacional e possessória entre os contratantes e não tem por objeto declarar, com eficácia perante terceiros, a propriedade do imóvel. Por isso, a alegação de domínio de terceiro, por si só, não impõe sua inclusão no polo processual. Desse modo, rejeito as preliminares de ilegitimidade ativa suscitadas pelos réus. 3. Da pretensão relativa às benfeitorias e acessões Os réus formularam expressamente, na contestação, pedido subsidiário de reconhecimento do direito à indenização e retenção pelas benfeitorias e acessões necessárias e úteis que afirmam ter realizado no imóvel. Embora o pedido tenha sido deduzido no corpo da contestação, sem capítulo formalmente denominado reconvenção, encontram-se suficientemente identificados seus fundamentos e a providência pretendida contra a autora. Além disso, a autora foi intimada e impugnou especificamente a existência das benfeitorias e o correspondente direito à indenização e retenção, conforme mov. 55.1, encontrando-se preservado o contraditório. Assim, em observância à instrumentalidade das formas, à primazia do julgamento de mérito e ao disposto no art. 343 do Código de Processo Civil, recebo a pretensão de indenização pelas benfeitorias e acessões como reconvencional, sem prejuízo da apreciação do direito de retenção como matéria defensiva. 4. Do saneamento As partes são legítimas e encontram-se devidamente representadas. A autora e os réus são beneficiários da gratuidade da justiça, conforme decisões dos movs. 14.1 e 63.1. Não há outras questões processuais pendentes nem vícios a serem sanados. Declaro, portanto, o processo saneado. Nos termos do art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil, delimito como questões de fato controvertidas: i) a origem e a natureza dos direitos possessórios ou aquisitivos que a autora afirmava possuir sobre o imóvel quando celebrou o contrato com os réus; ii) se a autora informou aos réus a situação dominial, possessória e registral do imóvel; iii) se os réus tinham conhecimento da situação jurídica do bem no momento da contratação; iv) a ocorrência, extensão e momento do inadimplemento contratual atribuído aos réus; v) o motivo e o momento em que os réus interromperam os pagamentos; vi) se a interrupção dos pagamentos decorreu do conhecimento da alegada titularidade do imóvel por terceiro ou de inadimplemento anterior da autora; vii) a ocorrência de erro essencial ou dolo por omissão na celebração do contrato; viii) se a autora cumpriu ou tinha condições jurídicas de cumprir as obrigações assumidas no instrumento contratual; ix) a natureza da posse exercida pelos réus e a existência de direito da autora à retomada do imóvel; x) a existência de benfeitorias ou acessões realizadas pelos réus, sua natureza, autoria, época aproximada de realização, estado de conservação e valor; xi) a boa-fé dos réus na realização das benfeitorias e acessões; xii) as consequências patrimoniais de eventual resolução do contrato, inclusive quanto aos valores pagos, à cláusula oitava, às benfeitorias e ao alegado direito de retenção. Constituem questões de direito relevantes para o julgamento: i) a validade e eficácia do contrato celebrado entre as partes; ii) a incidência da exceção do contrato não cumprido; iii) a possibilidade de resolução contratual por inadimplemento; iv) os efeitos da eventual venda de coisa alheia sobre a relação estabelecida entre os contratantes; v) a existência de direito à restituição da posse; vi) o direito dos réus à indenização e retenção por benfeitorias e acessões; vii) a validade da cláusula contratual que prevê a perda das benfeitorias; viii) as consequências restitutórias decorrentes do eventual desfazimento do negócio. Quanto ao ônus da prova, aplico a regra prevista no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Incumbe à autora demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a existência e o conteúdo da relação contratual, o inadimplemento imputado aos réus, sua anterior relação possessória com o imóvel e o alegado direito à resolução do negócio e retomada do bem. Aos réus compete provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão autoral, especialmente o alegado vício de consentimento, a ausência de informação acerca da situação jurídica do imóvel, a exceção do contrato não cumprido, a justificativa para a interrupção dos pagamentos, a boa-fé da posse e a existência, natureza, autoria e extensão econômica das benfeitorias e acessões cuja indenização e retenção pretendem. Não se vislumbra, por ora, fundamento para distribuição dinâmica do ônus probatório. 5. Das provas A prova exclusivamente documental não se mostra suficiente para o julgamento imediato da causa. As circunstâncias relacionadas às informações prestadas durante a negociação, ao conhecimento dos réus acerca da situação jurídica do imóvel, ao motivo da interrupção dos pagamentos, à natureza da posse e à realização das benfeitorias dependem de instrução. Defiro, portanto, a produção de prova pericial, testemunhal e o depoimento pessoal das partes. A prova pericial deverá anteceder a prova oral, uma vez que suas conclusões poderão influenciar a delimitação da instrução e os esclarecimentos a serem obtidos em audiência. 5.1. Da prova pericial A perícia técnica foi requerida expressamente apenas pelos réus no mov. 66.1. A autora, no mov. 61.1, requereu o julgamento antecipado e, subsidiariamente, somente a produção de prova oral. Desse modo, não há fundamento para rateio da despesa pericial. Nos termos do art. 95, caput, do Código de Processo Civil, o adiantamento dos honorários incumbe aos réus, que requereram a prova. Contudo, como ambos são beneficiários da gratuidade da justiça, conforme decidido no mov. 63.1, os honorários periciais deverão ser custeados pelo Estado do Paraná, observados o art. 95, § 3º, do Código de Processo Civil, a tabela vigente e o procedimento administrativo aplicável. A perícia não terá por objeto definir a propriedade do imóvel, a boa-fé das partes, a validade do contrato ou a existência do direito à indenização e retenção, por se tratarem de questões jurídicas reservadas ao Juízo. À Secretaria, determino que proceda à nomeação, por meio de sorteio no sistema CAJU, de profissional habilitado na área de engenharia civil ou avaliação de imóveis, observada a natureza do objeto pericial. Intime-se o perito acerca da nomeação, para que, no prazo de 5 (cinco) dias, informe se aceita o encargo, apresente proposta de honorários e comprove sua especialização, nos termos do art. 465, § 2º, do Código de Processo Civil. Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, contado da intimação da nomeação, apresentem quesitos e indiquem assistentes técnicos, caso desejem, nos termos do art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil. Apresentada a proposta de honorários, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 5 (cinco) dias, conforme art. 465, § 3º, do Código de Processo Civil. Após, voltem conclusos para arbitramento dos honorários periciais. Fixados os honorários, a Secretaria deverá adotar as providências necessárias ao respectivo custeio pelo Estado do Paraná, diante da gratuidade da justiça deferida aos réus, observados os limites da tabela aplicável. Cumpridas as providências relativas aos honorários, intime-se o perito para indicar a data e o horário da vistoria, com antecedência suficiente para intimação das partes e dos assistentes técnicos. As partes deverão permitir o acesso do perito e dos assistentes técnicos ao imóvel, franqueando os meios necessários à realização da diligência. O laudo pericial deverá ser apresentado no prazo de 30 (trinta) dias, contado da realização da vistoria, respondendo fundamentadamente aos quesitos do Juízo e das partes. Juntado o laudo, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 477, § 1º, do Código de Processo Civil. Havendo pedido pertinente de esclarecimentos, intime-se o perito para resposta no prazo de 10 (dez) dias. 5.2. Da prova oral A análise da pertinência da prova oral será analisada posteriormente a juntada do laudo pericial. A juntada de documentos supervenientes observará as hipóteses e o contraditório previstos no art. 435 do Código de Processo Civil. Concluída a prova pericial, com a manifestação das partes e a apresentação de eventuais esclarecimentos, voltem conclusos. Intimações e diligências necessárias. Paranaguá, data e hora do sistema. Eduardo Ressetti Pinheiro Marques Vianna Juiz de Direito